2022_CBS_00481 - Omgevingsvergunning - verbouwen van een eengezinswoning met erfgoedwaarde en aanhorigheden - Kollegestraat 13 (202100758 sw) - Vergunning

Uiterste beslissingsdatum: 22.04.2022*

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021193176

Dossiernummer gemeente: 202100758

De gemeente Geel heeft op 24 december 2021 een aanvraag ontvangen voor verbouwen van een eengezinswoning met erfgoedwaarde en aanhorigheden. De aanvraag werd op 7 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Filip Schouwenaars met als contactadres Kollegestraat 13 te 2440 Geel en mevrouw Sanne Van Looveren wonende te Kollegestraat 13 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Kollegestraat 13

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 591E2

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP omvat geen bestemmingsvoorschriften of stedenbouwkundige voorschriften voor dit perceel.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

De aanvraag wijkt, zoals gemotiveerd in de beschrijvende nota, af van de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA op volgende punten:

• De hoogte van de achterbouw af van de stedenbouwkundige voorschriften uit het BPA. De kroonlijst van de huidige bestaande achterbouw is echter reeds hoger (4,07m t.o.v. plaatselijke maaiveld). Deze hoogte wordt aangehouden.

• Het BPA legt voor dit perceel gesloten bebouwing op. De aanvrager wenst de woning als vrijstaande woning te behouden omdat de art-nouveau woning ook als vrijstaande woning werd ontworpen.

• Het gabarit van het bijgebouw zal afwijken van de voorschriften uit het BPA.

Verordeningen

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

• gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

• gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag

De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een woning met erfgoedwaarde. Concreet houdt de aanvraag volgende werken in:

Het hoofdgebouw

In de achtergevel worden 2 bestaande ramen samengebracht en vergroot tot 1 groot raam. Dit wordt afgewerkt met houten schrijnwerk.

De ruimte waar de keuken zal ingericht worden, wordt vergroot door het slopen van een (dragende tussenwand).

Het dak zal volledig vernieuwd worden inclusief de dragende structuur. Het nieuwe dak zal uitwendig identiek tonen aan de historische toestand. Het dak zal eveneens afgewerkt worden met vezelcementleien in eenzelfde kleur en legpatroon als de bestaande dakbedekking. De dakgoten zullen behouden blijven en hersteld worden. Aan de achterzijde worden dakvlakvensters geplaatst.

Het schrijnwerk aan de achterzijde van de woning wordt volledig vervangen door nieuw schrijnwerk in hout uitgevoerd. Het schrijnwerk aan de voorzijde wordt behouden en zal de nodige herstellingswerken krijgen.

De aanbouw

De aanbouw wordt uitgebreid naar de linkerperceelsgrens tot deze perceelsgrens en richting de straatzijde. De aanbouw wordt afgewerkt met schijn dak tot de perceelsgrens. Het dak loopt van een hoogte van 4.07m af naar 2,69m.

In de achtergevel van de aanbouw wordt een raam geplaatst. Ook wordt het bestaande schrijnwerk vervangen door nieuw houten schrijfwerk.

Het bijgebouw

Het bestaande dak wordt gesloopt en er wordt een verdieping op het gebouw geplaatst. De dakvorm wordt gewijzigd naar 2 achterelkaar geplaatst zadeldaken. Het gebouw krijgt een nokhoogte van 7,13m.

Het gebouw krijgt op de verdieping een invulling als bureauruimte. Aan de achterzijde van het gebouw wordt een klein terras voorzien dat via een draaitrap toegang geeft tot de tuin.

De omgeving

De locatie van de aanvraag bevindt zich in het centrum van stad Geel. De aanvraag bevindt zich vlak bij de markt van Geel. De Kollegestraat wordt gekenmerkt door residentieel wonen (ééngezinswoningen – meergezinswoningen), handel en diensten. Naast het perceel bevindt zich een middelbare school. De omgeving kenmerkt zich door centrumfuncties.

In de Kollegestraat zijn nog meerdere woningen aanwezig die een sterk beeldbepalend karakter hebben voor de straat en die de Kollegestraat typeren.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 januari 2022 t.e.m. 11 februari 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

5. Adviezen

Volgende adviezen werden gevraagd:

• Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand

• Agentschap Onroerend Erfgoed

6. Project-MER

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Legaliteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.

Planologische toets

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP omvat geen bestemmingsvoorschriften of stedenbouwkundige voorschriften voor dit perceel.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag moet getoetst worden aan het BPA Wydbosch. Het BPA voorziet voor het perceel de bestemming woonhuizen, kantoren en horeca. De aanvraag voor het verbouwen van een ééngezinswoning met bijgebouw is hiermee in overeenstemming.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Kollegestraat.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

De Kollegestraat voldoet aan de bepalingen van de voldoende uitgeruste weg. Daarnaast betreft de aanvraag het verbouwen en uitbreiden van een woning. De voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg vormt geen weigeringsgrond.

Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook

Het perceel wordt niet getroffen door een rooilijn. Noch is het gelegen in een zone van achteruitbouw of binnen een reservatiestrook.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

De uitbreiding van het gebouw is beperkt en valt niet binnen de toepassing van de hemelwaterverordening. De bouwheer kiest er toch voor een hemelwaterput met recuperatie te voorzien. De hemelwaterput bestaat uit twee aan elkaar gekoppelde putten van 5000l.  Het plaatsen van hemelwaterputten met hergebruik is positief. De hemelwaterpuit wordt op de toiletten en een buitenkraan aangesloten in functie van het hergebruik. Door het hergebruik zal de hemelwaterput een bufferende rol kunnen spelen. De aanvraag voorziet niet in een infiltratievoorziening. Dit is geen verplichting gezien de gevraagde werken niet onder toepassing van de hemelwaterverordening valt. Toch is het plaatsen van een infiltratievoorziening zeker een meerwaarde voor de waterhuishouding. Nu is de overloop van de hemelwaterput rechtstreeks aangesloten op de riolering.

Natuurtoets

De aanvraag bevindt zich op ca. 1600m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote  Nete.

Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 1600m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.

Het perceel bevindt zich op ca. 4800m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.

De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (natuurgebied) is gelegen op ca. 1700m van het perceel.

Rekening houdende met de aard van de aanvraag, zijnde het verbouwen van een ééngezinswoning, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.

De natuurtoets wordt doorstaan.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verbouwen van een vrijstaande  ééngezinswoning met bijgebouw. De omgeving van het perceel van de aanvraag wordt gekenmerkt door residentieel wonen (eengezinswoningen, meergezinswoningen), handel en diensten. De aanvraag bevindt zich in de stadskern van Geel en sluit aan bij de functies van het stedelijk weefsel. De aanvraag is dus in overeenstemming met de functies in de onmiddellijke omgeving.

Mobiliteit

Het verbouwen van een ééngezinswoning heeft een beperkte impact op de mobiliteit. Het perceel wordt ontsloten door de gemeenteweg Kollegestraat. Het onderwerp van de aanvraag genereert geen bijkomende verkeersbewegingen.

Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en gezien het slechts een eengezinswoning betreft eveneens beperkt in aantal.

Materiaal-visuele inpasbaarheid

De woning is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Het is voor dit goed van belang dat het erfgoedkarakter van de woning niet geschaad wordt. De voorzijde van de Art-nouveau woning blijft ongewijzigd. Hieraan worden enkel herstellingswerken uitgevoerd. De ingrepen aan het ge bouwen manifesteren zich aan de achterzijde van de woning en het bijgebouw naast de woning die minder waardevol zijn op vlak van erfgoed.

In het hoofdgebouw blijven de aanpassingen beperkt. Aan de voorzijde van het hoofdgebouw worden enkel herstelwerken uitgevoerd.

Het dak van het hoofdgebouw krijgt een afwerking vezelcementleien. Deze sluiten aan qua uitzicht op de bestaande dakbedekking. In het advies van Stuifzand wordt aangegeven dat  natuurleien de voorkeur genieten. Er wordt verder echter gesteld dat kunstleien aanvaardbaar zijn mits deze zowel naar kleur en legpatroon aansluiten op de bestaande leien. Hieraan wordt in de materiaalkeuze in het ontwerp voldaan.

In de achtergevel wordt het schrijnwerk vervangen en worden gevelopeningen aangepast. De afwerking van het buitenschrijnwerk zal uitgevoerd worden in hout. Dit is een duurzaam en esthetisch materiaal dat aansluit bij het bestaande schrijnwerk.

De aanbouw van de woning wordt uitgebreid. Hiervoor wordt gebruik gemaakt worden van recuperatiestenen die uit het gebouw gewonnen worden. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout en sluit zo aan bij het schrijnwerk van het hoofdgebouw. Het dak wordt afgewerkt in vezelcementleien en sluit zo aan bij het hoofdgebouw. Door het gebouw uit te breiden naar de perceelsgrens toe wordt het hoofdgebouw maximaal gevrijwaard van aanbouwen en blijft deze maximaal zichtbaar. De nokhoogte van de aanbouw blijft behouden, maar zal verder doorlopen als asymmetrisch zadeldak naar de perceelsgrens.

Het verhogen van het bijgebouw zal gebeuren met recuperatiesteen of een steen die dicht aansluit op het bestaande metselwerk van het gebouw. Voor de dakafwerking worden eveneens vezelcementleien gebruikt. Dit zorgt voor een harmonieus geheel met het hoofdgebouw.

Voor het buitenschrijnwerk in het bijgebouw wordt gekozen voor hout. Dit zorgt opnieuw voor een goede inpassing ten opzichte van de woning.

Het bijgebouw wordt afgewerkt met een dak dat bestaat uit 2 achter elkaar geplaatste zadeldaken. De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt verhoogd tot 4,44m. De nokhoogte bedraagt 7,13m.

Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.

De uitbreiding van de woning en bijgebouw blijft beperkt. De aanbouw aan de woning wordt uitgebreid met ongeveer 20m². De woning zelf en het bijgebouw behouden dezelfde footptint.

De uitbreiding van de aanbouw wordt voorzien tegen de linkerperceelsgrens. Zo blijft de achtergevel van het erfgoedgebouw maximaal gevrijwaard. De afwerking met hellend dak op de linkerperceelsgrens is niet gangbaar. Door de aard van het gebouw en de bestemming van het naastliggende perceel is deze afwerking aanvaardbaar.

Het optrekken van het bijgebouw met een volwaardig verdieping en een afwerking met dubbel zadeldak plaatst het gebouw tegen de ontwikkeling op het rechtse perceel. Hier zal een grootschalige ontwikkeling ingeplant worden. Door het bijgebouw te verhogen wordt de overgang naar het aanpalende project zachter gemaakt en ontstaat een “buffer” naar het erfgoedgebouw. Deze ingreep zorgt er mee voor dat de erfgoedwoning niet weggedrukt wordt tussen de eerder grootschalige gebouwen waar ze zich tussen bevindt.

Er wordt geen bijkomende verharding voorzien bij de woning bovenop de bestaande toegangen en terrassen. Hierdoor blijft voldoende groene tuinruimte over.

De gewenste uitbreiding is aanvaardbaar en heeft geen negatieve impact op de bouwdichtheid en draagkracht van het perceel.

Bodemreliëf

De impact op het bodemreliëf blijft beperkt. De uitbreiding is eerder beperkt in oppervlakte. De uitbreiding van de aanbouw wordt voorzien op volle plaat. Hierdoor zal enkel de bovenste laag van de bodem geroerd worden.

Voor de rest van het perceel wordt het maaiveld niet gewijzigd.

Cultuurhistorische aspecten

De woning is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Het pand is opgenomen in de inventaris als burgerhuis “Huis van Doninck”.

De beschrijving van het pand in de inventaris is volgende:

“Alleenstaand dubbelhuis van drie traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (nok parallel aan de straat, leien), in art-nouveaustijl van 1912, naar ontwerp van J. Van den Plas.

Bakstenen lijstgevel met driehoekig verhoogde rechter travee, typische verwerking van gekleurde baksteen voor banden, rollagen en decoratieve panelen op de borstwering. Karakteristieke hoefijzerboogvormige vensters. Hogere rechter travee met rechthoekige vensters onder graffitopanelen, radvenster en sierankers ter hoogte van de dakoverkraging. Rechthoekige deur onder arduinen latei op consoles, rondbogig bovenlicht.”

Het pand heeft een zekere erfgoedwaarde en is beeldbepalend voor de omgeving. Het advies van de intergemeentelijke onroerend erfgoedcel stelt over de aanvraag:

“Het gebouw heeft zeer hoge erfgoedwaarden, zowel aan het interieur als het exterieur. Het ontwerp dat volgende uit een uitgebreide voorstudie en besprekingen met onze dienst, heeft geleid tot een kwalitatief ontwerp, dat als exemplarisch voor het omgaan met niet-beschermd erfgoed beschouwd kan worden.”

Hieruit kan afgeleid worden dat de erfgoedwaarde van het gebouw in voldoende mate gerespecteerd wordt.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.

Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de verbouwing van een ééngezinswoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn

De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.

Door de aanbouw uit te breiden tot de perceelsgrens kan hemelwater afstromen naar het aangelande perceel. De bouwheer dient de opvang van hemelwater op eigen terrein te voorzien. Door dit op te leggen in de voorwaarden wordt de hinder hiervan voor aangelanden vermeden.

Asbesthoudende bouwmaterialen vormen een gezondheidsrisico bij verwijderen en afvoer voor zowel bewoners, de aannemer als voor omwonenden. Om deze risico’s te perken moet indien asbesthoudende materialen aanwezig zijn de bepalingen uit de asbestparagraaf strikt nageleefd worden.

De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening of kan er mits het opleggen van voorwaarden mee in overeenstemming worden gebracht.

De aanvraag doorstaat de opportuniteitstoets.

Asbestparagraaf

Het gebouw dat wordt verbouwd bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen.  Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.

Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.

Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.

De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bvb. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:

• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand

• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand

• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage

• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen

Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.

De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:

• Voor persoonlijke bescherming tegen blootstelling wordt gebruik gemaakt van een stofmasker type P3 of gelijkwaardig stofmasker.

• bevochtigen of fixeren van het materiaal

• de elementen één voor één verwijderen, bij voorkeur manueel, gebruik makend van handwerktuigen of in laatste instantie traagdraaiend gereedschap. Het gebruik van mechanische werktuigen met grote snelheid (schuurschijven, slijpmachines, boormachines, e.d.), hogewaterdrukreinigers en luchtcompressoren, voor het bewerken, snijden of schoonmaken van objecten of ondergronden in asbesthoudend materiaal, objecten of ondergronden bekleed met asbesthoudend materiaal of voor het verwijderen van asbest is verboden

• de materialen niet gooien

• de materialen niet breken

• de materialen opslaan in gesloten verpakking

• bij de werkzaamheden mogen geen minderjarigen aanwezig zijn.

Behandeling van afval

De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.

Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.

Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.

Het asbesthoudende afval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 13 januari 2022 tot en met 11 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Afwijking stedenbouwkundige voorschriften

De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het van kracht zijnde BPA.

Art. 4.1.1 van de VCRO stelt dat: ”in een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.”

Over de aanvraag werd een openbaar onderzoek gehouden. Er werden tijdens de duur van het openbaar onderzoek geen bezwaarschriften ontvangen.

De afwijking heeft betrekking op de hoogte en dakvorm van de aanbouw en op het gabarit van het bijgebouw. Daarnaast wordt de woning niet afgewerkt als gesloten bebouwing. In de beoordeling van de goede ruimtelijke ordeningen werden deze aspecten besproken. De afwijkingen zijn niet van die aard dat ze in strijd zijn met de goede ruimtelijke ordening of dat ze er niet mee in overeenstemming kunnen gebracht worden door het opleggen van voorwaarden. De afwijking is dus aanvaardbaar.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand, afgeleverd op 7 februari 2022 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

Het voorliggend ontwerp is het resultaat van een uitgebreide studie, die onder meer door een restauratie-architecte werd begeleid.

Zoals in ons vorig preadvies aangegeven, sluiten wij ons volledig aan bij de bepalingen van deze erfgoednota. Waar nodig, wordt gekozen voor een zachte restauratie en waar dat kan, vinden meer ingrijpender werken plaats.

Dankzij de samenwerking met een restauratiearchitect zijn de restauratieve keuzes weloverwogen en gepast. De voorgevel wordt zacht gerestaureerd en het schrijnwerk wordt behouden. Om de technische prestaties ervan te verbeteren en tegelijkertijd de erfgoedwaarde te versterken, wordt het bestaande achterzetglas vervangen door verdund dubbel glas. Hoewel de erfgoednota en ons preadvies een vervanging in zgn. monumentenglas (buitenste glasblad in getrokken glas) voorstelt, is dat in deze plannen niet aangegeven.

