UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/11/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022117041
Dossiernummer gemeente: 202200418
De gemeente Geel heeft op 1 september 2022 een aanvraag ontvangen voor oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met terreinaanlegwerken. De aanvraag werd op 13 september 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Graylan Broeckx wonende te Hazenstraat 17 te 2440 Geel en mevrouw Katrien Van Dessel wonende te Hazenstraat 17 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Berkenstraat 23
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1232N2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling 2115, afgeleverd op 10.10.2016. Het perceel betreft lot 33 uit deze verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan en de stedenbouwkundige voorschriften uit de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
De aanvraag
De aanvraag omvat het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning met omgevingswerken. De woning is een vrijstaande eengezinswoning die gekoppeld wordt met een carport aan de garage van linksaanpalende woning. De woning heeft een bouwdiepte van 10m en een voorgevelbreedte van 11,25m. De carport in de zijtuinstrook heeft een breedte van 3m.
De woning heeft een kroonlijsthoogte van 6,30m en wordt afgewerkt met plat dak. De carport wordt 3m hoog en wordt eveneens afgewerkt met plat dak.
De woning wordt opgetrokken in een grijs genuanceerde gevelsteen. De voorgevel krijgt accentelementen middels zwart aluminium gevelbekleding. Het schrijnwerk wordt eveneens afgewerkt in aluminium buitenschrijnwerk.
De buitenaanleg voorziet in waterdoorlatende verharding. De oppervlakte bedraagt 42,25m. Verder wordt in de voortuin nog een toegang voorzien in stapstenen naar de inkom. Deze hebben een oppervlakte van 3,27m². Aansluitend op de woning wordt een terras van ca. 33m² voorzien die eveneens in waterdoorlatende verharding wordt aangelegd.
De omgeving
Het perceel van de aanvraag bevindt zich in het deeldorp Winkelomheide. Dit bevindt zich aan de zuidzijde van de stad Geel. De kern van het deeldorp bevindt zich ten noorden van de locatie van de aanvraag.
Het perceel maakt deel uit van een verkaveling voor eengezinswoningen. De onmiddellijke omgeving van het perceel kenmerkt zich door residentieel wonen.
Ten zuiden van het perceel bevindt zich agrarisch gebied dat loopt tot het Albertkanaal met de aanwezige industriezone.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag heeft betrekking op gemene muren. Hiervoor is artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit van toepassing. De aanpalende eigenaar werd aangeschreven om opmerkingen over te maken. Binnen de periode van 30 dagen werden geen opmerkingen of bezwaren ontvangen.
Volgende adviezen werden ingewonnen over deze aanvraag:
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen binnen een van kracht zijnde ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van de behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling 2115 (dd. 18.02.2016). Het betroffen perceel vormt lot 33 uit deze verkaveling.
De aanvraag dient bijgevolg getoetst te worden aan de voorschriften uit het gewestplan en de stedenbouwkundige voorschriften uit de van kracht zijnde verkaveling.
Het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met bijgebouw is in overeenstemming met de gewestplanbestemming woongebied.
De aanvraag voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en bestemmingsvoorschriften uit de goedgekeurd en niet-vervallen verkaveling.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Berkenstraat.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg wordt ingevuld.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De woning wordt niet geslagen door een rooilijn en is niet binnen een zone voor achteruitbouw noch binnen een reservatiestrook gelegen.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De aanvraag voorziet in een hemelwaterput van 10.000l met een herbruik op de toiletten, buitenkraan en uitgietbak. De hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 7m² en een volume van 2000l.
