In 2015 besliste het college van burgemeester en schepenen om de mogelijkheden voor het “Hart voor Ten Aard” verder te onderzoeken. Samen met de bewoners van het dorp en ondersteund door ontwerpers van bureau Buur en Omgeving werden voorstellen voorbereid die de woon- en leefkwaliteit van het dorp verder zouden kunnen verhogen. Na twee ontwerpateliers en twee bewonersavonden werd het traject van het ontwerpend onderzoek in oktober van 2015 afgerond met de oplevering van de nota met de conclusies van het onderzoek door bureau Omgeving. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de realisatie van een nieuw dorpscentrum met bijkomende woningen en voorzieningen gewenst is.
Het college van burgemeester en schepenen stemde in zitting van 11 april 2016 in met de voorlopige afbakening van het studiegebied, stelde de projectschepen aan en stemde in met het voorstel voor de vervolgstappen in het project. Onderdelen daarvan moesten zijn: het betrekken van alle eigenaars in het projectgebied bij het plan, het verder uitwerken van het ontwerpend onderzoek tot een masterplan, het continueren van het open planproces met de dorpsbewoners en het opstellen van een RUP voor de herbestemming van de ambachtelijke zone ten noorden van het kanaal naar een andere functie.
Op 11 april 2017 besliste het college van burgemeester en schepenen om bureau Omgeving op basis van de raamovereenkomst voor de ondersteuning van de dienst stadsontwikkeling aan te stellen als ontwerpbureau voor de opmaak van het Masterplan voor het Hart voor Ten Aard.
Het beleidsplan ruimte Geel dat op 4 september 2017 door de gemeenteraad werd vastgesteld als beleidsmatig gewenste ontwikkeling (en intussen definitief werd goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 16 december 2021), voorziet in vijf strategische projecten waarvan de uitvoering een belangrijke impact heeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Geel. Eén daarvan is het strategisch project “Hart voor Ten Aard” (beleidskader “leefbare dorpen”, hoofdstuk 6.3.1).
Tijdens het college van burgemeester en schepenen in zitting van 23 oktober 2017 werd de stedenbouwkundige visie, alsook een voorstel m.b.t. de maximale woondichtheid voor dit project, principieel goedgekeurd door het college. De maximale woondichtheid moest duidelijkheid scheppen bij verdere gesprekken met geïnteresseerde projectontwikkelaars.
Intussen hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen projectontwikkelaars PJ INVEST bv & APART CONSULTING bv en de belangrijkste grondeigenaars. Uit deze gesprekken is naar voor gekomen dat deze grondeigenaars hun eigendommen wensen te verkopen aan de projectontwikkelaars voor de realisatie van een totaalproject.
In zitting van 11 januari 2021 heeft het college van burgemeester en schepenen een aantal principiële standpunten ingenomen met betrekking tot de maximale woondichtheid (aantal woningen gecreëerd binnen het plangebied), de volumes van de voorgestelde woontorens, de aanleg van verharde en onverharde publieke ruimten en de opmaak van een samenwerkingsovereenkomst.
Tijdens een beleidsoverleg op 12 maart 2021 hebben de ontwikkelaars PJ INVEST bv & APART CONSULTING bv een aangepast inrichtingsvoorstel toegelicht aangaande o.a. de afbakening van de projectzone (met inbegrip van het onderzoek m.b.t. een mogelijke uitbreiding van de projectsite richting de kerk en de kerktuin van Ten Aard), de gewenste woondichtheid en bouwvolumes, de uitwerking van een visie m.b.t. de mobiliteitsafwikkeling en een parkeerbalans, voorstel tot invulling van de Pastorie/pastorietuin, de invulling van de publieke groene ruimtes en de verharde publieke pleinfuncties, de concrete invulling van kernversterkende functies en voorzieningen en het geven van een tijdelijke invulling aan de Bloemmolens tijdens de RUP-procedure.
PJ INVEST bv & APART CONSULTING bv verbinden zich ertoe een financiële bijdrage te leveren voor alle kosten inherent aan de opmaak van het RUP én desgevallend de projectregiekosten. Deze overeenkomst werd goedgekeurd door de gemeenteraad van 3 juni 2021 en werd ondertekend door de partijen.
Voorafgaand aan de opmaak van het RUP heeft BUUR Part of Sweco een onafhankelijke analyse gevoerd naar zowel het masterplan Ten Aard (Omgeving, 2017) als het inrichtingsvoorstel van TRiAS architecten (2021). Beide plannen werden op een kritische manier gescreend, waaruit gebleken is dat beide kwaliteiten bevatten maar ook werkpunten. Er werd aan Buur Part of Sweco gevraagd om bijkomend ontwerpend onderzoek te doen op basis van de bestaande plannen om over een solide basis te kunnen beschikken voor het RUP en de juiste klemtonen te kunnen leggen in de voorschriften.
De volgende stap betreft de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) dat de herbestemming van een deel van de percelen in het gebied van KMO-zone naar een gemengde projectzone omvat. De stad neemt de projectregie voor de opmaak van het RUP op zich vanuit haar taak om de ontwikkeling van strategische projecten van derden te begeleiden naar een kwaliteitsvol en uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en stadsproject. De dienst stadsontwikkeling beroept zich voor de opmaak van het RUP op het raamcontract met BUUR Part of Sweco.
Met deze beslissing worden de startnota (zie bijlage 1) en de procesnota (zie bijlage 2) van het RUP Hart voor Ten Aard ter goedkeuring voorgelegd. Dit is de eerste stap in de formele procedure van het RUP.Plangebied (onderzoeksgebied)
Het plangebied van voorliggend RUP betreft de (industriële) site van de vroegere Bloemmolens van Geel N.V. en haar directe omgeving binnen het bouwblok gelegen tussen de Aardseweg in het noorden, de Turnhoutseweg in het oosten, het kanaal Bocholt Herentals in het zuiden en de Vaartstraat in het westen. Het gebied is circa 3,58 ha groot.
Het plangebied is grotendeels afgebakend op perceelsgrenzen, maar volgt plaatselijk ook de grenzen van het gebied voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s volgens het gewestplan zodat geen “snippers” blijven bestaan.
Reikwijdte en detailleringsgraad
De plandoelstelling is een kwaliteitsvolle gemengde kernversterkende ontwikkeling binnen het gebied toe te laten met aandacht voor:
De bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften volgens het gewestplan zullen hiertoe opgeheven worden en vervangen door de bestemmingen en stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. Het RUP zal op kadastraal niveau de nodige randvoorwaarden opleggen om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen bewerkstelligen. We streven hierbij naar een RUP met een goed evenwicht tussen juridische zekerheid en flexibiliteit.
Het effectenonderzoek spitst zich toe op de milieueffecten ten gevolge van het plan op enerzijds het plangebied zelf en anderzijds de directe omgeving van het plangebied. Naargelang de discipline wordt de afbakening van de omgeving bepaald.
Beschrijving gewenste toestand en plandoelstellingen
Bij aanvang van dit RUP werden de resultaten uit het voortraject kritisch onder de loep genomen en werden kwaliteiten vastgesteld maar ook nog wat werkpunten. In het kader van voorliggend RUP is daarom bijkomend ontwerpend onderzoek gebeurd op hoofdlijnen met oog op een ruimtelijk uitvoeringsplan als finaliteit. De scope is daarbij verruimd geworden en de omgeving mee bekeken in functie van een optimale inpassing van toekomstige ontwikkelingen in de omgeving en om de noodzakelijke relaties met de omgeving te kunnen bewerkstelligen.
In de startnota wordt getracht om aan de hand van het reeds gevoerde en het bijkomend ontwerpend onderzoek te bepalen wat de schaal, identiteit en fijngevoeligheden zijn van de plek en de omgeving én voor een toekomstige ontwikkeling, en om te bepalen wat wenselijk is om in voorschriften vast te leggen.
Het onderzoek is op 2 schaalniveaus gevoerd. Eerst is getracht om de ambities scherp te stellen op conceptueel niveau:
In eerste instantie is het de ambitie van het ontwerpend onderzoek om het dorpshart van Ten Aard te versterken. Een eerste stap hierin is om het samenhangende geheel tussen de Sint-Hubertuskerk, de pastorie, de gemeenteschool en het lokale handelsapparaat terug te brengen. Door deze publieke voorzieningen opnieuw ruimtelijk met elkaar te verbinden, ontstaat een compacte centrumfiguur met een herkenbare beeldkwaliteit. Centraal tussen deze publieke functies wordt een nieuw dorpsplein ingericht, aansluitend op de gevelwand van het bestaande handelsapparaat. Tegenover dit handelsapparaat wordt bijkomende winkelruimte voorzien die de voorzieningen in de kern verder gaan versterken.
Ten tweede is het de ambitie om de relatie van het dorp met het water verder uit te bouwen. De Kanaaldijk is vandaag een ongedefinieerde ruimte met veel potentie om een verkeersvrije, aangename verblijfsplek te worden, met de Bloemmolens als landmark en aantrekkingspool langs het kanaal. De recente ontwikkeling op de kruising van de Kanaaldijk en Vaartstraat en de aanpalende rijwoningen zullen mee geïntegreerd worden in het nieuwe ontwerp. Ook het parkeren van deze bestaande bebouwing zal opgevangen worden in de nieuwe ontwikkeling, waardoor de kaai ter hoogte van de site volledig parkeervrij kan worden. De ruimte voor het gebouw waar frequent geparkeerd wordt kan dan heringericht worden met onder andere een kwalitatieve groenzone als “buffer” tussen het appartementsgebouw - dat terrassen heeft op het gelijkvloers die uitkijken op het kanaal – en de kaai. Tot slot wordt ook de jachthaven mee betrokken in het ontwerp door middel van een doorlopende omgevingsaanleg van de publieke ruimte.
Ten derde is het de ambitie om de ruimtelijke barrièrewerking van de Turnhoutseweg te verzachten door de weginrichting aan te passen naar haar huidige functie als lokale weg en in het bijzonder aandacht te besteden aan de dwarse relaties tussen het oostelijke en westelijke deel van Ten Aard. Een mogelijke inrichting is bijvoorbeeld twee rijbanen, met aan weerszijden een groene strook met bomenrij, een vrijliggend fietspad en groene berm met tweede bomenrij. De Turnhoutseweg krijgt ook het statuut van dorpspoort voor Ten Aard, met een ritme van gevelwanden die een nieuwe voorzijde vormen. Dit nieuwe statuut houdt ook in dat de weg goed oversteekbaar wordt, door middel van bijkomende oversteekplaatsen voor actieve weggebruikers (voetgangers en fietsers). Zo kan ook het oostelijke deel van Ten Aard terug betrokken worden bij het centrumgebeuren.
De concepten vormen één samenhangende structuurschets die de gewenste ruimtelijke structuur op hoofdlijnen weergeeft. Daarna is verder onderzoek gedaan naar een meer concrete invulling op niveau van een inrichtingsschets, waarin uiteraard invulling is gegeven aan de concepten en structuurschets:
De finaliteit van het bijkomend ontwerpend onderzoek is een (mogelijke) inrichtingsschets waarin bovenvermelde ambities en lagen zijn doorvertaald. In het inrichtingsvoorstel is een verscheidenheid aan woontypologieën voorzien. Er is rekening gehouden met een mix van private als collectieve één- en meergezinswoningen. Een deel van de woningen is nieuwbouw, het andere deel is een herbestemming van bestaande beeldbepalende bebouwing. De nieuwe gebouwen worden opgericht in een dorpse architectuur, waardoor ze aansluiten op de korrel en esthetiek van het omliggende weefsel. Ook werd zoveel mogelijk met een ideale oriëntatie rekening gehouden.
De niet-bebouwde ruimte wordt opgedeeld in publieke, collectieve en private buitenruimte, die al dan niet verhard wordt. De niet-verharde ruimte wordt groen ingericht als dorpspark, bloementuin, collectieve tuin, private tuin of als uitloper van de berm van het brugelement. Het geheel van verharde ruimte bestaat uit een dorpsplein, een kanaalplein, paden en kwalitatief geïntegreerde (en landschappelijk ingerichte) bovengrondse parkeerclusters.
De auto wordt zoveel mogelijk aan de randen van het gebied gehouden en de ontsluiting geënt op de bestaande straten. Autobewegingen doorheen het gebied worden vermeden. Dit ten voordele van de veiligheid en kwaliteit in de toekomstige publiek(e) (toegankelijke) ruimtes in het gebied.
De ontsluiting gebeurt gespreid, met een belangrijk aandeel rechtstreeks naar de Turnhoutseweg om het verkeer maximaal uit de Aardseweg en Vaartstraat weg te houden. De publieke parkeerplaatsen en de zuidwestelijke woonlob zullen wel via voornoemde straten ontsloten worden naar de Turnhoutseweg. De publieke parkeerplaatsen zijn tevens bedoeld om bestaande en nieuwe voorzieningen in de kern te ontsluiten.
Afsluiting van de Aardseweg (west) werd afgewogen, maar niet weerhouden aangezien het afsluiten van de Aardseweg (west) voor gemotoriseerd verkeer de oversteekbaarheid van de Turnhoutseweg zou doen verslechteren ten opzichte van de bestaande toestand. Er wordt dusdanig namelijk een omrijfactor gecreëerd tussen het westelijk en het oostelijk deel van Ten Aard, waardoor de bestaande barrièrewerking van de Turnhoutseweg zou worden versterkt.
De noodzakelijke parkeerplaatsen worden overwegend ondergronds voorzien om de auto zoveel mogelijk uit het zicht te onttrekken en maximaal in te kunnen zetten op woon- en leefkwaliteit op het maaiveldniveau. Enkel het bouwblok in het zuidwesten is in het ontwerp voorzien van een compacte, deels beschutte parkeerpocket omwille van het beperkt programma. Daarnaast is op het plein een publieke parkeercluster voorzien die meervoudig gebruikt kan worden voor alle aanwezige voorzieningen. Dat is immers moeilijk ondergronds in te richten en kan perfect op een kwalitatieve en subtiele manier in de aanleg van het plein verwerkt worden zodat het de ruimte niet gaat domineren.
De mogelijke densiteit wordt gestuurd vanuit het recent goedgekeurd beleidsplan ruimte Geel. Concreet is er een dichtheid van maximaal 40 woningen per hectare mogelijk. Gezien de ligging in de dorpskern is er daarnaast uiteraard ook ruimte voor lokale voorzieningen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan een buurtsupermarkt, horeca, dienstverlening, etc.
Beschrijving van de alternatieven
De inrichting (structuur en opbouw) van het plan is het resultaat van uitgebreid ontwerpend onderzoek uitgevoerd door Omgeving (2015), het masterplan opgesteld door Omgeving (2017) en het bijkomend ontwerpend onderzoek in het kader van voorliggend RUP.
Inzake inrichting zijn uiteraard meerdere alternatieven te bedenken. Het RUP zal steeds ruimte laten voor varianten binnen een kwalitatief kader. De input naar aanleiding van de openbaarmaking van de start- en procesnota en het verdere proces kan mogelijks bijkomende gegevens opleveren die tot een bijsturing van of extra aandachtspunt voor de inrichting kunnen leiden. Ook vanuit de resultaten van de milieubeoordeling is nog een verdere bijstelling van de gewenste ruimtelijke structuur van het plan mogelijk.
M.E.R. – screening
In de startnota gaat men na of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben t.o.v. de bestaande situatie voor mens en milieu. In het geval dat er geen aanzienlijke milieueffecten kunnen zijn en geen MER vereist is, volstaat een onderbouwing en motivering in de startnota (een onderzoek tot MER).
Het plan is van rechtswege plan-MER-plichtig, gezien het plan een kader vormt voor een project uit bijlage III, zijnde rubriek 10b (infrastructuurprojecten – stadsontwikkelingsprojecten).
Aangezien het plangebied slechts een oppervlakte van ongeveer 4 ha omvat, wat in relatie tot de grondoppervlakte van de stad Geel (109,85 km²) onder klein gebied valt en een lokaal niveau betreft, kan besloten worden dat het volstaat een screening op te maken.
Op basis van de omgevingskenmerken en de plankenmerken vertonen volgende disciplines een verhoogde relevantie. Deze disciplines worden in de startnota onderworpen aan een Milieueffectenbeoordeling: Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie, Mobiliteit en Mens-ruimtelijke aspecten.
De disciplines bodem, grond- en oppervlaktewater, biodiversiteit, geluid en trillingen, lucht, mensgezondheid en klimaat zijn in beperkte mate relevant. De aspecten met betrekking tot bodem, grond- en oppervlaktewater, biodiversiteit en klimaat worden dan ook samen behandeld onder de sectie overige milieudisciplines. De aspecten met betrekking tot geluid en trillingen, lucht en mens-gezondheid worden geïntegreerd binnen discipline mens-ruimtelijke aspecten.
Procedure
De goedkeuring van de startnota vormt de eerste formele stap in de procedure van de opmaak van het RUP.
Daarna volgt een inspraak- en adviesronde voor het publiek. Ook wordt advies gevraagd aan de betrokken overheidsinstanties en adviesorganen. Deze inspraak- en adviesronde duurt 60 dagen, waarbinnen tevens een infomoment moet worden voorzien. De inspraakperiode zal worden ingepland na goedkeuring van de start- en procesnota.
Het CBS is bevoegd op basis van artikel 2.2.18, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit geeft een gunstig advies met voorwaarden op de startnota RUP Hart voor Ten Aard Vanuit de doelstelling om van de dorpskern van Ten Aard ruimtelijk opnieuw één geheel te maken, is het logisch om de Aardseweg, tussen Turnhoutseweg en Vaartstraat als trage verbinding te integreren in het project. Ook op mobiliteitsvlak is dit zeker een meerwaarde in het behalen van de vooropgestelde Vlaamse doelstelling om te streven naar een ambitieuze modal split van 60% autoverkeer en 40% duurzame vervoermodi. Bijkomend draagt dit bij aan de Geelse beleidsdoelstelling mobiliteit: het STOEP-principe. De gecreëerde omrijfactor waarvan sprake geldt enkel voor lokaal autoverkeer en draagt net bij aan het behalen van bovenstaande doelstellingen. Daarom vindt de dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit het waardevol om het voorgestelde concept 4 uit de startnota grondig te onderzoeken. Als voorwaarde stelt de dienst wel dat concept 4, het autovrij maken van de Aardseweg tussen Turnhoutseweg en Vaartstraat enkel mogelijk is als:
Bijkomend formuleert de dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit volgende aandachtspunten:
|
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de startnota en de procesnota voor het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hart voor Ten Aard goed te keuren.
Het college van burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om een infomoment te organiseren tijdens de publieke raadpleging.