De percelen met de volgende kadastrale gegevens 5° afdeling, sectie M, nrs. 169G, 169F en 168B zijn gelegen langs Bell-Telephonelaan, Liessel en E313.
Het project omvat de realisatie van 14 KMO-units met een gemiddelde oppervlakte van 212m2 (1x308m2, 2x264m2, 10x192m2, 1x224m2). Tevens worden 3 kantoorgebouwen voorzien. Kantoor A 01 heeft een oppervlakte van 992m2, kantoor A 02 bedraagt 271m2 en kantoor A 03 bedraagt 480m2 .
De kantoorgebouwen zijn visueel in drie verschillende volumes opgevat en vormen een hoger accent naar de autosnelweg E313.
De KMO-units zijn gegroepeerd in een lager bedrijfsverzamelgebouw.
De ontsluiting van het project voor zowel de kantoren als KMO-units wordt voorzien via Liessel. Er is een ringweg voorzien rond het bedrijfsverzamelgebouw waardoor de individuele KMO-units bereikt kunnen worden. Rond de ringweg is een parkingzone in grasdallen voorzien.
Centraal in het bedrijfsverzamelgebouw is een helling voorzien waardoor het dak op het gebouw bereikt kan worden. Op dit dak worden de parkeervoorzieningen (105pp) getroffen voor de kantoorfaciliteiten. Ook de toegangen zijn hier gelegen.
Er is een bufferzone voorzien naar E313 en de bouwvrije ruimte zoals opgelegd door AWV wordt gerespecteerd.
Tussen de drie kantoorvolumes wordt ruimte voorzien voor water.
Bespreking legaliteit:
Het project beoogt de bouw van een bedrijvenverzamelgebouw bestaande uit verschillende KMO-units. Tevens worden drie kantoorgebouwen voorzien.
De gewestplanbestemming is industriegebied.
Om te weten welke stedenbouwkundige voorschriften van toepassing zijn voor de gewestplanbestemmingen, dient enerzijds gekeken te worden naar het KB van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, dit KB bevat de algemene voorschriften voor alle gewestplannen, en anderzijds naar de aanvullende voorschriften die er per gewestplan zijn.
Volgende algemene voorschriften zijn relevant:
“Artikel 7.
2. De industriegebieden:
2.0. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
Artikel 8.
2.1. Voor de industriegebieden kunnen de volgende nadere aanwijzingen worden gegeven:
2.1.1. de gebieden voor vervuilende industrieën. Deze zijn bestemd voor de vestiging van bedrijven die ter bescherming van het leefmilieu moeten worden afgezonderd;
2.1.2. de gebieden voor milieubelastende industrieën. Deze zijn bestemd voor bedrijven die om economische of sociale redenen moeten worden afgezonderd.
2.1.3. de gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalprodukten van schadelijke aard.”
Hieruit volgt dat men bij de intekening van de gewestplannen ervoor heeft gekozen om bepaalde gebieden meer algemeen als industriegebied aan te duiden en andere gebieden wenste voor te behouden voor meer specifieke industrie.
Ambachtelijke bedrijven kunnen dus zowel gevestigd worden in industriegebieden als in gebieden voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Ambachtelijke bedrijven en KMO's worden niet aanvaard in gebieden voor milieubelastende of vervuilende industrieën, tenzij er voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 4.4.8./1 VCRO.
Deze zone is aangeduid als industriegebied. KMO's zijn hier toegestaan.
Industriegebieden zijn in beginsel bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven, doch kunnen ook complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten worden, zoals bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 Inrichtingsbesluit). Deze opsomming is limitatief.
Een kantoorgebouw of -ruimte kan maar bestemmingsconform zijn in een industriegebouw in zoverre het aansluit bij een industrieel bedrijf en als het naar omvang ondergeschikt is aan de overige industriële functies ervan. Het zuiver inrichten van een gebouw als kantoorgebouw is niet verenigbaar met de voorschriften van een industriegebied. Dit volgt uit het gegeven dat zulke functiewijziging als zonevreemd wordt beschouwd en slechts onder bepaalde voorwaarden is toegelaten (artikel 6 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen, artikel 4.4.23 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening):
1° het gebouw of gebouwencomplex is gelegen in een industriegebied in de ruime zin;
2° in de ruimere omgeving van het gebouw of gebouwencomplex komen nog gebouwen voor met de vergunde functie [kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen];
3° indien op het industriegebied in kwestie meer dan drie bedrijven gevestigd zijn, dan hebben minstens 50 % van de bedrijven van dat industriegebied reeds een vergunde hoofdfunctie [kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen];
4° de nieuwe functie behoort tot de functiecategorie [kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen].
