Voetbalclub ASV Geel is al vele jaren gevestigd op ‘sportsite De Leunen’ in Geel. Op deze sportsite waar onder andere ook een atletiekpiste en verschillende oefenvelden liggen, werd het Leunenstadion uitgebouwd. De club, investeringsgroep Leunen Invest en stad Geel zijn intussen al geruime tijd in overleg over mogelijkheden voor verdere investeringen in de stadionsite.
Naar aanleiding van concrete bouwplannen van de club in 2016, werd bureau OMGEVING in 2017 op basis van een raamovereenkomst gevraagd om een analyse te maken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de site. Op basis van de nota die door OMGEVING werd opgemaakt, besloot het college van burgemeester en schepenen op 18 april 2017 dat er eerst een kwalitatief ontwikkelingsplan zou moeten worden gemaakt, voordat er bijkomende projecten mogelijk zouden zijn (bijlage 1). Sinds 2017 zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in en rond de club en moest het ruimtelijke verhaal even on hold worden gezet. Momenteel slaan de club, Leunen Invest BV en stad Geel de handen echter ineen en wensen ze samen een visie uit te laten werken voor de stadionsite.
Op 20 november 2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het lastenboek goed voor de opmaak van een ontwikkelingsvisie. In zitting van 16 juli 2021 heeft het schepencollege vervolgens de opdracht tot opmaak van een ontwikkelingsvisie gegund aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Anteagroup en Goedefroo+Goedefroo architecten.
De ontwikkelingsvisie moet duidelijkheid bieden over de ruimtelijke mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van het stadion. Zo moet het stadion een invulling krijgen die een meerwaarde biedt voor de omliggende wijken en buurtbewoners, en ook het bestaande aanbod van sportsite De Leunen versterkt. Een belangrijke vraag daarbij is welke kansen er zijn om in de schil van het stadion ook niet sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Deze commerciële ontwikkelingen moeten de stapsgewijze uitbouw van het stadion mogelijk maken. Er wordt onder andere gedacht aan zaken zoals een sportcafé, hotel, kantoren, polyvalente ruimten, huisvesting, internaat, buurtwinkel etc.
ASV Geel speelt anno 2022 in 3de afdeling Voetbal Vlaanderen (amateurvoetbal) en heeft de ambitie om op relatief korte termijn te streven naar voetbal in de 1ste afdeling Voetbal Vlaanderen. Momenteel voldoet huidig stadion aan de licentievoorwaarden voor de nagestreefde afdelingen.
ASV Geel vraagt wel aan Leunen Invest en de Stad Geel dat bij de verdere commerciële ontwikkeling van het stadion er ruimte wordt gelaten om het voetbalstadion en meer specifiek de tribunes in de toekomst of gelijktijdig uit te breiden zodat minimaal aan de licentievoorwaarden van eerste nationaal (1A= profvoetbal) voldaan wordt.
Het opzet is om het stadion verder te ontwikkelen door de geïnvesteerde gelden te recupereren om nadien met de winsten de half afgewerkte zittribune verder af te werken en de voetbalwerking verder te ondersteunen.
Het doel is om op langere termijn de capaciteit van het stadion aan te passen aan de licentievoorwaarden van eerste nationale (1A) en de te verwachten bezoekersaantallen.
In functie van het eerste participatietraject als onderdeel van de opmaak van de ontwikkelingsvisie werd van 17 november t.e.m. 6 december 2021 een online bewonersbevraging gelanceerd via de website van de stad. Dit om inzicht te krijgen in het huidige gebruik van de sportsite en te peilen naar de noden en behoeftes voor deze site. Er werden ruim 600 bevragingen ingevuld door omliggende bewoners en gebruikers van de site. Bijkomend werd op 2 december 2021 een stakeholderoverleg voorzien in aanwezigheid van diverse belanghebbende actoren (waaronder Thomas More, KU Leuven, de sportverenigingen op de site, de moskee, de buurtwerker(s) van de omliggende wijken,...).
De inzichten en aandachtspunten uit het eerste participatietraject werden meegenomen in het uitwerken van zeven concepten en twee scenario’s voor het stadion en zijn omgeving (zie bijlage 2). De zeven concepten vormen een evaluatie- en positiekader in functie van de visievorming voor het Leunenstadion. De scenario’s, die beide verschillende aspecten aftoetsen t.o.v. elkaar (programma, mobiliteit, bouwhoogtes, afstanden, densiteit, bouwkundige haalbaarheid, economische realiteit, voetbalwetgeving,…), vertrekken vanuit de ambities van de club en het uitgangspunt van de zeven geformuleerde concepten.
De resultaten van het scenario-onderzoek werden vervolgens teruggekoppeld naar direct omwonende & actoren in de nabije omgeving, alsook naar een ruimere bewonersgroep tijdens een infomarkt op woensdag 20 april 2022, in de kantine van het voetbalstadion. Het doel hiervan was enerzijds om buurtbewoners, gebruikers van de sportsite en geïnteresseerden te informeren over het project en anderzijds hun input te vergaren over de ontwerpscenario's. Na een eerste toelichting van het traject, de analyse en de visie konden de bezoekers in gesprek gaan met het ontwerpteam rond de twee toekomstscenario's. Dit gebeurde in twee sessies: een eerste voor de directe omwonenden en een tweede sessie voor een ruimere groep geïnteresseerden.
Tijdens de laatste stuurgroep op vrijdag 3 juni 2022 werd, in aanwezigheid van de aandeelhouders van Leunen Invest, het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion (zie bijlage 3) toegelicht door het studieteam. Het eindrapport bestaat uit een analyse en toelichting van de resultaten uit de participatiemomenten, een uitgebreide toelichting over het ontwerpend onderzoek ter definiëring van een visie en ruimtelijke concepten en sluit af met het formuleren van een aantal krachtlijnen die zeker doorvertaald dienen te worden in het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
Het college van burgemeester en schepenen heeft het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion principieel goedgekeurd in zitting van 27 juni 2022.
Opstart procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’
Aangezien de stadionsite Leunen volgens het gewestplan gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als gebied voor dagrecreatie en gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als woongebied dient een herbestemming te gebeuren om in de schil van het stadion ook nietsportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Om dit mogelijk te maken dient de ontwikkelingsvisie in een volgende fase verder vertaald te worden in een RUP op basis waarvan aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden ingediend.
Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld wordt voorgesteld dat de stad vanuit die optiek de opmaak van een RUP en plan-MER door een deskundig bureau faciliteert. De wet met betrekking tot de overheidsopdrachten is hierbij van toepassing. Leunen Invest en ASV Geel zullen nauw betrokken worden bij de procedure.Herziening financiering voor opmaak van een RUP en plan-MER ‘Leunenstadion’
In zitting van het college van burgemeester en schepenen van 27 juni 2022 werd door de dienst stadsontwikkeling voorgesteld om de kosten voor de opmaak van dit planinitiatief te verdelen tussen de stad Geel en Leunen Invest. Dit volgens een verdeelsleutel van ½ voor stad Geel en ½ voor Leunen Invest (gelijkaardig aan de verdeelsleutel voor de kosten verbonden aan de opmaak van de ontwikkelingsvisie).
Echter werd de methodiek, waarbij ‘(co)financiering door private ontwikkelaars’ wordt gefaciliteerd door opmaak van een samenwerkingsovereenkomst, in de tussentijd voorgelegd aan het departement omgeving. Het aangaan van een dergelijke samenwerking blijkt niet van rechtswegen geldig, wat het risico vergroot dat de Raad van State hier niet in volgt bij eventuele verzoekschriften tot nietigverklaringen.
Er wordt namelijk een belangrijk onderscheid gemaakt tussen:
De Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening vermeldt hierover het volgende:
“Artikel 2.2.5.§2 Voorafgaandelijk aan of gelijktijdig met de beslissing over het ruimtelijk uitvoeringsplan kan de bevoegde overheid overeenkomsten met publiekrechtelijke rechtspersonen, met privaatrechtelijke rechtspersonen of met natuurlijke personen afsluiten om het ruimtelijk uitvoeringsplan te kunnen realiseren”
Aangezien dit soort overeenkomsten alleen wordt aangegaan voor planinitiatieven waarbij de eigenaar voordeel geniet (en dus bijv. niet voor RUP’s waarmee bouwmogelijkheden ingeperkt worden) zou aantonen dat het uitgangspunt het voordeel van de betrokken eigenaar betreft, waardoor minstens een schijn van partijdigheid (in hoofde van het bestuur dat het plan beslist) kan ontstaan, wat voldoende is voor een schending van het beginsel van onpartijdigheid.
Het departement Omgeving raadt het bijgevolg absoluut af om overeenkomsten te sluiten waarbij kosten van planopmaak (studiebureau, kost aankondigingen) ten laste van een private partij gelegd worden. Zeker niet aangezien het bestuur zich in principe, op basis van de ontwikkelingsvisie (Atelier Romain, 2022) zou verbinden tot een specifieke planinhoud.
Er werd ons bevestigd dat het niet uitmaakt of de kosten van de planopmaak integraal dan wel deels (bijv. voor de helft) gedragen worden door de private partij. Het argument dat er minstens een schijn ontstaat dat het plan niet in het algemeen maar in een privaat belang is gemaakt, zou evengoed opgaan.
Voor meer informatie wordt verwezen naar het mailverkeer tussen de dienst stadsontwikkeling en het departement Omgeving (zie bijlage 4), alsook de website van de Vlaamse overheid: https://omgeving.vlaanderen.be/nl/doorrekenen-kosten-opmaak-ruimtelijke-uitvoeringsplannen
Op basis van bovenstaande argumentatie wordt voorgesteld om de kosten voor opmaak van het RUP en plan-MER ‘Leunenstadion’ alsnog volledig te laten financieren door de stad Geel. De kosten verbonden aan de opmaak van het RUP en plan-MER worden geraamd op 55.000 euro excl. BTW.
Lastenboek opmaak RUP en plan-MER ‘Leunenstadion’ (zie bijlage 5)
Voor de opmaak van het RUP en plan-MER werd een lastenboek (bijzonder bestek) opgemaakt voor de organisatie van een offertevraag. Behoudens onmogelijkheid zullen er minimaal 3 dienstverleners geraadpleegd worden.
De overeenkomst wordt beschouwd als een opdracht voor een globale, vaste prijs (het geraamde bedrag excl. btw mag de drempel van € 55.000,00 niet bereiken) en de gunning zal gebeurt via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking. Het bestuur heeft hierbij de mogelijkheid om op basis van een eerste beoordeling van de offertes over te gaan tot onderhandelingen met één of meerdere inschrijvers, zonder evenwel daartoe verplicht te zijn. Na deze onderhandelingen kunnen één of meerdere inschrijvers worden uitgenodigd om een aangepaste offerte in te dienen ("best and final offer").
Volgende opdrachten dienen uitgevoerd te worden voor een forfaitaire prijs:
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de noodzaak om de financiering voor opmaak van een RUP en plan-MER ‘Leunenstadion’ te herzien.
Het college van burgemeester en schepenen stemt in met de herziening van de financiering voor de opmaak van een RUP en plan-MER ‘Leunenstadion’ en beslist om het voorstel tot aanpassing van het meerjarenplan (bijkomend budget van 30.000 euro op actie AC000579 ‘Geel maakt RUP De Leunen (stadion) op’) goed te keuren.
Het college van burgemeester en schepenen keurt het lastenboek (bijzonder bestek) voor opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) & plan-MER ‘Leunenstadion’ goed en vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om de aanbestedingsprocedure op te starten.