2022_CBS_00112 - Omgevingsvergunning (202100559 inv/nco) - voor het tijdelijk wijzigen van bestemming industrie naar horeca, kantoor en detailhandel van gebouwen gelegen Kanaaldijk 13 en 14 - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/01/2022

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021104219

Dossiernummer gemeente: 202100559Inrichtingsnummer: 20210615-0087

De gemeente Geel heeft op 16 september 2021 een aanvraag ontvangen voor het wijzigen van de bestemming van industrie naar horeca, kantoor en detailhandel. De aanvraag werd op 6 oktober 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

KOMA BV gevestigd te Zegeplein 14 te 2300 Turnhout

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Kanaaldijk 13 en 14

Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 584W9, 584Y9, 669V3, 669K3, 669D3, 669E3, 669F3, 669G3, 669H3 en 669L3

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

ambachtelijke bedrijven en kmo's

De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Oud dossier VLAREM (1959/A/00469) voor benzine
• Oud dossier VLAREM (1966/A/00772) voor mazouttank
• Oud dossier VLAREM (1924/A/00020) voor bloemmolen
• Oud dossier VLAREM (1990/A/04518) voor kunstmeststoffen
• Oud dossier VLAREM (1971/A/01775) voor beenhouwerij
• Oud dossier VLAREM (1951/A/00359) voor mazouttank
• Oud dossier VLAREM (1952/A/00368) voor elektromotoren
• Oud dossier VLAREM (1943/A/00249) voor transformator
• Oud dossier VLAREM (1924/A/00023) voor smidse
• Oud dossier VLAREM (1977/A/02769) voor propaantank
• Oud dossier VLAREM (1929/A/00081) voor bloemmolen
• Oud dossier VLAREM (1935/A/00169) voor ruwoliemotor
• Stedenbouwkundige vergunning (2002/00259) voor het bouwen van een overkapping stortput - goedgekeurd op 30/09/2002.
• Stedenbouwkundige vergunning (00016) voor nieuwbouw industrie, ambacht - goedgekeurd op 12/07/1948.
• Stedenbouwkundige vergunning (00482) voor nieuwbouw industrie, ambacht - goedgekeurd op 11/12/1950.
• Stedenbouwkundige vergunning (00432) voor nieuwbouw industrie, ambacht - goedgekeurd op 17/07/1950.
• Stedenbouwkundige vergunning (01781) voor nieuwbouw bijgebouw - goedgekeurd op 09/02/1959.
• Stedenbouwkundige vergunning (03574) voor nieuwbouw afsluitingsmuur - goedgekeurd op 27/09/1965.
• Stedenbouwkundige vergunning (03900) voor verbouwen van/tot of uitbreiden van industrie, ambacht - goedgekeurd op 16/01/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (12646) voor het oprichten van een zendstation - goedgekeurd op 14/04/1998.
• Stedenbouwkundige vergunning (12095) voor plaatsing gsm antennes - goedgekeurd op 02/07/1996.
• Stedenbouwkundige vergunning (12575) voor het oprichten van 2 bloemsilo's - goedgekeurd op 30/03/1998.
• Stedenbouwkundige vergunning (13098) voor het oprichten van een overdekte stortput - goedgekeurd op 25/05/1999.
• Stedenbouwkundige vergunning (08590) voor het oprichten van 2 graansilo's - goedgekeurd op 07/04/1986.
• Stedenbouwkundige vergunning (07578) voor het verbouwen van een bureelgebouw tot woning - geweigerd op 01/12/1980.
• Stedenbouwkundige vergunning (03901) voor nieuwbouw land- en tuinbouw - goedgekeurd op 16/01/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (07773) voor het oprichten van silo's - goedgekeurd op 08/03/1982.
• Stedenbouwkundige vergunning (2013/00148) voor het slopen van een bureelgebouw - goedgekeurd op 10/06/2013.
• Milieuvergunning 1994/V1/00174 voor propaantank - goedgekeurd op 27/10/1994.
• Milieuvergunning 2010/V2/00814 voor propaantank - goedgekeurd op 12/07/2010.
• Milieuvergunning 2008/M3/04177 voor gsm-mast - goedgekeurd op 21/04/2008.
• Milieuvergunning 1999/V1/00378 voor propaantank - goedgekeurd op 23/12/1999.
• Milieuvergunning 1996/M3/02153 voor stallen van voertuigen - goedgekeurd op 29/04/1996.
• Milieuvergunning 2014/M3/04850 voor gsm-mast - goedgekeurd op 06/10/2014.
• Milieuvergunning 2002/V1/00515 voor propaantank - goedgekeurd op 16/01/2003.
• Milieuvergunning 1998/M3/02818 voor graanopslag - goedgekeurd op 24/12/1998.

2. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het tijdelijk wijzigen van de functie industrie naar detailhandel, horeca, kantoor, dienstverlening.

De site betreft de vroegere gebouwen van 'Bloemfabriek'. Deze staan momenteel leeg. Omdat er een procedure voor een kernversterkend reconversieproject lopende is en om langdurige leegstand van de gebouwen te vermijden, wordt een tijdelijke vergunning aangevraagd voor andere activiteiten:

• omvormen van de buitenruimte tot 'zomerbar' met o.a. een bestaande overdekte stalen luifelconstructie met glas waar aan beide zijde een gevel in dezelfde materialen wordt geplaatst
• omvormen van enkele lokalen tot kantoorruimten (co-working spaces) op het gelijkvloers en 1ste verdieping
• functiewijziging van de woning naar detailhandel, meer bepaald “De Goedzak”, een zero-waste-shop.

De bestaande site bestaat uit meerder hogere bouwvolumes. De aanvraag betreft enkel wijzigingen aan het gelijkvloers en heel beperkt op niveau +1.

De inrichting zal dienen als een zomerbar en een bijkomende binnenfeestzaal.
Er zullen voedselwaren en dranken bereid en gekoeld worden tijdens de werking van de inrichting.
Er zullen ook enkele gevaarlijke producten(voornamelijk kuisproducten) opgeslagen worden in kleine hoeveelheden

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd voor deze ingedeelde inrichting of activiteit:

Parkeren

In het gebied is er plaats voor 70 parkeerplaatsen, waarvan er 5 mindervaliden parkeerplaatsen.  De toegang tot de parking bevindt zich aan Vaartstraat. De parking bestaat uit een combinatie van steenslagverharding en bestaande betonplaten.

De fietsenparking is voorzien aan Kanaaldijk, nabij de hoofdingang.

Zonevreemde functiewijziging

Het gebouwencomplex is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed met volgende omschrijving:

Bloemmolens van Geel N.V., opgericht in 1929, tijdens de Tweede Wereldoorlog volledig vernield en heropgebouwd in 1952-1953, uitgebreid onder meer met graansilo's in jaren 1960. Op de kanaaloever gelegen complex met hoge, beeldbepalende bedrijfsgebouwen vanaf midden 20ste eeuw.

Volgens art. 11 van het besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen, kan een vergunning verleend worden voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, onder volgende voorwaarden: 

1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van he bouwkundig erfgoed;

2° de voortzetting van de vroeger functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of gebouwencomplex niet;

3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.

De voorliggende aanvraag voldoet aan alle bovenstaande voorwaarden.

Het project veroorzaakt geen wijzigingen aan de gebouwen.

De Bloemfabriek, bestaande uit een zomerbar en co-working space, te Geel is gelegen nabij Kanaaldijk nr. 14. De bloemfabriek heeft een binnenzone en een buitenzone dewelke toegankelijk is voor bezoekers. 

De binnenzone omvat zowel zitplaatsen, als sporadisch een dansgelegenheid met DJ en een drankbar. Hiernaast zijn er ook toiletten en opslagruimte voorzien in deze binnenzone. Deze opslagruimte is niet publiek toegankelijk.

De buitenzone bestaat uit 2 gedeeltes en deze worden hoofdzakelijk opgevat als café/restaurant en sporadische met optreden. Er is een drankbar voorzien en een eetbar waar o.a. pizza en tapas geserveerd zullen worden. Op de noordelijke buitenzone staat een Stretchtent en wordt een constructie met zeecontainers opgetrokken. De zuidelijke buitenzone is omsloten door de bestaande gebouwen en een nieuwe houten wand. 

De co-working space is ingericht in de bestaande gebouwen nabij Kanaaldijk en bevat twee verdiepingen.

3. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 16 oktober 2021 t.e.m. 14 november 2021. Er werden 13 gelijkaardige bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

Inhoud bezwaarschriften

1. Ruimtelijke context: Residentie Portus is een hoogwaardig residentieel nieuwbouwproject met daarin 13 appartementen die sinds 2014 door 13 verschillende eigenaars/huurders worden bewoond. De motivatienota maakt bij het omschrijven van de ‘ruimtelijke context’ helemaal geen melding van het bestaan van ‘Residentie Portus’ grenzend aan zuidelijke en westelijke zijde van de site, aan de Kanaaldijk 15. De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen het achterhouden van cruciale informatie over deze residentiële context.
2. Volume: de motivatienota maakt onder de hoofding ‘volume’ melding van de ”totale oppervlakte (binnenruimte) van 1064,7 m²” zonder expliciet melding te maken van BIJKOMEND ook nog eens 1972 m² horeca buitenzone. De 604 m² buitenzone 1 + 1368 m² buitenzone 2 zijn enkel terug te vinden in de grondplannen. De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen het achterhouden van cruciale informatie over de gewijzigde grootte van het nieuwe horeca project dat in totaal maar liefst 2306 m² in beslag zou nemen.
3. Maximale bezettingsgraad: de horecafunctie bestaat uit één publiek toegankelijke binnenzone en twee publiek toegankelijke buitenzones. Wanneer deze zone uitgebreid wordt, zal een nieuwe maximale capaciteit worden vastgelegd door bevoegde brandweerzone. In de motivatienota wordt er uitgegaan van een totale capaciteit van maximaal 620 personen (wanneer het binnen gedeelte van de horeca open is). De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen dit enorme aantal, te meer dat de 300 bezoekers nu reeds voor behoorlijke overlast zorgen.
4. Parkeerplaatsen: op het projectgebied is slechts plaats voor 70 parkeerplaatsen. Zelfs met de huidige 300 bezoekers zorgt dit reeds voor overlast in de omgeving doordat auto ‘s zich ook elders parkeren, laat staan bij een toekomstige capaciteit van 620 aanwezigen. De bezwaarschriftindieners tekenen het bezwaar voor het verlenen van een vergunning om zo veel bezoekers toe te laten wanneer er slechts 70 parkeerplaatsen aanwezig zijn.
5. Toegang: de motivatienota vermeldt dat “De toegang voor de bezoekers is voorzien via de openbare weg 'Vaartstraat' en 'Kanaaldijk'”. De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen de mogelijkheid tot toegang vanop de Kanaaldijk, die zal zorgen voor overlast voor/rond Residentie Portus aan de Kanaaldijk en de woningen aan de Vaartstraat op weg van/naar de parking, terwijl de toegang enkel via de parking aan de Vaartstraat en van daaruit rechtstreeks via de ‘achteringang’ voor veel minder overlast zou zorgen.
6. Ingedeelde inrichting /activiteit: er wordt een vergunning gevraagd onder 32.1.1" voor feestzalen en andere voor publiek toegankelijke lokalen waar muziek geproduceerd wordt" waarbij het maximale geluidsniveau in de inrichting tot wel 95 dB(A) L_{Aeq, 15min} is. In de binnenzone van het horeca gedeelte zou geluid geproduceerd worden tot 95 dB(A) (5.32.2.2bis.). 95 dB(A) het geluidsniveau van een elektrische drilboor of straaljager op 600 meter hoogte. In de buitenzone zou het geluid ‘beperkt’ worden tot 85 dB(A) in de buitenzone. 85 dB(A) in open lucht wordt aanzien als een hinderlijk tot zeer hinderlijk niveau. De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen zowel de binnen zone aan 95 dB(A) als de buitenzone aan 85 dB(A) gezien dit de rust ernstig verstoort in de nabij gelegen appartementen in Residentie Portus aan de Kanaaldijk en de woningen aan de Vaartstraat.
7. Materiaalgebruik/ontbrekende geluidsdemping: de bestaande overdekte buitenconstructie - het binnengedeelte van de horecafunctie - bestaat uit een combinatie van staal en gewapend enkel glas. De bezwaarschriftindieners tekenen bezwaar aan tegen het gebruik van slechts enkel glas, gezien dit niet geluidsisolerend werkt en in combinatie met 95dB geluidsniveau in de binnen zone zeer storend is voor de nabij gelegen appartementen in Residentie Portus aan de Kanaaldijk en de woningen aan de Vaartstraat.

Evaluatie bezwaarschriften

Er wordt akte genomen van de bewaarschriften. De bezwaarschriften zijn gegrond.

1. Ruimtelijke context: in de verantwoordingsnota van de architect dient de ruimtelijke context van de werken omschreven te worden. De integratie van de geplande werken in de omgeving maakt onderdeel uit van de ruimtelijke context. De bezwaarschriftindiener heeft een terecht punt dat dit hier niet gebeurd is, maar dit is geen grond tot weigering. Het is aan de omgevingsambtenaar om het dossier te onderzoeken en de goede ruimtelijke ordening te beoordelen, waarin o.a. de integratie in de omgeving beoordeeld. 
2. Volume: op de plannen is de nieuwe situatie met het binnen- en buitengedeelte duidelijk ingetekend. Dit is voldoende voor een correcte beoordeling.
3. Maximale bezettingsgraad: er geldt een gunstig voorwaardelijk advies van de brandweer voor het aantal aangevraagde bezoekers. Voor de bespreking van de potentiële overlast verwijzen we naar de bespreking van de ingedeelde inrichting en het hoofdstuk ‘geluid’ onder de milieuaspecten.
4. Parkeerplaatsen: het project moet voldoen aan de parkeerverordening van de stad Geel. Deze stelt dat per 50 m² binnenruimte er 1 parkeerplaats moet voorzien worden. Het voorstel is conform de parkeerverordening. Voor de voorziene evenementen is het aantal van 70ppn te weinig. Er is onvoldoende ruimte op het openbaar domein om de overloop van alle wagens op te vangen. 
5. Toegang: het project paalt op 2 plaatsen aan het openbaar domein. De aanvragers kunnen daarom 2 toegangen voorzien. 
6. Ingedeelde inrichting/ materiaalgebruik: de geluidsimpact op de omgeving kan aanzienlijk zijn. De activiteiten waarbij muziek wordt gespeeld, kunnen duren tot maximaal 3:00u ’s nachts in het weekend en 1:00u ’s nachts door de week.

De constructie bestaat uit enkel glas in combinatie met staal. In combinatie met de ligging aan het kanaal zorgt dit ervoor dat het geluid ver draagt. In de nabijheid van woningen - met de dichtstbij zijnde woningen op 75 m afstand van het project - kan het geluid zorgen voor overlast.

De exploitant baat de exploitatie reeds uit als pop-up en moet het geluidsniveau momenteel beperken tot 85 dB(A)L_Aeq,15min. In de bezwaarschriften werd opgenomen dat er nu reeds overlast is tijdens de nacht. Bij de aanvraag zit geen geluidstudie of geluidsplan bijgevoegd. De exploitant neemt echter wel op in de aanvraag dat hij bereid is om een geluidsplan op te maken na vergunningverlening. Hoewel de vergunningsaanvraag volledig is met het indienen zonder dit geluidsplan, is voor de beoordeling van de geluidsimpact een geluidstudie noodzakelijk. Zonder deze studie kan niet worden ingeschat of voldaan kan worden aan de geldende geluidsnormen in open lucht wanneer een maximaal geluidsniveau wordt afgespeeld. 

Om een betere inschatting te kunnen maken, is er dus een akoestisch onderzoek nodig. 

Omdat er geen inschatting is gemaakt van de geluidsimpact kan voor rubriek 32.1.1. geen vergunning worden verleend. In navolging kan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om de situatie te beoordelen en af te toetsen aan de geldende normen. De exploitant zal ook een klachtenregister bijhouden en een lijn voorzien voor de buurtbewoners om hun bezorgdheden te uiten. De exploitatie zal te allen tijde moeten voldoen aan de sectorale voorwaarden van VLAREM II en de milieukwaliteitsnormen voor geluid in open lucht opgenomen in VLAREM II.

 4. Adviezen

Op 7 januari 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Het advies van Fluvius System Operator is geen advies.

"Wij hebben de plannen van uw project goed ontvangen en bestudeerd. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Door de omvang van het project is het voor ons heden onmogelijk een gedetailleerde studie te maken. Er zijn geen vermogens van elektriciteit en/of aardgas gekend. Deze gegevens zijn noodzakelijk om tot een realistische studie te komen.

Graag hadden wij met de bouwheer en mogelijk ander betrokkenen (andere nutsmaatschappijen) rond de tafel gezeten om alle waarden concreet in te vullen.

In afwachting van de bespreking van uw project dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn."

Advies: geen advies

Op 19 oktober 2021 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie

Advies: gunstig

Op 25 november 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen -

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 25 november 2021 werd het advies ontvangen van De Vlaamse Waterweg nv

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 5 november 2021 werd het advies ontvangen van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand

Advies: voorwaardelijk gunstig

5. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

ambachtelijke bedrijven en kmo's

De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Vaartstraat / Kanaaldijk).

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Milieuaspecten

Licht en straling

Er zal sfeerverlichting aanwezig zijn, alsook de nodige voorgeschreven noodverlichting die de veiligheid en de zichtbaarheid garanderen.
 De buitenzone is deels verlicht met sfeerverlichting. Zo zijn er verschillende lichtslingers geplaatst. Dit licht is bedoeld om een zekere zichtbaarheid te creëren. Dit is een gespreide verlichting met een lage intensiteit. Er zijn geen hoge masten met spots voorzien. Er worden geen aanzienlijke effecten verwacht voor de omgeving op het vlak van licht en straling.

Op de voorziene parking van het gebouw kunnen gestationeerde wagens ook nog een bepaalde lichtstraling veroorzaken. Het is aangewezen signalisatie te voorzien langs de parking om de bestuurders te vragen de motoren stil te leggen en de lichten uit te zetten bij het stationeren.

De volgende bijzondere voorwaarde wordt voorgesteld:

• Er wordt signalisatie voorzien langs de parking om de bestuurders te vragen de motoren stil te leggen en de lichten uit te zetten bij het stationeren van hun voertuigen.

Bodem

De inrichting zal geen aanzienlijke effecten hebben op de bodem.

Water

Afvalwater

Er zal in die mate geen huishoudelijk of bedrijfsafvalwater geloosd worden zodat er een aanzienlijke   impact is naar de omgeving toe. Het afvalwater zal geloosd worden op het bestaande rioleringssysteem.

Hemelwater

Het hemelwater dat op de constructies valt, wordt niet opgevangen en infiltreert in de bodem rondom. De kleinschalige bijkomende constructies (Stretchtent en enkele zeecontainers) wateren af naar de omliggende bestaande ondergrond. De bijkomende verharding in houten tegels heeft geen fundering buiten de bestaande ondergrond en kan dus als volledig waterdoorlatend beschouwd worden. Er worden dus geen aanzienlijke effecten verwacht op het vlak van hemelwaterinfiltratie.

Afvalstoffen en gevaarlijke producten

De totale hoeveelheid ‘gevaarlijke vloeistoffen’ ligt niet boven de 50 kg / liter. Hier is een oplijsting van de opslag van gevaarlijke vloeistoffen die aanwezig zijn op de projectsite. Deze zijn opgeslagen in de voorziene opslagruimte. Deze worden opgeslagen in een afsluitbare kast.

- Destop 1 l (3x), bevat: natriumhydroxide (NaOH), ammoniumhydroxide (NH₄OH)

- Glorix 1 l, bevat: natriumhypochloriet (NaOCl)

- Wc net energy 0,75 l, bevat: zoutzuur (HCl), PEG oleamine

- Gel Express 0,5 l, bevat: N-butylacetaat H225

- Sanicur Desinfecteergel 5 l (2x), bevat: ethanol, biocide

- Ajax Vloerzeep 5 l (4x), bevat: anionogene stoffen, parfum, glutaral, limonene

Het afval van deze producten is klein gevaarlijk afval en wordt naar het recyclagepark gebracht.

Geluid en trillingen

De exploitant vraagt een vergunning voor muziekactiviteiten met een geluidniveau van 85 dB(A)L_Aeq,15min tot max. 95 dB(A)L_Aeq,15min. De feestzaal is gevestigd in een voormalige fabriek. De wanden zijn niet geïsoleerd en het dak bestaat uit een glazen dakkoepel vervaardigd uit een staalconstructie met enkel glas. Het geluidsisolerend vermogen van het gebouw werd niet berekend. Men kan aannemen dat het geluid ook buiten nog sterk hoorbaar is, zelfs mits toepassen van bepaalde maatregelen zoals het sluiten van de deuren, richten van de boxen naar binnen.

De exploitant geeft in de beschrijving van de geluidseffecten mee dat het geluidsniveau op het terras beperkt zal blijven tot 85 dB(A)_{LAeq, 15 min}. Dit is geen ingedeelde inrichting, echter dient de exploitant zich steeds te houden aan de geluidsnormen in open lucht en aan het politiereglement. Volgende artikelen uit de Politiecodex zijn van toepassing en dienen nageleefd te worden:

Artikel 30, Het is verboden zich tussen 22u en 07u schuldig te maken aan nachtgerucht of nachtrumoer waardoor de rust van de inwoners kan worden verstoord zoals bepaald in artikel 561,1 van het Strafwetboek7

Artikel 329 §1 Het is de uitbaters van openbare inrichtingen verboden zonder vergunning van de burgemeester om elektronisch versterkte muziek te produceren hoorbaar op een openbare plaats. 

§2 De uitbaters van openbare inrichtingen zijn verantwoordelijk voor geluidsoverlast afkomstig van hun terrassen. 

Artikel 33 Het is verboden in openbare inrichtingen muziek te maken van 01u tot 7 uur. Tijdens de weekeinden – van vrijdag op zaterdag en van zaterdag op zondag– geldt het verbod van 03u tot 7 uur, behoudens in geval van vergunning van de burgemeester. Artikel 34 De burgemeester kan de openbare inrichtingen laten ontruimen en sluiten als wanorde of lawaai wordt vastgesteld die de openbare rust of de rust van de omwonenden kan storen.

De geluidsimpact op de omgeving kan aanzienlijk zijn. De activiteiten waarbij muziek worden gespeeld kunnen duren tot maximaal 3:00u ’s nachts in het weekend en 1:00u ’s nachts door de week.  Gezien de constructie, de ligging aan het kanaal; wat zorgt voor het verder dragen van geluid en de nabijheid van woningen met de dichtstbij zijnde woningen op 75 m zijn kan het geluid zorgen voor overlast.

De exploitant baat de exploitatie reeds uit als pop-up en moet het geluidsniveau momenteel beperken tot 85 dB(A)L_Aeq,15min. In de bezwaarschriften afkomstig van buurtbewoners werd opgenomen dat er nu reeds overlast is tijdens de nacht.

Bij de aanvraag zit geen geluidsstudie of geluidsplan bijgevoegd. De exploitant neemt echter wel op in de aanvraag dat hij bereid is om een geluidsplan op te maken na vergunningverlening. Hoewel de vergunningsaanvraag volledig is met het indienen zonder dit geluidsplan, is voor de beoordeling van de geluidsimpact een geluidsstudie noodzakelijk. Zonder deze studie kan niet worden ingeschat of voldaan kan worden aan de geldende geluidsnormen in open lucht wanneer een maximaal geluidsniveau wordt afgespeeld.

Om een betere inschatting te kunnen maken is er dus een akoestisch onderzoek nodig.

Voor wat betreft de geluidsimpact kan geen afdoende beoordeling worden gemaakt en kan geen gunstig advies worden verleend. Zonder een betere inschatting te maken van de geluidsimpact kan voor rubriek 32.1.1. geen vergunning worden verleend. In navolging kan dan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om de situatie te beoordelen en af te toetsen aan de geldende normen. 

De volgende bijzonder voorwaarden worden voorgesteld:

• Op de website worden de contactgegevens van de verantwoordelijke meegegeven met de duidelijke vermelding dat er tijdens openingsuren kan gebeld worden op die nummer in geval van klachten. Wanneer er klachten zijn neemt de exploitant maatregelen om de overlast weg te nemen. De exploitant houdt een klachtenregister bij waarin de datum, het uur, de aard van klacht en de oplossing staan genoteerd. Dit klachtenregister wordt ter inzage gehouden van de toezichthouder gedurende 5 jaar. 
• De muziekinstallatie wordt zo gepositioneerd dat het geluid enkel naar binnen wordt gericht. In geen geval mogen boxen naar boven worden gericht of naar de glazen wanden. Het geluidsniveau is te allen tijde zichtbaar in de inrichting. Er wordt gemeten met een geijkte meetbron, conform VLAREM. 
• De toegangsdeuren naar het kanaal worden tijdens evenementen gesloten en kunnen enkel dienen als nooduitgang. Alle andere toegangen zijn gesloten tijdens evenementen, met uitzondering van kortstondige openingen voor in-en uitgaande personenverkeer.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het tijdelijk invullen van een industriële site die al langer leeg staat.

Er gebeuren geen wijzigingen aan de huidige gebouwen.

Er wordt slechts een tijdelijke vergunning aangevraagd. Op langere termijn wordt de site omgevormd tot een project met wonen en handel.

Mobiliteitsimpact

Het autoverkeer wordt via een achteringang naar de parking geleid waar er 70 ppn voorzien zijn. Voor het activiteit horeca, zomerbar, co-workingspace en winkel is dit aantal voldoende.

Bij evenementen zijn er veel meer bezoekers en dus ook veel meer autoverkeer. Dan zijn 70 ppn onvoldoende. De openbaar domein is onvoldoende uitgerust om dit op te vangen.

De fietsers kunnen parkeren ter hoogte van de hoofdingang. 

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De nieuwe functie wordt voorzien binnen de bestaande gebouwen. Er is geen uitbreiding van het bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen

Niet van toepassing

Cultuurhistorische aspecten

Er wordt niet geraakt aan de structuur van de bestaande gebouwen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Er  wordt een tijdelijke vergunning verleend. De hinder van sommige activiteiten zal slechts van tijdelijke aard zijn.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening voor de functie horeca, zomerbar, co-workingspace en winkel.  De aanvraag is minder in overeenstemming met de functie evenementen.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 16 oktober 2021 tot en met 14 november 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 7 bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 7 januari 2022 is voorwaardelijk gunstig.
• Fluvius System Operator heeft geen advies gegeven.
• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie, afgeleverd op 19 oktober 2021 is gunstig.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 25 november 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van De Vlaamse Waterweg nv, afgeleverd op 25 november 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Intergemeentelijke onroerend erfgoeddienst Stuifzand, afgeleverd op 5 november 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De omgevingsambtenaar geeft een gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies.

Stedenbouwkundige handelingen

De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is van bepaalde duur en geldig voor maximaal 5 jaar.

De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.

Het advies van brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Toegankelijk Vlaanderen dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van De Vlaamse Waterweg dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Stuifzand dient strikt gevolgd te worden.

Er dient contact opgenomen te worden met Fluvius om de details i.v.m. de nodige vermogens te bespreken.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.

De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.

Indien er geen huisaansluitputjes aanwezig zijn, dienen deze te worden geplaatst door de bouwheer.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Milieuvoorwaarden

De volgende hoeveelheden en rubrieken worden voorwaardelijk vergund:

Voor wat betreft de geluidsimpact kan geen afdoende beoordeling worden gemaakt en kan geen gunstig advies worden verleend. Gezien er 13 bezwaarschriften zijn ontvangen die handelen over de geluidsoverlast en duidelijk stellen dat deze geluidsoverlast al aanwezig is, kunnen we geen gunstig advies verlenen voor de volgende rubriek voor de aangevraagde termijn van 5 jaar.

Hierdoor zullen de voorwaarden voor niet-ingedeelde muziekactiviteiten van hoofdstuk 6.7 en algemene voorwaarden voor geluid van hoofdstuk 4.5 van VLAREM II gelden.

Voor hoofdstuk 6.7 van het VLAREM II houdt dit in dat in de inrichting voor muziekactiviteiten een maximaal geluidsniveau ≤ 85 dB(A) LAeq,15min geldt. Mits een toelating van het college van burgemeester en schepenen kan het geluidsniveau ≤ 85 dB(A) LAeq,15min overschreden worden. Deze mogelijkheid bestaat voor muziekactiviteiten in open lucht of in een tent bij bijzondere gelegenheden en voor feestzalen of lokalen waarin enkel muziekactiviteiten gekoppeld aan bijzondere gelegenheden worden georganiseerd. Hierbij wordt bovendien aan volgende criteria voldaan: max 12x/jaar, max 2x/maand, max 24 kalenderdagen/jaar.
 Deze toelating kan door het college alleen gegeven worden indien het geluidsniveau in de inrichting ≤ 100 dB(A) LAeq,60min is.

De volgende voorwaarden zijn van toepassing:

Algemene voorwaarden: Hoofdstuk 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 6.7 van VLAREM II

Sectorale voorwaarden: Afdeling 5.16.3, 5.32.1, 5.32.2, 5.32.3, 5.45.1 van VLAREM II

Bijzondere milieuvoorwaarden

• Op de website worden de contactgegevens van de verantwoordelijke meegegeven met de duidelijke vermelding dat er tijdens openingsuren kan gebeld worden op die nummer in geval van klachten. Wanneer er klachten zijn neemt de exploitant maatregelen om de overlast weg te nemen. De exploitant houdt een klachtenregister bij waarin de datum, het uur, de aard van klacht en de oplossing staan genoteerd. Dit klachtenregister wordt ter inzage gehouden van de toezichthouder gedurende 5 jaar. 
• De muziekinstallatie wordt zo gepositioneerd dat het geluid enkel naar binnen wordt gericht. In geen geval mogen boxen naar boven worden gericht of naar de glazen wanden. Het geluidsniveau is te allen tijde zichtbaar in de inrichting. Er wordt gemeten met een geijkte meetbron, conform VLAREM. 
• De toegangsdeuren naar het kanaal worden tijdens evenementen gesloten en kunnen enkel dienen als nooduitgang. Alle andere toegangen zijn gesloten tijdens evenementen, met uitzondering van kortstondige openingen voor in-en uitgaande personenverkeer.
• Er wordt signalisatie voorzien langs de parking om de bestuurders te vragen de motoren stil te leggen, het volume van de autoradio’s te verminderen en de lichten uit te zetten bij het stationeren.

Lasten

Niet van toepassing