UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/12/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022140343
Dossiernummer gemeente: 202200500
De gemeente Geel heeft op 28 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning. De aanvraag werd op 24 november 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Laurens Van den Bosch wonende te Elsum 74/5 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Berkenstraat 32
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1232M
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 10 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 10/10/2016 met kenmerk gemeente 2115. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 2115
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
Het is de bedoeling om op dit perceel te komen tot het bouwen van een woning en dit volgens de hedendaagse normen en behoeften in een landelijke, doch niet overheersende bouwstijl.
Het betreft een gebouw in de vorm van een open-bebouwing, bestaande uit een hoofdvolume met een hellend dak.
Het is tevens de bedoeling om de verwilderde boom achter op het perceel en op de perceelsgrens te kappen.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een vrijstaande woning.
De woning wordt ingeplant op 5 meter uit de rooilijn en heeft een gevelbreedte van 8 meter. De bouwdiepte is 10 meter zoals maximum toegelaten in de verkavelingsvoorschriften.
De gevelhoogte is 5,73 meter en de nokhoogte bedraagt 9,98 meter.
Er wordt geen garage of carport voorzien; wel 2 parkeerplaatsen in de linker zijtuinstrook.
De woning wordt opgericht in een wit genuanceerde gevelsteen, zwart PVC buitenschrijnwerk en voor de dakbedekking worden zwarten pannen voorzien.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 29 november 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Men dient de nieuwe rioolaansluiting met huisaansluitputjes RWA en DWA te gebruiken.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Hemelwaterput
Men voorziet een hemelwaterput met een volume van 5000L wat voldoet aan de verordening. Het volledige dak wordt hier op aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor de toiletten, een dienstkraan bij een uitgietbak en buitenkranen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Infiltratievoorziening
Men zal een infiltratievoorziening plaatsen met een volume van 3000L en infiltratieoppervlakte van 7,59m² wat ruim voldoet aan de verordening. Men heeft ook de verhardingen in waterdoorlatend materiaal meegerekend in de dimensionering wat eigenlijk niet hoeft. Waterdoorlatende verhardingen vallen buiten de bepalingen van de verordening. Het is natuurlijk wel toegestaan om een grotere infiltratievoorziening te plaatsen.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Bij deze verkaveling liggen de toegangen tot de percelen vast. Men dient de voorziene toegang te gebruiken. Op het inplantingsplan is de toegang mee ingetekend en zal men deze gebruiken.
Normaalgezien zijn er geen aanpassingen van het openbaar domein nodig. Als er toch aanpassingen nodig zijn, dient men dit aan te vragen.
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Berkenstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning die opgericht wordt in een nieuwe straat die voorzien is voor ééngezinswoningen. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig advies met voorwaarden.
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 5 meter uit de rooilijn.
Nota wordt genomen van de aanleg van 2 parkeerplaatsen in de linker zijtuinstrook.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Het kappen van een boom die zich bevindt binnen een straal van 30 meter van de vergunde woning is in principe niet vergunningsplichtig.
Vanuit het oogpunt van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt toch gevraagd om ter compensatie eenzelfde aantal standplaatsgeschikte, bij voorkeur inheemse bomen aan te planten als dat er geveld worden. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken.
De aanplant dient gerealiseerd tijdens het eerstvolgende plantseizoen dat loopt van 1 november tot 1 maart volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van deze aanvraag.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen dienen de afstandsregels te worden gerespecteerd.
Men dient de nieuwe rioolaansluiting met huisaansluitputjes RWA en DWA te gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de voorziene toegang, die bij de verkaveling werd vastgelegd, te gebruiken.
Als er aanpassingen van het openbaar domein nodig zijn, dient men dit aan te vragen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 5 meter uit de rooilijn.
Nota wordt genomen van de aanleg van 2 parkeerplaatsen in de linker zijtuinstrook.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Het kappen van een boom die zich bevindt binnen een straal van 30 meter van de vergunde woning is in principe niet vergunningsplichtig.
Vanuit het oogpunt van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt toch gevraagd om ter compensatie eenzelfde aantal standplaatsgeschikte, bij voorkeur inheemse bomen aan te planten als dat er geveld worden. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken.
De aanplant dient gerealiseerd tijdens het eerstvolgende plantseizoen dat loopt van 1 november tot 1 maart volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van deze aanvraag.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen dienen de afstandsregels te worden gerespecteerd.
Men dient de nieuwe rioolaansluiting met huisaansluitputjes RWA en DWA te gebruiken.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel (tot aan de rooilijn).
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de voorziene toegang, die bij de verkaveling werd vastgelegd, te gebruiken.
Als er aanpassingen van het openbaar domein nodig zijn, dient men dit aan te vragen. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.