UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 21/08/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023058472
Dossiernummer gemeente: 202300189
De gemeente Geel heeft op 27 april 2023 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 3 appartementen met 1 studio. De aanvraag werd op 8 mei 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
CuGo! BV gevestigd Jozef Simonshof 8 te 2560 Nijlen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pas 259
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 834E2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de gemeentelijke basisverordening.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De uitsprongen in functie van terrassen uit de strook voor hoofdgebouwen bevinden zich op minder dan 2 m afstand van een perceelsgrens.
Hiervoor wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Deze afwijking kan worden toegestaan omdat er ondoorzichtige schermen worden voorzien met een hoogte van 1,9 m aan de terraszijden die op minder dan 2 m van de zijdelingse perceelsgrenzen zijn voorzien.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en 1 studio en het bouwen van een fietsen- en vuilnisberging.
Voor betreffend perceel is reeds een vergunning bekomen voor het slopen van een woning en het bouwen van een meergezinswoning en berging dd. 7/5/2017 DBA_2017060176. De bestaande woning is reeds gesloopt. De ruwbouw van de meergezinswoning en berging is reeds aangevat, maar niet voltooid binnen de wettelijke termijnen. Bijgevolg dient er een heraanvraag te gebeuren voor de bouw van de meergezinswoning en berging.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 mei 2023 t.e.m. 16 juni 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 22 mei 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 4 juli 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 27 juni 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering-aansluiting
Het perceel waarop men de meergezinswoning aan het bouwen is, is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig in het openbaar domein.
In de vorige vergunning werd opgelegd om de bestaande aansluiting te herbruiken en zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen. Volgens telefonisch verkregen informatie wordt de bestaande aansluiting gebruikt. Men moet er voor zorgen dat er huisaansluitputjes aanwezig zijn in functie van keuring en controle. Volgens het funderingsplan worden de huisaansluitputjes op privé geplaatst in de doorgang wat een gunstig concept is.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm). De afvoerbuizen worden volgens plan aangesloten op huisaansluitputjes RWA en DWA.
Normaalgezien staan we geen private afvoerbuizen toe in het openbaar domein. Op het funderingsplan is er een private regenwaterafvoerbuis ingetekend die langs de gevel onder het openbaar domein doorloopt. De ruwbouw staat er echter al. De riolering zou reeds zijn aangelegd en de afvoerbuis zou niet meer verlegd kunnen worden. Uitzonderlijk staan we deze situatie toe.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L wat voldoet aan de verordening. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor spoeling van 1 toilet, voor 1 wasmachine en 1 dienstkraan. Het is belangrijk om het hemelwater zo optimaal mogelijk te herbruiken. Men kan best nakijken of men nog extra aftappunten kan voorzien zodat er niet te veel overloop is het naar het openbare rioleringsstelsel. Aangezien het perceel kleiner is dan 250m² is men niet verplicht om een infiltratievoorziening te plaatsen en zal er dus waarschijnlijk meer hemelwater wegvloeien. Dit kan vermeden worden door zoveel mogelijk in te zetten op herbruik.
Advies: voorwaardelijk gunstig advies
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende bouwproject ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.
De watertoets is doorstaan.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit en kan gekwalificeerd worden als stadsontwikkelingsproject.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De m.e.r.-screeningsnota werd ten gronde gescreend en volledig bevonden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van 3 appartementen met 1 studio stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt echter niet meer plaats ingenomen dan voor een eengezinswoning. Het betreft 4 extra woongelegenheden wat qua schaal en bouwdichtheid inpasbaar is in de omgeving die gekenmerkt wordt door één- en meergezinswoningen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers meergezinswoning opgericht. Visueel is dat echter perfect inpasbaar in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Er worden immers 4 woongelegenheden voorzien. Op het terrein zelf worden geen parkeerplaatsen voorzien, maar deze worden mee geconcentreefd op het terrein van Pas 279 waarop een gelijkaardig project wordt opgericht.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf, die echter beperkt is.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 mei 2023 tot en met 16 juni 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
De adviezen worden bijgetreden.
Conclusie
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dienen ten minste 6 autostaanplaatsen en 11 fietsstalplaatsen te worden voorzien en behouden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
In de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 30/06/2023 met kenmerk BWDP/2018-0071/004/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 22/05/2023.
Er dient gevolg te geven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De huisaansluitputjes moet men zelf plaatsen op de bestaande aansluiting volgens volgende richtlijnen:
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dienen ten minste 6 autostaanplaatsen en 11 fietsstalplaatsen te worden voorzien en behouden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
In de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 30/06/2023 met kenmerk BWDP/2018-0071/004/01/BCO.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 22/05/2023.
Er dient gevolg te geven aan het advies van Openbaar Domein van stad Geel:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De huisaansluitputjes moet men zelf plaatsen op de bestaande aansluiting volgens volgende richtlijnen:
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.