Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021195937
Dossiernummer gemeente: 202100745
De gemeente Geel heeft op 23 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning met carport. De aanvraag werd op 25 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jorgen D'Huys wonende te Gasthuisstraat 26/1 te 2440 Geel en mevrouw Lien Mangelschots wonende te Gasthuisstraat 26/1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Antoniusstraat 9
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 1057K, 2265C en 2266C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 1 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 14/04/2014 met kenmerk gemeente 2067.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling V_ 2067
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
De aanvraag betreft :
Het bouwen van een nieuwe woning met een carport (en tuinberging),
op een perceel gelegen te 2440 Geel, Sint-Antoniusstraat.
De nieuw te bouwen woning zal worden opgetrokken in streekeigen hedendaagse duurzame materialen (lichtgrijze gevelsteen / zwarte alu buitenschrijnwerken / plat dak / zwarte alu gevelbekleding) en zal in harmonie zijn met de omliggende omgeving.
De nieuwe woning wordt ingeplant binnen de voorziene bouwstrook voor hoofdgebouwen en op de voorziene voorgevelbouwlijn.
De nieuw te bouwen carport (met tuinberging) zal worden opgetrokken in streekeigen hedendaagse duurzame materialen (zwarte trespa gevelbekleding / zwarte alu buitenschrijnwerken / plat dak) en zal in harmonie zijn met de nieuw te bouwen woning en met de omliggende omgeving.
De carport (met tuinberging) wordt aangebouwd tegen de nieuwe woning en dit in de linkerzijtuinzone.
De akkoordverklaring hier aangaande van de aanpalende buur links kan U als bijlage vinden bij deze beschrijvende nota.
Het ontwerp
Dit ontwerp stelt de oprichting voor van een vrijstaande woning met carport en tuinberging.
De woning heeft een gevelbreedte van 9 meter en een bouwdiepte van 12 meter. De totale bouwdiepte van de woning mét carport bedraagt 15 meter.
De woning wordt opgericht met een gevelhoogte van 6,25 meter en wordt voorzien van een plat dak. De oprichting van een woning met plat dak is conform de voorschriften van de goedgekeurde verkaveling.
De woning wordt opgericht in een lichtgrijze gevelsteen en aluminium zwart buitenschrijnwerk. Het gelijkvloers wordt deels afgewerkt met een aluminium zwarte gevelbekleding. De tuinberging wordt afgewerkt in zwart trespa.
De carport met de tuinberging worden ingeplant in de linker bouwvrije zijtuinstrook. De uitdrukkelijke akkoordverklaring van de links aanpalende eigenaar m.b.t. de oprichting van een garage of carport in de zijtuinstrook werd aan het dossier toegevoegd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 4 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Advies: volledig gunstig
Op 27 januari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig gunstig
Op 2 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: geen advies verleend
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (St.-Antoniusstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig advies met voorwaarden
De woning met carport kan ingeplant worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 35 cm boven de as van de weg.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet men zelf rechtstreeks aansluiten op de gracht zonder huisaansluitputje als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het nieuwe geplaatste huisaansluitputje DWA.
Voor het ingebruik nemen van het nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De gedeeltelijke dichtgelegde gracht ter hoogte van het perceel moet terug worden opengemaakt.
Om toegang te verkrijgen tot het perceel moet een officiële overwelving geplaatst worden. Deze overwelving moet volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei betreft de onbevaarbare waterlopen vergund worden. De vergunning voor de overwelving wordt mee opgenomen in deze omgevingsvergunning.
Er mag per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m.
De overwelving met inbuizing wordt uitgevoerd door stad Geel volgens de technische beschrijving in het advies. Men dient hiervoor een aanvraag te doen.
De kosten voor de overwelving zijn ten laste van de aanvrager.
Waterloop
Op het perceel 1ste afdeling, sectie I, nrs. 2265C – 1057K – 2266C ligt er een niet geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het perceel 1ste afdeling, sectie I, nrs. 2265C – 1057K – 2266C de beheerder van de waterloop is. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek.
Artikel 16 van het veldwetboek “De eigenaars van de lager gelegen erven moeten het water van de aldus bevloeide gronden ontvangen, met dien verstande dat hun een vergoeding verschuldigd kan zijn.” Dit dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft hier eigenlijk geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein ontwatert).
Verder moet er een zone van vijf meter naast de niet geklasseerde waterloop ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten.
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig. Artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.”.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning met carport kan ingeplant worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 35 cm boven de as van de weg.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet men zelf rechtstreeks aansluiten op de gracht zonder huisaansluitputje als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het nieuwe geplaatste huisaansluitputje DWA.
Voor het ingebruik nemen van het nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De gedeeltelijke dichtgelegde gracht ter hoogte van het perceel moet terug worden opengemaakt.
Om toegang te verkrijgen tot het perceel moet een officiële overwelving geplaatst worden. Deze overwelving moet volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei betreft de onbevaarbare waterlopen vergund worden. De vergunning voor de overwelving wordt mee opgenomen in deze omgevingsvergunning.
Er mag per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m.
De overwelving met inbuizing wordt uitgevoerd door stad Geel volgens de technische beschrijving in het advies. Men dient hiervoor een aanvraag te doen.
De kosten voor de overwelving zijn ten laste van de aanvrager.
Waterloop
Op het perceel 1ste afdeling, sectie I, nrs. 2265C – 1057K – 2266C ligt er een niet geklasseerde gracht. Dit wil zeggen dat de eigenaar van het perceel 1ste afdeling, sectie I, nrs. 2265C – 1057K – 2266C de beheerder van de waterloop is. Dit is in overeenkomst met artikel 16 van het veldwetboek.
Artikel 16 van het veldwetboek “De eigenaars van de lager gelegen erven moeten het water van de aldus bevloeide gronden ontvangen, met dien verstande dat hun een vergoeding verschuldigd kan zijn.” Dit dient gelezen te worden dat iedereen die een gracht op zijn grond heeft het nodige moet doen om de afvloei van water te verzekeren en dus verantwoordelijk is voor het onderhoud. Doet de eigenaar dit niet wordt het water niet meer ontvangen en wordt de wet dus overtreden. Moest een eigenaar zijn gracht niet onderhouden of dichtleggen en heeft iemand anders daar last van is dit in eerste instantie een burgerlijk geschil (probleem tussen enkele private personen waar de overheid of het algemeen belang niets mee te maken heeft) en kan de burger dit aanvechten bij de rechtbank, de gemeente heeft hier eigenlijk geen taak in (tenzij het een gracht is die een echt groot gebied of openbaar domein ontwatert).
Verder moet er een zone van vijf meter naast de niet geklasseerde waterloop ten allen tijde gerespecteerd worden. Dus ook tijdens de werken. Dit houdt in dat er geen hindernissen of gebouwen geplaatst mogen worden in de vijf meter zone rond de waterloop. Ook bemesting is in deze zone niet toegelaten.
Er mag geen afval in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen moet extra omzichtig omgesprongen worden zodat ze zeker niet in het water terecht komen.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig. Artikel 4.2.1. van de VCRO (vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.”.