UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/08/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023057576
Dossiernummer gemeente: 202300214
De gemeente Geel heeft op 8 mei 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het oprichten van 3 appartementen met tuinbergingen en carports. De aanvraag werd op 23 juni 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Geert Kerckhofs wonende Wilgenstraat 12 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Winkelomseheide 162
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 745F11
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een woning met bijgebouwen en het oprichten van 3 appartementen met tuinbergingen en carports.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 7 juli 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: ongunstig
Op 10 juli 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 14 juli 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Bij de te slopen woning is er reeds een rioolaansluiting met huisaansluitputjes RWA en DWA. Deze putjes bevinden zich in de stoep. Het RWA-putje staat links van de huidige garagepoort. Het DWA-putje staat voor de garagepoort.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 15.000L. In het hemelwaterformulier heeft men deze meergezinswoning met 3 wooneenheden beschouwd als 3 aparte eengezinswoningen waardoor men aan een minimaal volume van 15.000L komt (per woning minimaal volume van 5000L). Het moet echter beschouwd worden als een ander gebouw dan een eengezinswoning. Volgens de verordening dient men dan de volgende berekening te maken om te komen tot het minimale volume: 50L/m² horizontaal dakopp. met afronding naar het hogere duizendtal en met een max. van 10.000L = 50L* 192,07m² = 9603,5L, afgerond 10.000L. Men kan een put voorzien met een groter volume (15.000L) als er voldoende wordt ingezet op herbruik. Als er herbruik wordt voorzien voor 3 toiletten, 3 dienstkranen en 1 buitenkraan, dan is er bij een volume van 15.000L een dekkingsgraad van 97,1% en een leegstand van 10,6 dagen per jaar wat acceptabel is.
Op de put worden alle dakafvoeren van de meergezinswoning en van het bijgebouw aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor de spoeling van de toiletten, buitenkranen en een dienstkraan.
Infiltratievoorziening
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Men heeft het terras mee ingerekend wat niet nodig is aangezien het in waterdoorlatend materiaal wordt aangelegd.
Omwille van de plaatsing van een hemelwaterput mag men een aftrek doen van 60m² bij het berekenen van de dimensionering van de infiltratievoorziening. Men heeft 3 keer 60m² afgetrokken omdat men het project heeft beschouwd als 3 eengezinswoningen volgens het hemelwaterformulier. Dit is echter niet correct. Men mag wel een grotere aftrek doen dan 60m² als men een grotere put plaatst bij een ander gebouw dan een eengezinswoning, (in dit dossier 15.000L i.p.v. 10.000L).Volgens een berekening, uitgevoerd door Aquafin, mag men bij plaatsing van een hemelwaterput van 15.000L en een herbruik van 3 toiletten (21l/d/ie), 3 dienstkranen (5l/d) en 1 buitenkraan (5l/d) 127,32m² in mindering brengen voor de dimensionering van de infiltratievoorziening. Dan komen we op volgende minimale dimensionering:
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3000L en een oppervlakte van 7,59m², dus dit voldoet qua dimensionering aan de hierboven gemaakte berekening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
De bestaande toegang op openbaar domein die voorzien werd voor de garage van de te slopen woning, zal opnieuw gebruikt worden. Bij de meergezinswoning komt er aan de rechterzijde een inrit voor auto's en fietsers. Het openbaar domein moet dus niet worden aangepast in functie van de toegankelijkheid van het perceel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en/of infiltratie- en/of buffervoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke/provinciale/gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.
Er kan geconcludeerd worden dat eventuele negatieve affecten op het watersysteem afdoende worden opgevangen.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt als woningbouwproject voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
De vergunningverlenende overheid heeft de de aanvraag gescreend en kan de bevindingen in de mer-screeningsnota volgen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van 3 appartementen stelt mogelijk een beperking aan het gebruik van het perceel.
De aanvraag is gesitueerd in het in opmaak zijnde RUP kernversterking waarin ondermeer zal vastgelegd worden waar en onder welke voorwaarden er appartementen kunnen voorzien worden. Op de plaats van de aanvraag zouden appartementen kunnen, maar onder welke voorwaarden is nog niet vastgelegd. Daarom kan momenteel de functionele inpasbaarheid niet gewaarborgd worden.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt echter niet meer plaats ingenomen dan voor een eengezinswoning. Het betreft echter 3 woongelegenheden die qua schaal en bouwdichtheid afhankelijk zijn van het in opmaak zijnde RUP kernversterking waarin ondermeer zal vastgelegd worden waar en onder welke voorwaarden er appartementen kunnen voorzien worden.
Er kan momenteel niet zomaar worden aangenomen dat de schaal – bouwdichtheid aanvaardbaar is.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers meergezinswoning opgericht.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Er worden immers 3 woongelegenheden voorzien. Op het terrein zelf worden alle parkeerplaatsen voor dit project. Er zal dus geen extra parkeerdruk ontstaan op het openbaar domein.
Overeenkomstig de parkeerverordening van Geel moeten fietsenstallingen echter eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning en ze moeten worden gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woningen voor een maximaal gebruiksgemak. Dit is hier niet het geval zodat het gebruik van de fiets niet wordt aangemoedigd.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf, alle parkeerplaatsen voor dit project worden immers op dit terrein voorzien. Tevens zullen er ook 3 bergingen worden voorzien. Er zal echter enkel waterdoorlatende verharding kunnen voorzien worden buiten de gebouwen zodat een infiltratie in de bodem van het hemelwater maximaal blijft.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende redenen:
De aanvraag is gesitueerd in het in opmaak zijnde RUP kernversterking waarin ondermeer zal vastgelegd worden waar en onder welke voorwaarden er appartementen kunnen voorzien worden. Op de plaats van de aanvraag zouden appartementen kunnen, maar onder welke voorwaarden is nog niet vastgelegd. Daarom wordt momenteel de aanvraag tot appartementen met ongunstig advies van de omgevingsambtenaar aan het schepencollege overgemaakt.
Overeenkomstig de parkeerverordening van Geel moeten fietsenstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning en ze moeten worden gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woningen voor een maximaal gebruiksgemak.
Overeenkomstig de parkeerverordening van Geel dient een autostaanplaats in open lucht volgende afmetingen te hebben: 5,50 m x 2,50 m. Bij parkeerplaats 4 en 5 staan geen afmetingen.
Het dakterras op de eerste verdieping voldoet niet aan artikel 21 van de basisverordening van Geel:
De oprichting van dakterrassen, binnen of buiten het normaal geldende gabarit, is toegelaten op minimum 1,90 m uit de zijdelingse perceelsgrenzen en op voorwaarde dat een terrasafsluiting wordt aangebracht bestaande uit duurzame en kwalitatieve materialen welke een afdoende veiligheid garanderen.
Het ongunstig advies van het agentschap Wegen en Verkeer dd. 07/07/2023 met kenmerk AV/114/2023/00594.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en de weigering af te leveren aan de aanvrager, omwille van volgende redenen:
De aanvraag is gesitueerd in het in opmaak zijnde RUP kernversterking waarin ondermeer zal vastgelegd worden waar en onder welke voorwaarden er appartementen kunnen voorzien worden. Op de plaats van de aanvraag zouden appartementen kunnen, maar onder welke voorwaarden is nog niet vastgelegd.
Overeenkomstig de parkeerverordening van Geel moeten fietsenstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning en ze moeten worden gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woningen voor een maximaal gebruiksgemak.
Overeenkomstig de parkeerverordening van Geel dient een autostaanplaats in open lucht volgende afmetingen te hebben: 5,50 m x 2,50 m. Bij parkeerplaats 4 en 5 staan geen afmetingen.
Het dakterras op de eerste verdieping voldoet niet aan artikel 21 van de basisverordening van Geel:
De oprichting van dakterrassen, binnen of buiten het normaal geldende gabarit, is toegelaten op minimum 1,90 m uit de zijdelingse perceelsgrenzen en op voorwaarde dat een terrasafsluiting wordt aangebracht bestaande uit duurzame en kwalitatieve materialen welke een afdoende veiligheid garanderen.
Het ongunstig advies van het agentschap Wegen en Verkeer dd. 07/07/2023 met kenmerk AV/114/2023/00594.