2023_CBS_02049 - Omgevingsvergunning - het oprichten van een handelspand langs Antwerpseweg 171 (202300182JH) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 30/08/2023 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023055676

Dossiernummer gemeente: 202300182

De gemeente Geel heeft op 25 april 2023 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een handelspand. De aanvraag werd op 17 mei 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

LAUDUS IMMO BVBA gevestigd Eikenlei 53 te 2280 Grobbendonk

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Antwerpseweg 171

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 360C3 en 360D3

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg, een ruimtelijk uitvoeringsplan of een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan Herentals - Mol.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Het ontwerp is niet in overeenstemming met de basisverordening van stad Geel m.b.t. de diepte van de tuinstrook.

Voor een tuinstrook van minder dan 10 m diepte kan een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, worden toegestaan.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201800471/OMV_2018157697 voor het kappen van een wilgenboom goedgekeurd op 04/03/2019.
• Omgevingsvergunning 202100206/OMV_2021059261 voor het slopen van een meergezinswoning goedgekeurd op 31/05/2021.
• Omgevingsvergunning 202100375/OMV_2021102145 voor het bouwen van een meergezinswoning. geweigerd op 10/02/2022.
• Stedenbouwkundige vergunning (2005/00415) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden - geweigerd op 27/12/2006.
• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00333) voor het verbouwen van een bestaand pand en het opdelen in drie woongelegenheden - goedgekeurd op 10/09/2007.
• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00304) voor het bouwen van een autostaanplaats en het wijzigen van een dak van een bestaand pand - goedgekeurd op 01/02/2016.
• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00423) voor verbouwen meergezinswoning plus oprichten bijgebouw - geweigerd op 22/06/2015.
• Milieuvergunning 1993/M3/01077 voor mazouttank - goedgekeurd op 08/08/1994.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van een handelspand.

 De bouwdiepte op het gelijkvloers is 17 m en op de 1ste verdieping 14,5m. Het gebouw wordt afgewerkt met een plat dak met een kroonlijsthoogte van 6,35m t.o.v. de nulpas. De aanwezige bouwkorrel in de omgeving wordt niet overschreden.

Omdat de aanvraag een handelspand betreft, wordt een afwijking gevraagd van de basisverordening van Geel betreffende een tuinstrook van 10m. De aangevraagde tuindiepte is min. 6m86.

Er zijn 5 parkeerplaatsen voorzien op het gelijkvloers, waarvan 1 aangepaste parkeerplaats voor

mindervaliden. Op het terrein is een fietsenstalling aanwezig voor het stallen van 3 fietsen.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27 mei 2023 t.e.m. 25 juni 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

5. Adviezen

Op 23 juni 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen, dienst Integraal Waterbeleid

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 9 juni 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 13 juni 2023 werd het advies ontvangen van Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken, Veiligheidscommissie ASTRID.

Advies: gunstig

Op 12 juni 2023 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: gunstig

Op 3 juli 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 19 juni 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 30 juni 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein van stad Geel

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin.

Advies dienst Openbaar domein

De te slopen meergezinswoning heeft hoogstwaarschijnlijk een rioolaansluiting op het rioleringsstelsel. Het is niet duidelijk of er zowel een afvalwater als hemelwateraansluiting is. Vermoedelijk is het bestaande gebouw volledig aangesloten op de gemengde dienstriolering en is er geen aparte aansluiting op de regenwaterriolering. Men zal bij de sloop op zoek moeten gaan welke aansluitingen er zijn en waar deze gelegen zijn:

• Als er een bestaande aansluiting is op de gemengde riolering, moet men deze herbruiken voor de afvoer van het afvalwater en voorzien van een huisaansluitputje DWA.
• Als er een bestaande aansluiting is op de regenwaterriolering moet men deze herbruiken voor de afvoer van het hemelwater en voorzien van een huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. Aansluiten voor hemelwater is geen verplichting.
• Als één van deze 2 aansluitingen niet aanwezig is, moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zal dan een nieuwe aansluiting worden gemaakt met plaatsing van huisaansluitputjes.

Advies toegang tot het perceel

Wat betreft de breedte en de locatie van de toegang op het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid van het perceel, verwijzen we naar het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.

In de bestaande toestand is er een toegang aan de linkerzijde van het perceel (links van de bestaande woning). Hier is een verlaagde boordsteen en een verlaging van fietspad om vlot te kunnen oprijden. Men wenst een nieuwe toegang aan de rechterzijde waar de boordsteen en het fietspad niet verlaagd zijn. Het aanpassen van de boordstenen en het fietspad betreft een aanpassing openbaar domein dat men zelf niet mag uitvoeren. Men moet hiervoor een aanvraag doen via de website van stad Geel.

Advies: voorwaardelijk gunstig

6. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langs een gewestweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Onder verwijzing naar artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid gecoördineerd op 15 juni 2018 werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep.

Waterloop nr. A.7.10.8, Puntloop van 2de categorie: het project paalt niet rechtstreeks aan de waterloop, het project watert er (deels) naar af.

Het project is gelegen in overstromingsgevoelig gebied.

Het project is gelegen in signaalgebied Puntloop.

Volgende voorschriften van een waterbeheerplan zijn van toepassing:

 Krachtlijn 1: terugdringen van risico’s die de veiligheid aantasten; het voorkomen, het herstellen en waar mogelijk het ongedaan maken van watertekort;

 Krachtlijn 2: water voor de mens: scheepvaart, watervoorziening, industrie en landbouw, onroerend erfgoed, recreatie;

 Krachtlijn 3: de kwaliteit van water verder verbeteren;

 Krachtlijn 4: duurzaam omgaan met water;

 Krachtlijn 5: voeren van een meer geïntegreerd waterbeleid.

Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:

- wijziging van infiltratie naar het grondwater aangezien verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg hebben;

- wijziging van het overstromingsregime, aangezien verhardingen en bebouwing een versnelde afvoer van hemelwater en bijkomende wateroverlast tot gevolg kunnen hebben;

De aanvraag bevind zich deels in het signaalgebied met ontwikkelingsperspectief A. De watertoets zal gewoon worden toegepast, de bebouwing valt buiten het signaalgebied. Volgens de pluviale overstromingskaart is er geen wateroverlast aanwezig op het perceel bij een T100 bui. Er worden geen compenserende maatregelen opgelegd. Wel dient men overstromingsveilig te bouwen met een vloerpeil op minstens 21,26 mTAW, conform de plannen.

Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid. Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.

Mer-screening

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit als stadsontwikkelingsproject.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.

De aanvraag werd ten gronde gescreend en de m.e.r. – screeningsnota werd grondig uitgevoerd en kan gevolgd worden.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.

Functionele inpasbaarheid

Het oprichten van een handelspand stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel.  Er wordt echter niet meer plaats ingenomen dan strikt noodzakelijk. Het betreft een handelspand van 200 m² wat qua schaal en bouwdichtheid inpasbaar is in de omgeving die gekenmerkt wordt door één- en meergezinswoningen en door handelszaken van dezelfde omvang of groter.

Visueel-vormelijk

De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers een handelspand opgericht. Visueel is dat echter perfect inpasbaar in het straatbeeld waar zowel woningen als handelszaken voorkomen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De voorliggende aanvraag voorziet het bouwen van 1 handelspand. De circulatie zal zich doorgaans in de week afspelen, verspreid over de dag. Gezien de huidige drukte ter hoogte van de gewestweg, is de impact van de verkeersbewegingen op het handelspand zeer beperkt.
Er zal nooit een overbelasting zijn op openbaar domein aangezien er op het eigen terrein voldaan wordt aan de parkeervraag.
Het handelspand zal worden benut door de aanvrager zelf. Er wordt geschat dat er max. 2 medewerkers aanwezig zullen zijn in het pand. Het gelijkvloers wordt benut als showroom voor het tonen van materialen. De eerste verdieping wordt benut als bureauruimte. 
Bijgevolg is er zeker voldoende parkeermogelijkheid op eigen terrein voorzien. Er zijn 5 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 1 voorbehouden voor mindervaliden. (6% van het aantal parkeerplaatsen) De parkeerplaatsen zijn allemaal min. 250cm op 550cm en de inrijstrook tussen de parkeervlakken is min. 6m. Verder is er ook nog eens een bushalte binnen 250m aanwezig.

Aangezien er momenteel geen knelpunten zijn, zullen het verwaarloosbaar aantal bijkomende vervoersbewegingen ook niet leiden tot een knelpunt.  De aanvraag omvat het wettelijk vastgelegd aantal autostaanplaatsen en fietsenstallingen.

Bodemreliëf

De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf. Het gebouw heeft geen ondergrondse constructies en ook alle vereiste parkeerplaatsen worden bovengronds voorzien. Tevens wordt er  enkel waterdoorlatende verharding voorzien en kan alle hemelwater dat op het terrein valt infiltreren in de bodem op het beigen terrein.

Hinderaspecten – gezondheid

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.

Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 27 mei 2023 tot en met 25 juni 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Provincie Antwerpen, afgeleverd op 23 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 9 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken, afgeleverd op 13 juni 2023, is gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 12 juni 2023, is gunstig.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 3 juli 2023, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 19 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van Openbaar Domein, afgeleverd op 30 juni 2023, is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

Er dienen minstens 5 parkeerplaatsen te worden behouden in functie van het project ook bij overdracht van (een gedeelte van) het project.

De groenzones dienen te worden aangeplant met kwaliteitsvolle, inheemse beplanting. Maximum 50 % van de oppervlakte aan groen mag worden aangelegd met gazon.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 03/07/2023 met kenmerk AV/114/2023/00490.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid dd. 23/06/2023 met kenmerk WAAD-2023-1228.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 19/06/2023 met kenmerk BWDP/2021-0259/002/01/BCO.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 09/06/2023.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:

Men moet de voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, opvolgen.

Bij de sloop moet er nagegaan worden welke rioolaansluitingen er zijn en waar deze gelegen zijn:

• Als er een bestaande aansluiting is op de gemengde riolering, moet men deze herbruiken voor de afvoer van het afvalwater. Men moet rekening houden met de diepte van deze bestaande aansluiting bij aanleg van de private riolering.
• Als er een bestaande aansluiting is op de regenwaterriolering moet men deze herbruiken voor de afvoer van het hemelwater als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
• Bestaande aansluitingen moeten voorzien worden van huisaansluitputjes volgens volgende richtlijnen:
  • Te plaatsen op eigen terrein, met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
  • De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
  • Kleur en afmeting:
    • RWA: grijs met diameter 250mm
    • DWA: roodbruin met diameter 315mm. 
  • Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. 
• Als één van deze 2 aansluitingen of beide aansluitingen niet aanwezig is, moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel. Er zal dan een nieuwe aansluiting worden voorzien met plaatsing van huisaansluitputje(s).

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Aanpassingen van het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid tot het perceel mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Voor een tuinstrook van minder dan 10 m diepte wordt een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, toegestaan.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 36 cm boven de as van de weg.

Lasten

Niet van toepassing