Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021153720
Dossiernummer gemeente: 202100582
De gemeente Geel heeft op 4 oktober 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning. De aanvraag werd op 7 december 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Mevrouw Daisy Druyts, wonende te Giselbertusstraat 8/c te 2260 Westerlo.
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Holvenseheide 28
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nr. 909F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
Ligging volgens verkaveling + bijhorende voorschriften
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling, met referentie 2018267.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de verkavelingsvoorschriften.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De woning wordt opgericht aan de Holvenseheide, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. Het perceel maakt deel uit van een recente verkaveling en heeft een totale oppervlakte van 2a42ca. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen.
De aanvraag behelst het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband met een garage in de zijtuinstrook en een achterliggend terras. De woning zal worden opgetrokken met twee bouwlagen en een zolderverdieping onder een zadeldak. De voorgevel kent een breedte van 7,50 meter. De totale diepte bedraagt 9 meter. De kroonlijst van het hoofdgebouw is bepaald op 6,50 meter, met een nok op 11 meter.
Aan de woning wordt een garage gekoppeld tot aan de rechter perceelsgrens. De garage heeft een diepte van 7 meter en een breedte van 3 meter. De garage wordt afgewerkt met een plat dak met kroonlijst op 3 meter.
Het gelijkvloers wordt ingericht met een woonkamer, een keuken, een berging en de aanpalende garage. Op de eerste verdieping bevindt zich één slaapkamer, een badkamer, een dressing en een apart toilet. De dakverdieping wordt ingericht als zolder. De aanvraag voorziet geen kelder.
Aan de achtergevel wordt een terras voorzien van 6,60 meter breed en 3 meter diep. Het terras wordt aangelegd in waterdoorlatende materialen, welke bijkomend afwateren op eigen terrein.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Er werd advies gevraagd aan de interne dienst Openbare Werken van de stad Geel op 7 december 2021. Op 23 december 2021 werd volgend voorwaardelijk gunstig advies bekomen:
“Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
De huisaansluitputjes DWA en RWA zijn reeds aanwezig en dienen gebruikt te worden. Ze liggen op ongeveer 6m van de rechter perceelsgrens en op ongeveer 2m80 van de rooilijn.
Voor de ingebruikname van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning, wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put plaatsen. Dit is echter niet verplicht. Op de septische put mag enkel het fecale water aangesloten worden, het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Aangezien het perceel kleiner is dan 250m² is men niet verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de toegang te gebruiken die werd voorzien bij de aanleg van de wegenis van de verkaveling. Op het inplantingsplan staat dit zo ingetekend.
Voorwaarden
De reeds aanwezige nieuwe huisaansluitputjes DWA en RWA moeten gebruikt worden.
Voor de ingebruikname van het nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Op de niet-verplichte septische put mag enkel het fecale water aangesloten worden, het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te plaatsen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de toegang te gebruiken die werd voorzien bij de aanleg van de wegenis van de verkaveling.”
///
Planologische toets
Het perceel uit voorliggende aanvraag is niet gelegen in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan. Het perceel is gelegen binnen een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling jonger dan 15 jaar. Er wordt geen afwijking gevraagd. Het project uit voorliggende aanvraag dient te worden getoetst aan de verkavelingsvoorschriften. Het project uit voorliggende aanvraag is alvast principieel in overeenstemming met de geldende verkaveling.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Holvenseheide)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, art. 1.3.1.1 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen wordt ingeschat.
Het plangebied is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in principe in het kader van de watertoets dan ook geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Door de toename van de bebouwde en verharde oppervlakte zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. Hiervoor dient voldaan te worden aan zowel de gewestelijke als provinciale verordening inzake de opvang van hemelwater.
Gewestelijke hemelwaterverordening
In het kader van de gewestelijke hemelwaterverordening voorziet de woning in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 liter. Gezien het perceel kleiner is dan 250 m², is de aanvrager niet verplicht te voorzien in een infiltratievoorziening. Het opgevangen hemelwater zal gerecupereerd worden in de nieuwe woning voor onder meer de toiletten, de wasmachine en een buitenkraantje. Met de voorziene inrichtingen en (voorzorgs)maatregelen uit dit project kan er vanuit worden gegaan dat de aanvraag in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening.
Conclusie:
Op basis van bovenstaande informatie en mits naleving van de opgelegde voorwaarden uit deze vergunning, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de effecten op het grondwater en het watersysteem in het algemeen beperkt zullen blijven tot een aanvaardbaar niveau. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming is met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5 en 6 van het decreet op het integraal waterbeleid van 18 juli 2013.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
In deze paragraaf wordt het project uit voorliggende aanvraag beoordeeld op basis van de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening, conform artikel 4.3.1. §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).
Volgens artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de goede ruimtelijke ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
Het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4. Bij deze beoordeling wordt rekening gehouden met de in de omgeving bestaande toestand, doch kunnen ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening in rekening worden gebracht.
Indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (vroegere verkavelingsvergunning) waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten en criteria van de goede ruimtelijke ordening behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag is gelegen binnen een recente (jonger dan 15 jaar) verkaveling, waarvan niet wordt afgeweken.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet in de bouw van een eengezinswoning en garage in halfopen verband. De aanvraag is gelegen binnen een verkaveling, waarvan zij niet afwijkt. Om deze reden is de voorliggende aanvraag functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Met voorliggende aanvraag wordt er geen (onaanvaardbare) impact verwacht ten aanzien van de verkeersafwikkeling en ontsluiting van het gebied, noch op de mobiliteitsdynamiek in de omgeving. Door de aanvraag wordt een eengezinswoning gebouwd, maar wordt eveneens voorzien in een garage die 1 wagen kan stallen. Daarnaast is er voldoende ruimte op de oprit waar het normale parkeergebeuren van een woning georganiseerd kan worden.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning wordt ingeplant binnen de bouwzone van de verkaveling. De woning wordt voorzien van een gekoppelde garage tot aan de rechter perceelsgrens, zoals opgelegd in het verkavelingsplan en de verkavelingsvoorschriften. De architect verduidelijkte op zijn plan dat er 3 cm ruimte wordt voorzien voor isolatie aan de aanpalende gevel. Voorliggende aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Schaal
Met de aanvraag wordt een hedendaags gabarit nagestreefd dat overeenstemt met de geldende verkavelingsvoorschriften. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat voorliggende aanvraag een aanvaardbare schaal beoogt welke inpasbaar is in de omgeving.
Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen opmerkelijke reliëfwijzigingen.
Visueel-vormelijke aspecten
De nieuwe woning wordt uitgevoerd in duurzame en kwalitatieve materialen die courant gebruikt worden bij de afwerking van hedendaagse residentiële gebouwen. Er wordt een hedendaagse uitstraling nagestreefd, wat op zich aanvaardbaar is op deze locatie. De gevelmaterialen zijn van duurzame aard, zijn voldoende residentieel en harmoniëren goed met de directe omgeving. De visueel-vormelijke elementen (o.a. materiaalgebruik) van voorliggende aanvraag zijn dan ook voldoende inpasbaar in de omgeving en aldus verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Cultuurhistorische aspecten en erfgoed
Op het perceel, noch in de onmiddellijke omgeving zijn er cultuurhistorische aspecten aanwezig. Aan de aanvraag moest geen archeologienota worden toegevoegd.
Gezondheid, gebruiksgenot, hinderaspecten en veiligheid in het algemeen
Tijdens de werken worden er logischerwijs stof, geluid en trillingshinder verwacht, zowel van de bouwwerken als van het werfverkeer. Gelet op de omvang van het project kan echter geoordeeld worden dat deze hinder uiteindelijk beperkt zal blijven. De aannemer dient wel de nodige (voorzorgs)maatregelen te nemen om eventuele hinder maximaal te beperken. Uiteindelijk gaat het hier over tijdelijke werken tijdens de bouwperiode van het project waardoor in alle redelijkheid geoordeeld kan worden dat het om een aanvaardbare vorm van hinder gaat.
Uiteindelijk zal het project uit voorliggende aanvraag op deze locatie geen onaanvaardbare bijkomende hinder noch veiligheidsproblemen met zich meebrengen. Ook het gebruiksgenot op het perceel en in de onmiddellijke omgeving komt niet in het gedrang met voorliggende aanvraag.
Conclusie
De aanvraag werd beoordeeld op basis van criteria als uitvoering van artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De functionele inpasbaarheid, bouwdichtheid, mobiliteitsimpact, schaal, ruimtegebruik, cultuurhistorische aspecten, bodemreliëf en visueel-vormelijke aspecten van het voorgestelde project werden in de mate van het mogelijke (afhankelijk van de relevantie) getoetst aan de omgeving. Uiteindelijk kan geconcludeerd worden dat de aanvraag met het opleggen van enkele voorwaarden in overeenstemming te brengen is met de goede ruimtelijke ordening op deze locatie.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 10/12/2021 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt en sluit zich hierbij aan.
Conclusie
Voorliggende aanvraag wordt gunstig geadviseerd, mits naleving van volgende voorwaarden:
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken en garage.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.