Uiterste beslissingsdatum: 24.04.2022*
* na deze datum wordt de aanvraag stilzwijgend geweigerd.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022012635
Dossiernummer gemeente: 202200070
De gemeente Geel heeft op 10 februari 2022 een aanvraag ontvangen voor slopen van 2 gekoppelde woningen met aanhorigheden. De aanvraag werd op 23 februari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
RONNY VAN NUFFELEN BVBA gevestigd te Kapelstraat 99A te 2160 Wommelgem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 104 en 106
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 567C3 en 567L
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP voorziet voor dit perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP voorziet voor dit perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient bijgevolg getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag
De aanvraag omvat het slopen van 2 gekoppelde eengezinswoningen en aanhorigheden.
De Omgeving
De aanvraag is gelegen langsheen Dr. Vandeperrestraat in het deeldorp Holven. De site is gelegen ten noorden van de stadskern van Geel. De Dr. Vandeperrestraat verbindt het centrum van stad Geel met de Gewestweg R14. De aansluiting op de kern van Geel verloopt langs de stationsomgeving. De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door residentieel wonen zowel ééngezinswonigen als meergezinswoningen, handel en diensten.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Niet van toepassing voor deze aanvraag.
Legaliteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP voorziet voor dit perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP voorziet voor dit perceel geen stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient bijgevolg getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Het slopen van gebouwen is niet in strijd met de gewestplanbestemming woongebied; De aanvraag voorziet nog niet in een nieuwe bestemming voor deze percelen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Dr. Vandeperrestraat.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Er wordt voldaan aan de voorwaarden van de voldoende uitgeruste weg.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De nieuw op te richten woning wordt niet geslagen door een rooilijn en is niet binnen een reservatiestrook gelegen noch binnen een zone van achteruitbouw.
De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De aanvraag voorziet in het slopen van bestaande bebouwing en verwijderen van de aanwezige verhardingen. Dit heeft een gunstig effect op de infiltratiecapaciteit van het perceel.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 3000m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Molse Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 2700m van habitatgebied Valleigebied van de Kleine Nete met brongebieden, moerassen en heiden.
Het perceel bevindt zich op ca. 3600m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (natuurgebied) is gelegen op ca. 3000m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het slopen van 2 bestaande gekoppelde woningen met aanhorigheden. Dit heeft geen functionele impact op het perceel noch de omgeving. De aanvraag past zich bijgevolg dan ook functioneel in de omgeving in.
Mobiliteit
Het slopen van de gebouwen en het verwijderen van de verharding verhoogt de verkeersdynamiek slechts tijdelijk. Enkel bij de uitvoering van de werken en het afvoeren van het sloopafval, kan er tijdelijk een verhoging van het aantal verkeersbewegingen ontstaan. Door de locatie van de sloopwerken is het wenselijk dat de afvoer van het sloopmateriaal buiten de start en eindtijd van de aanwezige scholen valt. Zo worden conflicten tussen vermeden tussen de zware transporten en het schoolverkeer dat voor een groot deel uit fietsers en voetgangers bestaat. Het charter werfverkeer kan hier als leidraad gebruikt worden.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
Niet van toepassing voor de sloop van de gebouwen. Het vrijgemaakte terrein moet in afwachting van een definitieve bestemming een tijdelijke groene invulling krijgen om een negatieve impact op het straatbeeld te vermijden. Hiervoor wordt het perceel ingezaaid of aangeplant met inheems groen, bij voorkeur soorten die een positieve impact hebben op bestuivers. Zo wordt vermeden dat het terrein een niet gewenste invulling krijgt en het straatbeeld negatief beïnvloed wordt.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
Niet van toepassing. De sloop van de gebouwen en het verwijderen van de verharding en het sloopafval heeft een gunstige impact op de bouwdichtheid van het perceel.
Bodemreliëf
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
De woningen zijn niet opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen bij de plaats van de werken, zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze vooraarden voldaan. De inhoud van dit charter zal aan de bouwheer kenbaar gemaakt worden.
Om stofhinder te beperken moet de aannemer de bepalingen uit hoofdstuk 6.12 Vlarem II strikt opvolgen. De bouwheer is gehouden hierop toe te zien.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Als op het terrein een mazouttank aanwezig is, moet deze correct buiten gebruik gesteld worden en verwijderd om bodemverontreiniging te voorkomen. De bouwheer moet zich hiervoor laten begeleiden door een deskundige of erkende stookolietechnicus.
Indien asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in de gebouwen moeten deze voorafgaandelijk aan de sloopwerken verwijderd worden en afzonder afgevoerd. De bespreking van de handeling met betrekking tot asbesthoudende bouwmaterialen worden verder beschreven in de asbestparagraaf.
Asbestparagraaf
Het gebouw dat wordt gesloopt bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden. Ben je niet zeker van de gebruikte materialen of wil je geen risico nemen om je eigen gezondheid of dat van je buren in gevaar te brengen, kan je steeds een asbestinventaris laten opmaken door een asbestdeskundige inventarisatie.
Als er asbesthoudende bouwmaterialen aanwezig zijn in het gebouw moeten deze correct en veilig verwijderd worden. De activiteiten die verbonden zijn aan het werken met asbesthoudende bouwmaterialen mogen geen vrijstelling van asbestvezels of asbeststof veroorzaken.
De volgende asbesthoudende toepassingen kunnen zelf worden verwijderd of door een aannemer die erkend is om werken onder eenvoudige handelingen uit te voeren, voor zover deze via eenvoudige handelingen (bvb. vlot losschroeven) kunnen worden weggenomen:
• hechtgebonden asbest die niet beschadigd is of waarbij er geen vrije vezels zichtbaar zijn en waarbij verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• hechtgebonden asbest die beschadigd is of waarbij er vrije vezels zichtbaar zijn en die verwerkt is in een buitentoepassing waarbij geen derden aanwezig zijn, voor zover de verwijdering geen aanleiding geeft tot een wijziging van de toestand
• asbesthoudend plaatmateriaal, asbestkarton, asbestcement in binnentoepassingen waarbij er geen bevestigingssysteem aanwezig is zoals schroeven, nagels of lijm, voor zover het asbest gefixeerd is en het weggenomen en verpakt wordt zonder gereedschappen te gebruiken voor demontage
• asbesthoudende koorden, dichtingen of pakkingen, remvoeringen en analoge materialen
Alle andere toepassingen mogen enkel verwijderd worden door gespecialiseerde asbestverwijderaars. Een overzicht van de erkende asbestverwijderaars in België vindt u hier: https://werk.belgie.be/nl/erkenningen/erkenning-asbest-bedrijven-erkend-voor-afbraak-verwijderingswerken.
De werken voor het verwijderen van asbest mag geen risico vormen voor je eigen gezondheid of voor de omgeving. Bij het verwijderen van asbesthoudende toepassingen moet u voldoen aan volgende voorwaarden om vezelverspreiding en blootstelling aan asbestvezels te voorkomen:
• Voor persoonlijke bescherming tegen blootstelling wordt gebruik gemaakt van een stofmasker type P3 of gelijkwaardig stofmasker.
• bevochtigen of fixeren van het materiaal
• de elementen één voor één verwijderen, bij voorkeur manueel, gebruik makend van handwerktuigen of in laatste instantie traagdraaiend gereedschap. Het gebruik van mechanische werktuigen met grote snelheid (schuurschijven, slijpmachines, boormachines, e.d.), hogewaterdrukreinigers en luchtcompressoren, voor het bewerken, snijden of schoonmaken van objecten of ondergronden in asbesthoudend materiaal, objecten of ondergronden bekleed met asbesthoudend materiaal of voor het verwijderen van asbest is verboden
• de materialen niet gooien, je moet ze rustig neerleggen.
• de materialen niet breken
• de materialen opslaan in gesloten verpakking
• bij de werkzaamheden mogen geen minderjarigen aanwezig zijn.
Behandeling van afval
De asbesthoudende toepassingen worden afzonderlijk opgeslagen en niet gemengd met het andere sloopafval.
Tijdens het vervoer, het laden en het lossen van afvalstoffen die asbestvezels of asbeststof bevatten, deze vezels en stof niet vrijkomen in de lucht en geen vloeistoffen worden verloren die asbestvezels kunnen bevatten.
Afvalstoffen die asbestvezels of -stof bevatten, zodanig worden behandeld, verpakt zijn of afgedekt, met inachtneming van de plaatselijke omstandigheden, dat er geen asbestdeeltjes in het milieu terechtkomen.
Asbestafval wordt afgevoerd naar een erkende stortplaats. U bezorgt de stortattesten binnen de 2 maanden na afbraak van het gebouw aan de milieutoezichthouder van stad Geel via milieu@geel.be.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op scheidingsmuren. Een deel van de aanbouw paalt rechtstreeks aan de bebouwing van de aangrenzende percelen.
In dit kader werden de aanpalende eigenaars aangeschreven. Gedurende een periode van 30 dagen konden zij hun opmerkingen en bezorgdheden overmaken, overeenkomstig artikel 83 van het omgevingsvergunningsbesluit. Er werden geen bemerkingen of bezwaren ontvangen tijdens deze periode.
Door het afbreken van bebouwing komen scheidingsmuren van aanpalende percelen vrij te staan. De verkrijger van de vergunning dient maatregelen te nemen dat de vrijgekomen muren geen water- of vorstschade oplopen. Een kwalitatieve afwerking is aangewezen. Dit wordt best voorzien bij een nieuwe bestemming van het goed.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent gunstig advies over de aanvraag omgevingsvergunning van Ronny Van Nuffelen bvba voor het slopen van 2 gekoppelde woningen en aanhorigheden gelegen Dr. Vandeperrestraat 104-106 (Afdeling 4 Sectie F nummers 567C3 en 567L) mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven: