UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 25/05/2023
Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 06 02 2023 een weigering voor het bouwen van 2 gekoppelde kmo-units en het aanleggen van nieuwe verhardingen voor stockage en parkeren langs Hezeschrans 1A en 1B.
De aanvrager is in beroep gegaan tegen deze beslissing.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022106190
Dossiernummer gemeente: 202200388
De gemeente Geel heeft op 5 augustus 2022 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 2 gekoppelde kmo-units en het aanleggen van nieuwe verhardingen voor stockage en parkeren. De aanvraag werd op 3 september 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Immo Heze BV gevestigd te Toekomstlaan 12 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Hezeschrans 1A en 1B
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie B nrs. 70A2 en 70Z
A.1.
Verslag van de omgevingsambtenaar
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
industriegebieden
De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Hezeschrans goedgekeurd op 4 juli 2013.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V2160) vergund door de Deputatie in zitting van 30/08/2018. De aanvraag gaat over de loten 1 en 2 van de verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in niet overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
De aanvraag is niet in overeenstemming met
In- en uitritten koppelen met naastgelegen percelen
Er is een in- en uitrit voorzien van telkens 7m. Deze kunnen in principe ook apart gebruikt worden (dus per perceel. De in- en uitritten zijn daarop niet gekoppeld.
Het parkeren van personenwagens gebeurt op eigen terrein onder specifieke voorwaarden:
Parkeren op eigen terrein is enkel mogelijk in de vorm van gebundeld parkings (= gekoppeld met die van een belenend perceel) in de voortuinstrook.
Het parkeren van bedrijfsvoertuigen (eigen wagenpark) anders dan personenwagens, gebeurt op eigen terrein, achter de voorgevelbouwlijn. Elk bedrijf dient op het eigen terrein minimum 1 fietsenstalling per 5 werknemers te voorzien.
In de voortuin worden enkele parkeerplaatsen (9) voorzien. Deze parkeerplaatsen kunnen slechts gedeeltelijk gebundeld worden met het belenend perceel. Het merendeel van de parkeerplaatsen (22) is voorzien achter de achtergevelbouwlijn. Het is niet realistisch om aan te nemen dat die allemaal parkeerplaatsen voor bedrijfsvoertuigen zullen zijn, aangezien nog niet geweten is welke bedrijven zich er zullen vestigen.
Per bedrijf dient de verhouding effectief bebouwde oppervlakte ten opzicht van de bebouwbare oppervlakte van het bedrijfsperceel (tussen voor- en achtergevelbouwlijn) minimum 2/3 te bedragen.
Voor lot 1 wordt de maximale effectieve bebouwbare oppervlakte vastgelegd op 878m² en voor lot 2 wordt de maximale effectieve bebouwbare oppervlakte vastgelegd op 877m². Deze bebouwbare oppervlakte dient voor elk lot gerealiseerd binnen de contour van het op het verkavelingsplan vastgelegd bouwkader.
Het bouwkader is niet overgenomen op het inplantingsplan. Er wordt een afwijking gevraagd om te bouwen voor de voorgevelbouwlijn, dus buiten het bouwkader.
Een afwijking van bestemming is niet mogelijk. Dat kan enkel met een verkavelingswijziging.
De constructie op zowel lot 1 als lot 2 wordt inplant op een minimale afstand van 15m ten opzicht van de bestaande rooilijn
Het bouwkader is niet overgenomen op het inplantingsplan. Er wordt een afwijking gevraagd om te bouwen voor de voorgevelbouwlijn, dus buiten het bouwkader.
Een afwijking van de V/T-index is niet mogelijk. Dat kan enkel met een verkavelingswijziging.
De bouwhoogte bedraagt maximum 6m, behoudens volgende uitzonderingen:
Er wordt een bouwhoogte van 7,5m gevraagd voor het ganse project.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De voorgevelbouwlijn bevindt zich op 15m van de rooilijn. Op de 2 voorste hoeken overschrijdt de voorgevel de voorgevelbouwlijn. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd van de verkavelingsvoorschriften, met als motivatie dat de rooilijn op het plan, niet de rooilijn op het terrein volgt.
Op het inplantingsplan is het bouwkader zoals vastgelegd in de verkaveling niet overgenomen. Het is daarom niet duidelijk waar en hoeveel de voorgevelbouwlijn overschreden wordt.
