Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021195523
Dossiernummer gemeente: V_202100292
De gemeente Geel heeft op 23 december 2021 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 4 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
De heer Stef Geukens met als contactadres Dr. Van De Perrestraat 315 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Antoniusstraat 21
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 804/2 , 805C en 805B
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag betreft het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning.
Lot A maakt geen deel uit van de verkaveling omdat hier de woning op behouden blijft.
De inplanting zorgt voor een optimaal gebruik van de aanwezige ruimte om voor de woning een aangename achtertuin te creëren in alle privacy. Aan de voorzijde van de woning is er plaats voor een praktische oprit naar de garage.
Op basis van de gegevens die de vergunningverlenende overheid ter beschikking heeft, wordt vastgesteld dat het onduidelijk is of de bestaande constructies die zich op het te voorziene lot A bevinden, vergund zijn of geacht vergund kunnen zijn. Het is noodzakelijk dat de aanvrager zich dient te wenden tot de vergunningverlenende administratie opdat alles in regel zou zijn met de vigerende wetgeving en dit binnen een termijn van 2 maanden na de definitief uitvoerbaarverklaring van deze verkaveling.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 januari 2022 t.e.m. 12 februari 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 11 februari 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 11 januari 2022 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 13 januari 2022 werd het advies ontvangen van Telenet
Advies: gunstig
Op 10 januari 2022 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 23 maart 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies toegang en overwelving
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengzinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project, die uit vrijstaande en gekoppelde eengezinswoningen bestaat.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Een bijkomend lot op deze plaats in het woongebied is echter qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een zeer bepekte invloed op de mobiliteit. Het betreft immers slechts 1 lot voor een eengezinswoning. Een parkeerplaats/garage op het perceel zal verplicht worden, zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar domein zal ontstaan.
Bodemreliëf
De aanvraag tot verkaveling heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn eveneens onbestaande.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 januari 2022 tot en met 12 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 11/02/2022 met kenmerk 364702_49268.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 11/01/2022 met kenmerk 196075.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst openbare werken van stad Geel:
In de bestaande toestand is er reeds een toegang tot het perceel. Deze toegang met overwelving van de gracht is echter geen officiële toegang met overwelving met kopmuren en voldoet niet aan de nieuwe wetgeving. Men dient volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen een vergunning aan te vragen voor een overwelving van een gracht. Dit kan gelijktijdig met de vergunning van de nieuwbouw woning. Er mag slechts 1 overwelving voorzien worden met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). De plaatsing van de overwelving zal door stad Geel worden uitgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 11/02/2022 met kenmerk 364702_49268.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 11/01/2022 met kenmerk 196075.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst openbare werken van stad Geel:
In de bestaande toestand is er reeds een toegang tot het perceel. Deze toegang met overwelving van de gracht is echter geen officiële toegang met overwelving met kopmuren en voldoet niet aan de nieuwe wetgeving. Men dient volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen een vergunning aan te vragen voor een overwelving van een gracht. Dit kan gelijktijdig met de vergunning van de nieuwbouw woning. Er mag slechts 1 overwelving voorzien worden met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). De plaatsing van de overwelving zal door stad Geel worden uitgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
Op basis van de gegevens die de vergunningverlenende overheid ter beschikking heeft, wordt vastgesteld dat het onduidelijk is of de bestaande constructies die zich op het te voorziene lot A bevinden, vergund zijn of geacht vergund kunnen zijn. Het is noodzakelijk dat de aanvrager zich dient te wenden tot de vergunningverlenende administratie opdat alles in regel zou zijn met de vigerende wetgeving en dit binnen een termijn van 2 maanden na de definitief uitvoerbaarverklaring van deze verkaveling. Het college van burgemeester en schepenen verzoekt de aanvrager met aandrang om hieromtrent het nodige initiatief te nemen.