Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021149380
Dossiernummer gemeente: 202100564
De gemeente Geel heeft op 21 september 2021 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een halfopen woning. De aanvraag werd op 21 oktober 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
De heer Jan Kestens, wonende te Zandhoefstraat 48 te 2440 Geel, en mevrouw Paulien T'Syen, wonende te Zandhoefstraat 48 te 2440 Geel.
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Scherpendries 29
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 143B4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van deze verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking aangevraagd met betrekking tot de kroonlijsthoogte. Door deze afwijking toe te staan, sluit de nieuwbouwwoning qua hoogte en dakvorm naadloos aan op de reeds gebouwde, aanpalende woning.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Huidige aanvraag omvat het bouwen van een halfopen woning. De bouwdiepte van de woning bedraagt 15,30 meter. De bouwbreedte blijft beperkt tot 8,99 meter. Op verdieping blijft de bouwdiepte beperkt tot 12 meter. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,50 meter en sluit aan op de kroonlijst van de aanpalende eigenaar.
Er wordt ruim voldoende afstand gehouden van de niet gemeenschappelijke perceelsgrenzen.
De onmiddellijke, residentiële omgeving wordt gekenmerkt door halfopen en open bebouwing in verschillende stijlen en volumes.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 oktober 2021 t.e.m. 29 november 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 22 oktober 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – afvalwater – hemelwater – keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De huisaansluitputjes zijn reeds aanwezig op het perceel. Men moet deze zelf opzoeken en gebruiken.
Voor de ingebruikname van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men voorziet een sifonput op het grijs water alvorens het grijs en fecaal water samen te brengen, wat geurhinder in de afvoeren grijs water voorkomt. Dit is een gunstig concept.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dienen te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2000L en een oppervlakte van 4m². Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Op het inplantingsplan is de inrit ingetekend op de plaats waar de toegang voorzien is in de verkaveling. Er dienen geen aanpassingen te gebeuren aan het openbaar domein.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering "woongebied". De aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.
Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel' en voldoet aan de voorschriften van dit RUP.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur en op de mens buiten de inrichting, veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau, kunnen beperkt worden.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
Huidige aanvraag heeft geen significante impact op de lokale mobiliteit.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externe veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur en op de mens buiten de inrichting, veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden, tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Huidige aanvraag omvat het bouwen van een halfopen woning. De bouwdiepte van de woning bedraagt 15,30 meter. De bouwbreedte blijft beperkt tot 8,99 meter. Op verdieping blijft de bouwdiepte beperkt tot 12 meter. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,50 meter en sluit aan op de kroonlijst van de aanpalende eigenaar.
Er wordt ruim voldoende afstand gehouden van de niet gemeenschappelijke perceelsgrenzen.
De onmiddellijke, residentiële omgeving wordt gekenmerkt door halfopen en open bebouwing in verschillende stijlen en volumes.
Huidige aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen de zonering "woongebied". De aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze zonering.
Huidige aanvraag is gelegen binnen het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel' en voldoet aan de voorschriften van dit RUP.
Het ontwerp is architectonisch verantwoord. Er wordt gebruik gemaakt van kwaliteitsvolle, duurzame materialen. Huidige aanvraag is ruimtelijk verantwoord en inpasbaar in de onmiddellijke omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 oktober 2021 tot en met 29 november 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Dit advies wordt gevolgd.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Huidige aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – afvalwater – hemelwater – keuring):
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De huisaansluitputjes zijn reeds aanwezig op het perceel. Men moet deze zelf opzoeken en gebruiken.
Voor de ingebruikname van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men voorziet een sifonput op het grijs water alvorens het grijs en fecaal water samen te brengen, wat geurhinder in de afvoeren grijs water voorkomt. Dit is een gunstig concept.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dienen te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2000L en een oppervlakte van 4m². Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Op het inplantingsplan is de inrit ingetekend op de plaats waar de toegang voorzien is in de verkaveling. Er dienen geen aanpassingen te gebeuren aan het openbaar domein.
Lasten
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Voorwaarden advies riolering (aansluiting – afvalwater – hemelwater – keuring):
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De huisaansluitputjes zijn reeds aanwezig op het perceel. Men moet deze zelf opzoeken en gebruiken.
Voor de ingebruikname van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men voorziet een sifonput op het grijs water alvorens het grijs en fecaal water samen te brengen, wat geurhinder in de afvoeren grijs water voorkomt. Dit is een gunstig concept.
Hemelwater
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dienen te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2000L en een oppervlakte van 4m². Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden advies toegang tot het perceel:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Op het inplantingsplan is de inrit ingetekend op de plaats waar de toegang voorzien is in de verkaveling. Er dienen geen aanpassingen te gebeuren aan het openbaar domein.