Het inplanten van een gebouw buiten het vastgelegde bouwkader betekent een afwijking van de V/T index. Dit is niet mogelijk met een beperkte afwijking, maar moet met een aanpassing van de verkavelingsvergunning.
Volgens de verkavelingsvoorschriften bedraagt de bouwhoogte maximaal 6m. Er wordt een afwijking van de verkavelingsvoorschriften gevraagd tot een bouwhoogte van 7,5m, omdat een bouwhoogte van 6m geen duurzaam en intensief ruimtegebruik stimuleert:
Door het voorzien van een grotere bouwhoogte kan er een tussenvloer geplaatst worden. Dit wil zeggen dat er een extra bouwlaag gecreëerd worden, dus de V/T verhoogt. Dit kan niet met een beperkte afwijking, maar moet via een aanpassing van de verkavelingsvergunning.
Verordeningen
Volgens de parkeerverordening moeten er 26 parkeerplaatsen voor auto’s (werknemers en bezoekers) voorzien worden.
Op het terrein zijn er 31 parkeerplaatsen aangelegd. 22 parkeerplaatsen zijn voorzien achter de achtergevelbouwlijn en zijn, volgens de verkavelingsvoorschriften, bestemd voor bedrijfsvoertuigen. De parkeerverordening laat dit toe, mits motivatie. Aangezien nog niet geweten is welke bedrijven zich er gaan vestigen, kan dit niet gemotiveerd worden.
In praktijk zijn er dus slechts 9 parkeerplaatsen voorzien.
De fietsenstalplaatsen voldoen niet aan de voorwaarden gesteld in artikel 12 uit de parkeerverordening.
De fietsenstalplaatsen zijn niet eenvoudig bereikbaar en kunnen niet afgesloten worden in functie van veiligheid.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van 2 KMO-units, de aanleg van verhardingen en het afschaffen van een buurtweg.
Buurtweg
Volgens de Atlas der Buurtwegen loopt Sentier 31 over het perceel. Deze voetweg is al jaren in onbruik en het verdere verloop van de bedding is volledig geïncorporeerd in de industriezone waardoor deze voetweg volledig onbruikbaar is.
De afschaffing van deze voetweg wordt gevraagd in dit dossier
Overeenkomstig het gemeentewegendecreet dd. 1 september 2019 hecht de gemeenteraad haar goedkeuring aan de afschaffing van sentier nr 31, gelegen 3B 70Z en 3B 70A2(lot 2), 3B 70Y (lot 3) en 3B 76H (lot 1), zoals is opgenomen in omgevingsvergunning OMV_2022106190 onder volgende voorwaarden:
De gemeenteraad hecht haar goedkeuring aan de afschaffing van sentier 31, gelegen 3B 70Z, 3B 70A2, 3B 70Y en 3B 76H onder volgende voorwaarden:
De meer/minwaarde van het rooilijnplan ter afschaffing van het deel van voetweg 31 werd door de landmeters van de bouwheer en van stad Geel geraamd op € 5353,25 voor lot 1 en 8630,75 voor lot 2.
Overeenkomstig artikel art 28§2 van het Decreet houdende de gemeentewegen worden de waardeverminderingen en - vermeerderingen van lot 3 geacht elkaar te neutraliseren
Rechttrekken perceelsgrens
Er wordt, aan de linkerkant van het perceel, een stuk grond geruild met IOK waardoor de perceelsgrens wordt rechtgetrokken.
Nieuwbouw KMO-units
Er worden 2 KMO-units opgericht in gekoppelde bebouwing.
Elke unit bestaat uit een productiehal, magazijn en kantoortje.
Op lot 1 bedraagt de oppervlakte van de unit 827,9m², op lot 2 827,5m². Dat is conform de voorschriften van de verkaveling.
De voorgevelbouwlijn bevindt zich op 15m van de rooilijn. Op de 2 voorste hoeken overschrijdt de voorgevel de voorgevelbouwlijn. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd van de verkavelingsvoorschriften, met als motivatie dat de rooilijn op het plan, niet de rooilijn op het terrein volgt.
De afstand dat de linker- en rechterperceelgrens bedraagt minstens 6m.
De bouwhoogte bedraagt 7,5m. Volgens de verkavelingsvoorschriften bedraagt de bouwhoogte maximaal 6m. Er wordt een afwijking van de verkavelingsvoorschriften gevraagd, omdat een bouwhoogte van 6m geen duurzaam en intensief ruimtegebruik stimuleert:
Er zullen meer bedrijven aangesproken worden als het gebouw hoger is, vermits er meer mogelijkheden zijn.
De kantoren hebben een oppervlakte die maximaal 20% van de gelijkvloerse bruto-oppervlakte bedraagt. De kantoren bevinden zich op gelijkvloers en op de tussenvloer.
Ter hoogte van de linkerzijgevel komt een luifel voor buitenopslag.
De gebouwen worden opgetrokken in gevelpanelen.
Parkeren - verhardingen
Er worden 31 parkeerplaatsen voorzien.
Volgen de parkeerverordening zijn er minstens 26 parkeerplaatsen nodig.
Rondom het gebouw wordt een asfaltverharding voorzien. De parkeervakken vooraan en opzij worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
De parkeerplaatsen achteraan worden voorzien in een asfaltverharding.
De parkeerplaatsen in de voortuin worden aangelegd in groen (lage hagen). Aan de rechterzijde van het gebouw bevindt zich een smalle groenstrook. Hier zijn ook de infiltratiebekkens voorzien zodat er geen hoge beplanting mogelijk is.
De fietsenstalling is voorzien in het gebouw.
Waterhuishouding
De afwatering van het regenwater op de verhardingen vloeit naar de groenzones.
In de groenzone worden 150 infiltratiebekkens voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 september 2022 t.e.m. 12 oktober 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 27 januari 2023 werd het advies ontvangen van provincie Antwerpen, dienst waterbeleid.
De aanvraag is niet verenigbaar met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid.
De grondwaterstand werd gemeten op het einde van de zomer, terwijl er rekening moet gehouden worden met de voorjaarsgrondwaterstand.
Er is geen informatie gekend over de diepte waarin de infiltratiekratten worden gestoken.
De waterdoorlatende verhardingen worden niet correct aangelegd.
Advies: ongunstig advies
Op 16 december 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen:
We verwijzen naar ons voorafgaandelijk advies met ref. BWDP/2021-0233/002/01/BCO dd. 25/08/2021.
Dit vooradvies blijft van toepassing.
Advies: voorwaardelijk gunstig advies
Op 11 januari 2023 werd het advies ontvangen van Air Liquide Industries
Advies: gunstig advies
Op 18 november 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Op deze locatie kan er maximum 34,6 kVA per KMO-unit geleverd worden via het bestaande laagspanningsnet zoals destijds opgenomen in onze verkavelingsvoorwaarden met kenmerk 319813_49949.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen.
In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik. Bij grote vermogens zal er een gascabine moeten opgericht worden met een middendruknetuitbreiding.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 september 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Sentier 31 leidt tot niets meer. Hierdoor mag ze afgeschaft worden. De nodige documenten, het opmetingsplan en de intentieverklaring werden toegevoegd. De prijs die voorgesteld wordt is een redelijke prijs.
Advies: gunstig
Op 26 januari 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team grijs:
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies Stad Geel
In opdracht van stad Geel zal Aquafin het huisaansluitputje DWA plaatsen en de aansluiting op de gracht maken. De hemelwaterafvoer mag rechtstreeks, zonder huisaansluitputje, door de aanvrager aangesloten worden op de gracht in nabijheid van het huisaansluitputje DWA.
Ongunstig advies: Er zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om te kunnen beoordelen of 2 toegangen/overwelvingen van elk 7m noodzakelijk zijn.
Advies: voorwaardelijk gunstig voor het advies riolering
Advies: ongunstig voor toegang tot het perceel
Op 2 december 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team mobiliteit
Advies: ongunstig
Het project valt niet onder bijlage III. Een project MER-screeningsnota is niet nodig.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Hezeschrans).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt in een recent overstroomd gebied of een risicozone. Aangezien er voor dit gebied recent een hydronautstudie werd opgemaakt en er in de nabije toekomst wachtbekkens zullen gecreëerd worden in de omgeving om een oplossing te bieden aan de waterhuishouding in het gebied, kan de voorliggende aanvraag toegelaten worden; de verharding dient gecompenseerd te worden door de aanleg van een infiltratievoorziening en hemelwaterput.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het oprichten van een gekoppeld industriegebouw. Dit is een locatie waar op termijn een industriegebied zal ontwikkeld worden. Momenteel is de infrastructuur hiervoor nog niet aanwezig.
Het perceel ligt aan een eerdere smalle rijbaan, gesitueerd in een agrarisch landschap palende aan een industriegebied.
Omdat de nodige infrastructuur nog niet aanwezig is, is de aanvaag functioneel niet inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Omdat nog niet geweten is welke bedrijven zich er gaan vestigen, zijn er onvoldoende gegevens voorhanden om de mobiliteitsimpact grondig te beoordelen.
De huidige rijweg is niet geschikt voor het verkeer dat 2 KMO-units zal genereren. De rijbaan is te smal om 2 vrachtwagens te kruisen, zelfs een auto en een vrachtwagen zullen moeilijk kunnen kruisen. Voor fietsers ontstaan er onveilige situaties.
Omdat de nodige infrastuctuur voor het toekomstige industriegebied nog niet aanwezig is, ontbreekt ook de signalisatie langs de toegangswegen om vrachtwagens via de gewenste route naar de KMOunits te leiden.
De fietsenstalling voor de werknemers voldoet niet. Het is onmogelijk om via de deur de fietsenstalling op een comfortale manier te bereiken.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het terrein wordt grotendeels verhard. Deze verhardingen zijn nodig om het nodige aantal parkeerplaatsen te voorzien voor het geplande programma.
De meeste verhardingen zijn niet-waterdoorlatend. Enkel een deel van de parkeerplaatsen worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt hard ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting.
Eén van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.
Het ruimtegebruik in het voorgestelde ontwerp is hier niet mee in overeenstemming.
Door het beperken van het programma is er minder verharding nodig en kan er meer ingezet worden op groen op het perceel.
Visueel-vormelijke elementen
De gebouwen worden opgericht in materialen geschikt voor bedrijfsgebouwen.
Omdat de omgeving nog volledig bestaat uit een landelijk gebied met veel groen, zullen de gebouwen niet passen in het landschap.
Op termijn wordt het gebied ontwikkeld als industriezone. Zolang nodige infrastructuur hiervoor aanwezig is, is de agrarisch bestemming duidelijk overheersend en beeldbepalend. Ook daarna blijft de landschappelijke inpassing, groenaanleg en architecturale kwaliteiten erg belangrijk. In het
voorliggende project is de groenaanleg te beperkt. Het terrein is gemaximaliseerd door een zo groot mogelijk gebouw waardoor de rest van het terrein grotendeels verhard moet worden voor parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte voor vrachtwagens.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Omdat de huidige rijweg niet geschikt is om het verkeer dat gegeneerd wordt voor 2 KMO-units te verwerken, gaan er onveilige situaties ontstaan.
Langs de toegangswegens ontbreekt nog de nodige signalisatie om de vrachtwagens via een gewenste route richting de site te leiden. Het verkeer zal zelf een route zoeken met de nodige overlast in de nabijgelegen woonwijk tot gevolg.
In nieuwe bedrijventerrein moet maximaal ingezet worden op duurzaamheid:
In het voorliggende ontwerp wordt niet ingezet op duurzaamheid, op geen enkel vlak. Het betreft de bouw van klassieke bedrijfsunits waarbij het gebouw zo groot mogelijk wordt uitgevoerd en het terrein praktisch volledig verhard wordt. Dit is een principe waar van af gestapt moet worden, gelet op de klimaatproblematiek.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Als het gebied ontwikkeld is voor industrie met de aanleg van infrastructuur, aanbrengen van de nodige signalisatie, …. kunnen deze percelen wel in aanmerking komen voor het oprichten van KMO-units.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 september 2022 tot en met 12 oktober 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Lasten
Niet van toepassing
A.2.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepsschrift van de aanvrager en beoordeeld de aangehaalde argumenten als volgt:
A. Toepassing artikel 64 OVD
Er worden aangepaste plannen ingediend om tegemoet te komen aan de opmerkingen van Dienst Integraal Waterbeleid.
