Inrichtingsvisie “Zeggeheide als groene woonlob”
De inrichtingsprincipes voor de visie aangaande het deelgebied zijn niet gewijzigd ten opzichte van degene zoals getoond tijdens het beleidsoverleg van 7 mei 2021. Het studieteam voert bijkomend wel een onderzoek naar welke opslagcapaciteit voor hemelwater nodig is t.h.v. de Zeggeheide en welke ruimtevraag hiervoor geldt. Dit gebeurt in samenspraak met Aquafin, dat instaat voor de opmaak van het hemelwaterplan voor de stad.
Er werd bijkomend ook contact opgenomen met Witteveen en Bos, het studieteam dat bezig is met een onderzoek rond het natuurgebied de Zegge. Dit om te onderzoeken of het water van de Zeggeloop in de Zeggeheide moet infiltreren of gebufferd en vertraagd afgevoerd moet worden. Deze keuze bovenstrooms heeft weinig impact op de omliggende woonwijken, maar kan zeer bepalend zijn voor de noden van het verderop gelegen natuurgebied. Er wordt onderzocht hoe dit opgenomen dient te worden in het RUP.
Inrichtingsvisie “Zorg-es als groene zorgrand & productief landschap”
Verder onderzoek naar de lokalisatievragen van het beleidsoverleg op 7 mei 2021 wijst uit dat een locatie voor een educatief verkeerspark inpasbaar is binnen het plangebied. Lokalisatie van een dierenasiel en inschrijven van een zoekzone voor een ziekenhuis binnen het plangebied worden negatief geadviseerd.
Educatief verkeerspark
Het zuidelijke plangebied komt naar voor als de meest geschikte locatie voor het educatief verkeerspark. Dit omwille van een goede bereikbaarheid, de nabijheid van de politiezone Geel-Laakdal-Meerhout, de post van de brandweerzone Kempen en het rode kruis, wat gedeeld ruimtegebruik tussen de verschillende instanties mogelijk maakt. Zo kan het gebouw van het verkeerspark worden gekoppeld aan de veiligheidszones voor dubbel gebruik van de lokalen.
De parking van de veiligheidszone zou dan weer kunnen worden ingezet als circulatie en occasionele parking voor het verkeerspark. Aanvullend wordt voorgesteld om een bushalte te voorzien aan de bestaande zachte weg tot het binnengebied (tegenover Stokt).
Het (gedeeltelijk) openstellen van het verkeerspark op de avonden en in het weekend laat toe het verkeerspark niet louter een educatieve functie te geven, maar ook effectief te integreren in het landschapspark en een publiek karakter te creëren door in te zetten op verweving van het verkeerpark met o.a. de volkstuinen. Dit door de plaatsing van speelelementen etc.
DierenasielUit het locatieonderzoek blijkt deze locatie niet geschikt als zoekzone voor een dierenasiel omwille van diverse redenen:
Ziekenhuis
Aangezien er tot op heden geen beleidsbeslissing of concrete plannen voor een (regionaal) ziekenhuis voorhanden zijn en er nog diverse onzekerheden bestaan met betrekking tot het ziekenhuis (locatie, fusie, omvang,…) is het niet wenselijk om een zoekzone in het RUP in te schrijven voor een dergelijke grootschalige bestemming, daar dit juridische complicaties kan vertonen omwille van redenen van rechtszekerheid en zorgvuldigheid.
Hoewel het RUP de mogelijkheid biedt om bepaalde keuzes vooruit te schuiven in de tijd (bv. door middel van fasering) mag dit echter niet leiden tot een vaagheid over essentiële plan-elementen. Het moet voor eigenaars en omwonenden voldoende voorspelbaar en duidelijk zijn welke bestemming het RUP vastlegt en wanneer deze van kracht wordt. Het risico bestaat dat het inschrijven van een 'zoekzone' voor een dergelijke grootschalige functie vooral veel onzekerheid zal creëren.
Het RUP, dat tot doel heeft de groene bestemming van het plangebied te vrijwaren, voorziet bovendien in een ander opzet dan de lokalisatie van een ziekenhuis, aangezien de lokalisatie van een ziekenhuis moet worden gefaciliteerd door opmaak van een RUP waarin een locatie- en alternatievenonderzoek worden uitgevoerd in het kader van het plan-MER. Daarin dient tevens een afweging te gebeuren tussen verschillende ‘zoekzones’ waarbij moet worden aangetoond waarom voor een specifieke locatie wordt geopteerd en of de effecten op het milieu op deze locatie (mits het toepassen van milderende maatregelen) aanvaardbaar zijn.
Doorvertaling RUP & afbakening plangebied
Het doel is om een helder en compact RUP op te maken met aandacht voor voldoende flexibiliteit in functie van toekomstige noden. Hoofdzakelijk zullen cruciale zaken vanuit het fysisch systeem (klimaatuitdaging) juridisch verankerd worden in het RUP. Inrichtingsvoorschiften etc. zullen worden opgenomen in een gedetailleerd masterplan (inrichtingsvisie), dewelke kan worden aangereikt aan actoren met ontwikkelingsvragen binnen het plangebied van het RUP.
Doorvertaling “Zeggeheide als groene woonlob”
De contour van de plangebieden van het RUP zal steeds lopen tot aan de as van de aanliggende straat. Dit laat toe om reeds bestaande woningen aan de rand van het open ruimtegebied mee op te nemen in het RUP. Dit stelt in staat om beperkte verdichtingsmogelijkheden ook aan de randen toe te laten en zich vb. ook architecturaal te richten tot het openruimtegebied, om zichtrelaties tot het openruimtegebied te behouden en om het bouwvrijhouden van het binnengebied te compenseren.
Eventueel kunnen financiële lasten worden gekoppeld aan de mogelijkheid om denser te bouwen in de randen. Dit ter financiering en realisatie van andere cases gelegen binnen de openruimtegebieden (steeds binnen plangebied RUP).
Naast nieuwe mogelijkheden brengt het ook zuiverheid in het bestemmingsverhaal, aangezien percelen die vandaag gedeeltelijk gelegen zijn in woonuitbreidingsgebied zo een eenduidige woonbestemming krijgen.
De eerste aanzet van het RUP voorziet in een drietal verschillende woonbestemmingen, gradatie in woonzones, afhankelijk van o.a. de locatiegebonden woonvisie, densiteit, verhouding tot de open ruimte etc. Hoe deze onderling precies van elkaar verschillen en hoe dit zal worden opgenomen in het RUP dient nog verder onderzocht te worden. Het is ook mogelijk dat na onderzoek twee van deze woonbestemmingen samensmelten tot één.
Doorvertaling “Zorg-es als groene zorgrand & productief landschap”
Voor dit deelgebied van het plangebied geldt een andere planologische situatie dan voor het noordelijk plangebied zone ‘Noordelijke Woonlob’, omwille van het provinciaal RUP Brukel dat van toepassing is voor het binnengebied Brukel.
Het doel van het RUP omvat het verder verfijnen van het PRUP Brukel door specifiëring van de kwalitatieve inrichting van de groene zone. Met name ten behoeve van het behoud van bosstructuren en het realiseren van drie groene verbindingen richting het centrum van de stad. Verder zullen de mogelijkheden voor woonontwikkelingen worden verfijnd voor de zone bestemd voor stedelijke woonprojecten volgens het PRUP Brukel en zal het RUP voorzien in een uitbreiding van de zone voor openbare functies ter realisatie van extra ruimte voor gemeenschapsvoorzieningen en het openbaar nut (o.a. educatief verkeerspark).
Vervolgtraject
Het doel is om in een volgende fase van de inrichtingsvisie verdiepende themasessies te organiseren met relevante actoren. Het ontwerpend onderzoek en de ontwikkelingsstrategieën zullen getoond worden aan de stakeholders en bewoners tijdens een participatietraject. De themasessies worden als volgt georganiseerd:
Gelijktijdig wordt de RUP-procedure aangevat en zal werk worden gemaakt van een start- en procesnota, dewelke vervolgens onderworpen worden aan een publieke raadpleging na goedkeuring door het college van burgemeester en schepenen (voorzien voorjaar 2022).
Bepaling aantal wooneenheden opgenomen in inrichtingsvisie
Ter verantwoording van het aantal wooneenheden voorzien in de inrichtingsvisie in woonuitbreidingsgebied (WUG) Holven, WUG Gooreind en huidig PRUP Brukel heeft het studiebureau de woningbouwprogrammatie afgetoetst met de woonvoorraad in het stedelijk gebied van Geel en de wooneenheden voorzien in de inrichtingsvisie.
Er wordt vertrokken vanuit het beleidskader open ruimte en de uitdaging in kernversterking en maximaal behoud van de open ruimte. Om zicht te krijgen op het feit of de binnengebieden en de woonuitbreidingsgebieden (volledig) gevrijwaard kunnen blijven van bebouwing of dat een bepaald aandeel van de woningbehoefte mogelijks opgevangen moet worden in de WUG’s, wordt gekeken naar enerzijds het aantal vergunningen voor nieuwe woningen afgeleverd in de voorbije jaren in vergelijking met de groei in aantal inwoners en huishoudens voor diezelfde tijdspanne, en wordt anderzijds gekeken naar de bevolkingsprognose en de groei in het aantal huishoudens tot 2030 volgens de prognose van Statistiek Vlaanderen.
