Uiterste beslissingsdatum: 11/03/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021183128
Dossiernummer gemeente: 202100751
De gemeente Geel heeft op 23 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een woning, een appartementsgebouw en bijgebouwen. De aanvraag werd op 10 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
CONNOSTRA NV gevestigd te Waaiburg 33/D te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kameinestraat 40, 42, 44, 46, 48 en 50
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 673G3, 673A3 en 673D3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een woning en appartementsgebouw, inclusief de bijgebouwen.
Het te slopen geheel bestaat uit een woning, 2 bouwlagen met hellend dak, en een naastgelegen appartementsgebouw, 3 bouwlagen met hellend dak. Ook de achterliggende bijgebouwen, 1 bouwlaag met plat dak, dienen gesloopt te worden. De totale voorgevelbreedte bedraagt 17,13 m.
De kroonlijst van de woning is 6,83 m hoog, met een nokhoogte van circa 11,43 m.
Het appartementsgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 8,58 m, met een nokhoogte van circa 12,38 m. De kroonlijsthoogte van de achterliggende bijgebouwen bedraagt 2,95 m en 2,50 m.
De te slopen gebouwen sluiten langs de linkerzijde aan op een bestaand appartementsgebouw te Kameinestraat 36. Aan de rechterzijde bevindt zich een bestaande woning te Kameinestraat 52.
De voorgevel van de te slopen woning bestaat uit rode baksteen, met een plint donkerbruine baksteen. De achtergevel is bepleisterd in een grijsbeige tint. De voorgevel van het te slopen appartementsgebouw bestaat uit een witte gevelsteen met een plint in grijsbruine natuursteen. De achtergevel is opgebouwd uit rode baksteen. De gevels van de bijgebouwen zijn in betonplaten en metselwerk gebouwd op de perceelsgrenzen.
De hellende daken van zowel de woning als het appartementsgebouw zijn afgewerkt met rode pannen. De platte en licht hellende daken van de bijgebouwen bestaan uit golfplaten en geribde metaalplaten.
De nutsmeters worden uitgenomen na het bekomen van de vergunning en voor het slopen van de gebouwen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van gebouwen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een merkelijke impact op het ruimtegebruik van het perceel. Tijdelijk zal er immers geen ruimtegebruik zijn door bebouwing op het perceel.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een merkelijke impact op de visueel-vormelijke inpassing in de omgeving. Tijdelijk zal er immers een open ruimte ontstaan tussen de aaneengesloten bebouwing.
Indien er binnen de 3 maanden echter geen nieuwe aanvraag tot omgevingsvergunning voor het oprichten van een gebouw op de betreffende percelen wordt ingediend, zal er een bloemweide moeten worden ingezaaid. Deze bloemenweide is visueel perfect inpasbaar in het straatbeeld en draagt bij aan de leefbaarheid voor de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De te slopen gebouwen zijn niet beschermd en zijn ook niet opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De aanvraag heeft dan ook geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een positieve invloed op de mobiliteit omdat er tijdelijk geen bewoning is op de percelen
.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf omdat het een sloping betreft.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, tenzij tijdens de slopingswerken, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er binnen de 3 maanden geen nieuwe aanvraag tot omgevingsvergunning voor het oprichten van een gebouw op de betreffende percelen wordt ingediend, dient er een bloemenweide te worden ingezaaid.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woning optimaal te verzekeren.
Het attest van Iveka m.b.t. de wegname van nutsleidingen dient bij het dossier te worden gevoegd vooraleer de werken kunnen aanvatten.
Alle vrijgekomen gevels/dakranden na sloping moeten waterdicht worden afgewerkt.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, blijven de bepalingen voor het melden van toevalsvondsten van kracht. Deze bepalingen zijn terug te vinden in artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet. Eventuele toevalsvondsten dienen binnen drie dagen na ontdekking gemeld te worden bij Onroerend Erfgoed.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Indien er binnen de 3 maanden geen nieuwe aanvraag tot omgevingsvergunning voor het oprichten van een gebouw op de betreffende percelen wordt ingediend, dient er een bloemenweide te worden ingezaaid.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Bij afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woning optimaal te verzekeren.
Het attest van Iveka m.b.t. de wegname van nutsleidingen dient bij het dossier te worden gevoegd vooraleer de werken kunnen aanvatten.
Alle vrijgekomen gevels/dakranden na sloping moeten waterdicht worden afgewerkt.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bv. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Ten allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, blijven de bepalingen voor het melden van toevalsvondsten van kracht. Deze bepalingen zijn terug te vinden in artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet. Eventuele toevalsvondsten dienen binnen drie dagen na ontdekking gemeld te worden bij Onroerend Erfgoed.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.