UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/09/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022065090
Dossiernummer gemeente: 202200315
De gemeente Geel heeft op 20 juni 2022 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging en plaatsen van garageboxen.. De aanvraag werd op 26 juli 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Wim Verachtert wonende te Markt 15 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 46A
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 230S en afdeling 6 sectie G nrs. 880N
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
parkgebied
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 3 oktober 2006
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het betreft de functiewijziging van een werkplaats naar horeca zonder verbouwingswerken in de Stationsstraat 31.
het plaatsen van garageboxen/carports aan de overzijde van de straat aan de achterzijde van een gebouw.
De aanvrager voorziet het volgende gebruik:
Garage 1 ; voor ons om het terras op te bergen en het vuil te sorteren + 2 carports voor onze wagens
Garage 2 ; voor mijn ouders die wonende zijn in Stationsstraat 31. Deze zullen hun wagen moeten verplaatsen van Stationsstraat 31 naar 46A omwille van de aanleg van de groene zone aan Stationsstraat 31.
Garage 3 ; voor de huurder van Stationsstraat 33. Daar komen vanaf 15 augustus een gezin van 2 met 3 kinderen ( dus 5 personen) in en deze hebben geen plaats om hun fietsen + wagen op te bergen in de Stationsstraat.
Carport 1 & 2 ; eigenaar + werknemer Handelspand Stationsstraat 46A.
Carport 3 ; Huurder 1 ste verdieping Stationsstraat 46
Carport 4 ; Huurder 2 de verdieping Stationsstraat 46A
Fietsenberging ; Omdat al onze huurders momenteel beschikken over een elektrische fiets voorzien we ook een laadpaal hiervoor.
De bestaande houten poort zal worden vervangen door een glazen constructie met een aluminium frame zoals u hieronder kunt terugvinden.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Er werd reeds advies gevraagd aan openbare werken op 25/02/2022: Gunstig onder voorwaarden:
Aanvraag om een restaurant met afhaalmogelijkheid en beperkte zitruimte in te richten in een bestand pand gelegen Stationsstraat 31. Naast de horecafunctie zou een gedeelte verhuurd kunnen worden als handelsruimte. Bovenliggende studentenkamers zouden worden omgevormd naar één of meer appartementen. De benodigde parkeerfaciliteiten voor zowel de horecafunctie als woonfunctie die eveneens behouden zou worden ingericht aan de overzijde van de straat achter een bestaande woning Stationsstraat 46a. Hier zouden 3 afsluitbare garages en 7 carports worden ingericht evenals een fietsenstalling. Op zich voldoen de voorgestelde afmetingen van zowel carports, garageboxen als parkeerweg aan de normen uit de stedelijke parkeerverordening. De parkeerweg is overal voldoende ruim om de carports/garages in- en uit te rijden en een keerbeweging te maken zodat de openbare weg voorwaarts kan benaderd worden. Heel het perceel zou wel worden ingenomen door verharding wat niet strookt met de principes van een duurzaam ruimtegebruik waarin zo min mogelijk verharding wordt gerealiseerd. Echter indien men zou verkiezen om alle parkeerfaciliteiten haaks op de parkeerweg en naast elkaar in te richten, heeft men ook nog een aanzienlijke verhardingsgraad nodig, al zou er wel meer ruimte vrij blijven voor groenvoorzieningen aan te planten en dient niet het volledige perceel verhard te worden. De voorgestelde parkeerfaciliteiten kunnen enkel aangewend worden door personeel van handelruimte, horecaruimte en bewoners van de woongelegenheden en zijn hiervoor zeker geschikt. Voor cliënteel zijn deze echter niet bruikbaar. De parkeerplaatsen zijn niet op of naast het eigen perceel gelegen (wel aan de overzijde ervan) en liggen ook niet in het zicht. Een bepaald percentage van het cliënteel zal de maaltijden afhalen met de wagen en zal zich dus dienen te beroepen op het openbaar domein om te parkeren. Er is enkel een parkeerstrook langs de linkerzijde van de Stationsstraat voor het stadspark wat aan de overzijde van de horecazaak gelegen is. De parkeerdruk is hier zeker tijdens de openingsuren van het afhaalrestaurant zeer hoog. Er zal steeds een oversteek beweging gemaakt moeten worden. Er is een voetgangersoversteek aanwezig op meer dan 20m van het pand en zal in de praktijk ook weinig gebruikt worden om veiliger over te steken tussen parkeerstrook en afhaalrestaurant. Op het overige gedeelte van de Stationsstraat op het wegdeel tussen Lebonstraat en Technische Schoolstraat zijn geen parkeerplaatsen aanwezig. Net om de hoek in de Lebonstraat is een openbare parking op de site van de voormalige brandweerkazerne aanwezig. Dit is echter op een afstand van meer dan 200m van de horecazaak aanwezig en men kan zich de vraag stellen of men om even een maaltijd af te halen deze afstand te voet zal willen overbruggen. Zoals reeds werd aangegeven bestaat het gevaar dat men op de rijbaan of nog erger op het voetpad zal parkeren vlakbij de horecazaak. Dit kan absoluut niet toegelaten worden. Zeker voor afhaalrestaurants is het toch aangewezen dat er parkeerfaciliteiten hetzij op privéterrein hetzij op openbaar domein aanwezig zijn. De drie reeds vergunde plaatsen bij het gebouw mogen in geen geval als dwarsparkeerplaatsen worden ingericht. Deze manier van parkeren waarbij men haaks achteruit de rijbaan dient op te rijden wordt zeker bij wegen met een aanzienlijke verkeersfunctie zoveel als mogelijk vermeden. Hier is wel voldoende ruimte om een fietsenstalling in te richten nabij de toegang van handelszaak en horecazaak. Men dient ook rekening te houden met aanwezigheid van de bushalte waarbij men sowieso nooit op een afstand van minder dan 15m voor en 15m na de haltepaal mag parkeren. Het is een zeer moeilijke afweging die moet gemaakt worden of dergelijke zaak hier kan toegelaten worden. Enkele huizen verder is ook een afhaal broodjeszaak gevestigd die zich in dezelfde situatie bevindt. Ook in andere straten met beperkte parkeerfaciliteiten (Nieuwstraat, Pas, St Dimpnaplein, Markt) zijn eveneens afhaalrestaurants gevestigd. Recht tegenover dit perceel in deze aanvraag is wel een langsparkeerstrook aanwezig. Deze situatie is eigen aan een ligging in een stedelijke omgeving. Vanuit de dienst Openbare Werken & Verkeer komt het advies dat dergelijke zaak op deze locatie moet kunnen onder voorwaarden:
|
Er werd reeds advies gevraagd aan Lokale economie op 25/02/2022. Ongunstig advies:
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De garageboxen/carports aan Stationsstraat 46a zorgen voor een quasi volledige verharding van het perceel om naar deze boxen te kunnen manoeuvreren.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op tropische ziektes enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.
Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op openbaar als op het privéterrein.
De draagkracht van het perceel wordt overschreden van nr. 46A om de parkeerproblematiek op een ander perceel op te lossen. Het is niet meer mogelijk een groenzone te voorzien. De omgeving van dit project bestaat aan de rechtse zijde en achterzijde uit het stadspark. Een parking met garageboxen past hier functioneel gezien niet bij. Ook het naastliggende perceel nr. 46 omvat een groene tuinzone.
Omwille van deze reden is het niet wenselijk de parkeerplaatsen voor huisnr. 31 en 46A te combineren op het perceel van 46A.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aangevraagde garageboxen en bijhorende verharding bij Stationstraat 46A zorgt voor een quasi volledige verharding van dit perceel. De volledige ruimte wordt ingenomen voor de parkeerbehoefte van enerzijds het programma op het perceel zelf en anderzijds het programma op een ander perceel. Het ruimtebeslag neemt hierdoor overmatig toe.
Visueel-vormelijk
De aanvraag betreffende de functiewijziging heeft beperkt impact op de visueel-vormelijke uitstraling in de omgeving. Het betreft een functiewijziging van een werkplaats naar horeca.
De parkeerdruk verleggen naar een ander perceel stationsstraat 46A heeft wel een impact op de uitstraling in de omgeving. De onmiddellijke omgeving hiervan betreft het stadspark. Naast het perceel is één van de toegangen tot het stadspark voorzien waaruit een kronkelend wandelpaadje vertrekt. De aangevraagde boxen hebben een impact op de beleving binnen het stadspark.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag betreft geen beschermd monument, en is ook niet gelegen in de nabijheid of het gezichtsveld van een beschermd monument, een beschermd stads- of dorpsgezicht, een beschermde archeologische zone of een beschermd cultuurhistorisch landschap. Het betreft geen item dat is opgenomen in de vastgestelde Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed, noch items opgenomen in de vastgestelde inventarissen archeologische zones, landschapsatlas, tuinen en parken, of houtig erfgoed.
Mobiliteit
De aanvraag zal zeker een invloed hebben op de verkeersveiligheid en mobiliteit bij de functie van afhaalpizzeria op de locatie huisnr. 31. In praktijk willen mensen zo dicht mogelijk parkeren of stationeren om snel hun afhaalgerechten op te halen. De verleiding om al dan niet gedeeltelijk op het voetpad te gaan staan of op straat met de vier pinkers op is groot. Dit kan zorgen voor verkeersonveilige situaties voor de zwakke weggebruikers die veelvuldig de muziekschool betreden of verlaten. Tevens is 1 van de toegangen tot het stadspark naast dit perceel gelegen wat ook een zekere stroom zwakke weggebruikers met zich mee zal brengen.
Aangezien op huisnr. 46A reeds een handelsruimte vergund is, is de functiewijziging naar horeca hier eerder aangewezen en hoeft het perceel ook niet overmatig verhard te worden i.f.v. parkeerplaatsen. Ook grasdallen worden aanzien als een vorm van (semi-)verharding.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een grote invloed op het bodemreliëf.
De tuinzone van huisnr. 46A wordt immers bijna volledig verhard.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag bevat geen elementen waarvan kan verwacht worden dat ze enige invloed op de
gezondheid kunnen hebben.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende redenen:
Het project is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening:
De aangevraagde garageboxen en bijhorende verharding bij Stationstraat 46A zorgt voor een quasi volledige verharding van dit perceel. De volledige ruimte wordt ingenomen voor de parkeerbehoefte van enerzijds het programma op het perceel zelf en anderzijds het programma op een ander perceel. Het ruimtebeslag neemt hierdoor overmatig toe.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op tropische ziektes enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.
Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.
De draagkracht van het perceel wordt overschreden van nr. 46A om de parkeerproblematiek op een ander perceel op te lossen. Het is niet meer mogelijk een groenzone te voorzien. De omgeving van dit project bestaat aan de rechtse zijde en achterzijde uit het stadspark. Een parking met garageboxen past hier functioneel gezien niet bij. Ook het naastliggende perceel nr. 46 omvat een groene tuinzone.
Omwille van deze reden is het niet wenselijk de parkeerplaatsen voor huisnr. 31 en 46A te combineren op het perceel van 46A.
Ook worden er vragen gesteld i.v.m. verkeersveiligheid en mobiliteit bij de functie van afhaalpizzeria op de locatie huisnr. 31. In praktijk willen mensen zo dicht mogelijk parkeren of stationeren om snel hun afhaalgerechten op te halen. De verleiding om al dan niet gedeeltelijk op het voetpad te gaan staan of op straat met de vier pinkers op is groot. Dit kan zorgen voor verkeersonveilige situaties voor de zwakke weggebruikers die veelvuldig de muziekschool betreden of verlaten.
Aangezien op huisnr. 46A reeds een handelsruimte vergund is, is de functiewijziging naar horeca hier eerder aangewezen en hoeft het perceel ook niet overmatig verhard te worden i.f.v. parkeerplaatsen. Ook grasdallen worden aanzien als een vorm van verharding.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager. Het College van burgemeester en schepenen ondersteunt op deze manier ondernemerschap aansluitend bij het kernwinkelgebied. Ook de huidige ondernemers dienen we mogelijkheden te geven. De aanvrager in kwestie slaagt er in om de parkeernormen te halen in een straal van 400 m. De beperkte openingsuren van deze zaak - enkel open op vrijdag, zaterdag en zondag - zijn complementair aan de drukte in de omgeving.
Om tegemoet te komen aan de problematiek van de verharding en mobiliteit wordt de vergunning gekoppeld aan de volgende voorwaarden die door de dienst openbaar domein worden geadviseerd: