Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021132055
Dossiernummer gemeente: 202100493
De gemeente Geel heeft op 16 augustus 2021 een aanvraag ontvangen voor regularisatie van de bouw van 5 appartementen met garages en gratis grondafstand. De aanvraag werd op 20 september 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
PROFIMMO BVBA gevestigd te Poel 11 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Logen 42 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4 en bus 5
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 692H, 693F, 693E en 698F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het regulariseren van het oprichten van een gebouw met 5 appartementen en 2 garageblokken en van grondafstand.
Aanleiding:
Het project werd vergund in zitting van 28/09/2020. Na overleg met de stad werd een alternatief voorstel uitgewerkt voor de trage weg die naast het perceel loopt. Dit voorstel omvat het versmallen van de wegenis langs het bebouwd gedeelte tot minimum 1,8m en over het verdere tracé tot minimum 2m. Ter compensatie gaat de bouwheer akkoord met het heraanleggen van de trage weg en het afstaan van een stuk grond aan de stad op het westelijk stuk van het perceel, van ongeveer 47,5m².
Wijzigingen tov de eerste aanvraag:
De vloeroppervlakte van twee appartementen wijzigt:
De oppervlakte van de bijgebouwen wijzigt:
Omschrijving project:
De nieuwbouw wordt opgericht op de rooilijn.
De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping. Er is een dakbasis van 9m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 9m. De dakhelling bedraagt 45°.
Er worden dakkapellen voorzien in het voorste en achterste dakvlak.
De appartementen hebben een oppervlakte tussen 84m² en 200m², en zijn van het type 2 of 3 slaapkamers.
De gevels worden uitgevoerd in gevelsteen metselwerk.
De bijgebouwen worden opgericht op 10m uit de achtergevelbouwlijn.
De kroonlijsthoogte van de bijgebouwen bedraagt 3m.
In de garage is er eveneens ruimte voor het stallen van fietsen en het plaatsen van afvalcontainers.
De perceel paalt aan een trage weg "Gasthuisblok". De trage weg moet een breedte hebben 1,8m naast de bebouwing, daarna is er een breedte van 2m. Hiervoor wordt gratis grondafstand opgelegd.
Ter compensatie van de smallere breedte naast de bebouwing, wordt achteraan een stuk grond van ongeveer 47,5m² gratis afgestaan. Hierdoor kan er een pleintje gecreëerd worden waar de trage verbindingen samen komen.
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad verleende in zitting van 7 februari 2022 goedkeuring voor de gratis grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsvoorzieningen zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Logen, kadastraal gekend 1H 692H, 693E, 693F, op voorwaarde dat:
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 september 2021 t.e.m. 29 oktober 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 4 november 2021 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 22 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 november 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken i.v.m. riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring) en toegang tot het perceel:
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel en een aparte RWA-leiding aanwezig op openbaar domein. De huisaansluitputjes werden reeds geplaatst na de vorige vergunning. Deze dient men te gebruiken.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Vanuit de infiltratievoorziening voorziet men een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Men voorziet een strikt noodzakelijke toegang van 3m.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken i.v.m. de trage weg
De trage weg dient behouden te blijven.
De versmalling van de huidige trage verbinding wordt voldoende gecompenseerd door het overdragen van de grond achteraan het project.
De gratis grondafstand is noodzakelijk.
De ontwikkelaar dient de trage in grindgazon aan te leggen op eigen kosten tot minimaal aan de nieuwe achterste perceelsgrens, hiervoor wordt grind vermengd met zwarte potgrond en ingezaaid met grasmengsel met zeker Engels raaigras.
Advies: volledig gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg (Logen).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 september 2021 tot en met 29 oktober 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Alle muren moeten afgewerkt worden in gevelsteenmetselwerk, ook de blinde gevels.
De verhardingen moeten uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen;
Er dienen ten minste 5 parkeerplaatsen (garages, carports, openlucht) in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
De huisaansluitputjes werden reeds geplaatst na de vorige vergunning. Deze dient men te gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Vanuit de infiltratievoorziening voorziet men een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 3m te respecteren.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
De trage weg dient behouden te blijven.
De ontwikkelaar dient de trage in grindgazon aan te leggen op eigen kosten tot minimaal aan de nieuwe achterste perceelsgrens, hiervoor wordt grind vermengd met zwarte potgrond en ingezaaid met grasmengsel met zeker Engels raaigras.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worde, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is, mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op maximum 20cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn de vermenigvuldigen met 2cm en dit tot een maximum van 40cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum op 20 cm boven de as van de weg.
Lasten
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad verleende in zitting van 7 februari 2022 goedkeuring voor de gratis grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsvoorzieningen zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Logen, kadastraal gekend 1H 692H, 693E, 693F, op voorwaarde dat:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Alle muren moeten afgewerkt worden in gevelsteenmetselwerk, ook de blinde gevels.
De verhardingen moeten uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen;
Er dienen ten minste 5 parkeerplaatsen (garages, carports, openlucht) in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
De huisaansluitputjes werden reeds geplaatst na de vorige vergunning. Deze dient men te gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Vanuit de infiltratievoorziening voorziet men een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 3m te respecteren.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
De trage weg dient behouden te blijven.
De ontwikkelaar dient de trage in grindgazon aan te leggen op eigen kosten tot minimaal aan de nieuwe achterste perceelsgrens, hiervoor wordt grind vermengd met zwarte potgrond en ingezaaid met grasmengsel met zeker Engels raaigras.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worde, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is, mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De vloerpas ligt op maximum 20cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn de vermenigvuldigen met 2cm en dit tot een maximum van 40cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum op 20 cm boven de as van de weg.
Lasten
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad verleende in zitting van 7 februari 2022 goedkeuring voor de gratis grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsvoorzieningen zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Logen, kadastraal gekend 1H 692H, 693E, 693F, op voorwaarde dat: