Uiterste beslissingsdatum: 04/03/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021187140
Dossiernummer gemeente: 202100736
De gemeente Geel heeft op 17 december 2021 een aanvraag ontvangen voor een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd wonen en het herbouwen van een zonevreemde woning en een paardenstal. De aanvraag werd op 3 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Caroline Vanden Eycken wonende te Kapellestraat 60/13 te 2431 Laakdal en de heer Dries Van Doninck wonende te Kapellestraat 60/13 te 2431 Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Scheplakens 5
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nrs. 1003L, 1003M, 1003N, 1004A, 1006B, 1006E, 1006D, 1006A, 1008C en 1008B
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen III.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het slopen en herbouwen van een zonevreemde woning en bijgebouwen en het bouwen van een bijgebouw en een paardenstal.
Het project beperkt zich tot het huidige woonperceel en neemt geen bijkomende landbouwgronden in. Er worden dan ook geen omliggende landbouwbelangen geschaad. Het bouwperceel zelf is ook niet ingeschakeld in enige landbouwactiviteit, maar betreft een reeds bestaande residentiële woning met een woningbijgebouw.
De bestaande woning betreft een bestaande, vergunde en niet-verkrotte zonevreemde woning met een aangebouwde schuur die gebruikt werd voor de stalling van hobbydieren. De woning heeft een gelijkvloerse en eerste verdieping met zadeldak.
Het volume van de te slopen gebouwen bedraagt 1432,2m³.
Het volume van de nieuwe woning bedraagt 999,9m³.
Het nieuwe bijgebouw heeft een bruto oppervlakte van 39,9m² en een hoogte van 3,2 m. Hierdoor valt het bijgebouw onder het vrijstellingsbesluit.
De paardenstal heeft een bruto oppervlakte van 113.1m² en een hoogte van 3,2 m.
De stal kan enkel gebruikt worden voor het verblijf van weidedieren eventueel in combinatie met een beperkte bergruimte in functie van dit verblijf (hooi, voeder…).
De eigendomsbewijzen van de paarden zijn toegevoegd.
Omwille van de oriëntatie van het perceel, lichten en zichten wordt er geopteerd om alle vitale leefruimtes (keuken, eetplaats en zitruimte) aan de achtergevel te situeren en te voorzien van grote beglazing.
Ruimtes zoals een inkomhal en toilet worden aan de voorkant gesitueerd. Op deze manier wordt er maximaal ingespeeld op de lichtinval en het comfort van de gebruikers in de verschillende ruimtes.
De vormgeving wordt hoofdzakelijk gestuurd door de oriëntatie en de levenscyclus binnen een gezinsverband. De evenwichtsoefening tussen volume positionering, oriëntering en programma leidt tot het resultaat van de huidige vormgeving.
Qua materiaalgebruik wordt gestreefd we naar een keuze die zich in deze omgeving zo goed mogelijk inpast, gelet op het karakter van de omgeving. Deze gaat uit naar eenvoudige materialen die hun deugdelijkheid bewezen hebben doorheen de tijd. Nader gespecificeerd: gevelbekleding in beton, lichtgrijze kleur, aluminium raamgehelen in een donkere kleur en gevelbekleding in hout.
De ontwikkeling van de woning waarbij een hoge relatie met de groene omgeving gecombineerd wordt met het binnenbrengen van daglicht tot diep in de woning, werkt ondersteunend werken op het vlak van leefkwaliteit.
Huidige aanvraag betreft het herbouwen van een bestaande zonevreemde eengezinswoning met hoofdbestemming wonen. De inkom naar de woning bevindt zich aan de voorzijde van het perceel. Volgende functies bevinden zich op het gelijkvloers, een inkomhal, een apart toilet en vestiaire, een polyvalente ruimte, een leefruimte, eetruimte en een keuken met bijhorende berging.
In het bijgebouw bevinden zich een badkamer en een polyvalente ruimte.
De paardenstal omvat 4 paardenboxen en een grote gang voor opslag van de voeding voor de paarden.
Op niveau +1 bevinden zich in de linkervleugel een master bedroom met dressing, badkamer en apart toilet. In het midden tussen beide vleugels bevindt zich een ruimte nachthal met ruimte voor bureau. In de rechtervleugel bevinden zich twee ruime slaapkamers met een eigen badkamer en apart wc in de nachthal.
