In zitting van 10/01/2022 leverde het college een vergunning onder voorwaarden af voor de regularisatie van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoor. In deze beslissing werd een stedenbouwkundige ontwikkelingskost opgelegd voor de kantoren.
In de beslissing van het college dd. 29 oktober 2018 betreffende de stedenbouwkundige ontwikkeligskosten staat echter het volgende:
“Dossiers die een belasting betaalden voor verkaveling of voor wonen ingevolge het belastingreglement dienen voor de vierkante meters die reeds belast werden, niet nogmaals onderhevig te zijn, behalve indien er voor een geheel/deel niet belast is geweest. Dossiers kunnen dus deels onderhevig zijn aan deze regeling en deels onderhevig zijn aan het belastingreglement. Het principe non bis in idem is voor de betrokken meters van toepassing.”
In het vorige dossier (201800194) betreffende hetzelfde project werd reeds 23353,20 euro belasting betaald voor de appartementen.
De vloeroppervlakte van de appartementen (die nu kantoren zijn) in het vorige dossier is 339,57 m². Dat is dus dezelfde oppervlakte waarop de stedenbouwkundige ontwikkelingskost nu is berekend.
De stedenbouwkundige ontwikkelingskost is hier dus niet van toepassing.
Aan het college wordt gevraagd om een nieuwe beslissing te nemen betreffende de aanvraag ter correctie van de beslissing van 10/01/2022.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021173850
Dossiernummer gemeente: 202100666
De gemeente Geel heeft op 12 november 2021 een aanvraag ontvangen voor de regularisatie van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoor. De aanvraag werd op 16 november 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
V.Z.J. BVBA gevestigd te Stationsstraat 131 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rozendaal 9, Stationsstraat 129 en 131
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 568S13, 568H13, 568V9 en 568L13
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met deze plannen en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de regularisatie van de wijzigingen bij de omgevingsvergunning met referentie omgevingsloket OMV_2018067752 en referentie gemeente 201800194.
Tijdens de bouwwerken ter realisatie van de omgevingsvergunning OMV_2018067752 drongen zich een aantal wijzigingen op, onder meer naar aanleiding van de samenwerking tussen notariskantoor Moortgat (Geel) en het notariskantoor Van Schoubroeck (Herentals).
De wijzigingen zijn in overeenstemming met de vigerende voorschriften uit het BPA Statieplein. Deze aanvraag dient om de gewijzigde uitvoering te regulariseren.
De te regulariseren aanpassingen bestaan enerzijds uit vergunningsplichtige wijzigingen, anderzijds uit meldingsplichtige wijzigingen.
Vergunningsplichtige wijzigingen:
Meldingsplichtige wijzigingen:
De gevels van deel A, gebouw gelegen aan de Stationsstraat, zullen een andere afwerking krijgen. De gevel wordt gecementeerd en overschilderd met witte satijnglans verf.
In dit opzicht werd de kleur van zwart naar grijs veranderd.
notariaat (deel B).
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 21 december 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 december 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: ongunstig
Op 28 december 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (afvalwater – hemelwater)
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het dossier wordt ongunstig geadviseerd wegens een aantal bemerkingen. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies".
Advies: ongunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De regularisatie van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoorfunctie stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De regularisatie van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoorfunctie heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De kleur van de hellende daken werd gewijzigd. De witte dakpannen werden vervangen door zwarte pannen.
De gevels van deel A, gebouw gelegen aan de Stationsstraat, zullen een andere afwerking krijgen. De gevel wordt gecementeerd en overschilderd met witte satijnglans verf.
De kleur van de ramen aan gebouwdeel A - gebouw gelegen aan de Stationsstraat - werd aangepast van zwart naar grijs.
Het wijzigen van kleur voor de dakpannen van wit naar zwart zal een invloed hebben op het straatbeeld van de Stationsstraat. Gezien er voornamelijk zwarte of rode pannen in het straatbeeld terug te vinden zijn, zal deze wijziging beter binnen het bestaande straatbeeld passen.
De beoogde wijziging van materialen past binnen het straatbeeld, er zijn nog bepleisterde/gecementeerde gebouwen in de straat aanwezig. De witte kleur komt meermaals terug binnen het straatbeeld van de Stationsstraat.
De kleurwijziging van de ramen hangt samen met de wijziging van gevelmaterialen.
Om de contrasten met het gevelmateriaal niet te groot te maken werd geopteerd de ramen in een grijze kleur te voorzien in plaats van in een zwarte kleur.
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling dragen bij aan een betere inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het notariaat betreft een dubbelhuis van vijf traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak, in neorenaissance-geïnspireerde stijl, van 1893-1894. Dit wordt volledig behouden.
De cultuurhistorische aspecten worden dus gerespecteerd.
Mobiliteit
Er werden voldoende parkeerplaatsen voorzien on de vorige aanvraag (201800194).
Het volledige vrije terrein werd afgegraven voor de vergunde parking. Ook wordt er voldoende parking voor de bewoners voorzien, bergruimtes en fietsenstalling horende bij de wooneenheden/kantoren en het notariaat.
De parking voldoet aan de noodzaak en aan de BPA-voorschriften.
Eveneens zijn er 9 laadpalen in de kelder voorzien voor elektrische wagens, alsook voor elektrische fietsen.
Bodemreliëf
De aanvraag betreft het regulariseren van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoorfunctie. Hierbij wordt niet ingegrepen op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De regularisatie van een notariaat en een functiewijziging van wonen naar kantoorfunctie brengt een lichte extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende redenen:
Het ongunstig advies van Inter dd. 07/12/2021 met kenmerk 20213012BIS.
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het dossier wordt ongunstig geadviseerd wegens een aantal bemerkingen. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies":
Het rioleringsplan bevat veel onduidelijkheden zoals opgenomen onder 2.1.1. Er dient een overzichtelijk rioleringsplan aangeleverd waarin de besproken punten verduidelijkt worden met duidelijke legende, bij voorkeur met onderscheid in afvoer van groendaken, terrassen, …
· Er dient worden bevestigd dat de grote hemelwaterput onder de afrit effectief werd gerealiseerd en er dient worden aangegeven op welke manier deze een wisselwerking heeft met de andere put aan Rozendaal van 5000 liter.
· Het dossier bevat geen gegevens over het effectief hemelwaterhergebruik. Het hemelwaterhergebruik dient men te optimaliseren/maximaliseren, rekening houdend met de afwaterende oppervlakte en de beschikbare hemelwaterputvolumes. Men dient hierbij meerdere aftappunten op het hemelwatercircuit aan te sluiten (toiletten, …).
· De overloop van de hemelwaterput van 7000 liter passeert geen infiltratievoorziening, dit is in strijd met de verordening hemelwater.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken moeten worden en zijn uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen dd. 17/12/2021 met kenmerk BWDP/2018-0024/005/01/BCO.
Het college van burgemeester en schepen beslist om aan het ongunstig advies van Aquafin voorbij te gaan en legt volgende voorwaarden op:
· De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 160 mm bedragen.
· Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden.
Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar
domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
(Gravitaire) Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
· Het afvalwater dient te worden aangesloten op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
· Het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
· De aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond. Bij effectieve realisatie van de nieuwe aansluiting op deze riolering zal de aansluiting door de rioolbeheerder zo laag als technisch mogelijk aangelegd worden. Hierbij is voornamelijk de ligging van de nutsleidingen cruciaal, hetgeen op voorhand niet geweten is en waarvoor Aquafin dus ook niet verantwoordelijk kan zijn.
· Op het grijs water wordt bij voorkeur een sifonput geplaatst alvorens dit circuit samen te brengen met het zwart water, dit om geurhinder te vermijden.
· De groendaken dienen uitgerust met een buffervolume van minstens 35 l/m², enkel onder die voorwaarde mag de oppervlakte van de groendaken gehalveerd worden bij de berekening van de dimensies van infiltratievoorziening.
· Het is aangewezen om op de hemelwateraansluiting (overloop naar openbare riolering) een terugslagklep te voorzien. Op die manier wordt het risico op terugstroming van water uit het systeem waarop wordt aangesloten en eventuele vervuiling van het hemelwatersysteem beperkt.
· Terrassen en groendaken dienen rechtstreeks worden aangesloten naar de infiltratievoorziening tenzij met grondige voorfiltering/zuivering. De filters die voorzien worden
dienen regelmatig worden onderhouden.
· Alle afvoerleidingen dienen op eigen terrein worden aangelegd, private leidingen in openbaar domein worden niet toegelaten.
· Het dossier bevat geen gegevens over het effectief hemelwaterhergebruik. Het hemelwaterhergebruik dient men te optimaliseren/maximaliseren, rekening houdend met de
afwaterende oppervlakte en de beschikbare hemelwaterputvolumes. Men dient hierbij meerdere aftappunten op het hemelwatercircuit aan te sluiten (toiletten, …).
· De overloop van de hemelwaterput van 7000 liter passeert geen infiltratievoorziening, dit is in strijd met de verordening hemelwater.
Er dient worden bevestigd dat de grote hemelwaterput onder de afrit effectief werd gerealiseerd en er dient worden aangegeven op welke manier deze een wisselwerking heeft met de andere put aan Rozendaal van 5000 liter.
Het college beslist om slechts 2 kantoren toegankelijk te maken onder de volgende voorwaarden in het advies van Inter dd. 07/12/2021 met kenmerk 20213012BIS:
De gang aan kantoor A1.1 voldoet niet aan de bepalingen van de verordening qua maatvoering en bepalingen voor de vrije draairuimte na versmallingen.
Idem voor de gang aan kantoren A2.1 en A2.2:
o over een lengte van maximaal 120 cm, waarbij de ruwbouwbreedte minstens 115 cm bedraagt en de afgewerkte netto breedte (gemeten tussen eventuele leuningen en plinten) minstens 90 cm;
o over een lengte vanaf 120 cm tot maximaal 10 m, waarbij de ruwbouwbreedte minstens 145 cm bedraagt en de afgewerkte netto breedte (gemeten tussen eventuele leuningen en plinten) minstens 120 cm.
Het niveauverschil tussen de polyvalente ruimte en gebouw B moet overbrugd worden door een trap-helling combinatie volgens onderstaande bepalingen.
De te regulariseren kantoorruimtes zijn publiek toegankelijk. De trap voldeed aan de toegankelijkheidsbepalingen voor de vergunde situatie (wooneenheden), maar voldoet niet langer nu hij publiek toegankelijke ruimten (kantoren) bedient. De trap moet voldoen aan onderstaande bepalingen om conform te zijn voor de gevraagde regularisatie.
Algemeen:
Hellingen:
o 10 % bedragen voor niveauverschillen tot 10 cm (tolerantie van 2 cm in buitenruimtes of tussen binnen- en buitenpas);
o 8,3 % bedragen voor niveauverschillen tussen 10 cm en 25 cm;
o 6,25 % bedragen voor niveauverschillen tussen 25 cm en 50 cm;
o 5 % bedragen bij niveauverschillen vanaf 50 cm.
Trappen:
Liften:
Er moet een aangepast toilet voorzien worden op de 2de verdieping.
De gebouwen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.