Uiterste besilissingsdatum: 08.03.2022*
* Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022000557
Dossiernummer gemeente: 202200001
De gemeente Geel heeft op 3 januari 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een oude kippenstal. De aanvraag werd op 7 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Jan Tubbeckx, wonende te Scheplakens 43 te 2440 Geel.
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: scheplakens z.n.
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1153F
Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen uit het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
• Oud dossier VLAREM (1977/A/02903) voor pluimvee – vergunning afgeleverd op 16.08.1977 aan Jef Tubbeckx.
• Oud dossier VLAREM (1973/A/02221) voor varkensstal – vergunning afgeleverd op 12.11.1973 aan Jozef Tubbeckx.
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag
De aanvraag omvat het slopen van een oud vrijstaand stalgebouw (kippenstal). Het stalgebouw is opgetrokken uit betonblokken en afgewerkt met een asbestcementen dak en een klein deel in bitumen dakbedekking.
De omgeving
De aanvraag bevindt zich in Geel Winkelomheide. Deze parochie is gelegen ten zuiden van de kern van Geel. De kern van Winkelomheide bevindt zich ten oosten van het perceel van de aanvraag. Ten westen bevindt zich een aaneengesloten agrarisch gebied dat overgaat in het valleigebied van de Grote Nete, dat een natuurfunctie heeft. Het te slopen gebouw vormt mee onderdeel van het woonlint Scheplakens. De omgeving van het perceel van de aanvraag bestaat uit residentieel wonen verweven met restanten van het voormalige agrarische landschap.
4. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
5. Adviezen
6. Project-MER
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Binnen het woongebied zijn naast wonen ook andere bestemmingen inpasbaar. Agrarische bedrijven kunnen deel uitmaken van een woonkern voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De aanvraag omvat het slopen van een oud stalgebouw dat dienst deed als kippenstal. Het slopen van dit gebouw is niet in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Scheplakens.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg, is niet van toepassing op het zuiver slopen van gebouwen.
Rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook
De aanvraag wordt niet geslagen door een rooilijn, noch is deze is in een zone voor achteruitbouw of reservatiestrook gelegen.
De legaliteitstoets wordt doorstaan voor deze aanvraag.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project omvat de zuivere sloop van een stalgebouw. Dit heeft een gunstige invloed op de infiltratiecapaciteiten van het perceel en bijgevolg een positieve impact op de watertoets.
Natuurtoets
De locatie van de aanvraag is gelegen op ca. 280m van het VEN-gebied De Gebroekten Grote Nete.
De aanvraag bevindt zich op 220m van het habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het dichtstbij gelegen vogelrichtlijngebied is De Zeggen en bevindt zich op ca. 8000m van het perceel van de aanvraag.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare gewestplanbestemming (natuurgebied) is gelegen op ca. 280m van de aanvraag.
Het zuiver slopen van een gebouw met afvoer van alle puin heeft een kleine impact op de natuurwaarden in de omgeving. De afstand tot de kwetsbare gebieden is voldoende, groot zodat gesteld kan worden dat er geen onvermijdbare en onherstelbare schade zal ontstaan aan SBZ gebieden in de omgeving.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn in artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het slopen van een bestaande kippenstal. Dit heeft geen functionele impact op het perceel noch de omgeving. De aanvraag past zich bijgevolg dan ook functioneel in de omgeving in.
Mobiliteit
Het slopen van het gebouw en verwijderen van het slooppuin verhoogt de verkeersdynamiek tijdelijk. Enkel bij de uitvoering van de werken en het afvoeren van het sloopafval, kan er tijdelijk een verhoging van het aantal verkeersbewegingen ontstaan. Dit is echter tijdelijk en beperkt aangezien het slechts een beperkte oppervlakte heeft.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
Niet van toepassing voor de sloop van gebouwen. Naar herbestemming van het terrein toe werd niks opgenomen in de omgevingsvergunningsaanvraag. Het is aangewezen om tijdelijk een kwalitatieve invulling aan het terrein te geven. Door het verwijderen van alle slooppuin en de vrijgekomen footprint in te zaaien of te beplanten, wordt een visueel gunstig effect gecreëerd;
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
Niet van toepassing. De sloop van het gebouw en de verwijdering van het sloopafval hebben een gunstige impact op de bouwdichtheid van het perceel.
Bodemreliëf
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
Het gebouw of de site is niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen, door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22u00 en 07u00 en op zon- en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Indien asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in de gebouwen moeten deze voorafgaandelijk aan de sloopwerken verwijderd worden en afzonderlijk afgevoerd. De bespreking van de handelingen met betrekking tot asbesthoudende bouwmaterialen wordt verder beschreven in de asbestparagraaf.
Asbestparagraaf
Het gebouw dat wordt gesloopt bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of die van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw, moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bvb. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mogen geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, mogen deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt dit als volgt:
• Het advies van Openbare Werken dienst waterlopen en trage wegen werd afgeleverd op 24 januari 2022. Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Inhoud van het advies
Omwille van de afstandsregels mogen er in de vijf meter zone, vertrekkende van de waterloop, geen obstakels geplaatst worden. Dit zodat beheer van de waterloop gedurende heel de afbraak nog mogelijk blijft.
Verder mag er niets van puin in de waterloop terecht komen. Met schadelijke stoffen zoals asbest moet extra voorzichtig worden omgegaan, zodat dit zeker niet in de waterloop terechtkomt. Het puin zou er namelijk voor kunnen zorgen dat verstoppingen gevormd worden, wat wateroverlast met zich meebrengt. Ook kan het puin een waterverontreiniging met zich meebrengen. Om dit te voorkomen kan men best doordacht te werk gaan en de werken aanvangen van noord naar zuid en van boven naar onder.
Tot slot zijn alle wijzigingen aan grachten (inbuizen, dempen, uitdiepen, verleggen,…) vergunningsplichtig. Artikel 4.2.1. van de VCRO (Vlaamse codex ruimtelijke ordening) stelt: “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: 5° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen, onder meer door de bodem aan te vullen, op te hogen, uit te graven of uit te diepen waarbij de aard of de functie van het terrein wijzigt.” Er mogen dus geen wijzigingen aan de waterloop gebeuren.
Bespreking van het advies
De aanvraag omvat enkel het slopen van de gebouwen. Er worden binnen deze aanvraag geen nieuwe constructies voorzien. De sloop van de gebouwen maakt ruimte vrij langs de waterloop die toekomstig onderhoud ten goede komt.
Voor het uitvoeren van de werken primeert veiligheid. Het plaatsen van een stelling kan hiervoor vereist zijn. Deze wordt dan mogelijks geplaatst binnen de 5m zone van de waterloop. Gezien het enkel de korte zijde van het gebouw is die richting de waterloop staat en eventuele beperkingen tot de erfdienstbaarheid voor ruiming beperkt blijven, lijkt dit niet problematisch. De eigenaar zal gevraagd worden de dienst Openbare werken – waterlopen en trage wegen te contacteren voor de uitvoering van de werken. Zo kunnen afspraken gemaakt worden die eventuele onderhoudswerken kunnen afstemmen op de sloopperiode van het gebouw.
Het aspect met betrekking tot het vrijwaren van de waterloop van bouwpuin en in het bijzonder asbesthoudende materialen wordt onderschreven en zal als voorwaarde in de omgevingsvergunning verankerd worden.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies aan de vraag van Jan Tubbeckx voor het slopen van een oude stal (kippenstal) op een perceel gelegen langs Scheplakens, kadastraal gekend als Afdeling 3, Sectie K nr. 1153F, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven: