Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021169638
Dossiernummer gemeente: 202100640
De gemeente Geel heeft op 2 november 2021 een aanvraag ontvangen voor een functiewijziging van labo naar appartement en de regularisatie van 2 garages.. De aanvraag werd op 6 december 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Elsje Vanbroekhoven wonende te Gasthuisstraat 72 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gasthuisstraat 74 en 74A
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1435T
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft een functiewijziging van labo naar appartement.
Het nieuwe appartement heeft een oppervlakte van ca. 60 m². Het bestaande appartement heeft een oppervlakte van ca. 150 m².
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 18/10/2021 een principiële goedkeuring af voor de aanvraag.
Er zijn 2 garages voorzien op het terrein. Deze zijn niet opgericht overeenkomstig de oorspronkelijke vergunning, maar komen wel voor regularisatie in aanmerking.
Omdat ze tegen de perceelsgrens zijn opgericht, werd de aanpalende eigenaar van de aanvraag op de hoogte gebracht (artikel 83).
De aanvraag valt onder de aanvragen die volgens artikel 13 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning overeenkomstig de vereenvoudigde procedure dienen te worden behandeld. De aanvraag werd bijgevolg niet onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Op 14 december 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Een functiewijziging van labo naar appartement en de regularisatie van 2 garages stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Een functiewijziging van labo naar appartement en de regularisatie van 2 garages heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
DE functiewijziging gebeurd binnen het volume van het bestaande gebouw. Er is dus geen wijziging in het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke contouren.
Cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is niet beschermd en is niet opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een beschermd dorpsgezicht of landschap.
Er is dus geen invloed op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een beperkte invloed op het bodemreliëf. Dit is echter een gunstig effect omdat een gedeelte van de verharding onthard wordt.
Hinderaspecten – gezondheid
Een functiewijziging van labo naar appartement en de regularisatie van 2 garages brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De aanvraag betreft uitsluitend de functiewijziging van labo naar appartement en het regulariseren van de garages.
Er dienen 2 fietsenbergingen te worden voorzien in het hoofdgebouw.
Er dient een gedeelte te worden onthard zoals aangegeven op het bijgevoegde plan.
Het appartement dient te voldoen aan de EPB-vereisten.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De aanvraag betreft uitsluitend de functiewijziging van labo naar appartement en het regulariseren van de garages.
Er dienen 2 fietsenbergingen te worden voorzien in het hoofdgebouw.
Er dient een gedeelte te worden onthard zoals aangegeven op het bijgevoegde plan.
Het appartement dient te voldoen aan de EPB-vereisten.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.