UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/12/2022
Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 12/09/2022 vergunning voor het regulariseren van een vakantiewoning met berghok in het domein Netevallei.
Departement Omgeving is in beroep gegaan tegen deze beslissing.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022092908
Dossiernummer gemeente: 202200332
De gemeente Geel heeft op 1 juli 2022 een aanvraag ontvangen voor het regulariseren van een vakantiewoning met berghok (906). De aanvraag werd op 5 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Gert Bervoets wonende te Polderstraat 11E te 2260 Westerlo en mevrouw Sandra Luyckx wonende te Polderstraat 11E te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg 906
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 176R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor verblijfsrecreatie
De gebieden voor verblijfsrecreatie zijn in de algemene planologische voorschriften een specifieke aanduiding opgenomen voor campings en weekendverblijfparken.
Daar waar het planologisch en stedenbouwkundig verantwoord is en deze instellingen normaal deel uitmaken van het stads- of dorpsbeeld (vb. in zones met grote toeristische aantrekkingskracht) zullen deze zones als gebieden voor verblijfsrecreatie worden aangeduid in de gewestplannen of kunnen deze gebieden als dusdanig worden aangeduid in een BPA;
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg Netevallei goedgekeurd op 5 april 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
niet van toepassing
Verordeningen
1. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
2. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag betreft regulariseren van een vakantiewoning.
De nieuwe chalet wordt opgebouwd uit een houten draagstructuur met houten gevelbekledering.
De oppervlakte bedraagt 35,12m².
De kroonlijsthoogte bedraagt ongeveer 2,51m. De nokhoogte bedraagt 3,24m.
Er wordt een bijgebouw van 7,1m² voorzien.
De bouwhoogte van het bijgebouw bedraagt 2,2m
De chalet bevindt zich niet in een cluster. Er moet een afstand van minstens 4m bewaard te blijven t.o.v de naastgelegen chalets. Chalet 908 bevindt zich op meer dan 6m afstand. Het perceeltje langs de andere zijde is onbebouwd.
3. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
4. Adviezen
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
5. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
gebied voor verblijfsrecreatie
De gebieden voor verblijfsrecreatie zijn in de algemene planologische voorschriften een specifieke aanduiding opgenomen voor campings en weekendverblijfparken.
Daar waar het planologisch en stedenbouwkundig verantwoord is en deze instellingen normaal deel uitmaken van het stads- of dorpsbeeld (vb. in zones met grote toeristische aantrekkingskracht) zullen deze zones als gebieden voor verblijfsrecreatie worden aangeduid in de gewestplannen of kunnen deze gebieden als dusdanig worden aangeduid in een BPA;
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Eindhoutseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Naar aanleiding van het bouwberoep heeft Stad Geel de watertoets opnieuw doorlopen en komt hierbij tot de volgende aangepaste analyse en conclusie:
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Einhoutseweg, afdeling 5 sectie N nr. 176R .stroomt af naar een onbevaarbare waterloop categorie 2 (Rijloop) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen - district Grote Nete.
De locatie is volgens de watertoetskaarten effectief overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Hieruit volgt dat advies gevraagd dient te worden aan Provincie Antwerpen - district Grote Nete betreffende de impact van het aangevraagde project voor oppervlaktewater. Voor de impact op grondwater is geen advies vereist.
Uit aanbevelingen uit de waterparagraaf komt het volgende:
Aspect gewijzigd overstromingsregime
Voor het aspect gewijzigd overstromingsregime wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder.
De vergunning kan worden afgeleverd mits rekening wordt gehouden met de in de nota en het advies van de waterbeheerder voorgestelde aanvullende beschermingsmaatregelen.
Bijgevolg hebben we de aanvrager gevraagd alsnog tijdens de lopende beroepsprocedure contact op te nemen met de waterbeheerder. Een voorbeeld van enkele maatregelen die aannemelijk zijn in deze zone: rekening houden met het door de waterbeheerder verwachte maximale overstromingspeil en aanpassing van de vloerhoogte hierop, bouwen op kolommen, geen ophogingen op het perceel voorzien zodat er geen significante hoeveelheid ruimte voor water verloren gaat.
Aspecten gewijzigd afstromingsregime en gewijzigde infiltratie naar het grondwater
Er is voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. De dakoppervlakte is kleiner dan 100m² en het totale perceel kleiner dan 250m². Er is bijgevolg geen hemelwaterput en infiltratievoorziening noodzakelijk.
Aspect gewijzigd afvoergedrag of structuurkwaliteit van de waterloop
Voor het aspect gewijzigd afvoergedrag of structuur van de waterloop wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder.
Samenvatting watertoets
Er is voldaan aan de gewestelijk stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
De plannen doorstaan de watertoets voor het aspect gewijzigd overstromingsregime. Vanuit de stad Geel is er contact opgenomen met de bouwheer en gevraagd de waterbeheerder te consulteren voor advies en vervolgens de plannen aan te passen aan het verkregen advies. De waterbeheerder kan aanvullende beschermingsmaatregelen voorstellen waardoor tegemoet kan gekomen worden aan de bemerkingen betreffende bouwen in effectief overstromingsgebied.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het regulariseren van één vakantiewoning. De locatie is gelegen binnen een park van vakantiewoningen. De aanvraag sluit bijgevolg functioneel aan bij de bebouwing in de omgeving.
Mobiliteit
Een vakantiewoning heeft een kleine impact op de mobiliteit. De vakantiewoning wordt niet permanent gebruikt waardoor de verkeersgeneratie beperkt is. Het vakantiepark wordt ontsloten door de gemeenteweg Eindhoutseweg. Via het lokale weggennet sluit deze weg aan op het primaire wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en, gezien het slechts een vakantiewoning met bescheiden oppervlakte betreft, eveneens beperkt in aantal.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe vakantiewoning wordt opgericht in hout.
Het vakantiepark bevindt zich in het valleigebied van de Grote Nete. Om het geheel in te passen in deze omgeving is het noodzakelijk om het aandeel verharding en gebouwen te beperken en de onbebouwde ruimte groen in te richten.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De vakantiewoning heeft een beperkte oppervlakte.
Bodemreliëf
De vakantiewoning wordt voorzien op volle plaat. Dit houdt in dat de ingrepen in de bodem beperkt blijven. De beschrijvende nota geeft daarnaast aan dat het terreinprofiel ongewijzigd blijft. Dit blijkt ook uit het terreinprofiel bij de aanvraag.
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een vakantiewoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Conclusie
De aanvraag is in overeenstemming of kan mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming gebracht worden met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
De plannen dienen aangepast te worden in samenspraak met de waterbeheerder in kader van bouwen in effectief overstromingsgevoelig gebied. De aangepaste plannen dienen te voldoen aan de extra aanvullende beschermingsmaatregelen van de waterbeheerder.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal Één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
De plannen dienen aangepast te worden in samenspraak met de waterbeheerder in kader van bouwen in effectief overstromingsgevoelig gebied. De aangepaste plannen dienen te voldoen aan de extra aanvullende beschermingsmaatregelen van de waterbeheerder.