In 2015 besliste het college van burgemeester en schepenen om de mogelijkheden voor het “Hart voor Ten Aard” verder te onderzoeken. Samen met de bewoners van het dorp en ondersteund door ontwerpers van bureau Buur en Omgeving werden voorstellen voorbereid die de woon- en leefkwaliteit van het dorp verder zouden kunnen verhogen. Na twee ontwerpateliers en twee bewonersavonden werd het traject van het ontwerpend onderzoek in oktober van 2015 afgerond met de oplevering van de nota met de conclusies van het onderzoek door bureau Omgeving. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de realisatie van een nieuw dorpscentrum met bijkomende woningen en voorzieningen gewenst is.
Het college van burgemeester en schepenen stemde in zitting van 11 april 2016 in met de voorlopige afbakening van het studiegebied, stelde de projectschepen aan en stemde in met het voorstel voor de vervolgstappen in het project. Onderdelen daarvan moesten zijn: het betrekken van alle eigenaars in het projectgebied bij het plan, het verder uitwerken van het ontwerpend onderzoek tot een masterplan, het continueren van het open planproces met de dorpsbewoners en het opstellen van een RUP voor de (gedeeltelijke) herbestemming van de ambachtelijke zone ten noorden van het kanaal naar een andere functie.
Op 11 april 2017 besliste het college van burgemeester en schepenen om bureau Omgeving op basis van de raamovereenkomst voor de ondersteuning van de dienst stadsontwikkeling aan te stellen als ontwerpbureau voor de opmaak van het Masterplan voor het Hart voor Ten Aard.
Het beleidsplan ruimte Geel dat op 4 september 2017 door de gemeenteraad werd vastgesteld als beleidsmatig gewenste ontwikkeling (en intussen definitief werd goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 16 december 2021), voorziet in vijf strategische projecten waarvan de uitvoering een belangrijke impact heeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Geel. Eén daarvan is het strategisch project “Hart voor Ten Aard” (beleidskader “leefbare dorpen”, hoofdstuk 6.3.1).
Tijdens het college van burgemeester en schepenen in zitting van 23 oktober 2017 werd de stedenbouwkundige visie, alsook een voorstel m.b.t. de maximale woondichtheid voor dit project, principieel goedgekeurd. De maximale woondichtheid (40 won./ha) moest duidelijkheid scheppen bij verdere gesprekken met geïnteresseerde projectontwikkelaars.
In 2020 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen projectontwikkelaars ‘APART CONSULTING BV’ en ‘PJ INVEST BV’ en de belangrijkste grondeigenaars. Uit deze gesprekken is naar voor gekomen dat deze grondeigenaars hun eigendommen wensen te verkopen aan de projectontwikkelaar voor de realisatie van een totaalproject.
In zitting van 11 januari 2021 heeft het college van burgemeester en schepenen een aantal principiële standpunten ingenomen met betrekking tot de maximale woondichtheid, de volumes van de voorgestelde woontorens, de aanleg van verharde en onverharde publieke ruimten en de opmaak van een samenwerkingsovereenkomst.
Tijdens een beleidsoverleg op 12 maart 2021 heeft de ontwikkelaar een aangepast inrichtingsvoorstel toegelicht aangaande o.a. de afbakening van de projectzone, de gewenste woondichtheid en bouwvolumes, de uitwerking van een visie m.b.t. de mobiliteitsafwikkeling en een parkeerbalans, voorstel tot invulling van de Pastorie/pastorietuin, de invulling van de publieke groene ruimtes en de verharde publieke pleinfuncties, de concrete invulling van kernversterkende functies en voorzieningen en het geven van een tijdelijke invulling aan de Bloemmolens tijdens de RUP-procedure.
Er dient een RUP opgemaakt te worden omwille van een noodzakelijke herbestemming van een deel van de percelen in het gebied van KMO-zone naar een gemengde projectzone. De stad neemt de projectregie voor de opmaak van het RUP op zich vanuit haar taak om de ontwikkeling van strategische projecten van derden te begeleiden naar een kwaliteitsvol en uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en stadsproject. De dienst stadsontwikkeling beroept zich voor de opmaak van het RUP op het raamcontract met BUUR Part of Sweco.
Voorafgaand aan de opmaak van het RUP heeft BUUR Part of Sweco een onafhankelijke analyse gevoerd naar zowel het masterplan Ten Aard (Omgeving, 2017) als het inrichtingsvoorstel van TRiAS architecten (2021). Beide plannen werden op een kritische manier gescreend, waaruit gebleken is dat beide kwaliteiten bevatten maar ook werkpunten. Er werd aan Buur Part of Sweco gevraagd om bijkomend ontwerpend onderzoek te doen op basis van de bestaande plannen om over een solide basis te kunnen beschikken voor het RUP en de juiste klemtonen te kunnen leggen in de voorschriften.
Het college van burgemeester en schepenen keurde op 19 april 2022 de startnota en de procesnota goed voor de opmaak van het RUP Hart voor Ten Aard.
Er werd een inspraak- en adviesronde voor het publiek georganiseerd van 3 mei t.e.m. 1 juli 2022. Tijdens de inspraak- en adviesronde van 60 dagen werd tevens een inspraakmoment voor de bevolking georganiseerd op 11 mei 2022. Dit inspraakmoment vond plaats in de serre van De Bloemfabriek, in de vorm van een infomarkt. Het planinitiatief en de resultaten van het bijkomend ontwerpend onderzoek werden stapsgewijs toegelicht aan de hand van infopanelen. Participanten konden mondeling reacties meegeven, kregen de kans om op een poster post-its na te laten en er was een “postbus” aanwezig waarin mensen hun bedenkingen en suggesties schriftelijk konden nalaten.
Er werd van de volgende adviesverleners een advies/reactie ontvangen binnen de termijn van inspraak- en adviesronde: Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, Vlaamse landmaatschappij, Fluxys Belgium, Vlaamse vervoersmaatschappij De Lijn, Provincie Antwerpen, Agentschap Innoveren en Ondernemen, Elia, dienst Openbare werken en verkeer (stad Geel), dienst Toerisme (stad Geel) en GECORO (stad Geel).
De adviezen, reacties en het verslag van het inspraakmoment op 11 mei 2022 werden in zitting van 4 juli 2022 ter kennisname gebracht aan het college van burgemeester en schepenen. Vervolgens werden de startnota, adviezen, reacties en het verslag over het inspraakmoment op 5 juli 2022 aan de bevoegde dienst voor milieueffectrapportage en veiligheidsrapportage overgemaakt.
Tijdens de collegezitting van 24 oktober 2022 werd de scopingnota van het RUP Hart voor Ten Aard toegelicht. Het college van burgemeester en schepenen keurde de scopingnota goed in zitting van 7 november 2022. De scopingnota is samen met de procesnota de leidraad voor het verdere verloop van het geïntegreerde planningsproces dat leidt tot de opmaak van het voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan. Tijdens diezelfde zitting nam het schepencollege kennis van het voorstel ruimteboekhouding, opgesteld door BUUR PoS, alsook van de nota beoogde densiteit opgesteld door de projectontwikkelaar.
Het Team Mer heeft op 25 november beslist dat er geen plan-MER opgesteld moet worden voor het RUP Hart voor Ten Aard.
In zitting van 27 februari 2023 stemde het college van burgemeester en schepenen principieel in met de inhoud van het voorontwerp RUP Hart voor Ten Aard. Voorafgaand aan de principiële goedkeuring werd een toelichting over de inhoud van het voorontwerp voorzien tijdens een beleidsoverleg op 24 februari 2023. Het dossier werd vrijgegeven voor de noodzakelijke adviesprocedure met de verschillende overheidsinstanties.
De adviesvraag liep van 16 maart t.e.m. 5 mei 2023. Er werd schriftelijk advies uitgebracht door het Departement Omgeving, Agentschap Ondernemen, De Vlaamse Waterweg nv, Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn, Sport Vlaanderen, Provincie Antwerpen en de GECORO (stad Geel). De adviestermijn werd afgesloten met een plenaire vergadering op 5 mei. Zowel de Provincie Antwerpen als De Vlaamse Waterweg waren (digitaal) aanwezig om hun advies te bespreken.
De Provincie Antwerpen, De Vlaamse Waterweg en VLAIO (Agentschap Innoveren en Ondernemen) sturen in hun advies aan tot een planmatige bijsturing van het plan ten behoeve van een gedeeltelijk behoud van de bestemming voor Kleine en Middelgrote ondernemingen (KMO) en ambachtelijke activiteiten/ ruime voor (watergebonden) bedrijvigheid.
Op basis van de adviezen over het voorontwerp werd aan BUUR PoS de opdracht gegeven de mogelijkheden tot bijsturing opnieuw te onderzoeken en af te wegen in functie van een oplossing die beter aansluit bij de vraag naar behoud van ruimte voorbehouden voor bedrijvigheid.
Dit onderzoek resulteert in een voorstel tot planmatige bijsturing van het voorontwerp (zie ook voorstel 1 in bijlage 1), waarbij:
Het onderzoek werd op 26 mei 2023, in aanwezigheid van BUUR PoS, besproken met de projectontwikkelaar. Deze gaf aan dat het voorstel tot planmatige aanpassing een grote invloed heeft op de financiële haalbaarheid van het project en vraagt een overleg in aanwezigheid van Stad Geel en de Provincie Antwerpen ter verduidelijking van het bekomen advies. De dienst stadsontwikkeling is op dit verzoek ingegaan en heeft op 5 juli een overleg georganiseerd met de Provincie Antwerpen, waar ook de projectontwikkelaar bij aanwezig was:
Voortbouwend op het oorspronkelijke voorstel tot planmatige bijsturing en rekening houdend met de bezorgdheden van zowel Provincie als projectontwikkelaar zijn de dienst stadsontwikkeling en BUUR PoS in onderling overleg tot een alternatief voorstel gekomen:
Het alternatief voorstel werd tijdens een stuurgroep op 17 juli getoond aan de projectontwikkelaar (zie bijlage 2 voor verslag). Deze vraagt echter een alternatief scenario uit te werken waarbij een volledige herbestemming naar gebiedscategorie ‘wonen’ alsnog wordt aangehouden. De projectontwikkelaar is van mening dat de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling in het gedrang blijft komen wanneer bouwveld drie wordt aangeduid volgens bestemmingscategorie ‘bedrijvigheid’, daar dit impliceert dat in bouwveld drie minder wooneenheden kunnen worden gerealiseerd dan oorspronkelijk voorzien.
Advies BUUR PoS – opties ontwerp-RUP
Naar aanleiding van dit collegedossier werd aan BUUR PoS gevraagd een advies te formuleren op de diverse insteken en standpunten die op heden worden ingenomen door de bovengemeentelijke adviesverleners en projectontwikkelaar (zie bijlage 3 voor advies).
BUUR PoS stelt dat een ontwerp-RUP met een oplossing waarbij op bepaalde plaatsen binnen de gebiedscategorie ‘wonen’ enkel bedrijvigheid op het gelijkvloers wordt toegelaten, wel zou voldoen aan het ontwerp Provinciaal beleidsplan Ruimte Antwerpen (PBRA), maar dat dit het ruimtelijk beleidsplan van de stad niet wijzigt en bijgevolg nog steeds niet conform het lokaal ruimtelijk beleidsplan is. Deze piste is bijgevolg te overwegen maar houdt een zeker risico in en kan niet als juridisch robuust beschouwd worden.
BUUR PoS adviseert stad Geel daarom op basis van een allesomvattende afweging om minstens één bouwveld effectief te bestemmen voor kmo en ambachtelijke activiteiten (gebiedscategorie ‘bedrijvigheid’).
De opdracht tot uitbreiding van het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 4) bewijst dat dergelijk scenario op een kwalitatieve manier kan gebeuren en een positieve bijdrage kan leveren aan de ontwikkeling van een hart voor Ten Aard. En dit zonder significante afbreuk te doen aan de ontwikkelingsmogelijkheden zoals in het voorontwerp RUP in het vooruitzicht gesteld.
De dienst stadsontwikkeling sluit zich aan bij het advies van BUUR PoS en benadrukt de noodzaak een juridisch sluitend RUP op te stellen dat in overeenstemming is met het Beleidsplan Ruimte Geel.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van BUUR PoS en de dienst stadsontwikkeling en vraagt om het huidige voorstel tot planmatige bijsturing door toepassing van een gebiedscategorie ‘bedrijvigheid’ voor bouwveld drie verder te onderzoeken.
Het college burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om aandacht te hebben voor de volgende opmerkingen: