UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 01/09/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023076152
Dossiernummer gemeente: 202300262
De gemeente Geel heeft op 7 juni 2023 een aanvraag ontvangen voor het omvormen van horecazaak met woonst naar eengezinswong. De aanvraag werd op 3 juli 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Karen Haesendonckx wonende Tulpenstraat 55 te 2440 Geel en de heer Yelle Goddefroy wonende Tulpenstraat 55 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stelen 50
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nr. 971B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De verkaveling werd gewijzigd bij de besluiten van 25/01/2010 (verkaveling 1221 C) Deze verkaveling is voor he tterrein van de aanvraag niet vervallen
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 1221 C
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over een functiewijziging. Een horecazaak met woonst wordt omgevormd naar een eengezinswoning. Het gelijkvloers krijgt de bestemming wonen zonder dat er structurele werken of uitbreidingen worden uitgevoerd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening argumentatie
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voorziet het wijzigen van de functie van een gekoppelde woning met horecazaak op het gelijkvloers naar eengezinswoning gelegen Stelen 50, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming volgend uit de geldende verkavelingsvergunning, waardoor de aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, de functie eengezinswoning zal minder vervoersbewegingen genereren dan de oorspronkelijke horecazaak.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet het wijzigen van de functie van een bestaand gebouw heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. De aanvraag strookt de aanvraag qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid met de goede ruimtelijke ordening.
4. Visueel-vormelijke elementen
Het bestaande gebouw is uitgevoerd in duurzame en kwalitatieve materialen, er worden geen gevelwijzigingen aangevraagd. Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geel reliëfwijzigingen.
Wij merken op dat de voortuin over de volledige breedte verhard is in functie van parkeren. Conform de parkeerverordening dd. 24/05/2012 (en gedeeltelijke herziening 2018) is 1 parkeermogelijkheid per woning verplicht. Een oprit en toegangspad naar de voordeur is toegestaan met een maximale gezamenlijke breedte van 6 meter zodat 2 auto’s naast elkaar kunnen parkeren. De overige verharding moet verwijderd worden en als tuin worden aangelegd en als dusdanig onderhouden.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.
1 van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.
De verharding op openbaar domein mag slechts een breedte hebben van max. 6m, opgesplitst in max. 2 delen. Als men de verharding in eigen materialen wenst te behouden, moet men deze laten regulariseren door een aanvraag te doen via de website van stad Geel www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. Men zal dan een verklaring voor het gebruik van zelfverharding ontvangen dat men moet ondertekenen. Het uitvoeren van werken aan het openbaar domein mag men zelf niet uitvoeren.
7. Hinderaspecten
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
De functie horeca wordt vervangen door wonen, het gebouw krijgt de bestemming eengezinswoning.
Er worden geen structurele werken uitgevoerd.
De verharding op het perceel, met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegang, mag maximaal 80m² bedragen.
Er worden geen bijgebouwen opgericht of opgenomen in de vergunning.
Er worden geen wijzigingen in het afvalwater of hemelwatersysteem.
De verharding van de parkeerplaatsen in de voortuin moet verwijderd worden, als tuin te worden aangelegd en als dusdanig onderhouden.
Een oprit kan behouden worden en mag slechts een breedte hebben van max. 6m, opgesplitst in max. 2 delen.
Het uitvoeren van werken aan het openbaar domein mag men zelf niet uitvoeren.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
De functie horeca wordt vervangen door wonen, het gebouw krijgt de bestemming eengezinswoning.
Er worden geen structurele werken uitgevoerd.
De verharding op het perceel, met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegang, mag maximaal 80m² bedragen.
Er worden geen bijgebouwen opgericht of opgenomen in de vergunning.
Er worden geen wijzigingen in het afvalwater of hemelwatersysteem.
De verharding van de parkeerplaatsen in de voortuin moet verwijderd worden, als tuin te worden aangelegd en als dusdanig onderhouden.
Een oprit kan behouden worden en mag slechts een breedte hebben van max. 6m, opgesplitst in max. 2 delen.
Het uitvoeren van werken aan het openbaar domein mag men zelf niet uitvoeren.