Voor de woning, passend in het esthetisch kader, is gekozen voor een plat dak. Deze dakvorm geeft, gezien de bebouwing in de directe omgeving, geen enkele aanleiding om de voorgestelde vormgeving als storend te beschouwen. De woning wordt opgetrokken in duurzame materialen die niet vreemd zijn binnen deze buurt.
De verhardingen werden beperkt tot een terras langs de achtergevel van 36,8m² en de noodzakelijke toegangen: oprit met in- en uitrijzone en een toegangspad tot de voordeur in waterdoorlatende verharding.
De huidige woning staat heel dicht langs de straat. Door deze achteruit te plaatsen, is er wat meer ruimte en kan er een voortuin gecreëerd worden. Dit bevordert de veiligheid van de bewoners van het pand.
Reeds enige tijd is de wettelijke vereiste om bij het herbouwen van een zonevreemde woning ook het karakter en de verschijningsvorm te behouden, geschrapt in het VCRO, dit om de mogelijkheid te voorzien om meer in te spelen op hedendaagse woonvolumes. Dit was dus zondermeer een bewuste keuze van de decreetgever.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 4 januari 2022 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: geen advies
Op 2 februari 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 januari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (waterlopen) van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 4 februari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (mobiliteit) van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 8 februari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (rioolaansluiting en toegang tot perceel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De functiewijziging naar een zonevreemde site kan mogelijks een aantasting van de agrarische structuur met zich meebrengen en op de werking en vergunningverlening van andere landbouwbedrijven in de omgeving.
Het departement Landbouw en Visserij heeft de omgeving van het perceel beoordeeld. De site is gelegen nabij SBZ-H en VEN. Er zijn geen andere professionele landbouwzetels binnen een straal van 500m. Het percentage landbouw bedraagt slechts 20% en het aantal niet-landbouwer woningen is reeds 85 woningen (site op ca. 170m van woongebied). Het departement Landbouw en Visserij is bijgevolg van oordeel dat een zonevreemde woning geen negatieve impact heeft op de landbouwstructuur.
De zonevreemde functie is bijgevolg functioneel inpasbaar. Een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd wonen en het herbouwen van een zonevreemde woning en een paardenstal stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De bestaande woning betreft een bestaande, vergunde en niet-verkrotte zonevreemde woning met een aangebouwde schuur dat gebruikt werd voor stalling hobbydieren. De woning heeft een gelijkvloerse en eerste verdieping met zadeldak.
De huidige inplanting is niet optimaal waardoor een nieuwe inplanting voorzien wordt. Overeenkomstig artikel 4.4.14 Codex RO kan een woning herbouwd worden op een gewijzigde plaats (d.i. op minder dan 75 % van de bestaande vloeroppervlakte) indien de verplaatsing volgt uit redenen van goede ruimtelijke ordening. Artikel 4.4.18 Codex RO voorziet een gelijkaardige mogelijkheid voor het woningbijgebouw. Door de woning naar achter te plaatsen is een beter ruimtegebruik mogelijk.
Het bouwvolume bedraagt 1000m3 wat aanvaardbaar is volgens de voorschriften uit het van toepassing zijnde RUP zonevreemde woningen. De paardenstal en bijgebouw worden voorzien in de nabijheid wat gunstig is voor het ruimtegebruik van het perceel.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
In het RUP zonevreemde woning wordt gesteld dat de vormgeving en het materiaalgebruik dienen aangepast te zijn aan de continuïteit van het straatbeeld en moeten passend zijn in het omliggende landschap, ofwel een positief contrast vormen met de omgeving. Alles moet steeds in overeenstemming zijn met het historische, landschappelijk en natuurlijke karakter van de omgeving.
De vormgeving van het project vormt een contrast met het landschap. Er is een landschapsontwerp toegevoegd om dit contrast tegen te gaan en het gebouw in te bedden in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De af te breken gebouwen zijn niet beschermd of staan niet op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
Aangezien we te maken krijgen met een normale gezinssituatie, wordt er geen verhoging van de mobiliteitslast verwacht. Op vandaag is immers reeds een bestaande ééngezinswoning aanwezig. Deze situatie blijft ongewijzigd, zodat ook de mobiliteitsimpact ongewijzigd blijft. .
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een beperkte impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving. De ontwikkeling van de woning waarbij een hoge relatie met de groene omgeving gecombineerd wordt met het binnenbrengen van daglicht tot diep in de woning, moet ondersteunend werken op het vlak van leefkwaliteit.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er wordt ook een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd wonen mee vergund.
Het nieuw te bouwen bijgebouw mag enkel de functie ‘woningbijgebouw’ krijgen en mag niet mag gebruikt worden als (permanente) woning zoals bv. een studio.
Alle verharding, met uitzondering van de terrassen dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Om aan de zorgplicht te voldoen, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos.
Advies openbare werken (mobiliteit) van stad Geel:
De dienst Openbare Werken & Verkeer verleent voorwaardelijk gunstig advies voor dit bouwproject gelegen Scheplakens 5 met als voornaamste voorwaarde inplanting van de toerit voor dagdagelijks gebruik zo ver mogelijk van de onoverzichtelijke bocht. Dus bij voorkeur aan de zuidzijde.
Advies openbare werken (waterlopen) van stad Geel:
De erfdienstbaarheidszone van vijf meter naast de Rijloop moet te allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Deze moet dus steeds vrij blijven om onderhoud aan de waterloop te kunnen uitvoeren. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten.
De Rijloop is een waterloop van de tweede categorie wat wil zeggen dat die beheerd wordt door de provincie. De provincie moet dus steeds toegang krijgen om de beheerswerken uit te voeren. De beheerders hebben het recht om in de 5-meterzone kruid en ander niet-schadelijke ruimingsproducten achter te laten.
Wat de afbraak betreft mag er niets van puin in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen zoals asbest moet extra voorzichtig worden omgegaan zodat dit zeker niet in de waterloop terecht komt. Het puin zou er namelijk voor kunnen zorgen dat verstoppingen gevormd worden wat wateroverlast met zich meebrengt. Ook kan het puin een waterverontreiniging met zich meebrengen. Om dit te voorkomen kan men best doordacht te werk gaan en de werken aanvangen van zuid naar noord en van boven naar onder.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan waterlopen (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig. Artikel 4.2.1. van de VCRO (Vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.”. Er mogen dus geen wijzigingen aan de waterloop gebeuren.
Advies openbare werken (rioolaansluiting) van stad Geel:
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van het afvalwater.
De IBA wordt geplaatst, gewijzigd, hersteld en onderhouden door toedoen, op kosten en onder de verantwoordelijkheid van de stad Geel. De IBA blijft haar eigendom.
De locatie van de IBA dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle.
Voor de plaatsing van de IBA dient men contact op te nemen met het klantencontactcentrum Grondgebonden Zaken van stad Geel. De stad zal na het betalen van de retributie voor vervroegde plaatsing van een IBA een medewerker van Aquafin de opdracht geven om ter plaatse te komen. Aquafin zal vervolgens advies verlenen over de 2 mogelijke systemen (bovengronds en ondergronds systeem).
Men is verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien van minimum 3000L waarop zowel zwart (fecaal water) als grijs water (water afkomstig van douche, lavabo, ...) moet worden aangesloten. . Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de voorbezinker aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners X 600 liter per persoon= grootte septische put.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing voor zowel de nieuwbouw woning als voor de nieuwe stal. De stal moet worden beschouwd als "een nieuwbouw van een of meer andere gebouwen dan een eengezinswoning waarvan minstens één gebouw groter is dan 100m²".
Men is verplicht een hemelwaterput te plaatsen en een infiltratievoorziening. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij herbouw/nieuwbouw is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Per perceel mag men maximaal 2 toegangen voorzien, tezamen max. 6m breed.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Het peil van de woning ligt 0,30 meter boven de kruin van de weg.
De vergunning voor de paardenstal betreft een tijdelijke vergunning zoals blijkt uit Artikel 4.4.8/2 VCRO:
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor het oprichten van een stal voor weidedieren, verleend met toepassing van paragraaf 1, vervalt van rechtswege naast de gevallen, vermeld in artikel 99 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, als gedurende een periode van vijf opeenvolgende jaren geen weidedieren worden gehouden op het perceel of de percelen waarop de vergunning betrekking heeft.
Na het verval van de vergunning, moet de stal voor weidedieren binnen zes maanden worden afgebroken.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er wordt ook een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd wonen mee vergund.
Het nieuw te bouwen bijgebouw mag enkel de functie ‘woningbijgebouw’ krijgen en mag niet mag gebruikt worden als (permanente) woning zoals bv. een studio.
Alle verharding, met uitzondering van de terrassen dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Om aan de zorgplicht te voldoen, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos.
Advies openbare werken (mobiliteit) van stad Geel:
De dienst Openbare Werken & Verkeer verleent voorwaardelijk gunstig advies voor dit bouwproject gelegen Scheplakens 5 met als voornaamste voorwaarde inplanting van de toerit voor dagdagelijks gebruik zo ver mogelijk van de onoverzichtelijke bocht. Dus bij voorkeur aan de zuidzijde.
Advies openbare werken (waterlopen) van stad Geel:
De erfdienstbaarheidszone van vijf meter naast de Rijloop moet te allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Deze moet dus steeds vrij blijven om onderhoud aan de waterloop te kunnen uitvoeren. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten.
De Rijloop is een waterloop van de tweede categorie wat wil zeggen dat die beheerd wordt door de provincie. De provincie moet dus steeds toegang krijgen om de beheerswerken uit te voeren. De beheerders hebben het recht om in de 5-meterzone kruid en ander niet-schadelijke ruimingsproducten achter te laten.
Wat de afbraak betreft mag er niets van puin in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen zoals asbest moet extra voorzichtig worden omgegaan zodat dit zeker niet in de waterloop terecht komt. Het puin zou er namelijk voor kunnen zorgen dat verstoppingen gevormd worden wat wateroverlast met zich meebrengt. Ook kan het puin een waterverontreiniging met zich meebrengen. Om dit te voorkomen kan men best doordacht te werk gaan en de werken aanvangen van zuid naar noord en van boven naar onder.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan waterlopen (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig. Artikel 4.2.1. van de VCRO (Vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.”. Er mogen dus geen wijzigingen aan de waterloop gebeuren.
Advies openbare werken (rioolaansluiting) van stad Geel:
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van het afvalwater.
De IBA wordt geplaatst, gewijzigd, hersteld en onderhouden door toedoen, op kosten en onder de verantwoordelijkheid van de stad Geel. De IBA blijft haar eigendom.
De locatie van de IBA dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle.
Voor de plaatsing van de IBA dient men contact op te nemen met het klantencontactcentrum Grondgebonden Zaken van stad Geel. De stad zal na het betalen van de retributie voor vervroegde plaatsing van een IBA een medewerker van Aquafin de opdracht geven om ter plaatse te komen. Aquafin zal vervolgens advies verlenen over de 2 mogelijke systemen (bovengronds en ondergronds systeem).
Men is verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien van minimum 3000L waarop zowel zwart (fecaal water) als grijs water (water afkomstig van douche, lavabo, ...) moet worden aangesloten. . Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de voorbezinker aangepast worden aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule aantal bewoners X 600 liter per persoon= grootte septische put.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing voor zowel de nieuwbouw woning als voor de nieuwe stal. De stal moet worden beschouwd als "een nieuwbouw van een of meer andere gebouwen dan een eengezinswoning waarvan minstens één gebouw groter is dan 100m²".
Men is verplicht een hemelwaterput te plaatsen en een infiltratievoorziening. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij herbouw/nieuwbouw is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Per perceel mag men maximaal 2 toegangen voorzien, tezamen max. 6m breed.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Het peil van de woning ligt 0,30 meter boven de kruin van de weg.
De vergunning voor de paardenstal betreft een tijdelijke vergunning zoals blijkt uit Artikel 4.4.8/2 VCRO:
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor het oprichten van een stal voor weidedieren, verleend met toepassing van paragraaf 1, vervalt van rechtswege naast de gevallen, vermeld in artikel 99 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, als gedurende een periode van vijf opeenvolgende jaren geen weidedieren worden gehouden op het perceel of de percelen waarop de vergunning betrekking heeft.
Na het verval van de vergunning, moet de stal voor weidedieren binnen zes maanden worden afgebroken.