2022_CBS_00243 - Omgevingsvergunning - het verbouwen en uitbreiden van een handelspand, aanpassingswerken langs Grotesteenweg 1A (202100510-SW) - Vergunning

Uiterste beslissingsdatum: 31.01.2022*

*Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd.

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021132922

Dossiernummer gemeente: 202100510

De gemeente Geel heeft op 25 augustus 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een handelspand naar fietsenwinkel door het slopen van een deel,van de bestaande bebouwing, heropbouw en uitbreiden met een magazijn en atelier, gevelaanpassingswerken en het aanpassen van de buitenaanleg voor parkeren en groenvoorziening. De aanvraag werd op 23 september 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

J.V.L. BVBA gevestigd te Larumseweg 133 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Grotesteenweg 1A

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nr. 1277G2

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in industriegebied

De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen binnen een Ruimtelijk Uitvoeringsplan

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing voor deze aanvraag.

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 202000616/OMV_2020166436 voor stopzetting exploitatie aveve winkel geakteerd op 24/12/2020.

• Oud dossier VLAREM (1990/A/04679) voor tuincentrum - GEEN BESLISSING op .

• Oud dossier VLAREM (1990/A/04464A) voor kunstmeststoffen - GEEN BESLISSING op .

• Stedenbouwkundige vergunning (2003/00426) voor het uitbreiden van een handelszaak - goedgekeurd op 12/07/2004.

• Stedenbouwkundige vergunning (09681) voor nieuwbouw serre met inkom - goedgekeurd op 02/04/1990.

• Stedenbouwkundige vergunning (12726) voor het uitbreiden van een tuincentrum - geweigerd op 08/03/1999.

• Stedenbouwkundige vergunning (12043) voor plaatsing reklametotem - geweigerd op 01/10/1996.

• Stedenbouwkundige vergunning (12414) voor het oprichten van een reklamezuil - goedgekeurd op 02/06/1997.

• Stedenbouwkundige vergunning (07703) voor het oprichten van een tuincentrum – geen beslissing genomen.

• Stedenbouwkundige vergunning (07703 B) voor het oprichten van een tuincentrum - goedgekeurd op 14/09/1981.

• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00219) voor het plaatsen van een nieuwe gevelpubliciteit - goedgekeurd op 18/08/2014.

• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00394) voor het aanleggen van parkeerplaatsen - goedgekeurd op 25/01/2016.

• Milieuvergunning 2012/M3/04598 voor tuincentrum - goedgekeurd op 20/02/2012.

• Milieuvergunning 1992/V2/00015 voor schadelijke stoffen - goedgekeurd op 05/05/1992.

• Milieuvergunning 1997/M3/02310 voor kunstmeststoffen - goedgekeurd op 17/06/1997.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het omvormen van een voormalig tuincentrum naar fietsenwinkel.

Concreet omvat de aanvraag stedenbouwkundige handelingen en kleinhandelsactiviteiten.

Het betreft het verbouw van een handelsruimte met magazijn.

Het voorste gedeelte van het gebouw blijft behouden. Hier zal een fietsenwinkel in worden opgericht. In deze ruimte was steeds een tuincentrum gevestigd. Het bestaande magazijn zal gesloopt worden en opnieuw opgebouwd. Het gebouw is een halfopen bebouwing (linkerzijde aangebouwd) Het gebouw is 35m84 breed en 63m23 diep. De groene alu-gevelafwerking vooraan wordt vervangen door houten gevelafwerking.

Vooraan wordt een vitrine voorzien waar er enkele fietsen tentoon kunnen gesteld worden. Deze heeft een hoogte van 5m02. De uitbreiding zal met een plat dak gebouwd worden op de positie waar vroeger reeds een serre werd aangevraagd. Deze is 4m hoog en blijft ten alle tijden minstens 4m van de achterste perceelsgrens. Het gebouw voldoet zo aan de 45° regel.

Er zal gekozen worden om deze uitbreiding af te werken met grijze aluminium sandwichpanelen. Het buitenschrijnwerk zal uitgevoerd worden in zwart aluminium. Dakranden en afvoeren zullen in aluminium voorzien worden met arduinen dorpel.

De kleinhandelsactiviteiten omvatten:

Het handelspand Grote Steenweg 1a heeft een netto handelsoppervlakte van 1051m². Deze oppervlakte blijft onveranderd. Het magazijn- en onderhoudsgedeelte achteraan meet 741m². Voorheen was AVEVE Geel hier gevestigd. Deze onderneming had geen socio-economische vergunning voor deze locatie. Er wordt een kleinhandelsvergunning aangevraagd voor een netto handelsoppervlakte toegankelijk voor het publiek van 1051m² voor de verkoop van volgende goederen:

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 1 (voeding) op 8 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 2 (uitrusting van de persoon) zoals kleding, schoenen en brillen op 150 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 4 (andere goederen) zoals diverse types fietsen en toebehoren op 893 m².

De omgeving kenmerkt zich door een afwisseling van residentiele woningen, ambachtelijke bedrijven en handelsactiviteiten. Het perceel vormt mee onderdeel van een industriezone die reeds een grote mate van verkoopactiviteiten herbergt.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Volgende adviezen werden ontvangen over de aanvraag:

• Agentschap Wegen en Verkeer dd. 15.10.2021 : voorwaardelijk gunstig advies.

• Dienst Openbare werken – Mobiliteit stad Geel dd. 12.10.2021 : voorwaardelijk gunstig advies.

• Dienst Openbare werken dd.20.10.2021 : voorwaardelijk gunstig advies.

• Dienst stadsontwikkeling en kernversterking stad Geel dd. 03.12.2021 : gunstig advies.

• Brandweerzone kempen- Hulpverleningszone 5 dd. 20.10.2021 : voorwaardelijk gunstig advies.

• Agentschap Innoveren en Ondernemen dd. 02.12.2021 : ongunstig advies.

6. Project-MER

Niet van toepassing voor deze aanvraag.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.

Planologische toets

De aanvraag is gelegen binnen de gewestplanbestemming industriegebied volgens het gewestplan Herentals - Mol (28.07.1978).

De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.  Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoede van de industriële bedrijven toegelaten, namelijk bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

Zuiver commerciële activiteiten worden uitgesloten.

De aanvraag omvat het verder exploiteren van een bestaande winkelruimte en het uitbreiden van het gebouw met een atelier voor fietsherstelling en fietsmontage. Doordat het deel van de uitbreiding een zuiver ambachtelijke invulling krijgt zijn deze activiteiten toelaatbaar binnen deze bestemmingszone. De aanvraag is bijgevolg in overeenstemming met de gewestplanbestemming.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg- Grotesteenweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook  

Niet van toepassing voor deze aanvraag.

Natuurtoets

De aanvraag is gelegen op meer dan 3000m van SBZ gebied. De aanvraag is gelegen binnen een ontwikkeld industriegebied. De aanvraag veroorzaakt geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan huidige of toekomstige natuurwaarden in SBZ. De aanvraag doorstaat de natuurtoets.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening. De aanvraag voorziet in een hemelwaterput van 20.000l en een infiltratievolume van 35.000l. De aanvraag voldoet zo aan de watertoets.

Beoordeling van de goede Ruimtelijke Ordening:

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

 De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.

Mobiliteit

De aanvraag omvat de verbouwing van een bestaand winkelpand en de invulling met een fietsenwinkel en werkhuis. De activiteit heeft een zekere verkeersgeneratie gezien de activiteit gericht is op detailhandel.

Vanuit de dienst mobiliteit van stad Geel werden volgende bemerkingen geformuleerd over de aanvraag:

De vergunningsaanvraag betreft het verbouwen van een bestaand handelspand en magazijn tot fietsenwinkel. Hierbij wordt verwacht dat bezoekers met de fiets op een minstens evenwaardige manier ontvangen worden als bezoekers met de wagen. Dit betekent dat wat voor de wagen kan, een comfortabele en ruime parking, ook voor de fiets moet kunnen. Daarom wordt gevraagd om minstens evenveel fietsparkeerplaatsen als autoparkeerplaatsen te voorzien. De fietsenstalling dient overdekt te zijn en uitgerust met diefstalveilige fietsenstallingen die voldoen aan de afmetingen opgenomen in de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Bij voorkeur wordt een fietsenstalling met wielklem vermeden (berokkent mogelijks schade aan het voorwiel) en wordt gekozen voor een type “fietsnieten”. De fietsenstalling bevindt zich bij voorkeur vlakbij de ingang.

De ingetekende parkeerplaatsen voldoen op beide plannen niet aan de afmetingen opgenomen in de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Parkeerplaatsen in open lucht dienen een lengte van 5,5 meter en een breedte van 2,5 meter te hebben. Bovendien dient de toegangsweg bij haakse parkeervakken van 90° overal (afmetingen naast het gebouw niet op plan) minstens 6 meter te bedragen om het parkeermanoeuvre vlot te kunnen uitvoeren

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is voorwaardelijk gunstig. In haar advies stelt het Agentschap dat:

“Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven

aandachtspunten.

De bestaande inrit voldoet niet aan onze normen. Bij eventuele werken aan deze inrit of bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moet de inrit worden aangepast. Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte van 7m. De rest van het perceel moet van het openbare domein worden afgesloten door een structurele, niet-overrijdbare scheiding.”

Het perceel wordt vlot ontsloten langs de gewestweg waaraan het gelegen is. Het verkeersgenererende karakter van een fietsenhandel met atelier is minder dynamisch dan de voormalige activiteiten. Het aantal leveringen en aantal klant is beperkter in aantal. De mobiliteit in de omgeving zal bijgevolg niet negatief beïnvloed worden door de aanvraag.

Functionele inpasbaarheid

Het betroffen pand omvatte nu reeds een kleinhandelsfunctie, zijnde een tuincentrum. De verkoopsruimte neemt niet in oppervlakte toe. De uitbreiding van het gebouw omvat een atelier en montageruimte. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich zowel ambachtelijke bedrijven als handelsactiviteiten De aanvraag past bijgevolg functioneel in de omgeving in.

Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid

Het perceel is gelegen in een industriegebied. Hier is reeds een hogere bouwdichtheid gangbaar. De uitbreiding van het gebouw is beperkt. Het bestaande magazijn wordt afgebroken en licht vergroot. De inrichting van het perceel voorziet in en deels groene ruimte in de rechtse zijtuinstrook. Hier worden naast parkeerplaatsen ook een onverharde zone voorzien. Door de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen in grasdals te voorzien, neemt de bebouwde ruimte minder toe en wordt meer ruimte voor waterinfiltratie gelaten.

De bouwhoogte blijft beperkt tot 5.02m.

Visueel- vormelijk - materiaalgebruik

Het gebouw zal uitgevoerd worden in grijze sandwichpanelen met zwart schrijnwerk. Als accent wordt de gevel vooraan in hout afgewerkt. Dergelijk materiaalgebruik is gangbaar in een industriële omgeving. Door het gebruik van de houten bekleding wordt het gebouw zachter gemaakt en wordt de commerciële functie geaccentueerd. Het materiaalgebruik is gangbaar en aanvaardbaar.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. 

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Agentschap Innoveren en Ondernemen, afgeleverd op 2 december 2021 is ongunstig.

Inhoud van het advies

- Het dossier is onvolledig:

Er is geen mobiliteitstoets.  Deze is nochtans verplicht, ook al komt de zaak op een site waarop er voordien al een andere handelszaak was.  De aanvrager moet hiervoor uit het formulier “addendum E1ter” invullen dat hij kan terugvinden op het omgevingsloket.

Er is geen mobiliteitsplan.  Dat is nochtans verplicht, ook al komt de zaak op een site waarop er voordien al een andere handelszaak was.  Het nieuwe inplantingsplan kan daarvoor als basis dienen, maar ik zie dat er achter het gebouw ook parking is, maar dan zou op zijn minst moeten aangegeven worden waarvoor die dient en hoeveel plaatsen er zijn.  Ik zie ook geen fietsenstallingen voor bezoekers of personeel, evenmin waar de laad- of loskade is voor leveranciers en hoe leveranciers moeten rijden (langs de achterkant of vooraan).

Ook ontbreekt de toelichting die verplicht is op basis van het addendum W1 (de aanvraag voor de kleinhandelsactiviteiten).

- Ten slotte stel ik ook vast dat de aanvraag voor de kleinhandelsactiviteiten onmogelijk kan kloppen, voortgaande op het plan van het gelijkvloers.  Er wordt een uitbreiding gevraagd van de NHO van 1.051 m² tot 1.509 m², maar zowel de bestaande als de toekomstige NHO zou volledig ingevuld geweest zijn of worden met goederen die behoren tot categorie 2.

Categorie heeft betrekking op goederen voor de uitrusting van de persoon, terwijl er hier vroeger een AVEVE gevestigd was en men een fietsenwinkel wil vestigen.

Dat het assortiment van AVEVE (dat normaal vooral uit categorie 3 zal bestaan hebben, aangevuld met een belangrijke oppervlakte categorie 4 en in mindere mate ook categorie 1 en categorie 2) verkeerd wordt weergegeven, is het minst erge, maar de toekomstige invulling zou toch moeten juist zijn!  Fietsen en onderdelen van fietsen behoren tot categorie 4.  Ik zie dat er daarnaast sportvoeding wordt aangeboden.  Die valt onder categorie 1.  Ook fietskleding zal er verkocht worden die valt wel onder categorie 2.  Op basis van het plan wordt het grootste deel van de oppervlakte ingenomen door categorie 4 en het minst door categorie 1.  De aanvrager moet zijn aanvraag op dat punt dan ook corrigeren.

Ik neem aan dat wat er nu aangevraagd is, zijnde een handel in categorie 2 (zijnde kleding, schoenen, parfumerie, cosmetica, producten voor de hygiëne van personen, lederwaren, accessoires, juwelen, brillen, gehoorapparaten) met een netto handelsoppervlakte op deze locatie ook totaal niet strookt met de beleidsvisie van de stad Geel.

Bespreking van het advies

Door de dienst stadsontwikkeling en kernversterking werd bijkomende informatie ingewonnen bij de aanvrager. Op basis van deze informatie kan het ongunstig advies van Vlaio gemotiveerd weerlegd worden:

o De aanvraag heeft betrekking op een leegstaand handelspand langs gewestweg N19 voor de verkoop van diverse types fietsen en toebehoren. De verdere ‘verlinting’ in Vlaanderen wordt tegengegaan door het opvullen van leegstaande ruimtes in een uitloper van een bestaand kleinhandelslint.

o Het aanbod van een ruime fietsenwinkel met diverse types fietsen (klassiek, elektrisch, kinder en sport)  komt tegemoet aan de groeiende interesse van de burgers. De COVID19-crisis heeft de bevolking (jong en oud) nog meer interesse doen krijgen in bewegen/fietsen in de gezonde buitenlucht. Ook het steeds drukker wordende verkeer zorgt ervoor dat de werkende bevolking op zoek gaat naar alternatieven voor de wagen voor het woon-werkverkeer zoals de eleketrische fiets en speedpedelec. Daarnaast zetten de hogere overheid en grote bedrijven in op fietsleasingformules voor hun werknemers wat een bijkomende verkoopsstroom biedt aan lokale fietshandelaars.

o Op de nieuwe locatie ter hoogte van Grotesteenweg 1a vult de kleinhandelszaak het aanbod van het binnenstedelijk winkelcentrum aan en beconcurreert dit niet. Omwille van de ruimte die deze zaak nodig heeft, is deze op deze locatie complementair aan het stedelijk kleinhandelsapparaat. 

o Gezien de wijzigende trends in het fietslandschap en de groei van de fietsenwinkels in oppervlakte is hun ruimte-inname moeilijk in te passen in het stedelijk weefsel. Het groeiende aanbod van stadsfietsen, kinderfietsen, elektrische fietsen, MTB, gravel bikes, koersfietsen, speedpedelecs, alle toebehoren en ook fietsleasing voor bedrijven vraagt om grotere panden die omwille van de grote volumes ook vlot bereikbaar moeten zijn door particulieren en leveranciers.

• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 15 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0190001 van 23.3 +2 tot 23.3 +52):

• de rooilijn ligt op 11 meter volgens plan C/9717 – KB 06/05/1987.

• de zone van achteruitbouw bedraagt 8 meter.

• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt op 19 meter.

Publiciteit: Afmeting: onbekend, boodschap: onbekend, verlicht: niet, inplanting: tegen de voorgevel, t.o.v. rooilijn: achter de bouwlijn

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.

De bestaande inrit voldoet niet aan onze normen. Bij eventuele werken aan deze inrit of bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moet de inrit worden aangepast. Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte van 7m. De rest van het perceel moet van het openbare domein worden afgesloten door een structurele, niet-overrijdbare scheiding.

Bespreking van het advies

Het advies wordt gevolgd

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 20 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

Gunstig brandpreventieverslag mits naleving van voorgaande voorwaarden; 

De uitgebrachte adviezen zijn niet van beperkende aard op de bestaande voorschriften en bepalingen die van toepassing kunnen zijn. 

Tevens zijn zij uitsluitend opgesteld in functie van de meegedeelde inlichtingen met betrekking op de bestaande toestand. 

Bij eventuele wijzigingen van welke aard ook, welke achteraf zouden beslist worden, dient de brandweer telkens opnieuw geraadpleegd te worden.

Bespreking van het advies

Het advies van de brandweerzone Kempen wordt integraal als bijlage toegevoegd aan het besluit en dient strikt nageleefd te worden.

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 18 oktober 2021 is gunstig.

• Het advies van Stadsontwikkeling en kernversterking afgeleverd op 3 december 2021 is gunstig.

Inhoud van het advies:

J.V.L. bvba vraagt om volgende werken uit te voeren aan het handelspand Grote Steenweg 1a met als kadastrale gegevens ‘Afdeling 5, Sectie M, nummer 1277 G2’ :

• renovatie voorbouw;

• afbraak en heropbouw magazijn.

Het handelspand Grote Steenweg 1a heeft een netto handelsoppervlakte van 1051m². Deze blijft hetzelfde. Het magazijn- en onderhoudsgedeelte achteraan meet 741m². Voorheen was AVEVE Geel hier gevestigd. Deze onderneming had geen socio-economische vergunning voor deze locatie.

Er wordt een kleinhandelsvergunning aangevraagd voor een netto handelsoppervlakte toegankelijk voor het publiek van 1051m² voor de verkoop van volgende goederen:

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 1 (voeding) op 8 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 2 (uitrusting van de persoon) zoals kleding, schoenen en brillen op 150 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 4 (andere goederen) zoals diverse types fietsen en toebehoren op 893 m².

De aanvraag werd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar van de stad Geel volledig en ontvankelijk verklaard op 23 november 2021.

Deze omgevingsvergunningsaanvraag heeft betrekking op een aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten, inclusief renovatie, afbraak en heropbouw, gelegen aan de Grote Steenweg 1a te 2440 Geel, perceel kadastraal bekend als Afdeling 5, Sectie M, nummer 1277 G2.  

Overeenkomstig artikel 13 van het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid wordt de aanvraag getoetst aan de basisdoelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid.

Basisdoelstelling 1: Het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor kleinhandel, met inbegrip van het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten

De aanvraag heeft betrekking op een leegstaand handelspand langs gewestweg N19 voor de verkoop van diverse types fietsen en toebehoren. De verdere ‘verlinting’ in Vlaanderen wordt tegengegaan door het opvullen van leegstaande ruimtes in een uitloper van een bestaand kleinhandelslint.

Basisdoelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het aanbod van een ruime fietsenwinkel met diverse types fietsen (klassiek, elektrisch, kinder en sport)  komt tegemoet aan de groeiende interesse van de burgers. De COVID19-crisis heeft de bevolking (jong en oud) nog meer interesse doen krijgen in bewegen/fietsen in de gezonde buitenlucht. Ook het steeds drukker wordende verkeer zorgt ervoor dat de werkende bevolking op zoek gaat naar alternatieven voor de wagen voor het woon-werkverkeer zoals de eleketrische fiets en speedpedelec. Daarnaast zetten de hogere overheid en grote bedrijven in op fietsleasingformules voor hun werknemers wat een bijkomende verkoopsstroom biedt aan lokale fietshandelaars.

Basisdoelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, met inbegrip van het versterken van kernwinkelgebieden 

Lievens Velo’s is momenteel gelegen in de dorpskern van Geel-Larum. 

Op de nieuwe locatie ter hoogte van Grotesteenweg 1a vult de kleinhandelszaak het aanbod van het binnenstedelijk winkelcentrum aan en beconcurreert dit niet. Omwille van de ruimte die deze zaak nodig heeft, is deze op deze locatie complementair aan het stedelijk kleinhandelsapparaat. 

Gezien de wijzigende trends in het fietslandschap en de groei van de fietsenwinkels in oppervlakte is hun ruimte-inname moeilijk in te passen in het stedelijk weefsel. Het groeiende aanbod van stadsfietsen, kinderfietsen, elektrische fietsen, MTB, gravel bikes, koersfietsen, speedpedelecs, alle toebehoren en ook fietsleasing voor bedrijven vraagt om grotere panden die omwille van de grote volumes ook vlot bereikbaar moeten zijn door particulieren en leveranciers.

Basisdoelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Door de ligging buiten het centrum, aan de gewestweg N19 en vlakbij het op- en afrittencomplex van de snelweg E313, is het handelspand vlot bereikbaar met de wagen, alsook met de fiets. Ook voor leveranciers is deze locatie vlot bereikbaar.

Door het Agentschap Wegen en Verkeer en de stedelijke dienst openbare werken en mobiliteit werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend voor deze vergunningsaanvraag.

Rekening houdend met de analyse van het beperkte aanvraagdossier en de aftoetsing met de basisdoelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid volgens artikel 13 van het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid kan er vanuit de dienst Stadsontwikkeling en Kernversterkend Beleid een gunstig advies worden verleend voor deze aanvraag tot omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten van J.V.L. bvba, gelegen aan de Grote Steenweg 1a, te 2440 Geel (percelen kadastraal bekend als Afdeling 5, Sectie M, nummer 1277 G2) voor een netto handelsoppervlakte van 1051m²:

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 1 (voeding) op 8 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 2 (uitrusting van de persoon) zoals kleding, schoenen en brillen op 150 m²;

- de verkoop van goederen behorende tot de categorie 4 (andere goederen) zoals diverse types fietsen en toebehoren op 893 m².

Bespreking van het advies

Het advies wordt gevolgd.

• Het advies van Openbare Werken – Mobiliteit afgeleverd op 12 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

De dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies.

De vergunningsaanvraag betreft het verbouwen van een bestaand handelspand en magazijn tot fietsenwinkel. Hierbij wordt verwacht dat bezoekers met de fiets op een minstens evenwaardige manier ontvangen worden als bezoekers met de wagen. Dit betekent dat wat voor de wagen kan, een comfortabele en ruime parking, ook voor de fiets moet kunnen. Daarom wordt gevraagd om minstens evenveel fietsparkeerplaatsen als autoparkeerplaatsen te voorzien. De fietsenstalling dient overdekt te zijn en uitgerust met diefstalveilige fietsenstallingen die voldoen aan de afmetingen opgenomen in de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Bij voorkeur wordt een fietsenstalling met wielklem vermeden (berokkent mogelijks schade aan het voorwiel) en wordt gekozen voor een type “fietsnieten”. De fietsenstalling bevindt zich bij voorkeur vlakbij de ingang.

De ingetekende parkeerplaatsen voldoen op beide plannen niet aan de afmetingen opgenomen in de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Parkeerplaatsen in open lucht dienen een lengte van 5,5 meter en een breedte van 2,5 meter te hebben. Bovendien dient de toegangsweg bij haakse parkeervakken van 90° overal (afmetingen naast het gebouw niet op plan) minstens 6 meter te bedragen om het parkeermanoeuvre vlot te kunnen uitvoeren

Het voorzien van een overdekte fietsenstalling met minstens evenveel fietsparkeerplaatsen als autoparkeerplaatsen. De afmetingen dienen te voldoen aan de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen.

De afmetingen van de parkeerplaatsen en toegangsweg voor auto’s dienen te voldoen aan de gemeentelijke verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen.

Bespreking van het advies

Het advies wordt gevolgd wat betreft de afmetingen van de parkeervakken en de overeenkomst met de verordening parkeren. De parkeernormen uit de verordeningen moeten strikt gevolgd worden. Gelet op het aantal voorziene parkeerplaatsen is het mogelijk om deze zo in te richten dat ze in overeenstemming zijn met de parkeerverordening van stad Geel (lengte van 5,5 meter en een breedte van 2,5 meter).

Daarnaast is het belangrijk om voldoende fietsparkeerplaatsen te voorzien voor bezoekers. Het faciliteren van comfortabele fietsstaplaatsen, maakt dat bezoekers ook sneller de overweging maken om zich met de fiets te verplaatsen. Het voorzien van laadsystemen voor elektrische fietsen en overdekte plaatsen zijn hierin zeker een meerwaarde.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 20 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd. 

Advies stad Geel

Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat de bestaande aansluiting moet herbruikt worden. Men dient zelf een huisaansluitputje DWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm. Hierop wordt de overloop van de septische put aangesloten. De overloop van de infiltratievoorziening mag rechtstreeks op de open gracht worden aangesloten zonder huisaansluitputje.

Advies toegang tot het perceel

Wat de toegang betreft, dient men het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer op te volgen. Zij stellen dat de bestaande inrit niet voldoet aan de normen. Bij eventuele werken aan deze inrit of bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moet de inrit worden aangepast. Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte van 7m. 

Voor aanpassingen aan het openbaar domein dient men een aanvraag te doen bij stad Geel. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

Betreft de aansluiting van afval-en hemelwater dient men de voorwaarden van Aquafin op te volgen. 

Men moet de bestaande aansluiting herbruiken en zelf het huisaansluitputje DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. 

Betreft de toegang dient men het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer op te volgen.

Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen bij stad Geel. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

Conclusie

Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag tot omgevingsvergunning van J.V.L voor het verbouwen van een handelspand naar fietsenwinkel door het slopen van een deel van de bestaande bebouwing, heropbouw en uitbreiden met een magazijn en atelier, gevelaanpassingswerken en het aanpassen van de buitenaanleg voor parkeren en groenvoorziening gelegen Grotesteenweg 1a mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

• De goedgekeurde plannen dienen integraal uitgevoerd te worden.

• Het advies van Brandweerzone Kempen (BWDP/2021-0331/001/01/BCO) wordt integraal aan het besluit toegevoegd en moet strikt opgevolgd worden.

• Het Hydraulisch advies van Aquafin (P21005692) maakt integraal deel uit van het besluit en moet strikt opgevolgd worden.

• De voorwaarden uit het advies van AWV dienen strikt nageleefd te worden.

• De parkplaatsen moeten voldoen aan de verordening parkeren van stad Geel.

• De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen, met uitzondering van andersvalide parkeerplaatsen moeten uitgevoerd worden in grasdals.

• Er dient een equivalent aan fietsparkeerplaatsen voorzien te worden met een gelijk aantal staanplaatsen als er autostaanplaatsen zijn. Deze parkeerplaatsen moeten voldoende kwalitatief zijn (overkapping, laadpunt elektrische fietsen, …) en voldoen aan de gemeentelijke parkeerverordening.

• Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat de bestaande aansluiting moet herbruikt worden. Men dient zelf een huisaansluitputje DWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm. Hierop wordt de overloop van de septische put aangesloten. De overloop van de infiltratievoorziening mag rechtstreeks op de open gracht worden aangesloten zonder huisaansluitputje.

• Wat de toegang betreft, dient men het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer op te volgen. Zij stellen dat de bestaande inrit niet voldoet aan de normen. Bij eventuele werken aan deze inrit of bij een toekomstige heraanleg van de gewestweg moet de inrit worden aangepast. Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte van 7m. 

• Voor aanpassingen aan het openbaar domein dient men een aanvraag te doen bij stad Geel. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

• Betreft de aansluiting van afval-en hemelwater dient men de voorwaarden van Aquafin op te volgen. 

• Bij aanpassingswerken aan de bestaande parking vooraan dient deze zone als groene parkeerzone ingericht te worden.

• Burgerrechtelijke aspecten met betrekking tot erfdienstbaarheden en toegangen werden niet beoordeeld in dit besluit.

Lasten

Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.

Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en

artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen:

• de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning;
• de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager;
• er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning;
• de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.

Indien de vergunning in dit dossier wordt verleend, wenst de stad dit instrument van de stedenbouwkundige lasten te voorzien. Immers, deze vergunninghouder ontvangt in dat geval een vergunningsvoordeel: een functiewijziging naar fietsenwinkel met uitbreiding van de winkelruimte en ondersteunende functies. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.

Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door de uitbreiding van de handelsruimte en ondersteunende functies met een oppervlakte van 437,61m² BVO.

Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 32.820,75 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.

De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad. Het verband tussen de last en taken overheid en bijkomende winkelruimte en ondersteunende functies is voldoende aangetoond. De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.

De stad zet in op ontharding in functie van verhogen van het waterinfiltrerende vermogen van terreinen, ter bevordering van de biodiversiteit en het mitigeren van het hitte eiland-effect. Dit doet de stad via ontharding op haar eigen patrimonium maar ze tracht eveneens private eigenaars te stimuleren om te ontharden. De hoeveelheid verharding op het terrein is al groot en neemt nog toe met de uitbreiding achteraan. 

Er kwam extra verharding op het terrein dat al grotendeels verhard was. JVL heeft extra inspanningen geleverd die gesuggereerd werden tijdens de besprekingen van de invulling van de lasten. Op verzoek van de stad werd dit verwerkt in een aanpassing van voornoemde omgevingsvergunningsaanvraag, na ontvangst van de adviezen van AWV, mobiliteit e.a.. De betonverhardingen vooraan op het terrein worden vooralsnog niet uitgebroken.

Het resultaat van de voorgestelde aanpassingen is ca. 190m² onthardingen en extra groenvoorziening op initiatief van JVL op de laatste plannen van begin januari 2022. Deze invulling wenst de stad als last in natura te beschouwen.

De stad wenst de fietsinfrastructuur in de omgeving Geel Punt te verbeteren. Deze invulling van de last sluit strikt aan bij de commerciële activiteiten van JVL en kan als een win-win beschouwd worden. De stad verbindt zich tot het inzetten van de financiële last voor het verbeteren van de fietsinfrastructuur in de omgeving van Geel Punt en dit binnen een periode van 5 jaar na het einde der werken van de voornoemde vergunning.

Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen:

Er wordt een financiële last voorzien voor een bedrag van 32.820,75 euro, enkel op de netto-uitbreiding van de handelsoppervlakte en ondersteunende functies na aftrek van sloop van bestaande volume. Indien de aanvrager de inhoud uit de overeenkomst die opgesteld is en zijn fiat kreeg, en die ook apart aan het college ter goedkeuring wordt voorgelegd, voldoet, valt een deel de last in cash weg en is er slechts een op 10.000 euro afgerond bedrag cash te betalen, verschuldigd aan stad Geel uit hoofde van stedenbouwkundige lasten. De stad zal deze lasten aanwenden voor verbetering van fietsinfrastructuur in de omgeving van Geel Punt.  Zo niet, worden de waarborgbedragen vernoemd in de overeenkomst omgezet naar een last in cash. De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van btw, door de stad geïnd worden.

Op basis van eerdere dossiers die uitgewisseld zijn met de provinciale omgevingsadministratie bleek de berekeningswijze van de stad redelijk en billijk te zijn. Dit bedrag, 75 euro per m² (3,75 euro/m² aan afschrijving 20 jaar) enkel voor uitbreiding handelsfunctie wordt in Geel in elk van de omgevingsdossiers op een zelfde wijze beschouwd. Naar gelijkheidsbeginsel is dat dus ook van belang.

De aanvrager heeft zich t.a.v. de stad akkoord verklaard met deze stedenbouwkundige last door ondertekening van een overeenkomst.