Eind 2018 werd in het Vlaams Parlement een conceptnota ingediend ter aanpassing van de planologische en stedenbouwkundige context voor bedrijfsterreinen. Eén van de doelstellingen van deze conceptnota was om de verenigbaarheid van kantoren in industriegebieden wel mogelijk te maken. Aan deze conceptnota werd evenwel tot op heden geen gevolg gegeven.
Bespreking project werkgroep grote projecten:
In het Beleidsplan Ruimte is het volgende opgenomen:
"De ontwikkelingssite maakt deel uit van een bedrijvenzone waar moet worden gestreefd naar een opwaardering van het bestaande bedrijventerrein. Daar wordt o.a. mee bedoeld:
"In het beleidskader Duurzame Bedrijvigheid zijn de principes voor duurzame bedrijfsterreinen opgenomen:
Vanuit de werkgroep grote bouwprojecten wordt hierbij het volgende advies gegeven: ondanks het in dit geval gaat over een kleinschalige ontwikkeling van KMO-units aan de rand van een bestaand op te waarderen bedrijventerrein en dat de ontwikkelingszone wordt gescheiden van het bestaand bedrijventerrein door een primaire weg kan het desalniettemin lonen om na te denken over functies en activiteiten die de ontwikkeling ten goede komen (voornamelijk in functie van nieuwe ontwikkeling en beperkt in functie van bestaande bedrijventerrein). Ook dient er aandacht uit te gaan naar een aantal duurzaamheidsprincipes (zonnepanelen, gemeenschappelijke waterbuffering in groenzones, gedeelde elektrische laadpunten, groene gevels en daken,…)
De gewestplanbestemming betreft industriegebied. Dit heeft tot het gevolg dat slechts in een aantal gevallen kantoren kunnen toegestaan worden:
1) kantoren die gekoppeld zijn aan de bedrijven op dit perceel, hierbij ondergeschikt hieraan.
Er is in totaal 1743 m2 aan kantoorruimte voorzien en 2980 m2 aan bedrijfsruimte. Qua oppervlakte is er voldaan aan het voorschrift van ondergeschiktheid. Het is niet duidelijk uit de presentatiebundel in welke mate deze koppeling voorzien is of noodzakelijk voor de KMO-units.
2) complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van andere industriële bedrijven.
limitatieve lijst: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop
Dit is niet aangegeven in de plannen.
3) Artikel 6 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen, artikel 4.4.23 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Aan de voorwaarden uit dit artikel is niet voldaan waardoor hier geen toepassing van gemaakt kan worden.
Er kan volgens de werkgroep grote projecten bijgevolg enkel kantoorfuncties voorzien worden op maat van de bedrijven met een duidelijke onlosmakelijk en harde koppeling. Verder wijst de werkgroep ook op het bekomen van een modal shift. Loutere kantoorfuncties kunnen best op locaties voorzien worden die vlot bereikbaar zijn volgens het STOEP-principe. Dit is op deze locatie niet het geval.
De ontsluiting van het project wordt voorzien via Liessel. Dit stuk weg is echter niet voorzien voor dit soort van ontwikkeling. Van de ontwikkelaar wordt verwacht dat Liessel wordt heraangelegd vanaf Bell-Telephonelaan tot aan het kruispunt t.h.v. Liessel 3. De ontwikkelaar vraagt om dit in rekening te brengen met de stedenbouwkundige last.
Positief is de koppeling van de verschillende units in een zo compact mogelijk footprint. Rond dit bedrijfsverzamelgebouw wordt een ringweg voorzien zodat elke unit afzonderlijk ontsluitbaar is via de ringweg waar tevens ook parkeerplaatsen voorzien zijn. Dit heeft een grote verharding tot gevolg en is naar veiligheid toe niet de beste oplossing. De helling naar de parking op het dak (ivf kantoren) is ontkoppeld van deze ringweg wat het aantal conflicten verlaagd. Meer uitwerking van de helling is nog noodzakelijk zodat deze vlot bereikbaar is.
Woning “Liessel 3”: Kan er opnieuw gepraat worden met deze eigenaar nu de plannen concreter worden? De leefbaarheid van deze woning gaat sterk achteruit door het realiseren van de voorliggende plannen.
Naast het project ligt de doorsteek over de E313 die nodig is voor het bedrijf Coeck Engineering. Is de voorziene ruimte voldoende voor hen als er een gebouw gerealiseerd wordt nabij deze doorsteek? Dit moet afgestemd worden met Coeck.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het project: bedrijfsverzamelgebouw (KMO-units) en kantoorfaciliteiten.