Historiek
Op 30 juli 2020 verleende het college van burgemeester en schepenen vergunning voor het ontwikkelingsproject Pas-Peperstraat. De vergunning werd verleend met een groot aantal voorwaarden.
De bouwheer ging in beroep gegaan tegen deze vergunning omdat hij van oordeel was dat enkele voorwaarden en lasten niet wettelijk zijn en vroeg aan de deputatie om deze eruit te halen.
Het schepencollege verleende 2 maal advies aan de deputatie.
Op 6 mei 2021 verleende de deputatie vergunning zonder de voorwaarden en lasten uit het besluit en de adviezen van het college van burgemeester en schepenen over te nemen.
Op 18 juni 2021 besloot het college van burgemeester om bij de raad voor vergunningsbetwistingen in beroep te gaan tegen die beslissing en om stad Geel in deze zaak te laten vertegenwoordigen door advocate Birgit Creemers (DLA Piper).
Op 7 juli 2022 besloot de Raad voor vergunningsbetwistingen bij wijze van tussenarrest om in zitting van 23 augustus 2022 een beslissing te nemen over het ambtshalve middel om de onregelmatigheid in het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek te herstellen.
Op 18 juli 2022 vraagt advocate Birgit Creemers het standpunt van stad Geel t.o.v. het gebruik van dat ambtshalve middel.
Op 2 augustus 2022 beslist het college van burgemeester en schepenen om, onder voorwaarde dat de stad geen afstand dient te doen van de rechten op de lopende procedure, de bemiddelingsprocedure op te starten. Als de bemiddelingsprocedure niet kan leiden tot een gedragen oplossing, kan er op later tijdstip de procedure verder worden gezet.
Op 15 september 2022 heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen in een tussenarrest een bemiddelaar aangesteld: Dhr. Eddy Clybouw. De termijn voor de bemiddelingsopdracht bedraagt 6 maanden en gaat in op dag van betekening van dit arrest. De zitting wordt verdaagd naar 4 april 2023. Er is een bemiddelingsvergoeding van 700 euro verschuldigd.
Aan het schepencollege wordt gevraagd:
- Welke voorwaarden en lasten in de dadingsovereenkomst moeten opgenomen worden
- Welke persoon zal de stad gemandateerd vertegenwoordigen tijdens de bemiddelingsgesprekken (naast de raadslieden)
Het college van burgemeester en schepenen vergunde het project onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De bovengrondse autodeelplaatsen dienen publiek toegankelijk te zijn en niet enkel voor de bewoners van de site.
Via de ondergrondse parkeergarage dient doorgangsrecht gegeven te worden naar het aanpalende perceel (6G 685 R). Een eventuele doorgang moet constructief voorbereid worden.
Ook naar de aanpalende percelen aan de andere zijde van het project moet doorgangsrecht gegeven worden en een eventuele doorgang via de parkeergarage constructief voorzien worden.
De bloembak in Peperstraat, gelegen voor de woningen Peperstraat 41 en 45, moet tijdens de werffase verwijderd worden en nadien terug geplaatst.
De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn. De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 goedkeuring gegeven voor de overeenkomst. Nota wordt genomen van de ondertekende overeenkomst.
Het advies van Fluvius dient gevolgd te worden.
Het advies van Telenet dient gevolgd te worden: Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager
Het advies van Proximus dient gevolgd te worden: Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Gelieve Proximus uit te nodigen op alle coördinatie- en werfvergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Het advies van Toegankelijkheid dient gevold te worden.
Het advies van de Brandweerzone Kempen dient gevolgd te worden.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Water
Alle rioleringsleidingen en aanverwante structuren (pompen, putten, riooldeksels, …) gelegen vóór de huisaansluitputjes zijn privaat en het onderhoud ervan is dan ook voor de eigenaar. Alle private leidingen hebben een maximale breedte van 200mm.
Straatmeubilair
Ondergrondse afvalcontainers
De inplanting van de ondergrondse containers werd voorgelegd aan IOK, met volgend advies:
Dienst Openbare Werken & Verkeer geeft volgend advies:
Inrichting
Openbaar domein
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De plaatsing van een hemelwaterput bij elke woning is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm.
De voorwaarden uit de bijlage bij de beslissing van de zaak der wegen waarover een overeenkomst werd ondertekend worden onverkort uitgevoerd.
Omwille van het aantal parkeerplaatsen dat in deze vergunning is opgenomen, dat beperkt is, wordt een overeenkomst met de exploitant van de boven- en ondergrondse autodeelplaatsen aan de stad voorgelegd voorafgaand aan de ingebruikname. De autodeelplaatsen en de exploitatie ervan ten laste van de VME worden opgenomen in de basisakte van de VME. De stad ontvangt een exemplaar van de basisakte.
Lasten:
Het college van burgemeester en schepenen beslist een stedenbouwkundige last op te leggen. Deze vergunninghouder ontvangt nl. een vergunningsvoordeel : het uitvoeren van een groot ontwikkelingsproject op de site Pas-Peperstraat. In dit project is o.a. een handelsruimte voorzien. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De stad verwacht een bijkomende impact op het openbaar domein door dit project omwille van het gecreëerde bouwvolume en de diversiteit aan functies.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om daarom de last aan de vergunningverkrijger als volgt te bepalen:
Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 73.650 euro. Rekening houdende met de maatschappelijke invullingen binnen het project en de realisatie van de voorwaarde van groene corridor kan een waarborgfactuur van 18.650 euro daarvoor voorzien worden. Mits gedegen realisatie kan 2 jaar na oplevering/ingebruikname en invulling deze waarborg vrijgegeven worden door de stad aan de vergunningverkrijger, mits gunstige evaluatie door de stad.
Er is het restant van 55.000 euro aan zuiver financiële last voor de ontwikkelaar. Dat bedrag zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start van de werken.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om het bedrag van deze last als volgt aan te wenden voor volgende ruimtelijke en kwalitatieve elementen: De last zal in de toekomst door stad Geel gebruikt worden voor het vergroenen en verfraaien van de handelskern van stad Geel, en voor bijkomende fietsstalcapaciteit op het openbaar domein in de omgeving van Pas - Peperstraat als stimulansen voor de detailhandel in de handelskern ; en evt. een bijdrage aan het plaatsen van een shelter in het centrum van Geel.
Over deze lastenregeling is een overeenkomst ondertekend tussen de partijen op 24/06/2020.
In het beroepschrift heeft de projectontwikkelaar volgende vermeld:
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag dan wel vergund, doch onder voorwaarden, waaronder de volgenden:
De bewuste vergunningsvoorwaarden zijn onwettig, waardoor mijn cliënt genoodzaakt is om beroep in te stellen;
Beroeper wenst in elk geval uitdrukkelijk op te merken dat hij zich voor het overige integraal kan vinden in de afgeleverde omgevingsvergunning en verzoekt uw Deputatie om de bewuste vergunningsvoorwaarden te schrappen.
Het is daarom logisch dat alle voorwaarden en lasten uit de oorspronkelijke vergunning zoals verleend voor het college van burgemeester en schepenen worden overgenomen, met uitzondering van de voorwaarden die niet wettelijk zijn.
De dienst stadsontwikkeling werkt momenteel het RUP Winkelwandelgebied uit. De locatie valt in binnen de krijtlijnen van het RUP. In het ontwerp-RUP is opgenomen dat toegangen/uitritten tot parkeerplaatsen maximaal geclusterd moeten worden en zich moeten beperken tot het minimaal mogelijke aantal toegangen.
Het opleggen als voorwaarde dat in de ondergrondse parking een eventuele doorgang constructief moet voorzien worden is wel een wettelijke voorwaarden en past in bovenstaande visie uit het toekomstige RUP.
De Omgevingsambtenaar stelt daarom voor dat volgende voorwaarden en lasten worden opgenomen:
Voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De bovengrondse autodeelplaatsen dienen publiek toegankelijk te zijn en niet enkel voor de bewoners van de site.
