2022_CBS_00842 - Strategisch project Werft - Opmaak masterplan en opstart deeltrajecten

In het beleidsplan ruimte Geel zijn vijf strategische projecten aangeduid waarvan de uitvoering een belangrijke impact heeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Geel. Voor deze projecten neemt de stad een sterke regierol op zich. De herwaardering van de publieke ruimte van Havermarkt en Werft (inclusief visievorming voor het stadhuis en de cultuurcluster), in combinatie met de ontwikkeling van de noordelijke wand van Werft, vormt één van de vijf strategische projecten.

In de meerjarenplanning 2020-2025 zijn een aantal acties opgenomen die betrekking hebben op het strategisch project Werft:

1. Opmaak van een masterplan voor de site Havermarkt - Werft - Possonsdries;
2. Visievorming over de uitbreiding van het cultureel centrum;
3. Onderzoek naar de herinrichting van het plein tussen stadhuis en cultureel centrum, gecombineerd met een toekomstvisie voor het administratief centrum.

Daarnaast is er vanaf 2023 uitvoeringsbudget voorzien voor herinrichtingswerken op de Havermarkt en omgeving.

Op 21 juni 2021 (jaarnummer 01802) keurt het college van burgemeester en schepenen de projectfiche en onderzoeksvragen voor het strategisch project Werft goed.

Voor het strategisch project Werft wordt een masterplan opgemaakt dat de ontwikkelingsvisie voor de komende jaren uitzet. De dienst stadsontwikkeling doet hiervoor beroep op de raamovereenkomst met BUUR Part of Sweco voor ontwerpmatige, juridische, financiële en participatieve ondersteuning.

Onder 'fasering' is de globale tijdslijn voor de opmaak van het masterplan Werft schematisch weergegeven. Parallel aan de opmaak van het masterplan lopen drie deeltrajecten die de opmaak van het masterplan inhoudelijk voeden, namelijk:

• Parkeren en mobiliteit
• Cultuurcluster en stadhuis
• Noordelijke wand

Via voorliggend besluit wordt een stand van zaken van de opmaak van het masterplan en de parallelle deeltrajecten gegeven. 

Masterplan Werft

In het najaar van 2021 zijn de onderzoeksvragen uitgewerkt tot een ambitienota en een opsomming van 'De werven van Werft'. Deze documenten zijn voorgelegd aan de stuurgroep van 24 september 2021 en vervolgens aangepast aan de opmerkingen. (zie bijlages 1, 2 en 3) Deze documenten vormen het resultaat van fase 1.

Op basis van de ambitienota is door BUUR Part of Sweco een eerste prijsraming opgemaakt van het overeenkomstige studietraject voor de volgende fases. Deze overstijgt het gereserveerde studiebudget binnen de dienst stadsontwikkeling. Op basis van deze eerste inschatting is binnen de dienst stadsontwikkeling en in overleg met de sectormanager grondgebonden zaken en de beleidsadviseur mobiliteit gezocht naar optimalisaties om alle prioritaire werkzaamheden binnen de meerjarenbegroting te kunnen uitvoeren. In onderstaande en onder 'financiële informatie' wordt dit verder toegelicht.

Vanaf februari 2022 is de opmaak van het masterplan verder gezet. Specifiek is gewerkt op de eerste visievorming  voor de zone aan de Havermarkt, waarvoor deze legislatuur uitvoeringsbudget gereserveerd is. Aan de hand van een werkmaquette is de eerste inrichtingsvisie op 28 maart 2022 toegelicht aan het college van burgemeester en schepenen. De komende maanden wordt het masterplan verder uitgewerkt rekening houdend met de opmerkingen van de collegeleden en de inhoudelijke input vanuit de deeltrajecten.

Deeltraject parkeren en mobiliteit

Doel van dit deeltraject is enerzijds het uitzetten van een parkeervisie voor het volledige centrumgebied en anderzijds het onderzoeken van mogelijke circulatiemaatregelen in functie van een verkeersluw karakter van Werft. Het plan van aanpak en de offerte voor dit deelonderzoek is opgemaakt in overleg met de beleidsadviseurs mobiliteit en stadsontwikkeling en opgenomen als bijlage 4. Dit deelonderzoek is breder opgevat dan het strategisch project Werft, en legt de connectie met de strategische projecten stationsomgeving (parkeervisie) en Sint-Dimpnaplein (opmaak verkeersmodel). Vandaar dat wordt voorgesteld om hiervoor budget te verschuiven vanuit de dienst mobiliteit en het project stationsomgeving.

Om het benodigde studiebudget verder te drukken, is voor het uitvoeren van de benodigde parkeertellingen (capaciteit en bezetting) ondersteuning voorzien door de gemeenschapswachten. De tellingen zullen eind maart - begin april uitgevoerd worden door de gemeenschapswachten en eind april verwerkt worden door Sweco. 

Voor het onderzoek naar de verkeerscirculatie is de opmaak van een verkeersmodel op schaal van het stadscentrum nodig. Als input hiervoor worden door de dienst mobiliteit momenteel verkeerstellingen uitgevoerd. De dienst mobiliteit bekijkt eveneens de aankoop van een simulatietool die nodig is voor de opbouw van een verkeersmodel. Zodra de simulatietool beschikbaar is, kan gestart worden met het uitwerken van de parkeer- en mobiliteitsvisie. (volgens planning vanaf mei)

Deeltraject cultuurcluster en stadhuis

Om in het masterplan uitspraken te kunnen doen over de positionering en eventuele uitbreiding van de cultuurcluster en het stadhuis is bijkomend programmaonderzoek nodig. Er wordt voorgesteld om in onderaanneming van BUUR Part of Sweco een samenwerking met een architectenbureau aan te gaan, dat het programma van eisen van de verschillende stakeholders en de mogelijkheden tot meervoudig ruimtegebruik analyseert en synthetiseert tot mogelijke scenario’s voor inpassing van deze functies in het masterplan. Het gaat om een verkennende studie op basis van bouwvolumes waarbij ook een indicatie wordt gegeven van de financiële haalbaarheid, dus de focus ligt nog niet op architectuur in de zin van look & feel. De opgave van dit deelonderzoek is opgemaakt in overleg met de beleidsadviseur stadsontwikkeling en het diensthoofd patrimonium en is opgenomen als bijlage 5. 

Op 24 januari 2022 heeft een eerste verkennend overleg omtrent de ambitienota en de voorgestelde aanpak voor het deeltraject cultuurcluster en stadhuis plaatsgevonden met CC de Werft en Studio Geel. (zie bijlage 6)

Op basis van de opgave van de programmastudie zijn vijf bureaus aangeschreven die omwille van hun ontwerphouding en portfolio een meerwaarde zouden betekenen voor de uitwerking van dit deeltraject, namelijk: RE-ST architecten, PT architecten, Ouest architecture, evr-architecten en HUB architecten. De twee eerste bureaus hebben zich kandidaat gesteld (zie bijlages 7 en 8) 

Op 22 maart 2022 hebben de kandiderende bureaus hun visie toegelicht. Op basis van de toelichting en nabespreking door een uitgebreide jury met vertegenwoordigers van Sweco, stedelijke diensten en bestuur, wordt voorgesteld om de programmastudie te laten uitvoeren door RE-ST architecten in onderaanneming van BUUR Part of Sweco. (verslag zie bijlage 9)

Deeltraject noordelijke wand

Vanhout Projects ontwikkelt plannen voor een gemengd woonproject binnen de zone S4A van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Noordelijke wand Werft. Deze zijn reeds meermaals besproken op de kwaliteitskamer. Vanuit stad Geel wordt gevraagd om de publieke ondergrondse parking van residentie Ecodroom via een ondergrondse doorgang op niveau -1 te verbinden met andere ondergrondse parkeergarages die nog moeten worden gebouwd in de zones S4A, S4B en S4C van het RUP Noordelijke wand Werft. De ondergrondse verbinding van parking Ecodroom naar de toekomstige ontwikkelingen, zal op lange termijn een meerwaarde betekenen voor alle betrokken partijen. Op deze manier kan het bovengrondse parkeergebeuren op Havermarkt en voor het stadhuis plaats ruimen voor de stadsontwikkeling van open ruimte en groen. In een eerste fase zal de doorgang dienen voor verkeer naar de ondergrondse parking in zone S4A.

Voor de realisatie van een ondergrondse door- en overgang op niveau -1 is de vestiging van een erfdienstbaarheid nodig door de vergadering van mede-eigenaars van residentie Ecodroom. Voor de behartiging van deze juridische materie wordt samengewerkt met De Groote De Man advocaten, die de juridische ondersteuning op zich nemen in kader van het raamcontract met BUUR Part of Sweco.

In augustus 2021 is het overleg met de syndicus van residentie Ecodroom opgestart met het oog op het beleggen van een algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars om de vraag tot vestiging van een erfdienstbaarheid te kunnen voorleggen. De syndicus stelde bijkomend als vereiste de opmaak van een verklarende nota die is afgetoetst met een notaris om onmiddellijk de correcte clausules voor stemming te kunnen voorleggen.

Deze nota is vanaf oktober 2021 opgemaakt door De Groote De Man advocaten in samenwerking met Vanhout Projects en Atlas Notarissen, en is op 22 februari 2022 overgemaakt aan de syndicus van residentie Ecodroom. (zie bijlages 10 tot 14) Tot op heden is nog geen reactie ontvangen omtrent een datum waarop de algemene vergadering kan plaatsvinden. De  syndicus heeft al maanden niet geantwoord op diverse vragen van de stad en werd recent in gebreke gesteld.

Participatie- en communicatiestrategie

Gezien de omvang van het projectgebied, de verschillende deeltrajecten, de mix van zowel korte- als lange termijn ontwikkelingen, en de lange voorgeschiedenis, is het geen sinecure om op een heldere manier te communiceren over het strategisch project Werft. Voor een dergelijk ambitieus centrumproject is het nochtans van groot belang om van bij de eerste communicatie de juiste toon te zetten en van bij de start in te zetten op creatieve participatie.

In het raamcontract met BUUR Part of Sweco wordt de participatieve ondersteuning voorzien door storytelling agency Shaved Monkey. Via een visiedocument en verkennend gesprek is de voorgestelde aanpak toegelicht. (zie bijlage 15)

Eerste stap is om via een intensieve strategische workshop inzicht te verkrijgen in enerzijds de boodschap die stad Geel wil uitdragen omtrent het strategisch project Werft en anderzijds het klimaat waarin deze boodschap zal landen met mogelijke obstakels en gevoeligheden. Deze workshop bestaat idealiter uit maximaal 12 deelnemers. Volgende samenstelling wordt voorgesteld: de betrokken schepenen (Bart Julliams, Marlon Pareijn, Pieter Cowé, Luc Van Laer, Tom Corstjens), de betrokken sectormanagers (Stijn Valgaeren, Ilse Daniëls), de betrokken beleidsadviseurs (stadsontwikkeling, mobiliteit, participatie, communicatie).

Op basis van de input vanuit stad Geel omtrent de uit te dragen boodschap, wordt vervolgens door Shaved Monkey advies uitgebracht over de kern van het verhaal en de identiteit die we willen vormgeven, hoe we die wervend tot bij de doelgroepen kunnen brengen, en welke vormen van participatie daarbij kunnen ondersteunen. Op basis van dit advies wordt een actieplan en timing voor participatie en communicatie uitgezet.

De opmaak van het masterplan Werft verloopt volgens drie fases:

1. De werven van Werft: opgave en ambities (najaar 2021);
2. Wervend Werft: opmaak masterplan en ontwikkelingsstrategie (voorjaar 2022);
3. Werkelijk Werft: finaliseren masterplan en plan van aanpak projecten (najaar 2022).

Onderstaand schema geeft schematisch weer aan welke aspecten binnen de drie fases gewerkt wordt.