Uiterste beslissingsdatum: 03.04.2022*
* Na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021189364
Dossiernummer gemeente: 202200014
De gemeente Geel heeft op 11 januari 2022 een aanvraag ontvangen voor verbouwen van een ééngezinswoning en terreinaanlegwerken. De aanvraag werd op 2 februari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Laura Cuinen wonende te Waterstraat 16 te 2440 Geel en de heer Rik Van Bael wonende te Waterstraat 16 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Waterstraat 16
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1465H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Het RUP voorziet voor het betroffen perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften.
Het bouwterrein maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 28/04/1967 met kenmerk gemeente 0366 (lot 1). Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP voorziet geen bestemmingsvoorschriften of stedenbouwkundige voorschriften voor het perceel. Het gewestplan blijft van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor de aanvraag.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag
De aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning. De woning zal verbouwd worden in functie van hedendaagse energienormen en een verhoging van de leefkwaliteit. De geplande werken omvatten het isoleren van de buitengevel. Er wordt 12 cm isolatie aangebracht en de gevels worden afgewerkt met witte steenstrips.
Het buitenschrijnwerk wordt vernieuwd. Rondom de voordeur zal over de volledige hoogte van de gevel een houten kader voorzien worden. Deze springt 30cm uit het gevelvlak t.o.v. de nieuwe
Gevelafwerking en vormt een accentelement.. De ramen worden vernieuwd zodat deze aan de nieuwe isolatie-eisen voldoen. Hierbij worden enkele bestaande raamopeningen dichtgemaakt of nieuwe openingen gecreëerd.
De nokhoogte wordt opgetrokken in functie van een nuttige invulling van de zolderruimte. De nokhoogte verhoogt van 7,88m naar 9,12m. De nok wordt daarbij afgebroken zodat er ramen in het dak geplaatst kunnen worden ifv lichtinval.
De overige aanpassingen worden uitgevoerd intern in het gebouw om de ruimtes functioneler in te delen.
In de tuinzone worden parkeerplaatsen omgevormd naar groene tuinruimte en wordt de verharding van de toegang tot de garage afgebouwd.
De omgeving
De aanvraag is gelegen in de kern van stad Geel. De markt van Geel bevindt zich op wandelafstand van de locatie van de aanvraag. De omgeving van de aanvraag kenmerkt zich dan ook door stedelijke functies. In de onmiddellijke omgeving wordt de bebouwing gekenmerkt door residentieel wonen, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. In de iets ruimere omgeving bestaat de bebouwing naast wonen ook uit handel, diensten en horeca.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Volgende adviezen werden ingewonnen:
Stad Geel- Openbare Werken – Riolering en toegangen
Stad Geel – Openbare Werken - Mobiliteit
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Het RUP voorziet voor het betroffen perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften.
Het bouwterrein maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 28/04/1967 met kenmerk gemeente 0366. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen
De aanvraag tot het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning in het woongebied is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan Herentals-Mol.
De aanvraag is bovendien in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften uit de goedgekeurde en niet-vervallen verkaveling waarbinnen het perceel gelegen is, of kan hiermee door het opleggen van voorwaarden in overeenstemming gebracht worden.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen de gemeenteweg Waterstraat.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Er wordt voldaan aan de voorwaarden van de voldoende uitgeruste weg.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De woning wordt niet geslagen door een rooilijn en is niet gelegen in een zone voor achteruitbouw noch binnen een reservatiestrook.
De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De aanvraag valt niet binnen de toepassing van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater. Toch voorziet de aanvraag in een hemelwaterput van 5000l waarop zowel de woning als de garage aangesloten worden. De hemelwaterput wordt uitgerust met een systeem voor waterrecuperatie. De toiletten en buitenkranen worden aangesloten op de hemelwaterput. Het plaatsen van een infiltratievoorziening aan de overloop van de hemelwaterput zou een gunstig effect hebben op de lokale waterhuishouding. Gezien de grondwerken die uitgevoerd moeten worden voor de hemelwaterput is het plaatsen van een infiltratievoorziening slecht een heel beperkt meerwerk. Dit is echter geen verplichting gezien de aanvraag niet onder het toepassingsveld van de verordening hemelwater valt.
In de tuin wordt de toegang tot de garages deels verwijderd en onthard en wordt een parkeerzone in kiezel omgevormd naar groene tuinzone. Dit heeft een gunstig effect op de waterhuishouding en verhoogt de infiltreerbare oppervlakte van het perceel. Op de aanbouw wordt een groendak gerealiseerd van ca. 22m. Dit zorgt voor een vertraagde afvoer en buffering van hemelwater dat hierop terecht komt. Daarnaast wordt een deel van het hemelwater direct door de vegetatie opgenomen.
De watertoets voor de aanvraag is gunstig.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 1400m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 1400m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca.5000m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (natuurgebied) is gelegen op ca. 1500m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, namelijk het verbouwen van een bestaande woning en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het verbouwen van een bestaande eengezinswoning; De gebouwen in de directe omgeving zijn eveneens residentiele woningen (eengezinswoningen en meergezinswoningen). De locatie is gelegen in de kern van stad Geel. Wonen is een functie die binnen een stadscentrum dominant is. De aanvraag is dus in overeenstemming met de functies in de onmiddellijke omgeving.
Mobiliteit
Een ééngezinswoning heeft een beperkte impact op de mobiliteit. Daarnaast wordt er enkel verbouwing van een woning. De impact op de mobiliteit wijzigt niet door de realisatie van deze aanvraag.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De gevels van het gebouw worden geïsoleerd en krijgen een nieuwe afwerking in witte gevelsteen. Dit sluit aan bij het huidige materiaalgebruik Het buitenschrijnwerk wordt in hout uitgevoerd. De deur en bovenvlak wordt daarbij als accentelement uitgevoerd. De dakvorm wordt aangepast zodat de zolderruimte een bruikbaar volume wordt. De nog wordt afgebroken in functie van het plaatsen ramen in de achterzijde. Dit maakt de zolderverdieping licht en zorgt voor een aangename ruimte. De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door verschillende dakhellingen en bouwhoogtes.
Het materiaalgebruik zorgt voor een moderne uitstraling van het gebouw. Het materiaalgebruik is in overeenstemming met de bebouwing in de omgeving. De woning past zich visueel in het straatbeeld in.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De oppervlakte van de woning wordt niet gewijzigd door de aanvraag. Er vindt wel een volumevermeerdering plaats door de isolatie die geplaatst wordt en door het aanpassen van de dakhelling.
In de tuinzone wordt een deel van de aanwezige verharding verwijderd. Een parkeerzone verdwijnt en er wordt een deel van de toegang tot de garage weg genomen. Het verhardingspercentage van het perceel neemt af in verhouding tot de bestaande toestand. Dit is positief omdat zo het infiltrerend vermogen van het perceel toeneemt.
De draagkracht van het perceel wordt niet overschreden door deze aanvraag.
Bodemreliëf
De vloerplaat van de woning wordt niet gewijzigd. De werken aan de bodem zullen enkel oppervlakkig gebeuren.
Het maaiveld van het perceel blijft ongewijzigd.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Door de ligging van het perceel kan er zich een probleem stellen naar vlotte verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid. Elke inname van openbaar domein moet voorafgaand aan gevraagd worden aan stad Geel.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het verbouwen van een ééngezinswoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Inhoud van het advies
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken en men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men een gemengde aansluiting met opsplitsing voorzien.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Bij deze verbouwing voorziet men voor het afvalwater een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
De bestaande septische put zal men verwijderen. Dit is toegestaan aangezien in centraal gebied, waar riolering aanwezig is, een septische put niet verplicht is.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is niet verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Volgens het funderingsplan wenst men toch een hemelwaterput te plaatsen in functie van herbruik. Dit is een gunstig concept.
Bij plaatsing moet de hemelwaterput aan volgende voorwaarden voldoen:
De overloop van de hemelwaterput gaat naar het openbare rioleringsstelsel. Men voorziet best een terugslagklep op deze overloop. Men zou, om het hemelwater zoveel mogelijk ter plaatse te houden, een infiltratievoorziening kunnen plaatsen maar dit is geen verplichting.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Men mag 2 toegangen voorzien. Men behoudt de bestaande toegangen (inrit en tuinpad) volgens het inplantingsplan.
Bespreking van het advies
Het advies is gunstig onder voorwaarden. De voorwaarden met betrekking tot de aanslutiig op de riolering worden overgenomen.
De hemelwaterput volgt niet uit een verplichting vanuit de verordening hemelwater. De voorwaarden die opgegeven worden met betrekking tot de hemelwaterput worden niet als dwingende voorwaarde overgeneomen, maar worden als aandachtspunt aan de aanvrager meegegeven.
Inhoud van het advies
Project heeft geen invloed op de mobiliteit
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies over de aanvraag omgevingsvergunning van Laura Cuinen en Rik Van Bael voor het verbouwen van een bestaande eengezinswoning en terreinaanlegwerken mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Aandachtspunt aan de aanvrager met betrekking tot hergebruik en infiltratie van hemelwater:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Aandachtspunt aan de aanvrager met betrekking tot hergebruik en infiltratie van hemelwater: