Uiterste beslissingsdatum: 08.03.2022*
*Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgende geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021193850
Dossiernummer gemeente: 202100756
De gemeente Geel heeft op 24 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een gekoppelde eengezinswoning met garage en terreinaanlegwerken. De aanvraag werd op 7 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Abdarrahman Azrou wonende te Edegemsestraat 4/2 te 2640 Mortsel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Gerardusstraat 19
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1233X
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 17 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 28/11/2016 met kenmerk gemeente 2127.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient eveneens getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 2127
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag
De aanvraag omvat het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning met garage en terreinaanlegwerken.
De woning heeft een gelijkvloerse bouwdiepte van 11m. Op de verdieping heeft de nieuw te bouwen woning een bouwdiepte van 11m. De dakbasis is 9m.
De kroonlijsthoogte van de woning is 6,5m ten opzichte van het maaiveld of 6,4m van de vloerpas. De woning wordt afgewerkt met een zadeldak onder 45°. De nokhoogte bedraagt 11,05m ten opzichte van het maaiveld.
De woning wordt afgewerkt in een gevelbaksteen die bruin-beige geaccentueerd is. Het dak wordt afgewerkt met antraciet of zwarte dakpannen.
Het buitenschrijnwerk van de woning wordt voorzien on zwart PVC.
Op de linkerperceelsgrens wordt een garage voorzien. Deze wordt afgewerkt in dezelfde materialen als de woning. De garage heeft een bouwdiepte van 12m. De garage wordt afgewerkt met kroonlijsthoogte 3m en een dakrand tot 3,15m.
De omgeving
De locatie van de aanvraag bevindt zich in het deeldorp Winkelomheide. Het bevindt zich ten zuiden van de kern van Geel. Het perceel is gelegen binnen de woonkern van het deeldorp Winkelomheide. Het perceel maakt deel uit van een verkaveling voor residentieel wonen. De bebouwing in de omgeving bestaat uit eengezinswoningen. Het linksaanpalende perceel wordt voorzien voor sociale huisvesting.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag heeft betrekking op gemene muren zodat in overeenstemming met artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit de aanpalende eigenaars werden aangeschreven. Er werden geen bemerkingen of aanbevelingen ingediend.
Volgende adviezen werden ingewonnen:
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 17 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 28/11/2016 met kenmerk gemeente 2127.
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient eveneens getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 2127
De oprichting van een eengezinswoning is in overeenstemming met de gewestplanbestemming die van toepassing is op het perceel. De aanvraag is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften en bestemmingsvoorschriften uit de goedgekeurde en niet-vervallen verkaveling.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen de gemeenteweg St.-Gerardusstraat.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De aanvraag voldoet aan de voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De nieuw op te richten woning wordt niet geslagen door een rooilijn noch is ze binnen een reservatiestrook gelegen. De hemelwaterput en infiltratieput bevinden zich in de zone van achteruitbouw tenopzichte van de gemeenteweg. Het advies van Openbare Werken stad Geel stelt dat de vergunning enkel kan verleend worden als de putten geplaatst worden op 2m uit de rooilijn en 8m uit de as van de weg. Deze voorwaarden worden meegenomen in het besluit zodat vergunning kan verleend worden zoals bepaald in artikel 4.3.8 VCRO.
De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De aanvraag voorziet in de plaatsing van een hemelwaterput van 7500l en een infiltratieput van 3000l. De hemelwaterput is aangesloten op een recuperatiesysteem dat hergebruikt voorziet in de toiletten, wasmachine en een buitenkraan.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 630m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 580m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca. 8700m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (nqtuurgebied) is gelegen op ca. 510m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, zijnde het oprichten van een ééngezinswoning, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het oprichten van een gekoppelde ééngezinswoning met garage en terreinaanlegwerken (toegangen en terras). De omgeving van het perceel van de aanvraag wordt gekenmerkt door residentieel wonen. De aanvraag is dus in overeenstemming met de functies in de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteit
Een ééngezinswoning heeft een beperkte impact op de mobiliteit. Het perceel wordt ontsloten door de gemeenteweg St.-Gerardusstraat. Het perceel sluit via het lokale weggennet aan op het hogere wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en gezien het slechts een eengezinswoning betreft eveneens beperkt in aantal. De weguitrusting laat dergelijk vervoer toe.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe woning wordt opgericht in een bruin-beige genuanceerde gevelbaksteen. Het dak wordt afgewerkt met antraciet of dakpannen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart PVC.
Het gabarit van de woning volgt het traditionele gabarit voor gekoppelde woningen.
De bouwstijl kent een traditioneel materiaalgebruik en typologie en krijgt een hedendaagse uitstraling. De woningen in de omgeving zijn hoofdzakelijk afgewerkt in gevelbaksteen. Deze hebben gediversifieerde kleurnuancering. De woning waar tegenaan gebouwd wordt, zal uitgevoerd worden in een rood-bruine gevelsteen. De bouwstijl van de woning komt in de omgeving nog voor zodat deze nieuw op te richten woning zich visueel inpast in de omgeving.
De woning heeft dezelfde kroonlijsthoogte als de rechtsaanpalende gekoppelde woning. Ook de dakhelling van de rechtsaanpalende woning wordt gevolgd.
De gevel van de garage op de linkerperceelsgrens wordt volgens de plannen bij de aanvraag afgewerkt in dezelfde gevelbaksteen als de woning. Dit moet zo uitgevoerd worden om het straatbeeld harmonieus te houden en de" tijdelijk" zichtbare gevel een kwalitatieve uitstraling te geven.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De woning heeft een gelijkvloerse vloeroppervlakte van 77m². De garage heeft een oppervlakte van ca. 27m². Dit is een eerder beperkte footprint. De aanvraag voorziet niet in losstaande bijgebouwen.
De toegang tot het perceel wordt voorzien aan de linkerzijde van het perceel. Hier wordt een oprit aangelegd van 3,5m breed tot aan de garage. Naar de woning wordt eveneens een pad aangelegd vanaf deze oprit. De overige delen van de voortuin worden als groene tuinzone ingericht. Achter de woning wordt nog een terras aangelegd van ca. 19m² en een pad naar de achterzijde van de garage. De overige delen van de tuin worden als groene tuinzone ingericht.
Het perceel wordt afgesloten middels een draadafsluiting.
In de aanvraag wordt aangegeven dat het hemelwater van op de oprit infiltreert op eigen terrein. De oprit bevindt zich tegen de linkerperceelsgrens zonder groenzone waar het hemelwater kan infiltreren. Om infiltratie toch mogelijk te maken moet gekozen worden voor waterdoorlatende verharding voor de oprit.
De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden door deze aanvraag mits het opleggen van voorwaarden.
Bodemreliëf
De woning wordt voorzien op een volle plaat kruipkelder. De ingrepen in het bodemreliëf blijven hierdoor beperkt. Enkel de bovenste grondlaag zal geroerd worden. Deze zone blijft beperkt tot de footprint van het gebouw die eerder beperkt is. De vloerpas van de woning bevindt zich 10cm boven maaiveldniveau. Het maaiveld bevindt zich op 23cm boven niveau van de wegas.
Het terreinprofiel blijft ongewijzigd.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een ééngezinswoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn.
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanvraag heeft betrekking op gemene muren zodat in overeenstemming met artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit de aanpalende eigenaars werden aangeschreven. Er werden geen bemerkingen of aanbevelingen ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Inhoud van het advies
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men bouwt de woning in een nieuwe verkaveling waar de huisaansluitputjes RWA en DWA met aansluiting reeds aanwezig zijn op de percelen. Men dient deze te gebruiken. Deze huisaansluitputjes bevinden zich ter hoogte van de rooilijn aan de linker perceelsgrens.
Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient men een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men dient een kleine correctie uit te voeren op het funderingsplan. Waar men het hemelwater aansluit op het putje staat DWA en waar men aansluit met het afvalwater staat RWA. Dit moet omgewisseld worden.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3000L en een oppervlakte van 4m² wat voldoet.
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de toegang te gebruiken zoals die in de verkaveling is voorzien. Hieraan wordt voldaan.
Bespreking van het advies.
Het advies van de dienst openbare werken wordt gevolgd. De voorwaarden uit dit advies worden overgenomen in de beslissing.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies aan de omgevingsvergunningsaanvraag van Azrou Abdarrahman voor het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning met garage en terreinaanlegwerken gelegen St.-Gerardusstraat 19 (Afdeling 3 Sectie K nr. 1233X) mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven: