UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/09/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022093710
Dossiernummer gemeente: 202200353
De gemeente Geel heeft op 9 juli 2022 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning met 5 wooneenheden, het bouwen van 5 garages, het bouwen van een overdekte vuilberging en fietsenstalling en het aanleggen van 3 autostaanplaatsen.. De aanvraag werd op 14 juli 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Aannemingen Willems Tim BVBA gevestigd te Jan Vaertenstraat 5 te 2340 Beerse
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bosakker 6 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4 en bus 5
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 619Z, 619A2 en 619Y
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 5 wooneenheden, het bouwen van 5 garages, het bouwen van een overdekte vuilberging en fietsenstalling en het aanleggen van 3 autostaanplaatsen.
De meergezinswoning heeft een plat dak met een terugspringend plat dakvolume. Het plat dak aan de voor- en achtergevelzijde heeft een kroonlijsthoogte van 6,30m. Het terugspringend dakvolume heeft een kroonlijst- en nokhoogte van 9,32m.
De garages hebben een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3.00m. De garages worden in de achtertuinzone tegen de linkerperceelsgrens ingeplant. De vuilberging en fietsenstalling hebben een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3.00m.
De vuilberging en fietsenstalling zijn vrijstaand in de achtertuinzone.
Historiek
Er werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het oprichten van 7 appartementen, op het perceel gelegen te Bosakker.
Het college van burgemeester en schepenen van Geel heeft op 5 juli 2021 een weigering afgeleverd. Tegen dat besluit werd een beroep ingediend bij de deputatie van de provincie Antwerpen op 29 juli 2021 door de aanvrager. De aanvrager wijzigde zijn vergunningsaanvraag in beroep zonder dat een nieuw openbaar onderzoek vereist was. Het aantal wooneenheden werd teruggebracht van 7 naar 6. De terugspringende daklaag werd teruggebracht van 11,38m naar 8,50m diepte. Het aantal garages werd verminderd van 7 naar 6.
De oorspronkelijke aanvraag betrof:
- het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden (gewijzigd naar 6 wooneenheden in beroep)
- het bouwen van 7 garages (gewijzigd naar 6 garages in beroep)
- het bouwen van een overdekte vuilberging en fietsenstalling (19 fietsstalplaatsen)
- het aanleggen van 4 autostaanplaatsen.
Er werd geen vergunning verleend in beroep op 16 december 2021.
De aanvrager dient nu een nieuw aanvraagdossier in waarbij tegemoet gekomen wordt aan de opmerkingen uit het besluit van de Deputatie en de vraag van het College van Burgemeester en Schepenen om het aantal wooneenheden te verminderen.
Voor de eerste twee bouwlagen wordt gekozen voor een reductie volgens een getrapt profiel van 17-13m. De terugspringende daklaag met een diepte van 8,50m valt binnen de omgevingslimieten volgens het besluit van de deputatie.
Het aantal wooneenheden werd verminderd: 7 wooneenheden ► 6 wooneenheden ► 5 wooneenheden
Het aantal garages werd verminderd: 7 garages ► 6 garages ► 5 garages Opp. 141,57 m² ► Opp. 122,43 m² ► Opp. 103,38 m² dwz verkleind
De overdekte vuilberging werd verkleind: 14,63m² vuilberging ► 12,60m² vuilberging
Het aantal fietsstalplaatsen werd verminderd: 19 fietsstalplaatsen ► 15 fietsstalplaatsen
Opp. 64,12 m² ► Opp. 53,48 m² dwz verkleind.
Het aantal autostaanplaatsen werd verminderd: 4 autostaanplaatsen ► 3 autostaanplaatsen
De meergezinswoning wordt vrijstaand opgericht op minimaal 3m van de perceelgrenzen en 12m uit de as van de gemeenteweg Bosakker. Het gebouw heeft een bouwdiepte van 17m gelijkvloers. De gelijkvloerse appartementen beschikken over privatieve tuindieptes van 10m. Het gebouw heeft een bouwdiepte van 13m op de eerste verdieping. Het plat dak aan voorgevel- en achtergevelzijde heeft een kroonlijsthoogte van 6,30m. Het terugspringend dakvolume heeft een kroonlijst- en nokhoogte van 9,32m en een diepte van 8,50m.
Het garagebijgebouw heeft een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3m. Het wordt opgericht 16,57m achter het hoofdvolume. Het bijgebouw omvat 5 garages, waarvan 1 voor personen met een verminderde mobiliteit. De garages worden in de achtertuinzone tegen de linkerperceelsgrens ingeplant.
De vuilberging en fietsenstalling hebben een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3m. De vuilberging en fietsenstalling zijn vrijstaand opgericht in de achtertuinzone, op minimaal 4,60m van de perceelgrens. De afvalberging heeft een oppervlakte van 12,60m² en de fietsenberging omvat 15 overdekte fietsstalplaatsen. Deze liggen tegenover het garagebijgebouw en sluiten aan op dezelfde waterdoorlatende verharding.
Achter de vuilberging liggen nog 3 parkeerplaatsen in openlucht (deels ingericht op grasdallen). Het perceel heeft verder nog een resterende diepte van circa 44m, dat als collectieve tuinzone zal worden ingericht. Het ontwerp werd uitgewerkt met veel aandacht voor de tuinzone, begroening en tuinaanleg. Er werd getracht om zo weinig mogelijk verharding op het perceel te voorzien, enkel functionele verharding zal aangelegd worden.
Gezien de oppervlakte van het perceel en de ruimte die beschikbaar is om autostaanplaatsen en parkeerplaatsen op eigen terrein te voorzien werd het ontwerp uitgewerkt met bovengrondse garages en parkeerplaatsen. Er werd 1,5 parkeerplaats per wooneenheid voorzien op het perceel. (1 garage per wooneenheid en 0,5 open parkeerplaats per wooneenheid).
Op het gelijkvloers zijn er in het ontwerp 3 wooneenheden voorzien (app. 01, duplex-app. 0.2 en app. 0.3). De slaapkamers en badkamer van duplex-appartement 0.2 zijn op verdieping +1 gesitueerd. Op verdieping +1 en +2 zijn er 2 wooneenheden voorzien (duplex-app. 1.1 en 1.2). Enkel de slaapkamers en badkamers van de duplex-appartementen zijn op verdieping +2 gesitueerd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 27 juli 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Er werd advies gevraagd aan Openbare Werken (groenambtenaar) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 22 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (Advies Aquafin – Advies dienst Openbaar domein – Verplichte VLARIO-keuring)
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein Stad Geel
Zoals in het advies van Aquafin is beschreven, is er vermoedelijk geen huis- of wachtaansluiting.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Voor de toegang tot het perceel dient men de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren, onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving.
Men voorziet een toegang van 3m voor auto's en een toegang voor een paadje van 1,5m. Dit wordt toegestaan.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De aanpassingen betreffen o.a. de verharding van de berm, de verlaging van de boordstenen en een eventuele verplaatsing van een boom. Men mag deze aanpassingen niet zelf uitvoeren.
De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van een meergezinswoning met 5 wooneenheden, het bouwen van 5 garages, het bouwen van een overdekte vuilberging en fietsenstalling en het aanleggen van 3 autostaanplaatsen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Omwille van de grootte van het perceel kunnen de auto’s- en fietsenstallingen bovengronds worden voorzien.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers een meergezinswoning voorzien. Deze meergezinswoning heeft echter hetzelfde gabarit als de overige één- en meergezinswoningen in de straat.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Er worden immers 5 appartementen voorzien. Op het terrein zelf worden voldoende auto- en fietsstalplaatsen voorzien zodat de parkeerdruk op het openbaar domein niet zal stijgen.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen ten minste 8 autostaanplaatsen (garages, carports) en 15 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De 2 achterste parkeerplaatsen dienen te worden verplaats naar achter de fietsenberging zodat het achterliggende groengedeelte meer wordt gevrijwaard.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle verhardingen, met uitzondering van de terrassen, dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. De terrassen op het gelijkvloers dienen af te wateren op het eigen perceel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 25/07/2022 met kenmerk BWDP/2021-0172/002/01/BCO.
De voorwaarden, beschreven in het adviesrapport van Aquafin betreft de riolering, dienen te worden opgevolgd.
Indien bij uitvoering van het project blijkt dat er toch een aansluiting is voorzien, dan dient deze te worden herbruikt en dient men zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgens de technische beschrijving in het advies
Indien er geen aansluiting aanwezig is, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar Domein via het contactcentrum Grondgebonden zaken van stad Geel.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor de toegang tot het perceel dient men de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren, onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Men mag de aanpassingen niet zelf uitvoeren. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 37 cm boven de as van de weg.
Voorwaarden voor het rooien van de bomen:
1. De bomen mogen niet gerooid worden tijdens het broedseizoen (1 april – 15 juni).
2. Tijdens het uitvoeren van de rooiing moet de uitvoerder een kopie van de vergunning bij zich hebben.
3. Er mag geen vermijdbare schade aangebracht worden aan de bodem door het gebruik van zware machines. Alle maatregelen dienen genomen om verdichting van de bodem tegen te gaan.
4. Er mag geen schade aangebracht worden door de ingreep aan de te behouden bomen.
5. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
6. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
7. Vanuit het oogpunt van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie eenzelfde aantal standplaatsgeschikte, bij voorkeur inheemse bomen aan te planten als dat er gerooid worden. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken.
8. De aanplant dient gerealiseerd op het eigen terrein tijdens het eerstvolgende plantseizoen (dat loopt van 1/11 tot 1/03), volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van de aanvraag.
9. Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dienen de afstandsregels gerespecteerd.
De dienst openbaar domein geeft ongunstig advies voor het rooien van een Acer platanoides ‘Crimson King’ op het openbaar domein te Bosakker omdat de aanleg van de voortuin de inrichting en de indeling van het openbaar domein niet respecteert.
Artikel 69 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bepaalt:
De verharding van opritten van garages, parkings, bedrijven en diensten langsheen wegen met een laanbeplanting blijft minstens 3 m van elke boom verwijderd. Indien de verharding zich op minder dan 3m van de laanbeplanting bevindt, dienen maatregelen genomen te worden om de waardevolle bomen en laanbeplantingen te behouden.
Aangezien er een afstand van ca. 8 m is tussen de laanbomen is het mogelijk deze toegangsweg aan te leggen zonder binnen de afstand van 3 m van een boom te moeten komen.
Indien het college toch zou instemmen met het verwijderen van deze boom zou er ter compensatie de waarde van de boom betaald moeten worden zoals bepaald aan de hand van de ‘uniforme methode voor waardebepaling van bomen’, opgenomen in het Standaardbestek 250 voor Wegenbouw. Ook zou de uitvoering van deze werken in beheer van de stad, evenals de kost van het afvoeren van de boom, gefactureerd moeten worden
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Er dienen ten minste 8 autostaanplaatsen (garages, carports) en 15 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De 2 achterste parkeerplaatsen dienen te worden verplaats naar achter de fietsenberging zodat het achterliggende groengedeelte meer wordt gevrijwaard.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Alle verhardingen, met uitzondering van de terrassen, dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. De terrassen op het gelijkvloers dienen af te wateren op het eigen perceel.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 25/07/2022 met kenmerk BWDP/2021-0172/002/01/BCO.
De voorwaarden, beschreven in het adviesrapport van Aquafin betreft de riolering, dienen te worden opgevolgd.
Indien bij uitvoering van het project blijkt dat er toch een aansluiting is voorzien, dan dient deze te worden herbruikt en dient men zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgens de technische beschrijving in het advies
Indien er geen aansluiting aanwezig is, dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar Domein via het contactcentrum Grondgebonden zaken van stad Geel.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor de toegang tot het perceel dient men de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren, onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Men mag de aanpassingen niet zelf uitvoeren. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 37 cm boven de as van de weg.
Voorwaarden voor het rooien van de bomen:
1. De bomen mogen niet geveld worden tijdens het broedseizoen (1 april – 15 juni).
2. Tijdens het uitvoeren van de kapping moet de uitvoerder een kopie van de vergunning bij zich hebben.
3. Er mag geen vermijdbare schade aangebracht worden aan de bodem door het gebruik van zware machines. Alle maatregelen dienen genomen om verdichting van de bodem tegen te gaan.
4. Er mag geen schade aangebracht worden door de ingreep aan de te behouden bomen.
5. De werken dienen aangevat te worden binnen de 2 jaar na goedkeuring van de aanvraag.
6. De werken dienen beëindigd te zijn binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de goedkeuring van de aanvraag.
7. Vanuit het oogpunt van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie eenzelfde aantal standplaatsgeschikte, bij voorkeur inheemse bomen aan te planten als dat er geveld worden. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken.
8. De aanplant dient gerealiseerd op het perceel met kadastrale ligging, afdeling 4 sectie D nrs. 625L en 625C tijdens het eerstvolgende plantseizoen (dat loopt van 1/11 tot 1/03), volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van de aanvraag.
9. Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dienen de afstandsregels gerespecteerd.
De dienst openbaar domein geeft ongunstig advies voor het rooien van een Acer platanoides ‘Crimson King’ op het openbaar domein te Bosakker omdat de aanleg van de voortuin de inrichting en de indeling van het openbaar domein niet respecteert.
Artikel 69 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bepaalt:
De verharding van opritten van garages, parkings, bedrijven en diensten langsheen wegen met een laanbeplanting blijft minstens 3 m van elke boom verwijderd. Indien de verharding zich op minder dan 3m van de laanbeplanting bevindt, dienen maatregelen genomen te worden om de waardevolle bomen en laanbeplantingen te behouden.
Aangezien er een afstand van ca. 8 m is tussen de laanbomen is het mogelijk deze toegangsweg aan te leggen zonder binnen de afstand van 3 m van een boom te moeten komen.
Indien het college toch zou instemmen met het verwijderen van deze boom zou er ter compensatie de waarde van de boom betaald moeten worden zoals bepaald aan de hand van de ‘uniforme methode voor waardebepaling van bomen’, opgenomen in het Standaardbestek 250 voor Wegenbouw. Ook zou de uitvoering van deze werken in beheer van de stad, evenals de kost van het afvoeren van de boom, gefactureerd moeten worden
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.