De aanvraag voldoet aan de gewestelijke verordening hemelwater.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 465m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 275m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca. 8200m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (natuurgebied) is gelegen op ca. 218m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Opportuniteitstoets
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het oprichten van een vrijstaand ééngezinswoning met carport en terreinaanlegwerken (toegangen en terras). De omgeving van het perceel van de aanvraag wordt gekenmerkt door residentieel wonen. De aanvraag is dus in overeenstemming met de functies in de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteit
Een ééngezinswoning heeft een beperkte impact op de mobiliteit. Het perceel wordt ontsloten door de gemeenteweg Berkenstraat. Via het lokale weggennet sluit het perceel snel aan op het hogere wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en gezien het slechts een eengezinswoning betreft eveneens beperkt in aantal.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe woning en het bijgebouw worden opgericht in een grijs genuanceerde gevelbaksteen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium. In de gevel worden tevens accentelementen voorzien in zwart aluminium. Het gebouw wordt afgewerkt met plat dak. Het gebouw krijgt een moderne uitstraling. De bouwstijl sluit aan op de woning op het linksaanpalende perceel. De woning wordt gekoppeld aan het linksaanpalende gebouw door een carport met berging. Deze sluit aan op de kroonlijst van de garage van de aanpalende woning.
Het materiaalgebruik is gangbaar in residentieel wonen en het baksteenmetselwerk sluit aan bij bebouwing in de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit woningen in gevelbaksteen. Het materiaalgebruik is in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften en bijgevolg met de toekomstig op te richten woningen binnen deze verkaveling.
Het gebouw past zich visueel in de omgeving in.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De woning heeft een footprint van 112m². De woning wordt afwerkt met een gelijkvloerse verdieping en een verdieping onder plat dak. De woning past goed in het perceel in en laat voldoende ruimte voor tuinzones.
De aanvraag voorziet niet in vrijstaande bijgebouwen.
De verharding die rond de woning voorzien wordt bestaat uit een toegang in de voortuin van ca. 45m² en een terras aansluitend op de woning van ca. 33m². Deze verhardingen worden allen voorzien in waterdoorlatende materialen. Een correcte aanleg van de verharding is vereist om het waterdoorlatende karakter ervan te borgen.
De overige delen van het perceel worden ingericht als onverharde tuinzone.
Het ruimtegebruik op het perceel is aanvaardbaar. De schaal van het gebouw is in overeenstemming met de perceelsgrootte en de bebouwing in de omgeving.
De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden door deze aanvraag mits het opleggen van voorwaarden.
Bodemreliëf
De woning wordt voorzien met een kelder. Voor de aanleg van deze kelder dienen grondwerken uitgevoerd te worden. De oppervlakte van de kelder blijft beperkt tot de bouwstrook waar de woning opgericht wordt en blijft beperkt in oppervlakte. Het bestaande maaiveld wordt in de zone voor het hoofdgebouw met 30cm verhoogd. Na de bouwstrook loopt het terrein terug zacht af naar het oorspronkelijke maaiveld. Voor de niet bebouwde delen blijft het maaiveld behouden. De ingreep op het bodemreliëf blijft beperkt.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een ééngezinswoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanvraag heeft betrekking op gemene muren. Hiervoor is artikel 83 uit het omgevingsvergunningsbesluit van toepassing. De links aanpalende eigenaar werd aangeschreven om zijn bemerkingen en bezwaren over te maken. Binnen de periode van 30 dagen werden geen bezwaren of opmerkingen ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Inhoud van het advies:
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de nieuwe aansluiting met huisaansluitputjes te gebruiken. Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Het is ten zeerste aangewezen om voor het afvalwater een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning te voorzien. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2000L en een oppervlakte van 4,8m².
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Bij deze verkaveling liggen de toegangen tot de percelen vast. Men dient de voorziene toegang te gebruiken. Op het inplantingsplan is de toegang mee ingetekend en zal men deze gebruiken.
Normaalgezien zijn er geen aanpassingen van het openbaar domein nodig. Als er toch wijzigingen nodig zijn, dient men dit aan te vragen.
Bespreking van het advies
Het advies wordt gevolgd. De voorwaarden van de dienst openbaar domein – team grijs worden overgenomen in de voorwaarden van de omgevingsvergunning.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent gunstig advies aan de omgevingsvergunningsaanvraag van Katrien Van Dessel en Graylan Broeckx voor het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning met terreinaanlegwerken gelegen Berkenstraat 23, kadastraal gekend Afdeling 3, sectie K, nr. 1232 N2 mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven: