Uiterste beslissingsdatum : 17/01/2022 (Bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021174764
Dossiernummer gemeente: 202100667
De gemeente Geel heeft op 14 november 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een eengezinswoning naar twee appartementen. De aanvraag werd op 24 november 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Geert Wynants wonende te Veerleseweg 30 te 2440 Geel en mevrouw Lindsey Bauweraerts wonende te Veerleseweg 30 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Veerleseweg 30
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 885Z3 en 885Y3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een woning tot 2 appartementen.
Tijdens de zitting van het college van burgemeester en schepenen van 5 juli 2021 werd er reeds een omgevingsvergunning verleend voor de verbouwing en uitbreiding van deze woning tot 2 appartementen. De bouwheer en bouwdame hebben besloten het ontwerp van de bouw aan te passen tot een meer comfortabel ontwerp om de leefkwaliteit van de appartementen te verbeteren.
De woning heeft de stijl van een traditionele zadeldakwoning met een dubbele bouwlaag en hellende bedaking als hoofdvolume. De nieuwbouw wordt op getrokken in een moderne stijl die aansluit bij de bestaande bouw. De bestaande woning wordt voorzien van 13cm isolatie met witte crepilaag. Er wordt een nieuwe verharding aangelegd in functie van het parkeren van de wagens behorende tot de bewoners van de appartementen. De inrit van deze parkings wordt voorzien aan de Bergstraat in de vorm van een doorgang van 3m in waterdoorlatende/waterpasserende klinkerverharding. Vooraan de woning wordt een toegang tot de woning verhard met een breedte van 1,5m. De woning heeft een totale breedte van 14,20m. De diepte van de woning bedraagt 15,49m op het gelijkvloers en 11,82m op de verdieping. De totale bebouwde oppervlakte van de woning bedraagt 166,72m2 zijnde het geprojecteerde dakoppervlak.
De fietsenstalling is achteraan op het terrein geplaatst en zodat deze een ontsluiting heeft aan de Bergstraat aangezien deze aanzienlijk rustiger is dan de Veerleseweg. Er is plaats voorzien voor 6 fietsen volgens de afmetingen beschreven in het vademecum fietsvoorzieningen. De fietsenstalling is ook volledig binnen de afmetingen van de bijgebouwen vrijgesteld van vergunning ontworpen.
De tuin wordt verdeeld in 2 zones zodat elk appartement beschikt over een privé tuin die kan betreden worden vanuit de leefruimte van het appartement en toegang geeft tot de parkeerplaatsen achteraan op het terrein. Voorstelling ervan is terug te vinden op de omgevingsaanvraagplannen.
Er wordt gekozen voor moderne, hedendaagse materialen:
- gevel: witte crepi en grijs/zwart genuanceerde gevelsteen.
- dak: - plat dak in een bitumineuze of rubberuitvoering type epdm
- hellend dak in donker grijze dakpannen
- buitenschrijnwerk: ramen en deuren in aluminium kleur antraciet grijs/zwart
- dorpels tot grondniveau in blauwe hardsteen, anderzijds in aluminium, in een kleur conform buitenschrijnwerk
- dakrand platte daken: in aluminium, in een kleur conform de buitenschrijnwerken
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 2 december 2021 werd het advies ontvangen van het Agentschap Wegen en Verkeer.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 11 januari 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (mobiliteit).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 december 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (rioolaansluiting).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg en een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
De verbouwing van een eengezinswoning naar 2 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De verbouwing van een eengezinswoning naar 2 appartementen heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel omdat er een kleine uitbreiding qua footprint wordt voorzien t.o.v. de eengezinswoning. Het project is qua schaal echter in overeenstemming met de omgeving van dit project. De bouwdichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
Er wordt gekozen voor moderne, hedendaagse materialen:
- gevel: witte crepi en grijs/zwart genuanceerde gevelsteen.
- dak: - plat dak in een bitumineuze of rubberuitvoering type epdm
- hellend dak in donker grijze dakpannen
- buitenschrijnwerk: ramen en deuren in aluminium kleur antraciet grijs/zwart
- dorpels tot grondniveau in blauwe hardsteen, anderzijds in aluminium, in een kleur conform buitenschrijnwerk
- dakrand platte daken: in aluminium, in een kleur conform de buitenschrijnwerken
Het materiaalgebruik en de visueel-vormelijke uitstraling dragen bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De bestaande eengezinswoning is niet beschermd en staat niet op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht.
De aanvraag zal dus geen effect hebben op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De verbouwing van een eengezinswoning naar 2 appartementen zal een lichte invloed hebben op de verkeersdruk.
De inrit van de 3 parkings wordt echter voorzien aan de Bergstraat in de vorm van een doorgang van 3m. Vooraan de woning wordt een toegang tot de woning verhard met een breedte van 2,5m. Deze verharding zal ook dienst doen als bezoekersparking. Deze parking heeft zijn inrit aan de Veerleseweg. Daar het hier gaat om een bezoekersparking zal deze slechts sporadisch gebruikt worden waardoor er geen extra belasting op de Veerleseweg zal ontstaan.
Bodemreliëf
De kleine uitbreiding en het voorzien van 3 parkeerplaatsen en een fietsenstalling achteraan op het perceel zal een lichte verstoring van het bodemreliëf met zich meebrengen. Deze is echter zeer beperkt en tevens dient alle bijkomende verharding, met uitzondering van de terrassen, te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. De terrassen dienen wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Hinderaspecten – gezondheid
De verbouwing van een eengezinswoning naar 2 appartementen brengt een lichte extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen steeds ten minste 3 parkeerplaatsen (garages, carports) in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit van stad Geel legt volgende voorwaarde op:
Er dient een fietsenstalling voor 7 fietsen te worden voorzien, zoals opgelegd in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (2 per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per slaapkamer (vanaf de 2e slaapkamer)).
Alle bijkomende verharding, met uitzondering van de terrassen, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. De terrassen dienen wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 02/12/2021 met kenmerk AV/114/2021/00847.
Er dient voldaan te worden aan alle regelgeving betreffende de brandweerreglementering.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbare Werken van stad Geel:
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken. Men moet zelf het huisaansluitputje DWA plaatsen op het eigen perceel nabij de rooilijn op de bestaande afvoer die is aangesloten op de rioolaansluiting van de naastliggende woning met huisnummer 28. Het DWA-putje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het zelf te plaatsen huisaansluitputje DWA.
Putten dienen achter de bouwlijn worden geplaatst o.w.v. de situering langs een Gewestweg.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op deze verbouwing met uitbreiding. Men is niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Men plaatst toch een hemelwaterput in functie van herbruik wat een zeer gunstig principe is. De hemelwaterput dient dan aan volgende voorwaarden te voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De toegang voor auto's dient langs de Bergstraat te worden voorzien (voorwaarde AWV).
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6 m te respecteren, onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dienen steeds ten minste 3 parkeerplaatsen (garages, carports) in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
De dienst openbare werken en verkeer/mobiliteit van stad Geel legt volgende voorwaarde op:
Er dient een fietsenstalling voor 7 fietsen te worden voorzien, zoals opgelegd in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (2 per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per slaapkamer (vanaf de 2e slaapkamer)).
Alle bijkomende verharding, met uitzondering van de terrassen, dient te worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. De terrassen dienen wel af te wateren en te infiltreren op het eigen terrein.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 02/12/2021 met kenmerk AV/114/2021/00847.
Er dient voldaan te worden aan alle regelgeving betreffende de brandweerreglementering.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbare Werken van stad Geel:
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken. Men moet zelf het huisaansluitputje DWA plaatsen op het eigen perceel nabij de rooilijn op de bestaande afvoer die is aangesloten op de rioolaansluiting van de naastliggende woning met huisnummer 28. Het DWA-putje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het zelf te plaatsen huisaansluitputje DWA.
Putten dienen achter de bouwlijn worden geplaatst o.w.v. de situering langs een Gewestweg.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing op deze verbouwing met uitbreiding. Men is niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Men plaatst toch een hemelwaterput in functie van herbruik wat een zeer gunstig principe is. De hemelwaterput dient dan aan volgende voorwaarden te voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De toegang voor auto's dient langs de Bergstraat te worden voorzien (voorwaarde AWV).
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6 m te respecteren, onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten van de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.