We stellen daarom voor om de invulling van het schrijnwerk samen met onze dienst besproken. De eigenschappen van het glas (kleur, weerspiegeling en vlakheid) kunnen immers in grote mate het uitzicht van het gebouw bepalen.

De verlichting die aan de voorgevel wordt voorzien is nog niet concreet niet uitgewerkt. Om eventuele schade aan historische elementen of het gebruik van storende armaturen te vermijden, stellen we voor om het ontwerp van de verlichting en de daarbij horende uitvoeringstechnieken in samenspraak met onze dienst uit te voeren. De bepalingen over verlichting uit het afwegingskader 'Publiciteit aan en in beschermd erfgoed' van het agentschap Onroerend Erfgoed wordt daarbij als leidraad gebruikt.

De huidige kunstleien worden vervangen door nieuwe kunstleien. Hoewel natuurleien onze voorkeur genieten, is het gebruik van kunstleien in deze context te verantwoorden, zeker als het legverband zo veel als mogelijk aansluiting vindt bij het originele. Het voorzien van bijkomende dakvlakvensters aan de achterzijde doet geen directe afbreuk aan de erfgoed- of belevingswaarde van het gebouw.

De kamerindeling wordt gewijzigd, vooral ten behoeve van het wooncomfort. Twee kamers op het gelijkvloers worden samengevoegd en beperkt uitgebreid met een erker. De oorspronkelijke kamerindeling blijft afleesbaar omdat de muuraanzet telkens bewaard blijft. Bovendien gaan er door deze ingreep amper of geen decoratieve elementen verloren. Enkel op plaatsen waar de erfgoedwaarden dat toelaten, wordt het gebouw uitgebreid, met name aan de achterzijde en aan een gedeelte dat een beperktere erfgoedwaarde heeft.

De garage, die op zichzelf een beperktere erfgoedwaarde heeft, wordt het meest verregaand verbouwd en blijft enkel langs de buitenzijde herkenbaar. Ook deze toevoegingen zijn duidelijk hedendaags en doen geen afbreuk aan de erfgoed- of ensemblewaarden van het geheel.

Besluit

Het gebouw heeft zeer hoge erfgoedwaarden, zowel aan het interieur als het exterieur. Het ontwerp dat volgende uit een uitgebreide voorstudie en besprekingen met onze dienst, heeft geleid tot een kwalitatief ontwerp, dat als exemplarisch voor het omgaan met niet-beschermd erfgoed beschouwd kan worden. We adviseren het dossier daarom als gunstig. We vragen wel om de volgende voorwaarden mee over te nemen in de vergunning:

- Het nieuwe glas dat in het historische schrijnwerk wordt geplaatst, wordt in samenspraak met onze dienst gekozen;

- De uitwerking van de gevelverlichting gebeurt in overleg met onze dienst.

Bespreking van het advies

De beoordeling van de erfgoedimpact is positief. De onroerend erfgoedcel stelt dat de geplande werken zullen verlopen met respect voor de aanwezig erfgoedwaarde. In het advies wordt met betrekking tot de plaatsing van het glas in het historisch schrijnwerk en de plaatsing van verlichting aan de voorgevel voorgesteld om dit in samenspraak met Stuifzand te doen. Deze werken zijn geen werken waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. De suggestie van Stuifzand wordt onderschreven maar kan niet als voorwaarde opgelegd worden. Deze ingrepen kunnen beeldbepalend zijn voor het straatbeeld. Dit zal als aanbeveling meegenomen worden in het besluit.

• Het advies van Openbare Werken stad Geel, afgeleverd op 15 februari 2022 is voorwaardelijk gunstig.

Inhoud van het advies

Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)

Aansluiting

Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.

Er werd voor de aanvraag van de vergunning gecommuniceerd betreft de bestaande aansluitingen. Er zijn vermoedelijk 2 bestaande aansluitingen (1 DWA en 1 RWA) volgens het rioleringsplan.

• Men dient deze te herbruiken.

• Het is toegestaan om via beide aansluitingen zowel hemelwater (RWA) als huishoudelijk afvalwater (DWA) af te voeren.

• Men dient dan wel te zorgen voor een gescheiden stelsel van huishoudelijk afvalwater en hemelwater op het perceel tot aan de rooilijn.

• Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men een gemengde aansluiting met opsplitsing voorzien.

• Alle huisaansluitputjes moeten op eigen terrein komen te staan. Aan de architect is gemeld geweest dat:

o de huisaansluitputjes bij de aansluiting tussen het hoofdgebouw en bijgebouw op eigen terrein geplaatst moesten worden. Deze staan niet op plan ingetekend.

o de huisaansluitputjes bij de aansluiting aan de linkerzijde op openbaar domein mochten komen. Dit werd bij het opstellen van dit advies herbekeken en het blijkt niet mogelijk te zijn om de putjes op openbaar domein te plaatsen. Ze kunnen alsnog geplaatst worden op eigen terrein in de kleine binnentuin. We zijn er van bewust dat dit geen ideale oplossing is, aangezien huisaansluitputjes toegankelijk moeten zijn, maar momenteel is er geen andere mogelijkheid.

Voor zowel het hoofdgebouw als het bijgebouw geldt het volgende:

Riolering algemeen

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

Huishoudelijk afvalwater

Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.

Hemelwater

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men voorziet toch de plaatsing van 2 hemelwaterputten in functie van herbruik wat een gunstig principe is. In het geval van plaatsing, zoals op het funderingsplan voorzien is, moet de hemelwaterput aan volgende voorwaarden voldoen:

• De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. Men voorziet een volume van 10.000L.

• Men dient de afvoeren van het bijgebouw en van een gedeelte van het hoofdgebouw hier op aan te sluiten, zoals op plan is ingetekend.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Men voorziet herbruik voor de toiletten en een buitenkraan.

De noodoverloop van de hemelwaterput gaat naar het openbare rioleringsstelsel. Dit wordt toegestaan.

Om het hemelwater echter zoveel mogelijk ter plaatse te houden, adviseren we om de noodoverloop van de hemelwaterput te laten afwateren naar een infiltratievoorziening (ondergronds of bovengronds) in de tuinzone. Dit is een advies en geen verplichting.

Advies toegang tot het perceel

De bestaande toegang blijft behouden. De maximale toegestane toegangsbreedte wordt gerespecteerd.

Bespreking van het advies

Het advies wordt gevolgd. De voorwaarden uit het advies worden overgenomen.

Conclusie

De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies aan de aanvraag tot omgevingsvergunning van Sanne Van Looveren en Filip Schouwenaars voor het verbouwen van een eengezinswoning met erfgoedwaarde en aanhorigheden gelegen Kollegestraat 13 (Afdeling 1 Sectie H 591 E2) mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

• De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.

• Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type. Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

• Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.  De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.

• De scheidingsmuur op de linkerperceelsgrens moet afgewerkt worden is esthetische en duurzame materialen.

• Men dient de (vermoedelijke) bestaande aansluitingen (1 DWA en 1 RWA) te herbruiken.

• Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van huishoudelijk afvalwater en hemelwater op het perceel tot aan de rooilijn, voor zowel het hoofdgebouw als bijgebouw.

• Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.

• De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men een gemengde aansluiting met opsplitsing voorzien. Alle huisaansluitputjes moeten op eigen terrein komen te staan.

• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

• De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

• De niet-verplichte hemelwaterput dient bij plaatsing aan volgende voorwaarden te voldoen:

o De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

o De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

o Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen.

o Men dient de afvoeren van het bijgebouw en van een gedeelte van het hoofdgebouw hier op aan te sluiten, zoals op plan is ingetekend.

o De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten.

De bouwheer wordt aangeraden om voor de uitvoering van de gevelverlichting en de keuze voor het glas in het historisch schrijnwerk in overleg te treden met Stuifzand.

Het plaatsen van een infiltratievoorziening na de overloop van de hemelwaterput biedt zeker een meerwaarde. De bouwheer wordt aangeraden om de mogelijkheid tot het plaatsen van een infiltratievoorziening te onderzoeken op technische en financiële haalbaarheid.

Lasten

Niet van toepassing