In de ondergrondse parkeergarage dienen eventuele doorgangen naar de links en rechts aanpalende percelen constructief voorzien te worden.
De bloembak in Peperstraat, gelegen voor de woningen Peperstraat 41 en 45, moet tijdens de werffase verwijderd worden en nadien terug geplaatst.
De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn. De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 goedkeuring gegeven voor de overeenkomst. Nota wordt genomen van de ondertekende overeenkomst.
Het advies van Fluvius dient gevolgd te worden.
Het advies van Telenet dient gevolgd te worden: Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager
Het advies van Proximus dient gevolgd te worden: Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Gelieve Proximus uit te nodigen op alle coördinatie- en werfvergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Het advies van Toegankelijkheid dient gevold te worden.
Het advies van de Brandweerzone Kempen dient gevolgd te worden.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Water
Alle rioleringsleidingen en aanverwante structuren (pompen, putten, riooldeksels, …) gelegen vóór de huisaansluitputjes zijn privaat en het onderhoud ervan is dan ook voor de eigenaar. Alle private leidingen hebben een maximale breedte van 200mm.
Straatmeubilair
Ondergrondse afvalcontainers
De inplanting van de ondergrondse containers werd voorgelegd aan IOK, met volgend advies:
Dienst Openbare Werken & Verkeer geeft volgend advies:
Inrichting
Openbaar domein
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De plaatsing van een hemelwaterput bij elke woning is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm.
De voorwaarden uit de bijlage bij de beslissing van de zaak der wegen waarover een overeenkomst werd ondertekend worden onverkort uitgevoerd.
Omwille van het aantal parkeerplaatsen dat in deze vergunning is opgenomen, dat beperkt is, wordt een overeenkomst met de exploitant van de boven- en ondergrondse autodeelplaatsen aan de stad voorgelegd voorafgaand aan de ingebruikname. De autodeelplaatsen en de exploitatie ervan ten laste van de VME worden opgenomen in de basisakte van de VME. De stad ontvangt een exemplaar van de basisakte.
Lasten:
Het college van burgemeester en schepenen beslist een stedenbouwkundige last op te leggen. Deze vergunninghouder ontvangt nl. een vergunningsvoordeel : het uitvoeren van een groot ontwikkelingsproject op de site Pas-Peperstraat. In dit project is o.a. een handelsruimte voorzien. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De stad verwacht een bijkomende impact op het openbaar domein door dit project omwille van het gecreëerde bouwvolume en de diversiteit aan functies.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om daarom de last aan de vergunningverkrijger als volgt te bepalen:
Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 73.650 euro. Rekening houdende met de maatschappelijke invullingen binnen het project en de realisatie van de voorwaarde van groene corridor kan een waarborgfactuur van 18.650 euro daarvoor voorzien worden. Mits gedegen realisatie kan 2 jaar na oplevering/ingebruikname en invulling deze waarborg vrijgegeven worden door de stad aan de vergunningverkrijger, mits gunstige evaluatie door de stad.
Er is het restant van 55.000 euro aan zuiver financiële last voor de ontwikkelaar. Dat bedrag zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start van de werken.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om het bedrag van deze last als volgt aan te wenden voor volgende ruimtelijke en kwalitatieve elementen: De last zal in de toekomst door stad Geel gebruikt worden voor het vergroenen en verfraaien van de handelskern van stad Geel, en voor bijkomende fietsstalcapaciteit op het openbaar domein in de omgeving van Pas - Peperstraat als stimulansen voor de detailhandel in de handelskern ; en evt. een bijdrage aan het plaatsen van een shelter in het centrum van Geel.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om volgende voorwaarden en lasten mee te nemen in de bemiddeling:
Voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De bovengrondse autodeelplaatsen dienen publiek toegankelijk te zijn en niet enkel voor de bewoners van de site.
De bloembak in Peperstraat, gelegen voor de woningen Peperstraat 41 en 45, moet tijdens de werffase verwijderd worden en nadien terug geplaatst.
De publieke verblijfsruimte blijft private eigendom maar met een openbaar karakter. Om de doorwaadbaarheid van het binnengebied te garanderen wordt een overeenkomst tussen de projectontwikkelaar en stad Geel opgemaakt waarin de nodige afspraken opgenomen zijn. De gemeenteraad heeft in zitting van 24/06/2020 goedkeuring gegeven voor de overeenkomst. Nota wordt genomen van de ondertekende overeenkomst.
Het advies van Fluvius dient gevolgd te worden.
Het advies van Telenet dient gevolgd te worden: Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager
Het advies van Proximus dient gevolgd te worden: Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Gelieve Proximus uit te nodigen op alle coördinatie- en werfvergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Het advies van Toegankelijkheid dient gevold te worden.
Het advies van de Brandweerzone Kempen dient gevolgd te worden.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Water
Alle rioleringsleidingen en aanverwante structuren (pompen, putten, riooldeksels, …) gelegen vóór de huisaansluitputjes zijn privaat en het onderhoud ervan is dan ook voor de eigenaar. Alle private leidingen hebben een maximale breedte van 200mm.
Straatmeubilair
Ondergrondse afvalcontainers
De inplanting van de ondergrondse containers werd voorgelegd aan IOK, met volgend advies:
Dienst Openbare Werken & Verkeer geeft volgend advies:
Inrichting
Openbaar domein
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De plaatsing van een hemelwaterput bij elke woning is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in bijlage bij de bouwvergunning.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm.
De voorwaarden uit de bijlage bij de beslissing van de zaak der wegen waarover een overeenkomst werd ondertekend worden onverkort uitgevoerd.
Omwille van het aantal parkeerplaatsen dat in deze vergunning is opgenomen, dat beperkt is, wordt een overeenkomst met de exploitant van de boven- en ondergrondse autodeelplaatsen aan de stad voorgelegd voorafgaand aan de ingebruikname. De autodeelplaatsen en de exploitatie ervan ten laste van de VME worden opgenomen in de basisakte van de VME. De stad ontvangt een exemplaar van de basisakte.
Lasten:
Het college van burgemeester en schepenen beslist een stedenbouwkundige last op te leggen. Deze vergunninghouder ontvangt nl. een vergunningsvoordeel : het uitvoeren van een groot ontwikkelingsproject op de site Pas-Peperstraat. In dit project is o.a. een handelsruimte voorzien. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De stad verwacht een bijkomende impact op het openbaar domein door dit project omwille van het gecreëerde bouwvolume en de diversiteit aan functies.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om daarom de last aan de vergunningverkrijger als volgt te bepalen:
Er wordt een financiële last opgelegd ten bedrage van 73.650 euro. Rekening houdende met de maatschappelijke invullingen binnen het project en de realisatie van de voorwaarde van groene corridor kan een waarborgfactuur van 18.650 euro daarvoor voorzien worden. Mits gedegen realisatie kan 2 jaar na oplevering/ingebruikname en invulling deze waarborg vrijgegeven worden door de stad aan de vergunningverkrijger, mits gunstige evaluatie door de stad.
Er is het restant van 55.000 euro aan zuiver financiële last voor de ontwikkelaar. Dat bedrag zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start van de werken.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om het bedrag van deze last als volgt aan te wenden voor volgende ruimtelijke en kwalitatieve elementen: De last zal in de toekomst door stad Geel gebruikt worden voor het vergroenen en verfraaien van de handelskern van stad Geel, en voor bijkomende fietsstalcapaciteit op het openbaar domein in de omgeving van Pas - Peperstraat als stimulansen voor de detailhandel in de handelskern ; en evt. een bijdrage aan het plaatsen van een shelter in het centrum van Geel.
Over deze lastenregeling is effectief een overeenkomst getekend tussen de stad en de aanvrager van de vergunning op 24/06/2020.
Het college van burgemeester en schepenen zal vertegenwoordigd worden door Kirsten Thys en Inne Verellen.