Beoordeling: De aangepaste plannen kunnen opnieuw beoordeeld worden door de Dienst Integraal Waterbeleid zodat een aangepast advies opgemaakt kan worden.
B. De aanvraag komt in aanmerking voor een afwijking op artikelen 4, 5 en 6 van de verkavelingsvoorschriften horende bij de verkavelingsvergunning dd. 30 augustus 2018.
Afwijking wordt gevraagd voor:
Beoordeling:
Door het inplanten van een deel van het gebouw buiten het bouwkader zoals voorzien in de verkaveling, verandert de bestemming van een deel van de bouwvrije voortuinstrook.
De verkavelingsvoorschriften zijn van toepassing en zijn strenger dan de voorschriften uit het RUP. In de verkavelingsvoorschriften is de maximale bouwhoogte vastgelegd op max. 6m, mits enkele uitzonderingen:
Er wordt een bouwhoogte van 7,5m gevraagd voor het ganse project, wat dus niet in overeenstemming is met de voorwaarden uit de verkaveling. De afwijking van de bouwhoogte wordt expliciet gevraagd om bijkomende ruimte te creëren met als bedoeling om een tussenvloer te creëren. Dit houdt in dat de V/T index verhoogt. Dit kan niet met een beperkte afwijking, maar moet via een aanpassing van de verkavelingsvergunning.
C. De aanvraag voorziet wel degelijk voldoende auto- en fietsstalplaatsen en een gekoppelde in- en uitrit.
Beoordeling:
Artikel 2 van de verkaveling stelt dat parkeren op eigen terrein enkel mogelijk is in de voortuin.
Op het perceel worden in de voortuin 9 parkeerplaatsen voorzien.
Volgens de parkeerverordening zijn er 13 parkeerplaatsen per unit nodig, dus 26 in totaal. Slechts een beperkt deel wordt wordt in de voortuin voorzien.
Er is een uitzondering toegelaten voor bedrijfsvoertuigen. Aangezien nog niet geweten is welke bedrijven zich in de units zullen vestigen, kan deze afwijking voorlopig niet worden toegestaan.
In de verkaveling is opgenomen dat het parkeren gebundeld dient te gebeuren. In de huidige aanvraag zijn parkeerplaatsen voorzien in de voortuin, zijtuin en achter het gebouw. Dit vormt een te grote spreiding en is bijgevolg niet in overeenstemming met de verkaveling.
De parkeerplaatsen achter het gebouw zijn niet gunstig gelegen en er zijn conflicten mogelijk met passerende vrachtwagens die hier tevens een bocht nemen.
De fietsenstalplaatsen voldoen niet aan de voorwaarden gesteld in artikel 12 uit de parkeerverordening.
De fietsenstalplaatsen zijn immers niet eenvoudig bereikbaar en kunnen niet afgesloten worden in functie van veiligheid t.o.v. de andere medewerkers van het bedrijf.
Het opzet van het koppelen van de in- en uitritten is om het aantal in- en uitritten te beperken. In- en uitritten van aanpalende percelen kunnen samen gebruikt worden. In dit ontwerp kan het perceel na de bouw opgesplitst worden in 2 aparte percelen met eigen toegang. De in- en uitrit is niet meer gekoppeld en bijgevolg niet in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften.
D. De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is quasi volledig in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften, waardoor de vergunningverlenende overheid niet meer over een discretionaire bevoegdheid beschikt om de vergunning al dan niet te weigeren.
Beoordeling:
In het RUP Hezeschrans wordt er naar gestreefd om de zone in te richten als een samenhangend en kwaliteitsvol geheel. Het bedrijventerrein wordt in zijn totaliteit ingericht, waarbij minstens volgende gemeenschappelijke voorzieningen moeten worden ingericht door de ontwikkelaar:
Uit het RUP blijkt blijkt dat de huidige inrichting van de wegenis als onvoldoende beschouwd wordt om een industrieterrein te ontsluiten.
In voorliggende aanvraag wordt van de projectontwikkelaar verwacht dat zij instaan voor deze voorzieningen. Dit is niet mee aangevraagd
Het argument dat de infrastructuur onvoldoende is uitgerust, blijft behouden.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.