Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021154704
Dossiernummer gemeente: 202100583
De gemeente Geel heeft op 4 oktober 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een garage met carport. De aanvraag werd op 2 november 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
De heer Clement Lievens, met als contactadres Molseweg 52 te 2440 Geel.
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Antwerpsedries 9
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 802A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 3 oktober 2006.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
Ligging volgens verkaveling + bijhorende voorschriften
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag behelst het verbouwen van een garage/buitenberging met carport bij een vrijstaande eengezinswoning op een hoekperceel aan de Antwerpsedries en de Kanunikkenblok. De op te richten constructie bevindt zich dan ook in de zijtuin. Ze wordt ingeplant op de rechter perceelsgrens (gezien vanaf de Antwerpsedries) op dezelfde bouwlijn als de woning en op 3 meter van de achterste perceelsgrens. De constructie heeft een breedte van 7 meter en een diepte van 16 meter. Het merendeel van de constructie wordt opgericht met een kroonlijst op 2,95 meter. Echter wordt er eveneens een gedeelte voorzien waarbij de kroonlijst wordt bepaald op 4 meter.
De eerste 7 meter van de constructie zullen dienst doen als carport. Het gedeelte daarachter zal worden gebruikt als garage/buitenberging.
Om toegang te verlenen tot de garage wordt de bestaande afsluiting afgebroken en wordt er een oprit voorzien tussen twee bomen, zodanig dat de toegang wordt beperkt tot 3 meter. Het verlengde van de oprit heeft een breedte van 7 meter. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende materialen.
De tuinzone van de woning wordt volledig omheind met een gesloten afsluiting van circa 2 meter hoog.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De gewone vergunningsprocedure werd gevolgd. De aanvraag diende openbaar gemaakt te worden.
Het openbaar onderzoek liep van 12 november 2021 tot 11 december 2021. Er werd één bezwaarschrift ingediend op 25 november 2021:
“Geachte,
Inzake bovenvermeld dossier wens ik bezwaar in te dienen. Naar ik verneem wil de indiener – Lievens Clem – in het aangevraagde gebouw old timers restaureren. Dit houdt in dat er heel veel geluidsoverlast voor de geburen zal komen en dat wil onze buurt niet. We wonen tenslotte in een rustige, zonnige ligging landelijke omgeving. Trouwens, uit de aangevraagde oppervlakte kan ik afleiden dat deze garage zal gebruikt worden voor semi-professionele doeleinden en niet als gewone garage om er zijn wagen in te parkeren. Er is trouwens een dubbele garage in de woning. Met dank voor uw aandacht […]”
Het bezwaar zal verder worden besproken en beoordeeld.
Op 2 november 2021 werd advies gevraagd aan de interne dienst Openbare Werken. Op 18 november 2021 werd volgend voorwaardelijk gunstig advies ontvangen:
“Advies riolering
De woning is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig.
Men dient de nieuwe afvoeren afvalwater en hemelwater correct en gescheiden aan te sluiten op de bestaande afvoeren:
Indien men de verplichte keuring van de privéwaterafvoer, wat als voorwaarde werd opgelegd in de vorige vergunning, nog niet heeft laten uitvoeren, dient men dit alsnog te laten doen. Sinds januari 2021 is het verplicht om een VLARIO-keuring te laten uitvoeren.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Er mogen 2 toegangen van 3m langs één zijde van het perceel voorzien worden zoals op het inplantingsplan is ingetekend. Voor de aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Voorwaarden
Men dient de nieuwe afvoeren afvalwater en hemelwater correct en gescheiden aan te sluiten op de bestaande afvoeren.
Indien men de verplichte keuring van de privéwaterafvoer, wat als voorwaarde werd opgelegd in de vergunning OMV_2020019582, nog niet heeft laten uitvoeren, dient men dit alsnog te laten doen. Sinds januari 2021 is het verplicht om een VLARIO-keuring te laten uitvoeren.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Voor de aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.”
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Daarnaast is de aanvraag gelegen binnen het BPA Nieuwstraat.
De aanvraag is niet uitgesloten in woongebied, noch in het BPA, waardoor de planologische toets wordt doorstaan.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Antwerpsedries)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, art. 1.3.1.1 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen wordt ingeschat.
Het plangebied is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in principe in het kader van de watertoets dan ook geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Door de toename van de bebouwde en verharde oppervlakte zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. Hiervoor dient voldaan te worden aan de gewestelijke hemelwaterverordening inzake de opvang van hemelwater.
Gewestelijke hemelwaterverordening
In het kader van de gewestelijke hemelwaterverordening dient de aanvraag te voorzien in de plaatsing van een hemelwaterput. Desbetreffende woning beschikt reeds over een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 liter en een aansluitende infiltratievoorziening van 3.000 liter. De afvoer van het bijgebouw wordt aangesloten op deze voorzieningen.
Met de voorziene inrichtingen en (voorzorgs)maatregelen kan er vanuit worden gegaan dat de aanvraag in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening.
Conclusie
Op basis van bovenstaande informatie en mits naleving van de opgelegde voorwaarden uit deze vergunning, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de effecten op het grondwater en het watersysteem in het algemeen beperkt zullen blijven tot een aanvaardbaar niveau. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming is met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5 en 6 van het decreet op het integraal waterbeleid van 18 juli 2013.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
In deze paragraaf wordt het project uit voorliggende aanvraag beoordeeld op basis van de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening, conform artikel 4.3.1. §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).
Volgens artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de goede ruimtelijke ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
Het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4. Bij deze beoordeling wordt rekening gehouden met de in de omgeving bestaande toestand, doch kunnen ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening in rekening worden gebracht.
Indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (vroegere verkavelingsvergunning) waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten en criteria van de goede ruimtelijke ordening behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gelegen binnen woongebied en voorziet de bouw van een bijgebouw. Verder is de aanvraag gelegen binnen BPA Nieuwstraat in de strook voor hoofdgebouwen. Met voorliggende aanvraag wordt geen afbreuk gedaan aan de plannen, waardoor het principieel functioneel inpasbaar is binnen de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet het oprichten van een bijgebouw, hetgeen dienst zal doen als garage/carport. De woning waarbij het bijgebouw wordt opgericht, beschikt evenwel reeds over een inpandige garage, waardoor het creëren van een bijkomende stalplaats eventueel hinder kan veroorzaken.
De tuinzone wordt volledig omheind met een gesloten afsluiting van circa 2 meter hoog. Om de veiligheid te garanderen en voldoende zicht te hebben op de openbare weg, dient de omheining te worden verlaagd tot op 1 meter.
Daarnaast voorziet de aanvrager 2 maal een oprit van 3 meter breed. Uit de luchtfoto’s blijkt dat de bestaande oprit breder is. Om de veiligheid te garanderen, mogen beide opritten maximaal 3 meter breed zijn en dienen de voorziene boompjes langs de opritten te worden geplant tijdens het eerstvolgende plantseizoen.
Mits wordt voldaan aan voornoemde voorwaarden, zal de impact op de mobiliteit beperkt blijven.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De constructie heeft een breedte van 7 meter en een diepte van 16 meter. Het merendeel van de constructie wordt opgericht met een kroonlijst op 2,95 meter. Echter wordt er eveneens een gedeelte voorzien waarbij de kroonlijst wordt bepaald op 4 meter.
De eerste 7 meter van de constructie zullen dienst doen als carport. Het gedeelte daarachter zal worden gebruikt als garage/buitenberging.
Om toegang te verlenen tot de garage wordt de bestaande afsluiting afgebroken en wordt er een oprit voorzien tussen twee bomen, zodanig dat de toegang wordt beperkt tot 3 meter. Het verlengde van de oprit heeft een breedte van 7 meter. De oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende materialen.
Gezien voorliggende aanvraag slechts een beperkte wijziging inhoudt qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid van de recent vergunde toestand, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het oprichten van een garage op de perceelsgrens, afgewerkt met moderne duurzame materialen en een moderne bouwstijl. Het aangevraagde is bijgevolg in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Cultuurhistorische elementen
De aanvraag is niet gelegen in een beschermd landschap of cultuur-historisch landschap. De aanvraag paalt niet aan een beschermd monument.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand.
Hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot
Er wordt geen directe hinder voorzien, noch voor de gezondheid, noch voor het gebruiksgenot.
Bespreking bezwaren
Op 25 november 2021 ontving de dienst een bezwaarschrift, waarvan de inhoud reeds werd aangehaald. De bezwaarindiener is bevreesd dat de aanvrager professionele activiteiten zal uitoefenen in het aangevraagde bijgebouw, hetgeen zou kunnen leiden tot geluidsoverlast.
Gezien de garage an sich reeds vergund werd en voorliggende aanvraag louter de wijziging van voorgaande vergunning betreft, is het bezwaar irrelevant. De aanvrager mag evenwel geen vergunningsplichtige professionele activiteiten uitoefenen in het bijgebouw en dient zich voor wat betreft geluidsnormen te houden aan het geldende politiereglement. Het bezwaar wordt aldus niet weerhouden.
Conclusie
De aanvraag werd beoordeeld op basis van criteria als uitvoering van artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De functionele inpasbaarheid, bouwdichtheid, mobiliteitsimpact, schaal, ruimtegebruik, cultuurhistorische aspecten, bodemreliëf en visueel-vormelijke aspecten van het voorgestelde project werden in de mate van het mogelijke (afhankelijk van de relevantie) getoetst aan de omgeving. Uiteindelijk kan geconcludeerd worden dat de aanvraag met het opleggen van enkele voorwaarden in overeenstemming te brengen is met de goede ruimtelijke ordening op deze locatie.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 november 2021 tot en met 11 december 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.
Op 25 november 2021 ontving de dienst een bezwaarschrift, waarvan de inhoud reeds werd aangehaald. De bezwaarindiener is bevreesd dat de aanvrager professionele activiteiten zal uitoefenen in het aangevraagde bijgebouw, hetgeen zou kunnen leiden tot geluidsoverlast.
Gezien de garage an sich reeds vergund werd en voorliggende aanvraag louter de wijziging van voorgaande vergunning betreft, is het bezwaar irrelevant. De aanvrager mag evenwel geen vergunningsplichtige professionele activiteiten uitoefenen in het bijgebouw en dient zich voor wat betreft geluidsnormen te houden aan het geldende politiereglement. Het bezwaar wordt aldus niet weerhouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het bovengenoemde advies en sluit zich hierbij aan.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Men dient de nieuwe afvoeren afvalwater en hemelwater correct en gescheiden aan te sluiten op de bestaande afvoeren.
Indien men de verplichte keuring van de privéwaterafvoer, wat als voorwaarde werd opgelegd in de vergunning OMV_2020019582, nog niet heeft laten uitvoeren, dient men dit alsnog te laten doen. Sinds januari 2021 is het verplicht om een VLARIO-keuring te laten uitvoeren.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Voor de aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Men dient de nieuwe afvoeren afvalwater en hemelwater correct en gescheiden aan te sluiten op de bestaande afvoeren.
Indien men de verplichte keuring van de privéwaterafvoer, wat als voorwaarde werd opgelegd in de vergunning OMV_2020019582, nog niet heeft laten uitvoeren, dient men dit alsnog te laten doen. Sinds januari 2021 is het verplicht om een VLARIO-keuring te laten uitvoeren.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Voor de aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.