Uiterste beslissingsdatum: 07/03/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021196219
Dossiernummer gemeente: 202100748
De gemeente Geel heeft op 23 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een aanbouw en het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 6 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Candy Debecker wonende te Maal 15 te 2440 Geel en de heer Tijs Cool wonende te Maal 15 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Maal 15
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 918D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de sloping van een aanbouw en het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning.
De oorspronkelijke woning is van het type langgevelhoeve en dateert van het bouwjaar tussen 1919 en 1930.
Voor deze woning werd op 12/05/2014 een bouwvergunning aangevraagd voor het verbouwen van een bestaande hoeve / woning. De bouwvergunning werd afgeleverd op 24/06/2014, met referentie 2014/00141/SS.
In functie van de blijvende bewoning tijdens de bouwwerken (cfr. bouwvergunning dd 24/06/2014), bleef de achterbouw/aanbouw nog actief en werd deze nog niet verder gesloopt. De verbouwing van de hoofdbouw werd wel reeds uitgevoerd cfr. de bouwvergunning dd. 24/06/2014 (uitz. regenwater- en infiltratieput).
De huidige omgevingsaanvraag voorziet een nieuwe verbouwing / uitbreiding van de bestaande woning.
Met name:
- Sloop van de bestaande achterbouw/aanbouw.
- Uitbreiding van de bestaande hoofdbouw met een nieuwe aanbouw.
- De regenwaterput en infiltratieput werden nog niet uitgevoerd tijdens de vorige verbouwing,
deze worden nu wel mee uitgevoerd cfr. de huidige verordening hemelwater.
De verbouwing / uitbreiding zal worden uitgevoerd in streekeigen, hedendaagse materialen (rood
genuanceerd gevelmetselwerk / duin-grijze pvc buitenschrijnwerken / plat dak). Het betreffen hier dezelfde materialen cfr. de reeds eerdere uitgevoerde verbouwing.
De inplanting van de bestaande woning blijft ongewijzigd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 17 februari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een ingebuisde gracht ter hoogte van het perceel. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluiting te gebruiken en men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen en dus ook geen gemengde aansluiting.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput, septische put, bezinkput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater (fecaal water en grijs water)
Het afvalwaterstelsel werd reeds aangepast bij de vorige verbouwing. Er werd een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo) tot buiten de woning voorziet wat een gunstig concept is.
In de vorige vergunning werd een septische put en een bezinkput opgelegd voor de voorbehandeling van al het afvalwater. De septische put die geplaatst is, heeft een volume berekend op basis van 6 personen wat voldoet. Hierop is het fecaal afvalwater aangesloten. Er werd ook een bezinkput van 3000L geplaatst. Hierop is het grijs water aangesloten en de overloop van de septische put.
Hemelwater
Men is verplicht een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een noodoverloop naar de ingebuisde gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Er worden slechts twee verharde toegangen op openbaar domein toegestaan. In de huidige situatie zijn er drie toegangen op openbaar domein verhard wat niet wordt goedgekeurd.
Twee toegangen zijn aangelegd met kiezel. Halfverhardingen zoals kiezels en dolomiet zijn echter niet toegelaten.
Aanpassingen van openbaar domein mogen nooit zelf uitgevoerd worden en moeten aangevraagd worden. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van een aanbouw en het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het slopen van een aanbouw en het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De verbouwing / uitbreiding zal worden uitgevoerd in streekeigen, hedendaagse materialen (rood
genuanceerd gevelmetselwerk / duin-grijze pvc buitenschrijnwerken / plat dak). Het betreffen hier dezelfde
materialen overeenkomstig de reeds eerdere uitgevoerde verbouwing.
De inplanting van de bestaande woning blijft ongewijzigd.
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling doen geen afbreuk aan de inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Cultuurhistorische aspecten zijn op deze aanvraag niet van toepassing.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit. Het betreft een verbouwing en uitbreiding van een eengezinswoning zonder verzwaring van de verkeersdrukte.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen slechts een zeer geringe invloed op het bodemreliëf. Enkel door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening wordt de bodem zeer licht verstoord.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag heeft geen invloed op de hinder- en gezondheidsaspecten.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbare Werken van stad Geel:
“Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men dient de bestaande aansluiting te gebruiken en men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput, septische put, bezinkput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden via een septische put en een bezinkput.
Men is verplicht een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Er worden slechts twee verharde toegangen op openbaar domein toegestaan.
Halfverhardingen zoals kiezels en dolomiet zijn niet toegelaten op openbaar domein.
Aanpassingen van openbaar domein mogen nooit zelf uitgevoerd worden en moeten aangevraagd worden. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.”
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbare Werken van stad Geel:
“Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Men dient de bestaande aansluiting te gebruiken en men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien.
Putten (hemelwaterput, infiltratieput, septische put, bezinkput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden via een septische put en een bezinkput.
Men is verplicht een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving).
Er worden slechts twee verharde toegangen op openbaar domein toegestaan.
Halfverhardingen zoals kiezels en dolomiet zijn niet toegelaten op openbaar domein.
Aanpassingen van openbaar domein mogen nooit zelf uitgevoerd worden en moeten aangevraagd worden. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.”
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.