De stad heeft een inventaris bijgehouden van het aantal vergunningen voor nieuwe woningen die zijn afgeleverd vanaf 2012 tot en met medio 2020. Voor het kleinstedelijk gebied van Geel gaat het om bijna 1.900 bijkomende gerealiseerde woningen. Wanneer de groei in aantal inwoners en aantal huishoudens wordt bekeken voor Geel in diezelfde tijdspanne van 8 jaar (2012-2020) wordt een groei van 2.924 inwoners en 1.633 huishoudens vooropgesteld.
De prognose van Statistiek Vlaanderen voorziet voor een tijdspanne van 10 jaar (2020-2030) een mogelijkse groei van 3.105 inwoners en 1.591 huishoudens.
Als dit wordt vergeleken zijn er op een kleine 8 jaar tijd 1.900 wooneenheden vergund en gerealiseerd binnen het kleinstedelijk gebied van Geel terwijl er in die tijdspanne 1.633 huishoudens bijgekomen zijn.
Op basis van het ROP (register onbebouwde percelen) werd gekeken hoeveel oppervlakte aan onbebouwde percelen nog geregistreerd staan in het centrum van Geel die gelegen zijn in woongebied. Op basis daarvan wordt de woningvoorraad geschat op ongeveer 1.735 wooneenheden die binnen de huidige planologische en beleidsmatige context nog mogelijks te realiseren zijn in woongebied voor 2030 binnen het kleinstedelijk gebied van Geel.
Er zou dus nog een woonvoorraad van ongeveer 1.735 wooneenheden zijn tot 2030 zonder het aansnijden van groene binnengebieden, woonuitbreidingsgebieden, of gereserveerde gebieden volgens de woningbouwprogrammatie. En dit terwijl er 1.591 huishoudens verwacht worden bij te komen tussen 2020 en 2030. Er zijn dus meer wooneenheden te realiseren dan er verwacht wordt huishoudens bij te komen, wat betekent dat er tot minstens 2030 geen woonuitbreidingsgebied of groene binnengebieden moeten aangesneden worden om te voorzien in de woonbehoefte van Geel.
Wegens de onzekerheid die de toekomst brengt, wordt ruimte voorzien om na 2030 indien nodig op compacte wijze een deel van de groter wordende woningbehoefte op te vangen binnen enkele woonuitbreidingsgebieden in Geel op plekken waar dit wenselijk is, afgetoetst met de vier ambities vooropgesteld in de inrichtingsvisie voor de groene dooradering van Geel.
Het valt op dat het aandeel aan onbebouwde percelen niet gelegen in woonuitbreidingsgebied in het noordelijke deel van Geel boven de spoorweg eerder beperkt is volgens het ROP. Er zijn voornamelijk monotone verkavelingen terug te vinden. Nieuwe woonontwikkelingen zijn nog beperkt mogelijk en kunnen op compacte wijze worden gerealiseerd op plaatsen waar de landschappelijke structuur het toelaat en in de nabijheid van de stationsomgeving en de kernstad.
In WUG Holven worden er in de inrichtingsvisie zoals deze momenteel op tafel ligt ongeveer 155 grondgebonden wooneenheden en 82 meergezinswoningen voorzien. In WUG Gooreind worden zo’n 61 meergezinswoningen voorzien. Dit komt op ongeveer een totaal van 300 wooneenheden die voorzien zouden kunnen worden in het noordelijke plangebied. Volgens de woningbouwprogrammatie zouden hier 900 wooneenheden voorzien kunnen worden, weliswaar niet voor 2030 aangezien dit gebied als te reserveren werd aangeduid.
In het zuidelijk plangebied (binnegebied Brukel) worden er in de inrichtingsvisie zoals deze momenteel op tafel ligt ongeveer 40 grondgebonden wooneenheden, 228 meergezinswoningen en 32 stapelwoningen voorzien (indien de volumes zoals nu ingetekend volledig ingevuld worden met woonfunctie). Dit komt op ongeveer een totaal van 300 wooneenheden die voorzien zouden kunnen worden in het zuidelijke plangebied. Voor WUG Brukel geldt het volgende, volgens de woningbouwprogrammatie: voor het meest noordelijke deel van het plangebied zijn 60 wooneenheden ontwikkelbaar op korte termijn tussen 2020 en 2025. Voor het grotere gebied meer naar de Ring toe zijn 302 wooneenheden realiseerbeer, weliswaar na 2030 aangezien dit gebied als te reserveren werd aangeduid. Dit komt op 362 wooneenheden in totaal voor het binnengebied Brukel volgens de woningbouwprogrammatie.
Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad van Geel het “Beleidsplan ruimte Geel” definitief vastgesteld. Het plan is tot stand gekomen via een open planproces, waarbij bewoners, belanghebbenden en (lokale) experts op verschillende momenten in het proces mee konden denken over de inhoud van het plan. Op 1 april 2021 stelde de gemeenteraad het “Beleidsplan Ruimte Geel” met inbegrip van het beleidskader “Open ruimte” voorlopig vast in het kader van de procedure tot vaststelling van het beleidsplan. Het beleidskader “Open ruimte” vormt een belangrijk onderdeel van het beleidsplan en heeft betrekking tot het behoud van de groene open ruimte in Geel, zowel in het buitengebied als in de woonkernen. Door sterk op deze troef van de open ruimte in te zetten moet Geel ook in de toekomst een aangename plaats blijven om te wonen, te werken en te leven.
Een groot risico voor deze wens om de groene dooradering van Geel ook in de toekomst te kunnen behouden, is dat veel van de grote groene gebieden in het stedelijke gebied zijn aangeduid als woonuitbreidingsgebied, of een andere harde bestemming hebben, zoals woongebied of recreatiegebied. Daarnaast zijn planmatig wel enkele parkzones in het gewestplan, in BPA’s en in RUP’s aangeduid, maar is daarvan op het terrein weinig zichtbaar, omdat er tot op heden geen partijen zijn die actief met de realisatie van deze parkgebieden aan de slag gaan. Ten slotte is het ook zo dat er binnen die groene dooradering op verschillende plaatsen missing links zijn, waardoor de groene gebieden niet optimaal met elkaar verbonden zijn en fietsers en voetgangers niet gemakkelijk via de groene dooradering van A naar B kunnen.
Daarom wenst de stad gelijktijdig met het beleidsplanningsproces werk te maken van de uitvoeringsgerichte uitdieping van het beleidskader ‘Open ruimte’ van het plan, zodat duidelijk wordt dat het plan concrete resultaten beoogt op terrein (tot op het niveau van het actieprogramma). De stad Geel bouwt verder op deze ambitie en lanceert de opmaak van een inrichtingsvisie en hieruit voortvloeiend, de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de groene dooradering van Geel.
De inrichtingsvisie voor de verschillende deelzones van de groen(blauwe) dooradering van de stad Geel vertrekt vanuit een gebiedsgerichte visie.
Verkenningsfase (Interactief op zoek naar een beleefbaar en samenhangend landschap)
Een eerste belangrijke stap in het plan van aanpak ambieerde een tweesporig verweven traject tussen het begrijpen van het landschapssysteem en de landschapsbeleving. Een landschapsbelevingskaart brengt het sociaal-ruimtelijk verhaal in beeld en geeft inzicht in de fysieke en mentale beleving van de ruimte. De landschapsbelevingskaart werd bottom-up opgesteld door organisatie van participatiemomenten. Een landschapssysteemkaart werd opgesteld op basis van wetenschappelijke factoren zoals de bodemgesteldheid, watergevoeligheid, biodiversiteit,…
Opmaak inrichtingsvisie
Doorstart RUP-proces
Het beleidsoverleg nam in zitting van 7 mei 2021 kennis van het dossier en de stand van zaken. Tijdens het beleidsoverleg werd dieper ingegaan op o.a. de ruimtelijke verkenning, de vier ambities voor een groener Geel, de ruimtelijke opgave & ruimtelijke vertaalslagvisie, alsook de uitwerking van de ruimtelijke ontwikkelingsstrategieën. Tijdens het beleidsoverleg is gebleken dat enkele locatievragen voor het meest zuidelijk plangebied, ter hoogte van het binnengebied Brukel eerst verder onderzocht moesten worden alvorens het ontwerpproces voor deze deelzone kon worden verdergezet. De locatieonderzoeken werden intussen verder onderzocht en in rekening gebracht in het ontwerpend onderzoek (zie bijlage 1): zo voorziet het programma van eisen in inpassing van een educatief verkeerspark en werd een locatieonderzoek gevoerd naar een mogelijke lokalisatie voor een dierenasiel (negatief geadviseerd). Ook het inschrijven van een zoekzone voor een (regionaal) ziekenhuis wordt negatief geadviseerd omwille van redenen van rechtszekerheid en zorgvuldigheid.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de stand van zaken aangaande het dossier ‘inrichtingsvisie en RUP Groene dooradering Geel’.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het ontwerpend onderzoek in functie van de inrichtingsvisie.