Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021173948
Dossiernummer gemeente: 202100695
De gemeente Geel heeft op 26 november 2021 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een eengezinswoning. De aanvraag werd op 11 januari 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Wietse Sterckx wonende te Armand Preud'hommestraat 6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Scherpendries 37
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 143A4
Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen
Ligging volgens het gewestplan + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
- woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
Ligging volgens verkaveling + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling met referentie 1799, goedgekeurd op 13 oktober 2003.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bijhorende verkavelingsvoorschriften.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag wijkt beperkt af van dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften voor wat betreft de dakvorm (art. 3.01, 5°, a).
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag wijkt beperkt af van dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften voor wat betreft de dakvorm (art. 3.01, 5°, a). Gezien het slechts een beperkte afwijking is én de verkaveling bovendien ouder is dan 15 jaar, kan de afwijking niet langer meer als zuivere weigeringsgrond worden gezien en dient de aanvraag hieromtrent te worden getoetst aan de onmiddellijke omgeving en de goede ruimtelijke ordening.
Verordeningen
- gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
- gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
- algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
- gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
- algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
- gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
- gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Vaststelling van de procedure
De vergunningsaanvraag werd getoetst aan de bepalingen zoals opgesomd in art. 11, 12 en 13 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bijgevolg dient het dossier te worden afgehandeld volgens de gewone procedure.
3. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikelen 11 t.e.m. 14 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. De aanvraag diende openbaar gemaakt te worden. Het openbaar onderzoek liep van 21 januari 2022 tot 19 februari 2022. Er werden geen bezwaren ingediend.
4. Standpunt aanpalenden
Niet van toepassing.
5. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
- Op 13 oktober 2003 werd een verkavelingsvergunning verleend voor een nieuwe verkaveling door het college van burgemeester en schepenen, met referentie 1799.
6. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
Beschrijving van de omgeving
De aanvraag voorziet in het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met aanpalende garage. Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen op een hoekperceel aan de Scherpendries, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De Scherpendries draait langs de linker perceelsgrens. Het rechter aanpalende perceel werd bebouwd met een halfopen eengezinswoning.
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, heeft een straatbreedte aan de voorste perceelsgrens van circa 19 meter en een maximale diepte van 37 meter. In de voortuinzone wordt de linker voorhoek afgesneden in functie van de weg over een lengte van 7,07 meter. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 6a91ca.
Beschrijving van de aanvraag
Zoals eerder aangehaald, voorziet de aanvraag het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met aanpalende garage. De woning heeft een gevelbreedte van 10,71 meter en een totale diepte van 16 meter. De woning wordt opgericht met twee bouwlagen en een plat dak. De kroonlijst wordt bepaald op 6 meter.
Rechts van de woning, tot tegen de rechter perceelsgrens, wordt een garage opgericht. De garage is toegankelijk van uit de woning en wordt opgericht over een breedte van 3,29 meter en een totale diepte van 11 meter. Ook de garage wordt afgewerkt met een plat dak en een kroonlijst op 3 meter.
Het gelijkvloers van de woning wordt ingericht met speelruimte, een leefruimte, een open keuken met eetruimte, een koele berging, een wasplaats en een apart toilet. Op de eerste verdieping worden drie slaapkamers voorzien, een badkamer en een bergruimte. De woning wordt voorzien van een kelder, waarvan gedeeltelijk een kruipkelder.
De garage wordt voorzien van een stalplaats voor 1 wagen, met daarachter een fietsenstalling/tuinberging.
Qua verhardingen voorziet de aanvraag een toegangspad tot de voordeur in waterdoorlatende klinkers en een oprit in betonplaten, met rondom liggende grindzone, van 3,29 meter breed tot aan de garage. Achteraan de woning voorziet de aanvraag in een terras in tegels van 16,64 m². Aansluitend aan de achtergevel wordt voorzien in een tuinpad van 22,80 m² in waterdoorlatende materialen.
7. Adviezen
Op 11 januari 2022 werd intern advies gevraagd aan de dienst openbare werken bij de stad Geel. Op 22 maart 2022 werd volgend voorwaardelijk gunstig advies ontvangen:
“Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)
Aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de nieuwe aanwezige huisaansluitputjes met aansluiting op het openbare rioleringsstelsel te gebruiken.
Voor het ingebruik nemen van dit nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Riolering algemeen
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een dubbele sifonput waar het grijs en fecale water samen worden gebracht. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Men voorziet een noodoverloop naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Men mag, zoals ingetekend op het inplantingsplan, 2 toegangen (auto-inrit en tuinpaadje) voorzien langs de kant van de voorgevel en men mag een toegang (tuinpaadje) voorzien langs de zijkant van het perceel.
Ter hoogte van de inrit zijn de boordstenen reeds verlaagd. In principe zijn er geen aanpassingen nodig van het openbaar domein. Als er toch aanpassingen nodig zijn, dient men dit aan te vragen. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Voorwaarden
Men dient de nieuwe aanwezige huisaansluitputjes met aansluiting op het openbare rioleringsstelsel te gebruiken.
Voor het ingebruik nemen van het nieuwe lozingspunt dient de aanvrager een retributie te betalen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren (onder voorbehoud van wijzigingen in de regelgeving). Er worden drie toegangen, één auto-inrit en 2 tuinpaadjes, toegestaan.
Voor eventuele aanpassingen aan het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.”
8. Project-MER
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst gevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Porject-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
9. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
Het perceel uit voorliggende aanvraag is niet gelegen in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan. Het perceel is evenwel gelegen binnen een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling, met referentie 1799. Het project uit voorliggende aanvraag dient te worden getoetst aan de verkavelingsvoorschriften. Het project uit voorliggende aanvraag is alvast principieel in overeenstemming met de geldende gewestplanbestemming, doch wijkt af van de geldende verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de dakvorm (art. 3.01, 5°, a)).
Wegenis
De voorliggende gemeenteweg (Scherpendries) is een voldoende uitgeruste weg in de zin van art. 4.3.5 VCRO.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, art. 1.3.1.1 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen wordt ingeschat.
Het plangebied is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in principe in het kader van de watertoets dan ook geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Door de toename van de bebouwde en verharde oppervlakte zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt worden. Hiervoor dient voldaan te worden aan de gewestelijke hemelwaterverordening.
- Gewestelijke hemelwaterverordening
In het kader van de gewestelijke hemelwaterverordening voorziet de woning in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 7.500 liter en een aansluitende infiltratievoorziening met een inhoud van 7.500 liter. Het opgevangen hemelwater zal gerecupereerd worden in de nieuwe woning voor onder meer een binnenkraantje, een buitenkraantje, toiletspoelingen, het wasmachine en tuinberegening. Met de voorziene inrichtingen en (voorzorgs)maatregelen uit dit project kan er vanuit worden gegaan dat de aanvraag in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening.
- Conclusie
Op basis van bovenstaande informatie en mits naleving de opgelegde voorwaarden uit deze vergunning, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de effecten op het grondwater en het watersysteem in het algemeen beperkt zullen blijven tot een aanvaardbaar niveau. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming is met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5 en 6 van het decreet op het integraal waterbeleid van 18 juli 2013.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voorziet het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning gelegen aan de Scherpendries, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
2. Mobiliteitsimpact
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
4. Visueel-vormelijke elementen
5. Cultuurhistorische aspecten
6. Bodemreliëf
7. Hinderaspecten
8. Conclusie
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming volgend uit de geldende verkavelingsvergunning, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met garage in de zijtuin. Gezien de beperkte mobiliteit welke gepaard gaat met een eengezinswoning, de voorziene garage en de oprit waar ruimte is om minstens twee wagens te stallen, kan er worden geoordeeld dat de impact op de mobiliteit beperkt zal blijven.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning creëert geen overdreven ruimtebeslag en past zich in binnen de onmiddellijke omgeving. Met uitzondering van de voorschriften met betrekking tot de dakvorm, stemt de aanvraag integraal overeen met de geldende verkavelingsvoorschriften. Qua dakvorm schrijven de verkavelingsvoorschriften een hellend dak voor en voorziet de aanvraag het gebruik van een plat dak. Gezien de kroonlijst wordt beperkt tot 5,90 meter en de verkaveling ouder is dan 15 jaar, kan de afwijking binnen de onmiddellijke omgeving worden aanvaard.
Verder wordt de oprit voorzien in grote betontegels. Dit kan echter niet worden aanvaard. De oprit dient in ieder geval te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen.
De aanvraag past qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid binnen de goede ruimtelijke ordening, mits naleving van voornoemde voorwaarde.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen, welke overeenstemmen met de geldende verkavelingsvoorschriften. Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 januari 2022 tot en met 19 februari 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het verleende advies en sluit zich hierbij aan.
10. Stedenbouwkundig advies: conclusie
De aanvraag is principieel in overeenstemming met de voorschriften van het geldende gewestplan. De aanvraag wijkt verder slechts beperkt af van de verkavelingsvoorschriften, welke ouder zijn dan 15 jaar. De afwijking is aanvaardbaar. Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen het oprichten van een eengezinswoning, mits naleving van enkele voorwaarden. De goede ruimtelijke ordening wordt niet in het gedrang gebracht. Er wordt een gunstig stedenbouwkundig advies verleend, mits naleving van volgende voorwaarden:
* De werken dienen te worden uitgevoerd conform de goedgekeurde plannen;
* De oprit dient te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen, waarbij de eventuele funderingslaag eveneens waterdoorlatend dient te zijn;
* De voorziene garage tot op de perceelsgrens mag in geen geval afwateren op het aanpalende perceel. Al het hemelwater opgevangen op de garage dient te infiltreren op eigen terrein.
* Het advies verstrekt door de interne dienst openbare werken dient strikt te worden opgevolgd;
* Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
* De werken dienen te worden uitgevoerd conform de goedgekeurde plannen;
* De oprit dient te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen, waarbij de eventuele funderingslaag eveneens waterdoorlatend dient te zijn;
* De voorziene garage tot op de perceelsgrens mag in geen geval afwateren op het aanpalende perceel. Al het hemelwater opgevangen op de garage dient te infiltreren op eigen terrein.
* Het advies verstrekt door de interne dienst openbare werken dient strikt te worden opgevolgd;
* Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.