Uiterste beslissingsdatum: 22/04/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021195853
Dossiernummer gemeente: 202100749
De gemeente Geel heeft op 23 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van 2 appartementen tot een eengezinswoning en het slopen en oprichten van een bijgebouw. De aanvraag werd op 7 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Mevrouw Hanne Van den Eynden wonende te Sint-Corneliusstraat 23 te 2440 Geel en de heer Vincent Kaabi met als contactadres Sint-Corneliusstraat 23 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Langstraat 42
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nr. 777C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
Het bouwterrein maakt als lot 3 deel uit van de goedgekeurde verkaveling dd. 17/03/1970 met kenmerk gemeente 0529. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag herzien door het college
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de plannen, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar, dus gelden de verkavelingsvoorschriften niet meer als weigeringsgrond voor volgende aspecten:
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van 2 appartementen naar een eengezinswoning en het slopen en oprichten van een bijgebouw.
Voor het betreffende perceel werd op 13/09/1974 een bouwvergunning afgeleverd voor de nieuwbouw van een woonhuis.
De bestaande toestand wijkt reeds vanaf bij de oorspronkelijke bouw af van de vergunde bouwplannen dd 1974. Gezien echter deze bestaande toestand ouder is dan 1978, wordt deze toestand verder geacht vergund te zijn.
Gezien de verkaveling ouder is dan 15 jaar kan er afgeweken worden van de verkavelingsvoorschriften.
De verbouwing/uitbreiding van de woning en het nieuw te bouwen bijgebouw zullen worden uitgevoerd
overeenkomstig de verkavelingsvoorschriften, met uitzondering van :
De verbouwing/uitbreiding van de woning zal worden uitgevoerd in streekeigen, hedendaagse materialen (wit te kaleien gevelmetselwerk / wit pvc buitenschrijnwerken / zwart aluminium buitenschrijnwerken / houten buitenschrijnwerken / hellend dak).
De inplanting van de bestaande woning blijft ongewijzigd.
Het nieuwe bijgebouw zal worden uitgevoerd in dezelfde materialen als de woning.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 januari 2022 t.e.m. 15 februari 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 6 april 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De verbouwing van 2 appartementen tot een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De verbouwing van 2 appartementen tot een eengezinswoning en het oprichten van een bijgebouw heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De verbouwing/uitbreiding van de woning zal worden uitgevoerd in streekeigen, hedendaagse materialen (wit te
kaleien gevelmetselwerk / wit pvc buitenschrijnwerken / zwart aluminium buitenschrijnwerken / houten
buitenschrijnwerken / hellend dak).
De inplanting van de bestaande woning blijft ongewijzigd.
Nieuw te bouwen bijgebouw:
Het nieuwe bijgebouw zal worden uitgevoerd in idem materialen dan de woning.
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling dragen bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Mobiliteit
2 appartementen worden verbouwd tot een eengezinswoning. Hierdoor zal er dus een verlaging komen van de mobiliteitsdruk.
Bodemreliëf
Het bestaande bijgebouw wordt gesloopt en het nieuwe komt op een gewijzigde plaats te staan. Hierdoor zal er echter maar een verwaarloosbare impact zijn op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag breng geen brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 januari 2022 tot en met 15 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater van het terras dient wel af te wateren op en te infiltreren in het eigen terrein.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van openbare werken van stad Geel:
Men dient na te gaan of er een bestaande aansluiting is op de ingebuisde gracht:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing voor het nieuwe bijgebouw. Men dient een infiltratievoorziening te plaatsen.
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De niet-verplichte hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
In het geval van een nieuwe aansluiting is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men mag maximaal 2 toegangen voorzien.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Alle verharding, met uitzondering van het terras, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het hemelwater van het terras dient wel af te wateren op en te infiltreren in het eigen terrein.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van openbare werken van stad Geel:
Men dient na te gaan of er een bestaande aansluiting is op de ingebuisde gracht:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomen.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing voor het nieuwe bijgebouw. Men dient een infiltratievoorziening te plaatsen.
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De niet-verplichte hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
In het geval van een nieuwe aansluiting is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men mag maximaal 2 toegangen voorzien.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.