Uiterste beslissingsdatum: 12/05/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022006986
Dossiernummer gemeente: 202200041
De gemeente Geel heeft op 21 januari 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een oogheelkundig centrum en een functiewijziging van handel naar vrij beroep.. De aanvraag werd op 27 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Koen Willekens wonende te Steenovens 10 te 2440 Geel en Visio Immo BVBA gevestigd te Steenovens 10 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 102, 102A, 102B, 102C en 102D
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 1303S3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een oogheelkundig centrum, een functiewijziging van handel naar vrij beroep en het opnieuw plaatsen van een publiciteitsbord aan de straatzijde.
Het betreft een handelsruimte die gebouwd is in 2006 en waar een grote supermarktketen gevestigd was. Boven de handelsruimte zijn 4 appartementen gelegen. De supermarktketen is weggetrokken uit het pand en de handelsruimte is later overgenomen door Visio Immo. Momenteel heeft aan de achterzijde van het pand Visionair Oogzorg zijn intrek genomen met een aantal spreek-, onderzoek- en behandelkamers.
Men wil nu ook de rest van de handelsruimte die hier bij betrekken met toevoeging van spreekkamers, een operatiekwartier en bijhorende ruimtes.
In de zijgevel rechts zijn er enkel ingrepen om aan de normen voor brandveiligheid te voldoen. In de zijgevel links wordt voorzien in een aantal deur- en raamopeningen om het comfort binnen in de oogkliniek te vergroten. Verder wordt een deel van de zijgevel links geschilderd in een lichte
tint en wordt er lichtreclame aangebracht om voor klanten beter zichtbaar te zijn. Aan de voorgevel worden geen wijzigingen uitgevoerd waardoor de verandering van het straatbeeld zo klein mogelijk is.
Het pand beschikt reeds over een vlot toegankelijke parking achteraan die plaats biedt aan 87 wagens. Hierdoor kunnen klanten vlot parkeren aan het pand zelf en zal er voor de buurt geen verkeershinder zijn.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2022 t.e.m. 7 maart 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 1 april 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: gunstig
Op 8 februari 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 februari 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 1 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een oogheelkundig centrum en een functiewijziging van handel naar vrij beroep stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het verbouwen van een oogheelkundig centrum en een functiewijziging van handel naar vrij beroep heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
Aan de omvang en het gabarit van het gebouw gebeuren geen veranderingen.
In de zijgevel links wordt voorzien in een aantal deur- en raamopeningen om het comfort binnen in de oogkliniek te vergroten. Verder wordt een deel van de zijgevel links geschilderd in een lichte
tint en wordt er lichtreclame aangebracht om voor klanten beter zichtbaar te zijn. Aan de voorgevel worden geen wijzigingen uitgevoerd waardoor de verandering van het straatbeeld zo klein mogelijk is.
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling dragen bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag betreft geen beschermd gebouw en ook geen gebouw dat op de inventaris van het bouwkundig erfgoed staat.
Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht.
Er zal dus geen invloed zijn op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
Er zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Tevens was de vorige functie een grootwarenhuis met veel meet druk op de mobiliteit dan de huidige functie.
De aanvraag zal dus een verbetering betekenen van de mobiliteitsdruk.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen invloed op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
Het verbouwen van een oogheelkundig centrum en een functiewijziging van handel naar vrij beroep brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2022 tot en met 7 maart 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden;
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
In functie van het project dienen minstens 22 parkeerplaatsen behouden te worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 01/04/2022 met kenmerk 20220541BIS.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen dd. 05/02/2022 met kenmerk BWDP/2019-0265/003/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst openbare werken (mobiliteit) van stad Geel:
- Deels ontharden en inrichten als groenzone van de overbodige parkeerplaatsen.
- Indien de bestaande loskade niet dient behouden te blijven, dient deze te worden gesupprimeerd en kunnen de parkeerplaatsen vooraan die langs deze weg worden ontsloten, best heringericht worden zodat ze worden ontsloten via de gecombineerde in- en uitrit.
-Er dient een fietsenstalling te worden voorzien , overdekt en zo kort mogelijk tegen de inkom, bestaande uit fietsbeugels type fietsnietje die 1 m uit elkaar staan.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
In functie van het project dienen minstens 22 parkeerplaatsen behouden te worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Inter dd. 01/04/2022 met kenmerk 20220541BIS.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van brandweerzone Kempen dd. 05/02/2022 met kenmerk BWDP/2019-0265/003/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst openbare werken (mobiliteit) van stad Geel:
- Deels ontharden en inrichten als groenzone van de overbodige parkeerplaatsen.
- Indien de bestaande loskade niet dient behouden te blijven, dient deze te worden gesupprimeerd en kunnen de parkeerplaatsen vooraan die langs deze weg worden ontsloten, best heringericht worden zodat ze worden ontsloten via de gecombineerde in- en uitrit.
-Er dient een fietsenstalling te worden voorzien , overdekt en zo kort mogelijk tegen de inkom, bestaande uit fietsbeugels type fietsnietje die 1 m uit elkaar staan.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.