UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/09/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022078295
Dossiernummer gemeente: 202200358
De gemeente Geel heeft op 11 juli 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woonzorgcentrum. De aanvraag werd op 28 juli 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ARMONEA NV gevestigd te Stationsstraat 102 te 2800 Mechelen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Laarsveld 28
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1279M
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebieden
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een woonzorgcentrum.
Bij aanvang van een dergelijk verbouwingsproject wordt gekeken naar de sterktes en vooral de zwaktes van het bestaande woonzorgcentrum.
Volgende aandachtspunten kwamen als prioritair uit deze analyse:
Het WZC Laarsveld is in 3 grote bouwfasen tot stand gekomen in de periode 1990 - 2010. Waar de bouwfasen aan de buitenzijde min of meer op elkaar zijn afgestemd, zijn deze sterk verschillend aan de binnenzijde (voelbaar in het interieur). Het uitgebreid palet aan verschillende afwerkingsmaterialen (vloer-, wandafwerking, ...) zorgt voor een wanordelijk beeld en bijhorende onrust.
Het oudste deel van het woonzorgcentrum is bijna 30 jaar oud. De huidige erkenningsnormen en opvatting van wat een woonzorgcentrum hoort te zijn, is inmiddels sterk geëvolueerd. Dit laat zich vooral voelen in het oudste deel van het gebouw: kleine kamers, afgeleefd sanitair, gebrek aan gemeenschappelijke leefruimten, niet gebouwd op een afdelingsgerichte werking, ...
De afdelingsgerichte werking van het woonzorgcentrum werd later (nadat het gebouwd werd) in het bestaande gebouw ingevoerd. Deze opdeling is autoritair doorgevoerd door 4 afdelingen van ± 40 bewoners te definiëren. Een aantal van deze afdelingen liggen gespreid over verschillende bouwlagen. Hierdoor ontstaat nogal wat trafiek van bewoners die zich van en naar de gemeenschappelijke leef- en eetruimten verplaatsen. Deze bewegingen versterken het gevoel van onrust.
Een aantal van de leefruimten openen naar de circulatie / gangen. Dit kan de circulatie aangenamer maken (minder gang gevoel). Het zorgt echter ook voor onrust in de leefruimten.
Het is de ambitie van de huidige verbouwing om een aantal van hoger benoemde knelpunten weg te werken of op zijn minst te verzachten en dit met het volgend plan van aanpak:
6 in plaats van de huidige 4 afdelingen. Waar het huidige woonzorgcentrum is opgedeeld in 4 afdelingen van elk ± 40 bewoners voorziet de huidige verbouwing in 6 kleinere afdelingen met elk ± 26 bewoners. Kleinere afdelingen omwille van de rust. De kleinere bezetting per afdeling zorgt voor rust vooral in de gemeenschappelijke leef- en eetplaatsen.
De herkenbaarheid / leesbaarheid van de afdelingen, ook voor bezoekers, voorkomt onnodige zoek- en dwaaltochten doorheen het gebouw.
Het toekomen van de bezoekers centraal tussen de afdelingen voorkomt ongewenste circulatie door vreemde afdelingen. De bezoekers krijgen immers vanuit de centrale inkomhal door de ronde traphal met lift onmiddellijk toegang tot elke afdeling.
Voldoende grote leefruimte per afdeling. Er wordt gestreefd naar 4m2 / bewoner in de gemeenschappelijke leefruimte De aanwezigheid van een gemeenschappelijke leefruimte op elke afdeling / bouwlaag voorkomt de ongewenste circulatie van bewoners op andere afdelingen. Hiermee worden ook het aantal liftbewegingen sterk teruggedrongen. Door de leefruimte centraal op de afdeling in te plannen beperk je de loopafstanden van de bewoners naar de gemeenschappelijk leefruimte. Het zorgt ook voor rust aan de randen van de afdeling (onthaal op de afdeling).
Een voldoende grote leefruimte per bewoner zorgt voor rust in de leefruimte. De nieuw in te richten leefruimten zijn gescheiden van de circulatieruimten. Enerzijds omdat dit wordt gevraagd door de huidige brandreglementering. Anderzijds brengt het rust in de gemeenschappelijke leefruimte die eigenlijk de living van de afdeling is. De strikte scheiding van deze leefruimten ten opzichte van de evacuatiewegen (gangen) laat toe dat in de leefruimten beperkte keukens kunnen worden ingericht. •
De beschermde afdelingen zijn de afdelingen specifiek ingericht voor bewoners met dementie. Deze afdelingen zijn beveiligd (gesloten). Om deze bewoners op een veilige manier ook een buitenbeleving te kunnen bieden werd gezocht naar een aangrenzende buitenruimte die vrij toegankelijk is vanuit de afdeling. Op het gelijkvloers wordt zo een afdeling ingericht grenzend aan de belevingstuin. Op de verdieping wordt aansluitend bij deze afdeling een terras op niveau +1 aangelegd. Bewoners met dementie hebben vooral behoefte aan een prikkelarme omgeving. Prikkels van buitenaf die niet begrepen worden leiden vaak tot onbehagen en onrust. Ze worden daarom zo veel als mogelijk vermeden. Circulatie vreemd aan de afdeling is hiervan een duidelijk voorbeeld waarop sterk werd gewerkt.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 16 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 23 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 6 september 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering
Advies Aquafin: Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is van toepassing. Men is verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen met een minimum volume van 4825L en een minimum infiltratieoppervlakte van 7,72m².
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een woonzorgcentrum stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad, zelfs verbeterd.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweer zone Kempen dd. 07/08/2022 met kenmerk BWDP/2014-260/010/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 23/08/2022 met kenmerk 20221740.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Aquafin dd. 05/09/2022 met kenmerk P220078295:
Men moet voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Men is verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen met een minimum volume van 4825L en een minimum infiltratieoppervlakte van 7,72m².
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweer zone Kempen dd. 07/08/2022 met kenmerk BWDP/2014-260/010/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 23/08/2022 met kenmerk 20221740.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Aquafin dd. 05/09/2022 met kenmerk P220078295:
Men moet voldoen aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Men is verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen met een minimum volume van 4825L en een minimum infiltratieoppervlakte van 7,72m².
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.