2022_CBS_03188 - Omgevingsvergunning - het omvormen van een horecazaak met woonst naar eengezinswoning langs Winkelom 60 (202200517SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 09/01/2023

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022143108

Dossiernummer gemeente: 202200517

De gemeente Geel heeft op 10 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het omvormen van een horecazaak met woonst naar eengezinswoning. De aanvraag werd op  volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Tom Sanders wonende te Venusstraat 3 te 2000 Antwerpen

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Winkelom 60

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nrs. 329A2, 329X en 329Y

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebieden met landelijk karakter

de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Stedenbouwkundige vergunning (01837) voor nieuwbouw handel, horeca, diensten (bvb. banken, winkels, winkelcentra,...) - goedgekeurd op 27/04/1959.

• Stedenbouwkundige vergunning (01301) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 28/05/1956.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Het ontwerp

De aanvraag handelt over het wijzigen van een horeca/handelspand met woonst naar een eengezinswoning plus het regulariseren van bijgebouwen.

Op het gelijkvloers was een horeca uitbating met oppervlakte 101,74m², 38,05m² hiervan wordt omgevormd naar bureau voor privé gebruik bij de woonfunctie en 63,69m² wordt hobbyruimte.

Voor het overige ruimtes blijven op het gelijkvloers en verdieping ongewijzigd bestemd voor het wonen.

Er worden geen constructieve werken, uitbreidingen of gevelwijzigingen uitgevoerd.

Op het perceel staan 2 bijgebouwen waarvoor een regularisatie wordt aangevraagd.

Een garage ingeplant links naast de woning, op 0,27 en 1,80 meter achter de rooilijn van de Kalverstraat, met oppervlakte 34,49m², bouwhoogte 2,38 meter, uitgevoerd met plat dak en gevels in metselwerk wit geschilderd.

Een bijgebouw rechts van de woning in de strook voor binnenplaatsen en tuinen, ingeplant op 0,55 en 0,41 meter van de perceelsgrens heeft een oppervlakte van 57,58m² en bouwhoogte 2,95 meter, uitgevoerd met plat dak en gevels in hout.

De verharding in de voortuin wordt omgevormd naar tuin, enkel de strikt noodzakelijke toegang wordt/blijft verhard.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Mer-screening

Niet van toepassing.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:

1. Functionele inpasbaarheid

De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied met landelijk karakter. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied met landelijk karakter.

Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.  Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.

Het omvormen van een horecazaak naar eengezinswoning strookt met de gewestplanbestemming waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.

2. Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, het omvormen van een horecazaak met woonst naar eengezinswoning zal zelfs minder vervoersbewegingen met zich meebrengen dan de oorspronkelijke bestemming.

3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van de percelen, de bestaande woning blijft behouden. Er worden geen uitbreidingen uitgevoerd. Er is een vergunning bekend voor het oprichten van een handel/horeca pand met woning (1301) dd. 28/05/1956 en vergunning voor de uitbreiding met douches en kleedruimtes en overdekt terras tot op een bouwdiepte van 24,03 meter (1837) dd. 27/04/1959. In het verleden werd de woonkamer, achteraan uitgebreid met een oppervlakte van 23,50m² en een berging van 8,71m² tot een bouwdiepte van 20,29 meter. Aangezien deze bouwdiepte kleiner is dan de totaal vergunde toestand komt dit gedeelte in aanmerking voor regularisatie.

De garage links naast de woning werd opgericht zonder vergunning. De inplanting is niet conform de stedenbouwkundige regelgeving maar werd opgericht vóór de inwerkingtreding van het gewestplan en kan bijgevolg als vergund geacht beschouwd worden.

Het bijgebouw rechts van de woning werd eveneens opgericht zonder geldende vergunning. Het bijgebouw werd opgericht ná de inwerkingtreding van het gewestplan en wordt bijgevolg niet beschouwd als vergund geacht. Het bijgebouw is niet ingeplant in de strook voor bijgebouwen maar in de strook voor binnenplaatsen en tuinen en is in strijd met de afstandsregels ten opzichte van de perceelsgrenzen. Bijgevolg komt het bijgebouw niet in aanmerking voor regularisatie.

Het project met uitzondering van het bijgebouw is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. 

 4. Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijziging van de gebruikte materialen, er worden geen gevelwijzigingen uitgevoerd. Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

5. Cultuurhistorische elementen

Niet van toepassing.

 De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

6. Bodemreliëf

De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging, het bestaande maaiveld blijft behouden.

 7. Hinderaspecten

Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.

8.  Conclusie

Omwille van het voorgaande is de woning en de garage planologisch en stedenbouwkundig  verenigbaar met de omgeving.

Het bijgebouw rechts naast de woning is planologisch en stedenbouwkundig  niet verenigbaar met de omgeving.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

Er werd geen advies gevraagd.

Conclusie

De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken, nl. het omvormen van een horeca/handelspand met woonst naar eengezinswoning plus het regulariseren van de garage links naast de woning.

De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.

De bestaande vloerpas blijft behouden.

Er worden geen constructieve werken of gevelwijzigingen uitgevoerd.

Er worden geen werken uitgevoerd die betrekking hebben op de riolering of het hemelwater.

De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.

Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.

De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.

Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

De voortuin wordt onthard. Enkel de strikt noodzakelijke toegangen mogen verhard worden, oprit met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.

Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.

Het bijgebouw links naast de woning maakt geen deel uit van de vergunning.

Lasten

Niet van toepassing