UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/09/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022073951
Dossiernummer gemeente: 202200268
De gemeente Geel heeft op 25 mei 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 13 juni 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Stef Peeters wonende te Kleinemeerdijk 25 te 2440 Geel en Stefanie Klessens wonende te Kleinemeerdijk 25 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kleinemeerdijk 25
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nrs. 758A3 en 758Y2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Er wordt een extra bouwlaag voorzien, die echter volledig binnen de dakverdieping valt.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een ééngezinswoning.
Het terrein ligt vlak van voor naar achter en van links naar rechts ongeveer op het straatniveau. Het maaiveld wordt behouden. Wettelijke en ruimtelijke context
De bestaande woning wordt behouden. Achteraan wordt de woning uitgebreid met een eetkamer. Over het ganse geheel wordt een nieuwe verdieping gemaakt door de muren iets op te trekken en een hellend dak over de volledige woning te maken. Hier worden nieuwe kamers en een badkamer voorzien. De volledige woning wordt aan de buitenzijde voorzien van nieuwe isolatie en gevelsteen.Het nieuwe volume blijft onder de 1000m³.
Het bestaande bijgebouw wordt deels afgebroken om plaats te maken voor de nieuwe eetruimte. De vormgeving en de gebruikte materialen harmoniëren met de bestaande omgeving en brengen de goede ordening van het geheel niet in het gedrang.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 juni 2022 t.e.m. 22 juli 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 14 juni 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Geen advies
Advies: geen advies
Op 30 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater)
Aansluiting
Er is geen aansluiting mogelijk omwille van afwezigheid van een rioleringsstelsel of gracht op het openbaar domein.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, septische put, sterfput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater (fecaal water en grijs water)
De woning is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel of gracht aanwezig op het openbaar domein. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden en op eigen terrein moet infiltreren.
Op het funderingsplan staat dat het afvalwater aangesloten wordt op de bestaande riolering. Er staat nergens vermeld of er een septische put en sterfput aanwezig is.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Als er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put worden aangepast aan het aantal personen. Hierbij wordt er gerekend met de formule "aantal bewoners x 600L per persoon = grootte septische put.
De overloop moet worden aangesloten op een bezinkput/sterfput met gaten zodat het water ter plaatse kan infiltreren.
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd (nog geen timing bekend) zal men het grijs water moeten afkoppelen van de septische put en moet men de sterfput kortsluiten.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is:
Hemelwaterput
Er is reeds een hemelwaterput aanwezig waarop de bestaande en de nieuwe afvoeren van de woning worden aangesloten. Deze hemelwaterput heeft een volume van 5000L. Men zal het water herbruiken voor de toiletten en een wasmachine. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3750L en een oppervlakte van 6m² wat voldoet.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
In de huidige situatie is de toegang en de ganse berm op openbaar domein voor het perceel aangelegd met kiezeltjes. Dit wordt niet toegestaan. Op openbaar domein mag enkel de toegang verhard zijn, de rest van de berm moet terug worden aangelegd als grasberm of zandberm.
Aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers een kleine uitbreiding voorzien.
Qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid brengt de aanvraag weinig impact met zich mee op de onmiddellijke omgeving. De aanvraag strookt voor wat betreft dit punt dan ook met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Het betreft immers het uitbreiden van een eengezinswoning die zich volledig integreert in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een zeer beperkte impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 juni 2022 tot en met 22 juli 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Alle nieuwe verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater dat op het terras valt dient wel af te wateren op en te infiltreren in het eigen terrein.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbare Werken:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, septische put, sterfput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Omwille van de afwezigheid van een rioleringsstelsel en gracht op het openbaar domein dient al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) voorbehandeld te worden en te infiltreren op eigen terrein.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Als er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put worden aangepast aan het aantal personen.
De overloop moet worden aangesloten op een bezinkput/sterfput met gaten zodat het water ter plaatse kan infiltreren.
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd, zal men het grijs water moeten afkoppelen van de septische put en moet men de sterfput kortsluiten.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op de verbouwing van de woning. Men is verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De overloop van de bestaande hemelwaterput dient te worden aangesloten op de verplichte infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Op openbaar domein mag enkel de toegang verhard zijn, de rest van de berm moet aangelegd zijn als grasberm of zandberm. Kiezels worden niet toegestaan in de berm op openbaar domein.
Aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Alle nieuwe verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater dat op het terras valt dient wel af te wateren op en te infiltreren in het eigen terrein.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbare Werken:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, septische put, sterfput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Omwille van de afwezigheid van een rioleringsstelsel en gracht op het openbaar domein dient al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) voorbehandeld te worden en te infiltreren op eigen terrein.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen. Als er meer dan 5 personen verblijven in de woning moet de grootte van de septische put worden aangepast aan het aantal personen.
De overloop moet worden aangesloten op een bezinkput/sterfput met gaten zodat het water ter plaatse kan infiltreren.
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd, zal men het grijs water moeten afkoppelen van de septische put en moet men de sterfput kortsluiten.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op de verbouwing van de woning. Men is verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De overloop van de bestaande hemelwaterput dient te worden aangesloten op de verplichte infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Op openbaar domein mag enkel de toegang verhard zijn, de rest van de berm moet aangelegd zijn als grasberm of zandberm. Kiezels worden niet toegestaan in de berm op openbaar domein.
Aanpassingen van het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.