Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021156648
Dossiernummer gemeente: 202100723
De gemeente Geel heeft op 11 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 14 ééngezinswoningen. De aanvraag werd op 12 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MATEXI PROJECTS NV gevestigd te Lange Lozanastraat 270/3 te 2018 Antwerpen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Joanna Cocxstraat 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 en 27
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1343C, 1513B en 1513A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan Laar goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (201900194), goedgekeurd door Deputatie in zitting van 14/05/2020.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst aan de voorschriften van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de afwijking t.o.v. de voorgevelbouwlijn voor de loten 17, 18 en 21 en t.o.v. de kroonlijst voor de loten 15, 16, 19, 20 en 22.
Hiervoor kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van 14 ééngezinswoningen en gemeenschappelijke carports.
De woningen worden opgetrokken op de loten 3 tem 6, loten 12 en 13, en loten 15 tem 22 van het verkavelingsproject Laar-Laarsveld-Lemersveld.
De collectieve parkeerzone is voorzien op lot 14.
Loten 3 tem 6
De woningen worden opgericht op 2,3m uit de rooilijn.
De bouwdiepte bedraagt 11m op het gelijkvloers en 8m op de verdieping.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6,25m. De nokhoogte bedraagt 10,38m.
De gevels worden afgewerkt met klassieke materialen.
Elke woning beschikt over een inpandige garage.
In de voortuin, voor de garagepoort, is er ruimte voor een tweede parkeerplaats.
Op deze percelen is er geen mogelijk tot het plaatsen van een bijgebouw.
Loten 12 en 13
De woningen worden opgericht op 0,6m uit de rooilijn.
De bouwdiepte bedraagt 9m op het gelijkvloers en op de verdieping voor lot 13 en 9,85m voor lot 12.
De kroonlijsthoogte bedraagt 5,80m. De nokhoogte bedraagt 10,38m.
De gevels worden afgewerkt met klassieke materialen.
Deze woningen beschikken niet over een parkeerplaats op eigen terrein. Voor elke woning is één parkeerplaats in de collectieve parkeerzone voorzien.
In de tuin is op beide percelen een beperkt bijgebouw met een oppervlakte van 12,3m² voorzien. De tuin is ook achteraan bereikbaar via een kruiwagenpad. Het bijgebouw heeft een hoogte van 2,5m en wordt opgericht in metaal met een houten bekleding.
Loten 15 tem 22
De woningen worden opgericht op 1,5m uit de rooilijn.
De bouwdiepte bedraagt van 9m tot 10,52m op het gelijkvloers en op de verdieping.
De kroonlijsthoogte bedraagt 5,8m of 6,25m. De nokhoogte bedraagt 10,40m.
De gevels worden afgewerkt met klassieke materialen.
Deze woningen beschikken niet over een parkeerplaats op eigen terrein. Voor elke woning is één parkeerplaats in de collectieve parkeerzone voorzien.
In de tuin is een beperkt bijgebouw met een oppervlakte van 12,3m² voorzien. De tuin is ook achteraan bereikbaar via een kruiwagenpad. Het bijgebouw heeft een hoogte van 2,5m en wordt opgericht in metaal met een houten bekleding.
Voor de loten 17, 18 en 21 wordt een afwijking gevraagd voor de inplanting van de voorgevel. De voorgevel springt 22cm terug tov de voorgevelbouwlijn om enige variatie te creëren in het gevelbeeld.
Voor de loten 15, 16, 19, 20 en 22 wordt een afwijking gevraagd voor de kroonlijsthoogte van 6,5m (ipv 6m). Dit is om de individualiteit van de woningen te versterken.
Deze afwijking kan toegestaan worden conform art. 4.4.1. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Lot 14
Dit is het lot voor de gemeenschappelijke parkeervoorziening.
Er zijn 18 parkeerplaatsen.
Enkele parkeerplaatsen zijn voorzien in openlucht, de rest is verspreid over 4 carports.
De ondergrond van de parkeerplaatsen zijn waterdoorlatende grasdallen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 januari 2022 t.e.m. 20 februari 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 24 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering
Advies Aquafin:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbare werken stad Geel:
Aansluiting
Voor het ingebruik nemen van de 14 lozingspunten dient men een retributie te betalen.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
De toegangen tot de percelen moeten voorzien worden zoals op het vergunde verkavelingsplan.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Joanna Cocxstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De woning worden gebouwd in een nieuwe woonwijk. Deze wijk vormt een combinatie van meer- en ééngezinswoningen. De focus ligt op wonen.
Mobiliteitsimpact
Het opzet van de nieuwe woonwijk is om het aandeel autoverkeer binnen deze wijk zo veel mogelijk te beperken. De auto’s kunnen in een groot deel van de wijk niet tot voor de woningen rijden, maar worden afgeleid naar parkeerhavens. De mobiliteitimpact van de nieuwe woningen zal daarom beperkt zijn.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woningen komen te liggen in een nieuwe inbreidingwijk op korte nabijheid van het centum. Het zijn voldoende ruime ééngezinswoningen met eigen tuin.
De bouwdichtheid is in overeenstemming met wat gangbaar is binnen zulk inbreidingsproject.
Visueel-vormelijke elementen
De woningen wordt opgericht met klassieke bouwmaterialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Behalve de hinder tijdens de bouwwerken, wordt er geen bijkomende hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 januari 2022 tot en met 20 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor de aangepaste inplanting en kroonlijsthoogte kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
De houder van de vergunning dient de verkaveling of groepswoningbouw uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning
De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake verkavelingen strikt na te leven.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Het advies van dienst mobiliteit:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor de aangepaste inplanting en kroonlijsthoogte kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
De houder van de vergunning dient de verkaveling of groepswoningbouw uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning
De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake verkavelingen strikt na te leven.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing