2022_CBS_02674 - Omgevingsvergunning - het oprichten van een meergezinswoning met 2 appartementen langs Stelenseweg 17 A (202200331SS) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 22/10/2022

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022090649

Dossiernummer gemeente: 202200331

De gemeente Geel heeft op 30 juni 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een meergezinswoning met 2 appartementen. De aanvraag werd op 23 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

A. VERELST PROJECTS BV gevestigd te Molenstraat 31 te 3850 Nieuwerkerken

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Stelenseweg 17 A

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 817Y18

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201800310/OMV_2018106562 voor het bouwen van 6 appartementen met bovengrondse parkeergelegenheden geweigerd op 26/11/2018.

• Omgevingsvergunning 201800482/OMV_2018156145 voor bouwen van 6 appartementen met bovengrondse parkeergelegenheden geweigerd op 08/04/2019.

• Omgevingsvergunning 201900457/OMV_2019131910 voor het bouwen van 5 appartementen en 1 studio geweigerd op 09/07/2020.

• Omgevingsvergunning 202000436/OMV_2020122481 voor het bouwen van 3 appartementen en 1 studio met bijgebouwen goedgekeurd op 07/12/2020.

• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00197) voor slopen van garages - hangar - verharding - goedgekeurd op 17/07/2017.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Het ontwerp

De aanvraag handelt over de oprichting van een gekoppelde meergezinswoning met een gelijkvloers appartement van 102,70m² en op de verdieping een duplex van 135,27m². parkeergelegenheden.

Voorafgaand wordt de bestaande verharding (asfalt) verwijderd.

Het woonproject zal een volume zijn met 3 bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag een teruggetrokken verdieping is. Hiermee sluit het qua schaal aan aan de bestaande woning en hypotheceert het ook geen toekomstige ontwikkelingen op het naastliggende terrein. Er is geen vooropgelegde kroonlijst- of nokhoogte is opgegeven.

Het gebouw wordt ingeplant tegen de rechtsaanpalende woning, voorgevel in het verlengde van de rechtsaanpalende woning en 3 meter van de linker perceelsgrens.

Het project zal gerealiseerd worden als een volume met een teruggetrokken dakverdieping. Gevels worden uitgevoerd in grijs genuanceerde gevelsteen, buitenschrijnwerk in grijs aluminium en borstwering in glas.

Het gebouw heeft een bouwbreedte van van 9,61 meter, bouwdiepte 15 meter, bouwhoogte vooraan 6,10 meter, het teruggetrokken gedeelte 8,95 meter en achteraan 3,25 meter telkens met plat dak.

Het gelijkvloers appartement is voorzien van een tuintje en de duplex een terras van 27,92m² op het plat dak van het gelijkvloers op 3,02 meter van de rechter perceelsgrens / aanpalende woning.

Het project voorziet een afzonderlijk bijgebouw als fiets- en afvalberging, bouwdiepte 6 meter, bouwbreedte 5,31 meteren bouwhoogte 2,75 meter, uitgevoerd met plat dak.

Conform de Gemeentelijke Parkeerverordening zijn er 6 fietsstalplaatsen voorzien.

De aanvraag voorziet de aanleg van 10 parkeerplaatsen.

Volgens de Gemeentelijke Parkeerverordening zijn er voor het project in aanvraag 3 parkeerplaatsen vereist, 1,5pp/WE. In de voorliggende aanvraag zit tevens de aanleg van 7 extra parkeerplaatsen vervat die gekoppeld worden aan het project op de hoek van de Stelenseweg en de Pas 146/148/148 (sectie L nr. 818 E6) waarvoor een regularisatiedossier lopende is OMV_2022001282 dat werd ingediend 23/09/2022.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 16 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) met kenmerk BWDP/2020-0351/002/01/PVB.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 4 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

De fietsenstalling lijkt niet te voldoen aan de voorwaarden om te spreken van een comfortabele fietsenstalling. Een fietsparkeerplaats moet minstens een lengte van 1,8 meter hebben. Eenzelfde lengte is nodig om de fiets op een comfortabele manier in en uit de stalling te zetten. De voorziene ruimte om dit te doen heeft slecht een breedte van de deur. Het is niet duidelijk of de fietsenstalling aan de zijde van het terras open is. In dat geval kan de stalling niet op een goede manier afgesloten worden in functie van de veiligheid.

Het is wenselijk om een extra fietsstalplaats te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals een bakfiets, driewieler,…

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 6 september 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies riolering (aansluiting – riolering algemeen – afvalwater – hemelwater – verplichte keuring)

Aansluiting

Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.

Na de vergunning met referentie OMV_2020122481 werd reeds een rioolaansluiting met huisaansluitputjes voorzien. Men dient deze nieuwe aansluiting te gebruiken.

Riolering algemeen

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA.

Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Huishoudelijk afvalwater

Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het is hierbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.

Hemelwater

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² dakoppervlak bedragen, afgerond naar het hogere duizendtal en begrensd tot 10.000L. Concreet betekent dit een minimum volume van 9000L. Men voorziet een volume van 10.000L wat voldoet.

• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw (fietsenstalling/berging) hier op aan te sluiten.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Men voorziet herbruik voor de toiletten en buitenkranen.

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De verhardingen in waterdoorlatend materiaal en de verhardingen in niet-waterdoorlatend materiaal die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet meegerekend worden in de dimensionering van de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.

• Het volume dient minimum 2808L te bedragen.

• De infiltratieoppervlakte dient minimum 4,4928m² te bedragen.

Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000L en een oppervlakte van 7,7m².

Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.

Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.

Verplichte VLARIO-keuring

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Advies toegang tot het perceel

Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Er mogen 2 toegangen voorzien worden die tezamen de maximale toegangsbreedte van 6m niet mogen overschrijden.

Advies:  voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:

1. Functionele inpasbaarheid

De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied voor de oprichting van de meergezinswoning, bijgebouw en aanleg van 3 parkeerplaatsen, waardoor de aanvraag principieel gedeeltelijk functioneel inpasbaar is.

In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:

Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op tropische ziektes enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.

Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op openbaar als op het privéterrein.

De aanleg van 7 extra parkeerplaatsen in functie van een regularisatiedossier op een ander perceel overstijgt de draagkracht van het perceel Stelenseweg 17A en resulteert in een quasi  volledige verharding van het perceel. 

Omwille van deze reden is de aanvraag bijkomende parkeerplaatsen aan te leggen niet wenselijk.

2. Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft voor de oprichting van een meergezinswoning met 2 appartementen en 3 parkeerplaatsen heeft een beperkte invloed op de mobiliteit.

De aanleg van bijkomende parkeerplaatsen in functie van een project op een ander perceel heeft een invloed op de mobiliteit.

De Stelensweg is een smalle straat met kruisend verkeer. De straat voorziet enkel in fietssuggestiestroken en geen volwaardig fietspad. Vanuit de deeldorpen Stelen en Oosterlo vormt deze weg de verbinding voor trage weggebruikers, waaronder veel schoolkinderen. het smalle wegprofiel geeft aanleiding tot conflicten tussen de verschillende verkeersstromen. Het is niet wenselijk om bijkomend verkeer aan te trekken naar de Stelenseweg. Door parkeerplaatsen voor niet bewoners in de Stelenseweg te brengen wordt de verkeersonveiligheid verhoogd en wordt extra druk gelegd op het verkeerssysteem in deze weg.

Tevens kan de parkeerplaats voor een andersvaliden gekoppeld aan een project op een afstand van ca. 190 meter in vraag worden gesteld. Dit lijkt rechtstreeks in te gaan tegen het doel een toegankelijk gebouw te creëren. 

Het perceel is belast met erfdienstbaarheden die betrekking hebben op recht van doorgang naar perceel sectie L nr. 817W18  (pas 182/184), nr. 817V18 (Pas 186), nr. 817T18 (Pas 188), L817D16 (Pas 192) en nr. 817C19 (zie bijlage).

Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 19/09/2022 een vergunning OMV_2022097876 voor het oprichten van een garage (Pas 186) sectie L nr. 817V18 op basis van het recht van doorgang over het perceel van de voorliggende aanvraag. Op basis van deze erfdienstbaarheid is gebleken dat parkeerplaats 1 (P1) niet kan gerealiseerd worden. 

3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voor de meergezinswoning met fiets- en afvalberging en 3 parkeerplaatsen strookt qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid met de goede ruimtelijke ordening. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project. 

De aanleg van 7 bijkomende parkeerplaatsen heeft wel een impact op de uitstraling in de omgeving.

 De bijkomende parkeerplaatsen resulteren in een quasi volledige verharding van dit perceel.

Het opleggen van een vergunningsvoorwaarde in functie van een regularisatiedossier op een ander perceel, die erop is gericht de parkeergelegenheid van een project te voorzien op percelen die vreemd zijn aan het projectgebied, staat buiten verhouding.

Volgens de architect kan het regenwater afkomstig van de buitenverharderingen rechtstreeks op het maaiveld infiltreren in het omliggende groen en de verhardingen zullen waterdoorlatend uitgevoerd worden. Het ontwerp voorziet echter een zeer beperkte groenaanleg in verhouding tot de verhardingen, meer groenaanleg zou ook bijdragen tot een kwalitatievere buitenruimte voor de bewoners van het project in aanvraag.

Er werden in het verleden verscheidenen projecten geweigerd door het college van burgemeester en schepenen en tevens deputatie. Bemerking was dat de ontwikkeling op het huidige perceel bekeken dient te worden met de aanpalende percelen. Hierbij werd meegegeven dat een versnippering van groen zeer weinig waarde heeft en dient vermeden te worden. 

 4. Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voor de oprichting van de meergezinswoning voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen, welke overeenstemmen met de geldende voorschriften. Visueel-vormelijk strookt de aanvraag  voor dit gedeelte met de goede ruimtelijke ordening.

De quasi volledige verharding van het perceel omwille van de parkeerdruk elders op te lossen heeft een grote impact op de uitstraling in de omgeving. Op het linkse naburige perceel bevindt zich een redelijk recent opgerichte vrijstaande meergezinswoningen die aansluit bij de OPZ-site. Dit project kwam tot stand in samenwerking met de kwaliteitskamer van Stad Geel en resulteerde in een project dat zich kwalitatief integreert, aansluitend bij de site OPZ. Door diepe voortuinzone of doordat het gebouw zich naar achteren plaatst en schuin t.o.v. de straat, zet het parkgevoel van het OPZ zich verder en blijft het historische pand binnen de OPZ-site duidelijk zichtbaar. De bewoners genieten mee van de parkachtige omgeving. De kracht van deze parkachtige omgeving wordt niet doorgetrokken op het aangevraagde perceel door de volledige verharding van de tuinzone. 

5. Cultuurhistorische elementen

Niet van toepassing.

 De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

6. Bodemreliëf

De aanvraag voorziet een beperkte reliëfwijziging ter hoogte van de nieuw op te richten meergezinswoning.

De aanvraag voor het aanleggen van bijkomende parkeerplaatsen heeft wel een grote invloed op het bodemreliëf. De tuinzone van het project wordt immers bijna volledig verhard.

 7. Hinderaspecten, gebruiksgenot

Gezien de beschikbare ruimte is het verplicht om de bouwkraan op eigen terrein te installeren.

Een inname openbaar domein voor een kraan zal niet worden toegestaan,.

Bij levering van bouwmaterialen waarbij het oprijden op eigen terrein niet mogelijk is, is er een meldingsplicht van 3 werkdagen op voorhand, zodat de nodige maatregelen en eventuele politiebegeleiding tijdig kunnen besproken worden.

Naast de hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

Het voorzien van extra parkeerplaatsen op het perceel van de aanvraag ( L 8917 Y 18) heeft een quasi volledige verharding van dit perceel tot gevolg. Dit is in strijd met het beleidsplan ruimte en zorgt tevens voor een overschrijding van de draagkracht van dit perceel. Er ontstaat een hitte-eilandeffect wat de woonkwaliteit van de bewoners van het eigen perceel maar ook van naastliggende percelen beperkt. Er is geen ruimte om buiten te ontspannen noch te spelen voor kinderen gezien de volledige buitenruimte ingenomen wordt door autostaanplaatsen die grotendeels dienen voor een project dat elders gelegen is.

8. Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat de aanvraag gedeeltelijk in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en gedeeltelijk niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 16 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 4 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 6 september 2022 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

De aanvraag wordt gedeeltelijk vergund:

De vergunning heeft betrekking op het oprichten van een meergezinswoning met gelijkvloers appartement en duplex op de verdieping, een bijgebouw dat dienst doet als fiets- en afvalberging plus 3 parkeerplaatsen in openlucht met minimale afmeting van 2,50 x 5,50 meter, op het inplantingsplan gekend als nrs. 3, 4 en 5.

De vergunde werken dienen te worden ingeplant en uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.

De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 04/08/2022 met kenmerk BWDP/2020-0351/002/01/PVB.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Alle erfdienstbaarheden op het perceel dienen gevrijwaard te worden, sectie L nr. 817W18  (pas 182/184), nr. 817V18 (Pas 186), nr. 817T18 (Pas 188), L817D16 (Pas 192) en nr. 817C19.

Een haag kan op de perceelsgrens worden geplaatst mits akkoord van de aanpalende eigenaar, anders dient deze te worden aangeplant op minstens 0,5 m van de perceelsgrens.

Er dienen 3 autoparkeerplaatsen en 6 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te blijven. De fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn en moeten afgesloten kunnen worden in functie van veiligheid. De fietsenstallingen dienen te worden ingericht volgens de kwaliteitseisen zoals beschreven in het vademecum fietsvoorzieningen (hoofdstuk 4: ontwerprichtlijnen voor fietsvoorzieningen). Bij conflicten tussen de parkeerverordening en deze ontwerprichtlijnen, primeert de gemeentelijke parkeerverordening.

De verhardingen ten gevolge van de erfdiensthaarheden en de parkeerplaatsen dien uitgevoerd te worden in waterdoorlatend materiaal, zowel in toplaag als fundering.

De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.

Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.

De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.

Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur. Een recht uitzicht of een terras kan enkel als de afstand tot de buur minstens 1,90 m bedraagt. Tussen schuine zichten en het naastliggende goed dient minstens 0,60 m afstand te zijn.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of  gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Men dient de rioolaansluiting met huisaansluitputjes, die reeds voorzien is na de vergunning met referentie OMV_2020122481, te gebruiken.

Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA.

Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 9000L bedragen.

• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw (fietsenstalling/berging) hier op aan te sluiten.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 verschillende aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. Men voorziet herbruik voor de toiletten en buitenkranen.

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De verhardingen in waterdoorlatend materiaal en de verhardingen in niet-waterdoorlatend materiaal die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet meegerekend worden in de dimensionering van de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• Bij plaatsing van een infiltratievoorziening dient men rekening te houden met de gemiddelde grondwaterstand in de winterperiode. De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager gelegen zijn dan deze gemiddelde grondwaterstand.

• Het volume dient minimum 2808L te bedragen.

• De infiltratieoppervlakte dient minimum 4,4928m² te bedragen.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren. Er mogen 2 toegangen voorzien worden die tezamen de maximale toegangsbreedte van 6m niet mogen overschrijden.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

De verhardingen ten gevolge van de erfdiensthaarheden en de parkeerplaatsen dien uitgevoerd te worden in waterdoorlatend materiaal, zowel in toplaag als fundering.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

Gezien de beschikbare ruimte is het verplicht om de bouwkraan op eigen terrein te installeren.

Een inname openbaar domein voor een kraan zal niet worden toegestaan,.

Bij levering van bouwmaterialen waarbij het oprijden op eigen terrein niet mogelijk is, is er een meldingsplicht van 3 werkdagen op voorhand, zodat de nodige maatregelen en eventuele politiebegeleiding tijdig kunnen besproken worden.

De aanvraag wordt gedeeltelijk geweigerd: 

Er wordt geen vergunning voor de aanleg van parkeerplaatsen nrs. 1, 2, 6, 7, 8, 9 en 10 verleend.

Deze hebben geen betrekking op de voorliggende aanvraag.

De draagkracht van het perceel Stelenseweg 17A wordt overschreden om de parkeerproblematiek op een ander perceel op te lossen. Het is daardoor praktisch niet meer mogelijk een groenzone te voorzien.

Het opleggen van een vergunningsvoorwaarde in functie van een regularisatiedossier op een ander perceel, die erop is gericht de parkeergelegenheid van een project te voorzien op percelen die vreemd zijn aan het projectgebied, staat buiten verhouding. Zulke vergunningsvoorwaarde kan o.i. niet op wettige wijze worden opgelegd om tegemoet te komen aan het gebrek aan parkeergelegenheid op het ander terrein en de afwenteling ervan op openbaar domein en zou het aangevraagde o.i. substantieel wijzigen. De geldigheid van zulke voorwaarden staat ter discussie aangezien vergunningsvoorwaarden niet mogen anticiperen op de toekomst of op eventuele toekomstige aanvragen (RvS 19 februari 2010, nr. 201.102).

Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 19/09/2022 een vergunning OMV_2022097876 voor het oprichten van een garage (Pas 186) sectie L nr. 817V18 op basis van het recht van doorgang over het perceel van de voorliggende aanvraag. Op basis van deze erfdienstbaarheid is gebleken dat parkeerplaats 1 niet kan gerealiseerd worden.

De Stelensweg is een smalle straat met kruisend verkeer. De straat voorziet enkel in fietssuggestiestroken en geen volwaardig fietspad. Vanuit de deeldorpen Stelen en Oosterlo vormt deze weg de verbinding voor trage weggebruikers, waaronder veel schoolkinderen. het smalle wegprofiel geeft aanleiding tot conflicten tussen de verschillende verkeersstromen. Het is niet wenselijk om bijkomend verkeer aan te trekken naar de Stelenseweg. Door parkeerplaatsen voor niet bewoners in de Stelenseweg te brengen wordt de verkeersonveiligheid verhoogd en wordt extra druk gelegd op het verkeerssysteem in deze weg.

De quasi volledige verharding van het perceel omwille van de parkeerdruk elders op te lossen heeft een grote impact op de uitstraling in de omgeving. Op het linkse naburige perceel bevindt zich een redelijk recent opgerichte vrijstaande meergezinswoningen die aansluit bij de OPZ-site. Dit project kwam tot stand in samenwerking met de kwaliteitskamer van Stad Geel en resulteerde in een project dat zich kwalitatief integreert, aansluitend bij de site OPZ. Door diepe voortuinzone of doordat het gebouw zich naar achteren plaatst en schuin t.o.v. de straat, zet het parkgevoel van het OPZ zich verder en blijft het historische pand binnen de OPZ-site duidelijk zichtbaar. De bewoners genieten mee van de parkachtige omgeving. De kracht van deze parkachtige omgeving wordt niet doorgetrokken op het aangevraagde perceel door de volledige verharding van de tuinzone. 

Er ontstaat een hitte-eilandeffect wat de woonkwaliteit van de bewoners van het eigen perceel maar ook van naastliggende percelen beperkt. Er is geen ruimte om buiten te ontspannen noch te spelen voor kinderen gezien de volledige buitenruimte ingenomen wordt door autostaanplaatsen die grotendeels dienen voor een project dat elders gelegen is.

In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:

Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding, zowel op het openbaar als op het privéterrein.

Omwille van deze redenen is het niet wenselijk de te koppelen parkeerplaatsen aan het project op de hoek van de Stelenseweg en de Pas 146/148/148 (sectie L nr. 818 E6) waarvoor een regularisatiedossier lopende is OMV_2022001282 dat werd ingediend 23/09/2022.

Lasten

Niet van toepassing