Stedenbouwkundig attest Geel |
Wat is de functie van dit attest?
Dit attest is louter informatief, het heeft niet de waarde van een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning. Het beslissende onderzoek vindt pas plaats als u een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning indient. Het attest loopt op geen enkele manier vooruit op de beslissing die dan genomen zal worden. In een aantal gevallen zal de aanvraag ook nog onderworpen worden aan een openbaar onderzoek.
Hoelang is het attest geldig?
Dit stedenbouwkundig attest blijft gedurende twee jaar geldig vanaf het moment van de uitreiking.
Onder welke voorwaarden is het attest geldig?
De gegevens in dit attest zijn geldig onder voorbehoud van wijziging van het geldende ruimtelijk uitvoeringsplan of van de regelgeving in deze periode. De voorschriften van goedgekeurde plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, toegestane verkavelingen, rooiplannen en stedenbouwkundige verordeningen zijn geldig zolang de verordenende bepalingen waaruit ze voortvloeien hun bindende kracht behouden. Doordat de gegevens snel kunnen wijzigen, is het raadzaam regelmatig een nieuw stedenbouwkundig attest aan te vragen.
Gegevens van de aanvrager:
Mathijssen - Lanslots
Larumsebrugweg 109 bus A
2440 Geel
Gegevens van het perceel:
Brandemolenstraat 1 2440 Geel
Kadastraal gekend als:
(afd. 5) sectie M 332 G
Ingewonnen adviezen:
Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur) : Ongunstig advies dd. 14/09/2022 met als referentie: 2022_005935_v1
Advies van de gewestelijke omgevingsambtenaar: de gemeente is ontvoogd, bijgevolg moet het advies van de gewestelijke omgevingsambtenaar niet worden ingewonnen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Omschrijving van de aard van de aanvraag
Op 03/05/2022 werd een aanvraag tot stedenbouwkundig attest ingediend door Mathijssen-Lanslots William m.b.t. Brandemolenstraat 1 te Geel.
Het project waarop het stedenbouwkundig attest betrekking heeft wordt door de aanvrager omschreven als ‘Renovatie Brandemolenhoeve’. In de aanvraag worden de stedenbouwkundige handelingen welke de aanvrager wenst uit te voeren, omschreven als het verbouwen van een 1 gebouw, namelijk een verbouwing zonder functiewijziging en zonder het wijzigen van het aantal woongelegenheden. Tevens zullen 3 andere constructies op het terrein gesloopt worden. Het gaat over een losstaand duivenhok, stallingen achter het hoofdgebouw en een autostalling en berging naast de hoeve.
Verder geeft aanvrager aan dat toch een functiewijziging, waarbij de hoofdfunctie van het bebouwd onroerend goed zal gewijzigd worden, gevraagd zal worden. Namelijk wordt voorzien in een functiewijziging waarbij ‘een hoeve in landbouwzone’ wordt gewijzigd naar ‘zonevreemde woning’.
Historiek:
dossiernummer:04614 - Stedenbouwkundige vergunningen
Datum aanvraag: 10/04/1969
Beslissing: Vergunning
Onderwerp: Nieuwbouw land- en tuinbouw
dossiernummer:2008/00521 - Stedenbouwkundige vergunningen
Datum aanvraag: 10/09/2008
Beslissing: Vergunning
Onderwerp: Het vellen van 2 elzenbomen
Volgend een nota van 30 mei 2021, opgemaakt door architect J. Beutels en zoals gevoegd bij voorliggende aanvraag tot stedenbouwkundig attest dateert de oorspronkelijke hoeve uit het begin van 20ste eeuw. Mogelijk is voor betreffende pand dan ook een vermoeden van vergunning zoals bedoeld in art. 4.2.14 VCRO van toepassing.
Artikel 4.2.14. VCRO:
“§1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.”
Indien de huidige op het terrein bestaande constructie voor 22 april 1962 opgericht werd, dan geldt er een vermoeden van vergunning. Dit vermoeden van vergunning is onweerlegbaar. Indien de huidige op het terrein bestaande constructie daarentegen zou dateren van de periode tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan, dan geldt er eveneens een vermoeden, dat evenwel weerlegbaar is.
Het komt toe aan de eigenaar om de nodige bewijzen aan te reiken welke aantonen dat de huidige op het terrein bestaande constructies werden opgericht voorafgaand aan de gestelde data. Er moet worden vastgesteld dat top heden hiertoe geen/onvoldoende bewijsstukken werden voorgelegd.
In de marge moet worden opgemerkt dat vergunningsplichtige handelingen welke werden uitgevoerd ná de datum van eerste inwerkingtreding van het gewestplan op geen enkele wijze vallen onder een vermoeden van vergunning zoals bedoeld in art. 4.2.14 VCRO.
Bepaling welk plan van toepassing is
De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in agrarisch gebied.
In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
Het perceel is gelegen binnen het RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29/01/2009.
Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.
Verordeningen
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Regering d.d. 05/07/2013, treedt in werking vanaf 01/01/2014)
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen – gedeeltelijke herziening 2018.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening – basisverordening.
Uitgebrachte adviezen
Op 14 september 2022 werd door het Departement Landbouw en Visserij, naar aanleiding van voorliggende aanvraag tot stedenbouwkundig attest, een schriftelijk advies uitgebracht. Het advies luidt als volgt:
De aanvraag is gelegen in herbevestigd agrarisch gebied en gaat niet uit van agrarische en para-agrarische doeleinden.
Het betreft de functiewijziging van een hoeve in landbouwzone naar zonevreemde woning.
Volgens de voor ons beschikbare gegevens (landbouwregistratie) was hier in het verleden idd. Tot eind 2020 een professionele landbouwbedrijfszetel gevestigd. Een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd dient hier dus inderdaad te worden bekeken.
Het Departement Landbouw en Visserij dient conform omzendbrief RO 2017/01 van het BVR lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de afweging te maken of deze site nog geschikt is om (terug) in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
Een omvorming naar een zonevreemde site betekent immers een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog een bijkomende negatieve impact hebben op de vergunningenverlening en -verlenging van nabijgelegen landbouwbedrijven.
De site is gelegen op meer dan 1,5km van woongebied, er situeert zich een eilandje landelijk woongebied op ca. 250m. SBZ-H op 1,178km en VEN op 1,131km. Binnen een straal van 500m is er geen professionele landbouwbedrijfszetel actief, het aantal niet-landbouwerswoningen binnen de 300m bedraagt 14 stuks, binnen de 500m zijn dat er 43.
Percentage landbouw respectievelijk 78 en 74%.
Vanuit landbouwkundig standpunt kan op basis van deze ruimtelijke beoordeling wel gesteld worden dat de zonevreemde functie wonen op deze locatie functioneel inpasbaar is en verder geen noemenswaardige negatieve impact heeft op de landbouwstructuur.
Op onderstaande (lucht)foto’s en plan is duidelijk te zien dat de constructies ondertussen reeds grotendeels en onvergund werden gesloopt.
Zowel de woning als de achterliggende stal, die op het inplantingsplan wordt omschreven als ‘stal1 te renoveren als zonevreemd’, komen hierdoor niet meer in aanmerking voor een functiewijziging naar zonevreemd aangezien deze reeds grotendeels werd gesloopt en er dus niet meer kan vertrokken worden van een bestaand, niet-verkrot gebouw.
Een zonevreemde functiewijziging kan immers slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op het BVR betreffende de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO.
Artikel 2, §1 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt:
“§1 De functiewijzigingen, vermeldt in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.”
De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden.
Artikel 4.4.23 VCRO luidt als volgt:
“Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is een beide hiernavolgende voorwaarden:
1° het gebouw of gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten:
a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,
b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,
c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,
d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in:
1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde,
2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding << recreatie >> sorteren;
2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald.
De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.”
Het Departement Landbouw en Visserij verstrekt dan ook een ongunstig advies voor deze aanvraag.
Dit advies wordt gevolgd.
Bespreking voorliggende aanvraag tot stedenbouwkundig attest
Op basis van de historiek en de gegevens die worden aangehaald in het advies van 16 september 2022 van het Departement Landbouw en Visserij, lijkt gesteld te moeten worden dat het huidige gebouw of gebouwencomplex dient beschouwd te worden als een gebouw of gebouwencomplex met de stedenbouwkundige functie ‘land- en tuinbouw in de ruime zin’. Volgens de landbouwregistratiegegevens van het Departement Landbouw en Visserij was er immers in het verleden tot eind 2020 een professionele landbouwbedrijfszetel gevestigd. Verder is er tot op heden geen omgevingsvergunning gekend welke die functie wijzigde in een andere functie.
De aanvragers wensen een toekomstig gebruik van het gebouw of gebouwencomplex als zijnde zonevreemde woning, welk onder functiecategorie ‘wonen’ wordt begrepen.
Volgens art. 2 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 betreffende de vergunningsplichtige handelingen is een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig als de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd van ‘land- en tuinbouw in de ruime zin’ naar ‘wonen’. De voorgenomen functiewijziging dient dan ook als stedenbouwkundig vergunningsplichtig beschouwd te worden.
Er moet worden vastgesteld dat voorliggende aanvraag volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen is in een agrarisch gebied. Volgens het KB van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen zijn agrarische gebieden als volgt bestemd:
‘De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.’
Er moet worden vastgesteld dat een nieuwe functie als zonevreemde woning, welke begrepen dient te worden binnen de functiecategorie ‘wonen’ zoals bedoeld in art. 2 van het besluit van 14 april 2000, niet kan beschouwd worden als een functie welke in overeenstemming is met het bestemmingsvoorschrift voor agrarische gebieden volgens het gewestplan. Een vergunningaanvraag welke voorziet in een dergelijke functiewijziging in strijd met het bestemmingsvoorschrift dient volgens art. 4.3.1, §1, 1ste lid, 1°, a) VCRO geweigerd te worden tenzij er op een geldige wijze van kan worden afgeweken.
Art. 4.4.23 VCRO voorziet in een afwijkingsmogelijkheid waarbij het vergunningverlenende bestuursorgaan mag afwijken van de bestemmingsvoorschriften bij het verlenen van een vergunning voor een functiewijziging. Art. 4.4.23 VCRO koppelt evenwel enkele voorwaarden aan deze afwijkingsmogelijkheid:
‘Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden:
1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten:
a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,
b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,
c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,
d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in:
1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde,
2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren;
2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald.
De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.’
Art. 4.1.1. VCRO definieert de term verkrot als volgt:
15° verkrot : niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit;
Op basis van elementen uit het advies van de Departement Landbouw en Visserij en op basis van de huidige feitelijke situatie op het terrein moet evenwel worden vastgesteld dat een aanzienlijk deel van het gebouwencomplex gesloopt werd. Een aantal bijgebouwen werden gesloopt. Van het hoofdgebouw, de langgevelhoeve werden ook aanzienlijke delen reeds gesloopt. Het dak van de volledige langgevelhoeve is verwijderd, de dakconstructie (enkel draagbalken, zonder dakbedekking) van een deel van het dak is nog aanwezig. Een aanzienlijk deel van de achtergevel, alsook alle in de loop der tijd aan de achtergevel aangebouwde bijgebouwen werden gesloopt. De tipgevel van de rechtse zijgevel werd ook verwijderd als ook de aangebouwde bijgebouwen ter hoogte van deze zijgevel. De volledige zoldervloer tussen de dakverdieping en de gelijkvloerse stalverdieping werd tevens gesloopt. De foto’s genomen door de stad Geel in kader van een handhavingsonderzoek geven duidelijk weer dat er reeds ingrijpende sloopwerken zijn uitgevoerd. Er moet dan ook gesteld worden dat op basis van deze feitelijke vaststellingen op het terrein niet langer sprake is van een bestaand gebouw of gebouwencomplex.
Er moet dan ook geconcludeerd worden dat niet langer aan één van de in art. 4.4.23, 1ste lid, 1° VCRO gestelde voorwaarden voldaan is. Het gebouw of gebouwencomplex bestaat immers niet meer.
Bovendien moet worden vastgesteld dat de sloopwerken welke reeds werden doorgevoerd aan het gebouw, hebben plaats gevonden zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Tevens dient te worden opgemerkt dat de aanvrager eveneens een aanzienlijke hoeveelheid bomen heeft gekapt.
Nochtans voorziet art. 4.2.1 VCRO in een vergunningsplicht voor degelijke handelingen:
‘Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen:
1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten, met uitzondering van onderhoudswerken:
a) het optrekken of plaatsen van een constructie,
b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat,
c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie;
(…)’
Het verbouwen, herbouwen en/of afbreken van een constructie is volgens art. 4.2.1 VCRO dan ook te beschouwen als een vergunningsplichtige handeling. De restanten welke nog op het terrein aanwezig zijn kunnen door het onvergund uitvoeren van de handelingen welke tot deze toestand hebben geleid dan ook niet als een hoofdzakelijk vergund beschouwd worden. Er moet dan ook vastgesteld worden dat niet langer aan een tweede van de in art. 4.4.23, 1ste lid, 1° VCRO gestelde voorwaarden voldaan is. Het gebouw of gebouwencomplex (of toch de restanten ervan) is immers niet meer hoofdzakelijk vergund.
Mogelijk kan nog worden onderzocht of een regulariserende vergunning kan bekomen worden voor de recente (zonder vergunning) aan het gebouw of gebouwencomplex uitgevoerde handelingen. Gelet op de vaststelling dat de oorspronkelijke professionele landbouwexploitatie gestopt is eind 2020 en gelet op de vaststelling dat sinds die stopzetting het zakelijk recht van het goed werd overgedragen op de huidige eigenaars/aanvragers, dient gewezen te worden art. 2, §2 van het besluit van 14 april 2000 betreffende de vergunningsplichtige handelingen:
‘§ 2. Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is steeds nodig als het onroerende bebouwde goed een exploitatiewoning bij een gebouw dat onder de functiecategorie "land- en tuinbouw in de ruime zin" of "industrie en bedrijvigheid" valt, betreft en de nieuwe hoofdfunctie na overdracht van enig zakelijk recht geen binding meer heeft met de al dan niet beëindigde exploitatie.’
Er moet dan ook worden gesteld dat de reeds uitgevoerde handelingen dienen beschouwd te worden als handelingen in functie van een zoneveemde gebruik van het gebouw of gebouwencomplex als niet-landbouw woning. Hierdoor zal een eventuele vergunningsaanvraag strekkende te de regularisatie van de reeds uitgevoerde handelingen dienen getoetst te worden aan de zonevreemde basisrechten zoals voorzien art. 4.4.10 – 4.4.22 VCRO.
Art. 4.4.10, §1 VCRO koppelt enkele algemene toepassingsvoorwaarden aan deze zonevreemde basisrechten:
Ԥ 1. Deze afdeling is van toepassing op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies, met uitzondering van publiciteitsinrichtingen of uithangborden.
Het voldoen aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden, of, in de gevallen, vermeld in onderafdeling 3 en 4, op de vooravond van de afbraak, de vernietiging of de beschadiging.’
Ook aan de toepassing van de zonevreemde basisrechten wordt de voorwaarde van een hoofdzakelijk vergund karakter gekoppeld. Reeds hoger werd gemotiveerd waarom door de reeds uitgevoerde handelingen geen sprake meer is van een hoofdzakelijk vergund karakter. Dit maakt op zich dat een regulariserende vergunning door dergelijke onvergunde handelingen in een zonevreemde context in de praktijk uitgesloten is.
Bovendien dient erop gewezen te worden dat elke van de zonevreemde basisrechten zoals deze vervat zitten in art. 4.4.12 – 4.4.19 VCRO steeds uitgaan van een bestaande zonevreemde constructie. Daar op basis van bovenstaande bespreking gebleken is dat de oorspronkelijke constructie niet langer als bestaande kan beschouwd worden, dient ook dat op dat vlak geconcludeerd te worden dat geen toepassing kan gemaakt worden van de zonevreemde basisrechten.
Ter volledigheid kan nog worden opgemerkt dat art. 4.4.20 VCRO en art. 4.4.21 – 4.4.22 VCRO voorzien in toepassingsmogelijkheden van zonevreemde basisrechten waarbij het oorspronkelijke gebouw niet langer bestaand is. Respectievelijk gaat het om mogelijkheden voor het herbouwen van een geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie en om mogelijkheden voor het herbouwen van een constructie welke werd vernield of beschadigd ten gevolge van een vreemde oorzaak die de eigenaar niet kan worden toegerekend.
Hierbij moet evenwel worden vastgesteld dat telkens niet aan de in de betreffende artikels gestelde voorwaarden wordt voldaan.
Art. 4.4.20, §1, 1ste lid VCRO stelt immers:
Ԥ 1. De mogelijkheden, vermeld in onderafdeling 2, zijn van overeenkomstige toepassing op zonevreemde woningen of andere constructies die geheel of gedeeltelijk zijn afgebroken, indien voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden:
1° voorafgaand aan de afbraak werd een omgevingsvergunning tot verbouw of tot herbouw afgeleverd, en de aanvrager wenst het plan nu aan te passen of om te zetten naar herbouw;
2° de aanvraag wordt ingediend binnen de geldigheidstermijn van de initiële omgevingsvergunning tot herbouw of tot verbouw of wordt ingediend binnen een termijn van een jaar na de dag waarop het arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen waarbij de initiële omgevingsvergunning wordt vernietigd, definitief wordt.’
Er werd voorafgaand aan de reeds uitgevoerde werken geen omgevingsvergunning voor de ver- of herbouw aanvraagd.
En art. 4.4.21 – 4.4.22 VCRO handelen over situaties waarbij de constructie werd beschadigd of vernield ten gevolge van een vreemde oorzaak die de eigenaar niet kan worden toegerekend. Het is duidelijk dat sloop- of afbraakwerken welken werden uitgevoerd door of in opdracht van de eigenaar hier niet onder vallen.
Samenvattend moet dan ook worden vastgesteld dat geen van de zonevreemde basisrechten zoals opgenomen in art. 4.4.10 – 4.4.22 VCRO kunnen worden aangewend in functie van het verlenen van een eventuele regulariserende vergunning voor de reeds uitgevoerde handelingen.
Conclusie:
Ongunstig voor het verbouwen en renoveren van een hoeve en een stal en het slopen van een duivenhok, een stalling, een autostalling en een berging.
De voorgenomen functiewijziging waarbij de functie wordt gewijzigd van ‘land- en tuinbouw in de ruime zin’ naar ‘wonen’ is te beschouwen als een vergunningsplichtige handeling, doch deze komt in casu niet langer voor een vergunning in aanmerking omwille van de onvergunde reeds uitgevoerde handelingen aan het gebouw of gebouwencomplex. Door deze handelingen kan immers enerzijds niet langer sprake zijn van een bestaand gebouw of gebouwencomplex en moet anderzijds worden vastgesteld dat de restanten niet langer als hoofdzakelijk vergund kunnen worden beschouwd.
Een eventuele regulariserende vergunningsaanvraag waarbij, op basis van de zonevreemde basisrechten, wordt getracht de reeds uitgevoerde handelingen te regulariseren komt evenmin voor vergunning in aanmerken. Ook hier is een gebrek aan hoofdzakelijk vergund karakter en het gebrek aan een bestaand karakter immers een obstakel om van deze afwijkingsmogelijkheden gebruik te kunnen maken.
Er dan dient dan ook gesteld te worden dat noch de zonevreemde basisrechten (art. 4.4.10 – 4.4.22 VCRO), noch de zonevreemde functiewijzigingen (art. 4.4.23 VCRO) kunnen toegepast worden op voorliggend goed. Enkel vergunningsaanvragen welke voorzien in handelingen welke in overeenstemming zijn met het bestemmingsvoorschrift voor agrarische gebieden volgens het gewestplan lijken, onder voorbehoud van adviezen, de resultaten van een eventueel openbaar onderzoek en de resultaten van een opportuniteitsonderzoek, voor een vergunning in aanmerking te komen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.