Op 30 maart 2021 werd een verzoek tot opname in het vergunningenregister ingediend betreffende de woning te Seppendijk 6 in Geel, met kadastrale ligging afdeling 3, sectie K, nr. 98K.
In zitting van 7 juni 2021 besloot het college van burgemeester en schepenen om de woning niet op te nemen in het vergunningsregister als vergund geacht.
Bij schrijven van 9 juli 2021 werd door Meester Jens Joossens van GD&A advocaten namens de aanvrager verzocht om alsnog over te gaan tot opname in het vergunningenregister. Volgens Mr. Joossens is het niet voldoen aan de voorwaarden van de bouwvergunning een niet-toegestane weigeringsgrond.
Bij arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen van 2 juni 2022 met nummer RvVb/A/2122/0797 werd de beslissing van het college van 7 juni 2021 vernietigd en werd door de Raad bevolen aan het college een nieuwe beslissing te nemen over de aanvraag te nemen binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de dag na de dag van de betekening van het arrest. Volgens voormeld arrest van de RvVb kan het gegeven dat de voorwaarde in de bouwvergunning van 1977 niet uitgevoerd is (en het gebouw daardoor niet vergund is) de weigering van de opname echter niet verantwoorden en is de niet-naleving van de vergunningsvoorwaarde niet relevant bij de beoordeling van het vergund geacht karakter. De RvVb merkt op dat de mogelijkheid om het vergund karakter tegen te spreken decretaal limitatief beperkt is tot een PV of niet-anoniem bezwaarschrift, en dus niet te kunnen worden tegengesproken middels het niet-uitvoeren van een vergunningsvoorwaarde. Zodoende dient het college over de aanvraag een nieuwe beslissing te nemen.
1. Bespreking principe vermoeden van vergunning
1.1 Principe vermoeden van vergunning
Opdat de stedenbouwkundige vergunningstoestand van een constructie bepaald kan worden is vooreerst van belang te weten of er bouwvergunningen en/of stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd met betrekking tot de constructie, vervolgens kan de datum van oprichting van de constructie van belang zijn.
Indien de constructie reeds lang bestaat, kan de vraag gesteld of er met betrekking tot de constructie een vermoeden van vergunning kan gelden.
Artikel 4.2.14. VCRO luidt immers als volgt:
“§1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.
§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.”
Indien de constructie voor 22 april 1962 opgericht werd, dan geldt er een vermoeden van vergunning. Dit vermoeden van vergunning is onweerlegbaar. Indien de constructie daarentegen zou dateren van de periode tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan aldaar, dan geldt er eveneens een vermoeden, dat evenwel weerlegbaar is.
1.2 Bewijslast en onderzoeksplicht
Het komt toe aan de aanvrager om de datum van oprichting van de constructie te bewijzen. Deze dient het bewijs te leveren “door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel” dat de constructie er staat van voor 1962 of van in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan. Oude orthofoto’s of kadastrale plannen zijn hiertoe vaak toegepaste bewijsmiddelen.
Indien de oprichtingsdatum aannemelijk bewezen wordt, kan bepaald worden of de constructie onder het toepassingsgebied van artikel 4.2.14., §1 VCRO (onweerlegbaar vermoeden van vergunning) of artikel 4.2.14., §2 VCRO (weerlegbaar vermoeden van vergunning) valt. Indien de oprichtingsdatum dateert van de periode tussen 22 april 1962 en de inwerkingtreding van het gewestplan, dient nagekeken te worden of er geen pv of niet anoniem bezwaarschrift werd opgesteld binnen de periode van vijf jaar na de oprichting waarbij het vergund karakter wordt tegengesproken.
De beslissing tot registratie als vergund geacht, kan rechtscheppend zijn. Als gevolg hiervan dient deze beslissing gemotiveerd te zijn. Bij de gemeente rust hieromtrent een actieve onderzoeksplicht. Volgens art. 5.1.3 van de VCRO en de memorie van toelichting bij de VCRO (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, 110) gebeurt de motivering aan de hand van volgende regelen:
Wat betreft het onweerlegbaar vermoeden, geldt dat de vaststelling van de aanwezigheid van een geldig bewijs dat de bestaande constructie vóór 22 april 1962 gebouwd werd, en de omschrijving van de aard van dat bewijs, volstaat als motivering voor de beslissing tot opname als “vergund geacht”. De vaststelling van het feit dat de constructie niet meer bestaat, van de afwezigheid van enig bewijsmiddel, of van het feit dat het voorhanden zijnde bewijsmiddel aangetast is door uitdrukkelijk aangegeven onregelmatigheden, geldt als motivering voor de weigering tot opname als “vergund geacht”.
Wat betreft het weerlegbaar vermoeden, geldt dat de vaststelling van het feit dat bij de overheid geen geldig tegenbewijs bekend is, volstaat als motivering voor een opname als “vergund geacht”. De vaststelling dat bij de overheid een geldig tegenbewijs bekend is, en de omschrijving van de aard daarvan, geldt als motivering voor de weigering tot opname als “vergund geacht”.
Uiteraard dient m.b.t. het weerlegbaar vermoeden ook vastgesteld te worden dat de constructie vóór de eerste inwerking van het gewestplan werd gebouwd. De omschrijving van de aard van dat bewijs lijkt te kunnen gelden als motivering voor de beslissing tot opname als “vergund geacht”.
1.3 Mogelijkheid tot weerlegging
Voor constructies die werden opgericht voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen ze gelegen zijn en na 22 april 1962 lijkt dus een weerlegbaar vermoeden van vergunning te bestaan. De weerlegbaarheid bestaat erin dat indien wordt aangetoond dat er een PV werd opgemaakt of een niet-anoniem bezwaarschrift werd ingediend (telkens binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie) waarin het vergund karakter wordt tegengesproken, de constructie niet langer gedekt is door het vermoeden van vergunning. Volgens art. 4.2.14, §2, 2de lid van de VCRO valt de mogelijkheid tot weerleggen evenwel weg vanaf het moment dat de constructie minstens 1 jaar (ten vroegste te rekenen van 1 september 2009) als vergund geacht werd opgenomen in het vergunningenregister.
De regeling m.b.t. het vervallen van de weerlegbaarheid (ten gevolge van een opname voor meer dan 1 jaar in het vergunningenregister) geldt volgens de laatste zin van het 2de lid van deze paragraaf evenwel niet in een ruimtelijk kwetsbaar gebied. Hierdoor lijkt voor constructies in ruimtelijk kwetsbaar gebied het vergund geachte karakter a.d.h.v. de hoger beschreven tegenbewijsstukken altijd te kunnen worden weerlegd, ongeacht de datum van opname in het vergunningenregister.
De laatste zin van het 2de lid van deze paragraaf lijkt evenwel geen betrekking te hebben op de volledige paragraaf. Stellen dat het principe van een weerlegbaar vermoeden van vergunning voor constructies gebouwd in de periode tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan niet aan de orde is bij constructies die in ruimtelijk kwetsbaar gebied gelegen zijn, lijkt dan ook niet correct te zijn.
1.4 Aanpassingswerken ná de eerste inwerkingtreding van het gewestplan
Uiteraard dient eveneens rekening gehouden te worden met artikel 4.2.14., §3 VCRO. Enkel de constructie zoals deze bestond vóór 22 april 1962 of vóór de eerste inwerkingtreding van het gewestplan wordt vermoed vergund te zijn. Het vermoeden van vergunning heeft geen betrekking op aanpassingen die na de eerste inwerkingtreding van het gewestplan werden aangebracht aan vergund geachte constructies. Voor deze (eventuele) handelingen aan deze constructies dient een stedenbouwkundige vergunning te kunnen worden voorgelegd.
In de marge wordt hieromtrent nog opgemerkt dat op basis van de rechtsleer en rechtspraak lijkt gesteld te kunnen worden dat een gebouw of een constructie zijn (hoofdzakelijk) vergunde status verliest indien het oorspronkelijke bouwwerk door onvergunde ingrepen dermate wijzigt of denatureert dat het in wezen niet meer om hetzelfde bouwwerk gaat (Bouckaert, B. en De Waele, T., Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaamse Gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 104-105). Indien in tegendeel deze ingrepen slechts een ondergeschikt en marginaal karakter vertonen, en aan het geheel als stedenbouwkundige entiteit fundamenteel niets wijzigen, lijkt de constructie haar vergund (geacht) karakter te kunnen behouden.
Op basis van de orhtofoto’s en kadastrale gegevens is het soms nog steeds moeilijk te achterhalen of er aan de constructies nog onvergunde aanpassingen werden doorgevoerd en of, in voorkomend geval, deze aanpassingen tot gevolg kunnen hebben dat de constructie hierdoor haar vergunde status verliest. Het aanreiken van historisch fotografisch materiaal in relatie met recente foto’s of in combinatie met een gedetailleerd plaatsbezoek kan bij mogelijke twijfel hieromtrent meer uitsluitsel geven.
1.5 Vermoeden van vergunde functie
Het bovenstaande handelt over het al dan niet vergund karakter van de constructie op zich. Daarnaast dient ook nagekeken te worden of de functie vergund (geacht) is. Art. 4.1.1. 7° VCRO stelt immers dat er slechts sprake is van een hoofdzakelijk vergund karakter bij ‘een vergunningstoestand, waarbij voor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen geldt dat:
a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,
b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft.’
Functiewijzigingen werden slechts onderworpen aan de vergunningsplicht met het mini-decreet van 28 juni 1984 en het uitvoeringsbesluit van 17 juli 1984. Naar analogie met de bouwwerken uitgevoerd voor de invoering van de algemene vergunningsplicht in de stedenbouwwet van 29 maart 1962, moeten ook “oude” functiewijzigingen (van voor 9 september 1984) geacht worden vergund te zijn.
2. Verzoek tot opname in het vergunningenregister in casu
Op 30 maart 2021 werd een verzoek tot opname in het vergunningenregister ingediend betreffende het gebouw te Seppendijk 6 in Geel. Er moet worden vastgesteld dat op het betreffende perceel een hoofdgebouw aanwezig is met inrit aan de rechtse zijgevel naar een ondergrondse garage, en een terras aan de achtergevel.
Voorliggende aanvraag en deze bespreking handelt enkel over het hoofdgebouw. Er zijn geen fysiek bij dit hoofdgebouw aansluitende bijgebouwen. Ivm de inrit en terras werd geen specifieke vraag/gegevens bezorgd.
Het verzoek bevat volgende elementen:
De gemeente beschikt bovendien zelf over onderstaande stukken en elementen:
3. Vergunningshistoriek
Volgende historiek kan teruggevonden worden voor het betreffende perceel:
4. Gewestplan
Het perceel is volgens het geldende gewestplan Herentals-Mol gelegen in agrarisch gebied.
Het gewestplan Herentals-Mol werd op 28 juli 1978 bij Koninklijk Besluit goedgekeurd en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 20 september 1978. 15 dagen na deze publicatie, op 5 oktober 1978, trad het gewestplan Herentals-Mol voor het eerst in werking.
Om in casu te kunnen spreken van een weerlegbaar vermoeden van vergunning zoals bedoeld in art. 4.2.14, §2 VCRO, dient aangetoond te worden dat de huidige bestaande constructie reeds bestond op 5 oktober 1978.
5. Bespreking van de verschillende elementen die door de verzoeker werden aangebracht
Ter ondersteuning van de aanvraag werden verschillende stukken toegevoegd.
5.1 Aanvraag mutatieschets ‘voor 28 juli 1978’ + MEOW-2021-DD-00609439 kadastrale schets 1978
Het eerste document betreft een aanvraag voor een uittreksel uit de kadastrale documentatie, waarbij een mutatieschets werd aangevraagd. De aanvrager (mevr. Verguts) lijkt hier zelf op de hebben vermeld: “Schetsen en fiches dienen om het vergund geacht karakter van de bestaande constructies aan te tonen en moeten daarom dateren van voor 28 juli 1978”.
Het volgende document betreft de mutatieschets, hierop wordt een inplantingscontour van een gebouw aangeduid. Hierop is de woning ingetekend met afmetingen 10,5 m x 10,5 m.
De inplantingsplaats en -vorm zoals afgebeeld lijkt in grote lijnen overeen te stemmen met het hoofdgebouw zoals dit in de huidige toestand kan teruggevonden worden (zie beschrijving bij luchtfoto’s hieronder). Op de schets is het mutatiejaar 1978 vermeld.
Uit deze schets lijkt afgeleid te kunnen worden dat volgens het kadaster er reeds in 1978 een bestaand gebouw aanwezig was. Een exacte datum wordt niet vermeld. Mogelijk gaat het om hetzelfde gebouw als welke momenteel op het terrein aanwezig is, doch de kadastrale info is niet van dien aard om daar sluitend uitspraken over te doen. De info geeft wat dat betreft immers geen beeld van de bouwhoogte, het materiaalgebruik, de bouwstijl, de dakvorm, de gevelindelingen, … van het gebouw zoals het bestond in 1978.
5.2 Dading 2019
Deze documenten lijken 2 pagina’s uit een dading te betreffen tussen de voormalige echtgenoten Ottaer-Verguts, die de woning in 2011 hebben aangekocht (blijkens de verkoopakte hiernavolgend besproken). In de documenten lijkt enkel vermeld dat voor het woonhuis te Seppendijk 6 een vergunning is afgeleverd in 1977. Het bestaan van deze vergunning wordt uiteraard niet ontkend.
Louter hieruit lijkt geen informatie omtrent de oprichting van het gebouw afgeleid te kunnen worden.
