Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022135876
Dossiernummer gemeente: V_202200019
De gemeente Geel heeft op 11 oktober 2022 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande en 2 loten voor een gekoppelde eengezinswoning. De aanvraag werd op 24 oktober 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Marjan De Groot met als contactadres Kerkplein 1 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Gerebernusstraat 33
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 987Y en 987X
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan Herentals – Mol.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 3 kavels.
Op kavel 1 kan een vrijstaande eengezinswoning worden opgericht.
Op kavels 2 en 3 kan een gekoppelde eengezinswoning worden opgericht.
De bestaande woning en bijhorende constructies worden gesloopt.
Er zijn geen belangrijke vegetaties aanwezig. Het terrein vertoont geen opmerkelijke hoogteverschillen.
Gelet op de ligging nabij de dorpskern en de tendens om te verdichten nabij de dorpskernen, kan het voorzien van kavels voor half-open bebouwing volgens de aanvraagster hier aanvaard worden.
Het oprichten van een carport in de zijtuinstrook wordt niet toegelaten om het open karakter te bewaren.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 november 2022 t.e.m. 2 december 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 25 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 november 2022 werd het advies ontvangen van Proximus
Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.
Advies: gunstig
Op 18 november 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Telenet
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De vergunningverlenende overheid gaat niet akkoord met de conclusie van de m.e.r. – screeningsnota dat er geen effecten te verwachten zijn voor de omgeving.
Er wordt immers aan verdichting gedaan door gekoppelde bebouwing te voorzien in een omgeving die uitsluitend bestaat uit eengezinswoningen. Er zal een toename zijn van de verharding en van de mobiliteit die wel degelijk effect zullen hebben op de omgeving. Tevens zal toekomstgericht, bij het toestaan van gekoppelde bebouwing in deze omgeving, op basis van het gelijkheidsbeginsel nog veel meer gekoppelde bebouwing ontstaan. Dit zal dan een zeer grote invloed hebben op de omgeving. Het is de taak van de vergunningverlenende overheid om niet alleen de huidige aanvraag te beoordelen, maar ook rekening te houden met de gevolgen van haar beslissing hieromtrent op de toekomstige gevolgen voor de ganse omgeving van de huidige aanvraag.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 1 lot voor een vrijstaande en 2 gekoppelde eengezinswoningen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Momenteel is het perceel ook al bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning. Nu worden er op hetzelfde perceel 3 woningen voorzien wat een zwaardere druk zal leggen op het ruimtegebruik.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.
1 van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.
Door het voorzien van 3 woningen op een perceel waarop nu 1 woning staat, zal de verharding uiteraard ook toenemen. Men dient een goed evenwicht te zoeken tussen de bebouwing/verharding zoals die in de omgeving ook wordt voorzien en de bijkomende verharding. De bebouwing in de wijde omgeving bestaat uitsluitend uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het project is qua schaal niet in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige gekoppelde bebouwing volgt de visuele ordening van de straat niet, die volledig bestaat uit vrijstaande bebouwing.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling worden er immers 2 extra loten voor eengezinswoningen bijgecreëerd.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf doordat er 2 extra woningen zullen gebouwd worden.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 november 2022 tot en met 2 december 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een ongunstig advies gegeven omwille van volgende reden:
De wijde omgeving van de aanvraag bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen. Een gekoppelde bebouwing is zowel qua ruimtegebruik/verharding als qua straatbeeld in strijd met de goede ruimtelijke ordening van het gebied.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De wijde omgeving van de aanvraag bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen. Een gekoppelde bebouwing is zowel qua ruimtegebruik/verharding als qua straatbeeld in strijd met de goede ruimtelijke ordening van het gebied.