5.3 Verkoopsakte 2011
Verder werd een notariële akte toegevoegd van 17 maart 2011 mbt de openbare verkoop van o.a. de woning te Seppendijk 6. Hieruit blijkt dat de grond waarop later de woning is gebouwd sinds 1953 en oorspronkelijk toebehoorde aan Alphons Vansant en Maria Peeters. Het goed met de woning werd na hun overlijden geërfd door hun kinderen Angela en Jozef Vansant, en de kinderen van hun overleden zoon (Jules Vansant), Kris en Kristina Vansant, onder voorbehoud van het vruchtgebruik van zijn echtgenote Maria Van Eyck. Dhr Jozef Vansant verkocht zijn aandeel aan de 3 laatstgenoemden. De koop van het goed werd in 2011 definitief toegewezen aan de echtgenoten Ottaer – Verguts.
Louter hieruit lijkt geen informatie omtrent de oprichting van het gebouw afgeleid te kunnen worden.
5.4 Mailverkeer tussen notaris Heyns en stad Geel 2020 + attest Pidpa 2011
Er werd een document toegevoegd van Pidpa waaruit blijkt dat voor een woning te Seppendijk (naast nr. 3, voormalig nr. 8) op 2 oktober 1978 een nieuwe huishoudelijke wateraansluiting werd aangevraagd. Hierbij is o.a. vermeld:
Op basis van de meest recente luchtfoto op geopunt.be (zie verder) lijken de voorgevels van de woningen op nrs. 6 en 8 ca. 34m van elkaar ingeplant.
Als datum der werken Notaris Heyns stelt in haar mail aan de stad: “Mevrouw Verguts heeft intussen van Pidpa documenten ontvangen waaruit blijkt dat de aansluiting op de waterleiding gebeurde op 13 oktober 1978. (…) Hieruit dient m.i. afgeleid te worden dat de woning voor de inwerkingtreding van het gewestplan Herentals -Mol op 5 oktober 1978 zeker winddicht was, en vermoedelijk gans afgewerkt, en dat de woning dus moet geacht wordt vergund te zijn. “
Uit de schets bij het document van Pidpa lijkt afgeleid te kunnen worden dat er op 13 en allicht ook 5 oktober 1978 minstens een kelder aanwezig was. De aansluiting met de Pidpa-leiding leek onmiddellijk uitgevoerd te kunnen worden.
De exacte vorm en inplanting van de kelder kan uit het document niet worden afgeleid, al lijkt deze zich qua inplanting vermoedelijk, in samenlezing met de recente luchtfoto, op gelijkaardige afstand van de woning op nr. 8 te bevinden.
5.5 Luchtfoto’s
Volgende luchtfoto’s werden toegevoegd:
Het betreffen recente luchtfoto’s die de woning situeren. Uit deze foto’s en uit de meest recente luchtfoto (26 april 2021) en de GRB-kaart op geopunt.be (zie verder) kan worden afgeleid dat de voorbouwlijn van de woning zich op ca. 14 meter uit de as van de weg bevindt (zoals voorzien in de bouwvergunning van ’77, zie verder), en de woning afmetingen van ca. 11 meter op 11 meter heeft. De woning heeft hierop een zadeldak met grijze pannen.
5.6 Mails NGI 2020 + historische luchtfoto 1988
Uit de mail van het NGI blijkt dat er bij hen voor de site in kwestie geen foto van of omstreeks 1978 aanwezig is.
Na nazicht van geopunt.be lijkt de historische luchtfoto een luchtfoto van deze website te betreffen van de periode 1979-1990, via de module ‘reis door de tijd’. Hierop is een woning zichtbaar op de locatie in kwestie. Uit luchtfoto’s in de module ‘geopunt-kaart’ blijkt dat het gaat om een foto met opnamedatum 14 juni 1988.
Deze info draagt aldus niet bij aan het bewijs van oprichtingsdatum op 5 oktober 1978.
5.7 Aankondiging openbare verkoop 2011 en EPC 2010
Uit het document van openbare verkoop van de woning in 2011 lijkt geen specifieke info ivm de oprichtingsdatum te kunnen worden afgeleid.
In het EPC uit 2010 is als bouwjaar en ook als bouwjaar van de verwarmingsinstallatie voor de woning Seppendijk 6 vermeld: 1977.
Hierin wordt niet vermeld waaruit het bouwjaar is afgeleid en of dit effectief het einde bouwjaar betreft. Deze info lijkt niet te stroken met de kadastrale info in het GIS waarin als eindjaar van de werken 1979 is vermeld (zie verder).
Hieruit lijkt enkel het bouwjaar van de verwarmingsinstallatie te kunnen worden afgeleid. De plaatsing lijkt logischerwijze vanaf dan te kunnen zijn gebeurd, met name vanaf of na 1977.
5.8 Mazouttankkeuring 2010
In het conformiteitsattest van 2010 voor de mazouttank te Seppendijk 6 is vermeld als datum van ingebruikstelling: 1978.
5.9 Getuigenverklaring met historische schets
De bijgevoegde ‘historische schets’ betreft een (niet-ondertekende) verklaring van Jean Geuens, blijkens de voormelde notariële akte is dit de echtgenoot van Angela Vansant en aldus schoonzoon van de oorspronkelijke eigenaars wijlen Alphons Vansant en Maria Peeters, en bouwkundig tekenaar van beroep.
Hieruit kan in essentie, samen met andere gegevens, de volgende historiek worden afgeleid:
Teruggaand naar de vergunningshistoriek (zie hierboven): op 11/08/1975 werd een eerste bouwvergunning door het college geweigerd voor het oprichten van een woning op een geheel andere inplantingsplaats op het terrein. Hier werd beroep tegen ingesteld en op 29/06/1976 werd toch een bouwvergunning door de deputatie afgeleverd, Hier werd dan weer beroep tegen ingesteld bij de bevoegde Staatssecretaris. Op 23 december 1976 werd dit beroep bij de Staatssecretaris per brief in herinnering gebracht door aanvrager Jules Vansant, omdat een beslissing uitbleef. Op 20/01/1977 werd de bouwvergunning opnieuw en geweigerd door de bevoegde Staatssecretaris. Op 01/08/1977 werd dan de bouwvergunning verleend voor het oprichten van een woning ter hoogte van de huidige inplantingsplaats te Seppendijk 6.
Samen gelezen zou dit lijken te betekenen dat de aanvrager Jules Vansant gedurende de volledige procedure voor een vergunning op de ene locatie in de periode 1975 – 1977 (waarbij hij zelf nog een herinnering naar de Staatssecretaris stuurde om uitspraak te krijgen over het beroep) ook bezig was met het uittekenen en zelfs bouwen van een woning op de andere locatie, die dan bovendien nog eens gespiegeld lijkt uitgevoerd (zie verder, bespreking recente foto’s en bouwplan) tov de vergunning van 1977 die hij uiteindelijk verkreeg van het college voor de andere locatie.
5.10 Verzekeringsdocument AG
Het verzekeringsdocument van AG betreft een betalingsuitnodiging voor een woonpolis voor de woning te Seppendijk 6, voor een periode van 18/03/2021 tot 17/03/2022.
Louter hieruit kunnen geen gegevens ivm de oprichtingsdatum van de woning worden afgeleid.
5.11 Huurovereenkomst
De bijgevoegde huurovereenkomst betreft de huur van de woning te Seppendijk 6 door K. Rombouts, als hoofdverblijfplaats, vanaf 1 juli 2018 voor een periode van een jaar, verlengbaar tot 3 jaar. Blijkens de info uit het bevolkingsregister was dhr. Rombouts hier ingeschreven van 1/08/2018 tpt 31/12/2021.
De overeenkomst vermeldt dat de woning bestaat uit: een inkom – bureau/kamer – woonkamer met open keuken – berging – kelder/garage – tuin – badkamer - 3 slaapkamers.
Deze relatief recente omschrijving van de ruimtes lijkt overeen te komen met de aanwezige ruimtes op het bouwplan van 1977 (zie verder). Eén van de 4 slaapkamers is wellicht in gebruik genomen als bureau, maar dit is in de praktijk uiteraard mogelijk. Op basis hiervan lijkt er een vermoeden te kunnen bestaande dat de huidige ruimtes nog overeen komen met de oorspronkelijke toestand.
5.12 Prekadastratie en goedkeuring gemeente 2019
Deze documenten betreffen een plan van landmeter Liekens van 2019 ivm de afsplitsing van de woning te Seppendijk 6 van het ruimere terrein (percelen nrs. 98K en 98L), en een brief van de stad Geel uit 2019 waarbij wordt aangegeven dat een gunstig advies wordt gegeven mbt de verdeling van dit terrein.
Louter hieruit kunnen geen gegevens ivm de oprichtingsdatum van de woning worden afgeleid.
5.13 Recente foto’s
Er werden ook een aantal foto’s toegevoegd, volgens de aanvrager van februari 2021.
Hierop is een woning te zien in rode baksteen met zadeldak in grijze dakpannen, witte dakrand en rode schouw. Het gebouw bestaat uit een gelijkvloers en een dakverdieping. Aan de voorzijde in het midden is de voordeur met aan beide zijden een raam. In de rechtse zijgevel zijn 2 ramen boven elkaar. In de achtergevel is er opnieuw een deur in het midden met groot raam aan de linkerzijde en 2 kleine ramen aan de rechterzijde. De ramen in de rechtse zijgevel zijn niet goed zichtbaar op de foto’s, maar hier lijkt er boven in het midden en achteraan beneden een raam te zijn.
De toestand van het gebouw lijkt op het eerste zicht overeen te komen met de toestand die zichtbaar is op de beelden op google streetview (juli 2019, zie verder), hierop is wel enkel de voorgevel en rechtse gevel te zien.
Het recente uitzicht van het gebouw lijkt wel van die aard te zijn dat dit uit de jaren ’70 kan stammen. Bovendien lijkt het uitzicht van het gebouw overeen te komen met het bouwplan van 1977 (zie verder), wat bouwhoogte, bouwstijl, dakvorm, gevelindelingen, … betreft, weliswaar met spiegeling van de gevels uitgezonderd de voorgevel (zie hieronder).
Op basis hiervan lijkt het wel aannemelijk is dat het huidige uitzicht nog het oorspronkelijke uitzicht van bij de oprichting is.
6. Bespreking van de stukken waarover het gemeentebestuur zelf beschikt
6.1 Bouwvergunning en bouwplan 1/08/1977
In zitting van 01/08/1977 werd, na voorwaardelijk gunstig advies van het bestuur van de stedenbouw, een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een nieuwe woning op het adres Seppendijk 6. (kenmerk 6133B/stedenbouw 95.645(2)/D).
Eén van de voorwaarden van die vergunning was dat de bestaande oude woning Seppendijk 8, tot bedrijfsgebouw dient te worden omgevormd ofwel gesloopt binnen een termijn van 6 maanden na betrekking van de nieuwe woning Seppendijk 6. Aan deze voorwaarde werd nooit voldaan want de oude woning werd ook als woning behouden en nooit gesloopt of verbouwd tot bedrijfsgebouw.
Er is slechts sprake van een vergunde constructie wanneer de opgelegde voorwaarden werden nageleefd. De voorwaarden maken integraal deel uit van de vergunning. (Zie RvS 14 januari 2010, nr. 199.512, Van Den Houte e.a.) Dit betekent concreet dat het niet-naleven van een voorwaarde op dezelfde wijze kan gehandhaafd worden als bij het niet of in strijd uitvoeren van/met de vergunning zelf. ( https://omgeving.vlaanderen.be/nl/handleiding-lasten-en-voorwaarden-bij-een-omgevingsvergunning )
Als gevolg van het niet uitvoeren van de voorwaarde van de vergunning kan de woning te Seppendijk 6 op basis van deze vergunning dus niet als vergund worden beschouwd.
Volgens voormeld arrest van de RvVb kan dit gegeven de weigering van de opname echter niet verantwoorden en is de niet-naleving van de vergunningsvoorwaarde niet relevant bij de beoordeling van het vergund geacht karakter. De RvVb merkt op dat de mogelijkheid om het vergund karakter tegen te spreken decretaal limitatief beperkt is tot een PV of niet-anoniem bezwaarschrift, en dus niet te kunnen worden tegengesproken middels het niet-uitvoeren van een vergunningsvoorwaarde.
Het voorgaande lijkt dus niet tot gevolg te hebben dat het vermoeden van vergunning niet meer kan worden ingeroepen, mits wordt aangetoond dat aan de voorwaarden ervan voldaan is.
Hierbij kan worden vermeld dat op het in 1977 goedgekeurde bouwplan van architect Peeters als datum van opmaak van het plan is vermeld: 11/7/75.
Het recente uitzicht van het gebouw (cfr recente foto’s hierboven) lijkt overeen te komen met het bouwplan van 1977, wat bouwhoogte, bouwstijl, dakvorm, gevelindelingen, … betreft, … weliswaar met de bedenking dat:
De voorbouwlijn van de woning diende zich conform de vergunning op ca. 14 meter uit de as van de weg te bevinden, dit lijkt in de praktijk zo wel uitgevoerd (zie beschrijving luchtfoto verder).
Op het bouwplan zijn als ruimtes vermeld: een inkom/hall – woonkamer/living met open keuken – berging – kelder/garage – badkamer - 4 slaapkamers – zolder. Deze ruimtes lijken overeen te komen met de omschrijving van de ruimtes in de recente huurovereenkomst (cfr. hierboven besproken). Op basis hiervan lijkt er een vermoeden te kunnen bestaande dat de huidige ruimtes nog overeen komen met de oorspronkelijke toestand.
6.2 Kadasterplan 1977 en Info einde opbouw uit GIS/kadaster.
Op het kadasterplan met de toestand op 1 januari 1977 is de woning te Seppendijk 6 nog niet aanwezig.
Volgens de info in het gemeentelijk GIS-systeem heeft het gebouw verder een einde opbouw van 1979. Deze info is afkomstig van het kadaster. In de gegevens van de kadastrale legger staat 1979 als eindjaar vermeld.
6.3 Historiek bevolkingsregister
Uit het overzicht van inschrijvingen in het bevolkingsregister, in samenlezing met de voormelde notariële akte, blijkt dat de oorspronkelijke eigenaars Maria Peeters en Alphons Vansant op 19 december 1979 zijn ingeschreven in het bevolkingsregister op het adres van de woning te Seppendijk 6, tot 2003. In de periode 2007-2009 werd de woning kort bewoond door schoondochter Maria Van Eyck en kleindochter Kristina Vansant. Na de aankoop door Ottaer – Verguts in 2011 lijkt de woning van 2012 tem 2021 te zijn bewoond door een aantal verschillende huurders.
Op basis van deze gegevens lijkt, wat de functie betreft, er een vermoeden van vergunning te kunnen gelden voor de functie wonen. Functies/functiewijzigingen voor 9 september 1984 worden immers geacht te zijn vergund.
Dhr. Jules Vansant was ingeschreven in het bevolkingsregister op het adres Seppendijk 8, van 1/01/1971 tot 4/06/2003.
6.4 Geen PV of niet-anoniem bezwaarschrift
Er is geen PV of niet-anoniem bezwaarschrift bekend.
6.5 Luchtfoto 2021 en GRB geopunt.be + beelden google streetview 2019
Uit de meest recente luchtfoto (26 april 2021) en de GRB-kaart op geopunt.be kan worden afgeleid dat de voorbouwlijn van de woning zich op ca. 14 meter uit de as van de weg bevindt (zoals voorzien in de bouwvergunning van ’77, zie verder), en de woning afmetingen van ca. 11 meter op 11 meter heeft. De woning heeft hierop een zadeldak met grijze pannen. Verder lijken de voorgevels van de woningen op nrs. 6 en 8 ca. 34m van elkaar ingeplant.
De toestand van het gebouw lijkt op het eerste zicht overeen te komen met de toestand die zichtbaar is op de beelden op google streetview (juli 2019), hierop is wel enkel de voorgevel en rechtse gevel te zien.
7. Conclusie
O.a. als gevolg van het niet uitvoeren van de voorwaarde van de vergunning van 1/08/1977 mbt de omvorming of sloop van de woning te Sppendijk 8, kan de woning te Seppendijk 6 op basis van deze vergunning niet als vergund worden beschouwd. Dit lijkt echter, mede gelet op het arrest van de RvVb, niet tot gevolg te hebben dat het vermoeden van vergunning niet meer kan worden ingeroepen voor de woning te Seppendijk 6, mits wordt aangetoond dat aan de voorwaarden ervan voldaan is.
Voor het vermoeden van vergunning dient de aanvrager aan te tonen dat de huidige bestaande constructie reeds bestond op 5 oktober 1978. Ook de functie dient te worden aangetoond.
Op basis van de historiek uit het bevolkingsregister lijkt, wat de functie betreft, er een vermoeden van vergunning te kunnen gelden voor de functie wonen. Functies/functiewijzigingen voor 9 september 1984 worden immers geacht te zijn vergund.
Verder wat de constructie betreft;
Vooreerst kan worden benadrukt dat de historische luchtfoto die de aanvrager bezorgd heeft, lijkt een foto van 1988 te betreffen. Deze draagt aldus niet bij aan het bewijs van oprichtingsdatum op 5 oktober 1978.
Wat de inplanting en het voorkomen van de woning betreft;
Verwijzend naar het bovenstaande en samenvattend lijkt, hoewel de aanvrager voor het overige geen historische foto’s of luchtfoto’s bezorgd heeft, op basis van vergelijking van de bouwvergunning en het bouwplan van 1977, de mutatieschets van 1978, de schets bij het document van Pidpa van 1978 met de recente luchtfoto’s van de aanvrager en de recente luchtfoto en GRB-kaart van geopunt.be, de vorm en inplanting van het oorspronkelijke opgerichte gebouw vermoedelijk gelijkaardig aan de die van het huidige gebouw. Verder lijkt op basis van vergelijking van het bouwplan van 1977, de huurovereenkomst van 2018, de beelden van google streetview van 2019 en recente foto’s van de aanvrager, het op het eerste zicht aannemelijk dat ook het uitzicht (bouwhoogte, bouwstijl, dakvorm, gevelindelingen, …) en de ruimtes van het oorspronkelijke gebouw nog overeen komen met het huidige gebouw.
Het bouwplan geeft immers een idee van hoe men destijds de woning beoogde op te richten. Uitgezonderd de besproken spiegeling van de gevels lijkt de woning op het eerste zicht gelijkaardig opgericht. Het recente uitzicht van het gebouw lijkt ook van die aard te zijn dat dit uit de jaren ’70 kan stammen. De aanvrager kan deze aanwijzingen uiteraard nog versterken middels historische (lucht)foto’s.
Verder wat de oprichtingsdatum betreft;
In de getuigenverklaring van de schoonzoon van de oorspronkelijke eigenaars van de woning wordt in essentie aangegeven dat de kelder in 1976 al is opgericht, de woning in 1977 winddicht was en de oorspronkelijk eigenaars in januari 1978 naar de woning zijn verhuisd.
Tegenover deze getuigenverklaring zijn, verwijzend naar het bovenstaande en samenvattend, volgende relevante feitelijke gegevens bekend:
Schematisch kan dit worden weergegeven als volgt:
Jaar | Getuigenverklaring | Feitelijke gegevens
|
1975
|
| 11/07/1975: opmaak bouwplan
|
1976
| Augustus 1976: kelder opgericht
|
|
1977
| Eind 1977: woning winddicht | -1/01/1977: geen bestaand gebouw op kadasterplan -Bouwjaar verwarmingsinstallatie (ten vroegste dan geplaatst in woning)
|
1978
| Januari 1978: oorspronkelijke eigenaars verhuisd naar woning (ingebruikname) | -Wel gebouw op mutatieschets kadaster (geen exacte datum) -Ingebruikstelling mazouttank (zonder exacte datum) -13 oktober 1978: cfr. Pidpa minstens al kelder aanwezig en wateraansluiting kan onmiddellijk uitgevoerd worden
|
1979
|
| -Eindjaar opbouw cfr. kadastrale legger (geen exacte datum) -19/12/1979: inschrijving oorspronkelijke eigenaars (officiële ingebruikname)
|
Concluderend lijkt het op basis van deze gegevens niet uitgesloten dat de woning al op 5 oktober 1978 was opgericht en in gebruik genomen. Het lijkt mogelijk dat de nodige officiële formaliteiten omtrent het einde van de werken en ingebruikname van de woning (melding bij stad en bij kadaster) pas tegen/in 1979 in orde werden gemaakt. Een exacte oprichtingsdatum kan hieruit echter niet met zekerheid worden afgeleid.
Het is mogelijk dat de kelder voor 5 oktober 1978 werd opgericht, maar er is onvoldoende bewijsmateriaal aangeleverd. Het blijft ook onduidelijk in welke toestand de woning zich op 5 oktober 1978 bevond.
De aanvrager dient dit verder aan te tonen, bijv. door:
Artikel 4.2.14, § 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht worden te zijn vergund.
Artikel 4.2.14, § 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie. Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister.
1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de woning gelegen Seppendijk 6 te Geel, kadastraal gekend onder sectie K nr. 98 k, gebouwendossier 202100007, wel op te nemen in het vergunningenregister als zijnde geacht vergund te zijn onder volgende gunstige beoordelingen:
- De bouwplannen dateren van 1975 en de bouwvergunning voor dit pand werd finaal verleend door stad Geel op 01/08/1977, dit ver voorafgaand aan de startdatum van het gewestplan van 05/10/1978.
- De wateraansluiting dateert van 13/10/1978. Op dat ogenblik was de woning winddicht en was er ook een kelder aanwezig. Dus verdere twijfel dat er op 05/10/1978 al dan niet effectief een constructie stond, is dus betwistbaar. Het is zelfs realistisch dat men zich binnen de familieleden Vansant (Alfons en Jules) tussen 1977 en oktober 1978 al behielp met hetzij putwater, hetzij water uit huisnummer 8. dit zowel voor de bouw als het dagelijks gebruik.
- Met het oog op de voorgeschiedenis van weigering van de vergunning op 11/08/1975 en 20/01/1977, zal men na de toekenning van de vergunning op 01/08/1977 wellicht niet hebben geaarzeld om de bouwwerken spoedig tot uitvoering te brengen. Het dossier zou nog sterker zijn, indien er bouwfacturen van 1977 of 1978 voorgelegd zouden worden. Daarnaast zou er ook mogelijks een mondelinge toezegging geweest zijn door de stad in 1976 en een effectieve aanduiding van een bouwlijn op het terrein.
- Volgens de verklaring van de heer Geuens zou in augustus 1976, de kelder reeds uitgegraven zijn en de heer Wynants zou het gebouw opgetrokken hebben. Daarnaast verklaart men dat het gebouw al in 1977 winddicht was. Men kan veronderstellen dat als de stad toen een mondelinge toezegging tot vergunning heeft gedaan en de bouwlijn reeds voorafgaand aan de vergunning heeft gegeven, men wellicht snel van start is gegaan met de werken.
- In het EPC-verslag uit 2010 is het jaar 1977 vermeld als bouwjaar en de bouwjaar van de verwarmingsinstallatie voor de woning Seppendijk 6.
- In het conformiteitsattest van 2010 is het jaar 1978 vermeld als datum van ingebruikstelling voor de mazouttank te Seppendijk 6.