UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 13/05/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023026904
Dossiernummer gemeente: 202300090
De gemeente Geel heeft op 8 maart 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een gekoppelde eengezinswoning. De aanvraag werd op 14 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Heidi Van Laer wonende te Gansakker 46 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gansakker 42
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 809S
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied en woonuitbreidingsgebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag omvat uitsluitend de sloop van de bestaande woning + bergruimte in de tuin.
Water, gas en elektriciteit werden afgesloten.
De aanleg na sloop voorziet een afscherming (haag en/of groene draad) op de bouwlijn met daarachter groen (gazon) met fruitbomen.
Op 22 juni 2022 werd reeds een vergunning verleend voor de sloop van de woning Gansakker 44. Inmiddels is de eigenaar ook in het bezit gekomen van de (vervallen) woning Gansakker 42, en wenst zij deze woningen samen af te breken, en het vrijgekomen perceel integraal aan te leggen als tuin, horend bij het perceel Gansakker 46.
De aanvraag valt onder de aanvragen die volgens artikel 13 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning overeenkomstig de vereenvoudigde procedure dienen te worden behandeld. De aanvraag werd bijgevolg niet onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werden geen bezwaren en/of opmerkingen ontvangen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr.809 S stroomt af naar de Rijnloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
De aanvraag valt niet onder de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening wordt omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van de woning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel.
De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
Het slopen van de woning heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er verdwijnt immers een woning die momenteel zal vervangen worden door groenaanplantingen. Het project is dus ook qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
Het perceel, met uitzondering van de vergunde garage achteraan, zal worden aangelegd met groenaanplantingen.
De aanleg van het terrein past perfect in de omgeving en de visueel-vormelijke uitstraling draagt bij aan een goede inpasbaarheid in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het te slopen gebouw is niet beschermd en staat niet op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tevens is de aanvraag niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht.
De aanvraag zal dus geen invloed hebben op de cultuurhistorische aspecten.
Mobiliteit
De mobiliteitsdruk zal zeker niet toenemen. De eengezinswoning en het bijgebouw worden immers gesloopt.
Bodemreliëf
Het bodemreliëf wijzigt ten goede. In de plaats van verharding zullen er immers groenaanplantingen komen.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt beperkt hinder met zich mee gedurende de werken.
Na de werken zijn er geen invloeden op de hinder- of gezondheidsaspecten te verwachten.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De aanleg van het terrein na de sloop dient te bestaan uit groen (gazon) met fruitbomen en eventueel een afscherming (haag en/of groene draad) op de bouwlijn. De aanplantingen dienen te gebeuren in overeenstemming met de afstandsregels die voorzien zijn in het Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikel 3.133.
Voor de afbraak kan zowel het voetpad als de rijstrook langs de kant van de woning worden ingenomen. Voetgangers d.m.v. bebording laten oversteken naar voetpad aan de overzijde. Parkeerverbod te plaatsen voor de 2 parkeervakken vanaf het plantvak. Instellen van beurtelings verkeer. Geen afgesloten hekwerk behouden zodat de zichtbaarheid maximaal behouden blijft.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De aanleg van het terrein na de sloop dient te bestaan uit groen (gazon) met fruitbomen en eventueel een afscherming (haag en/of groene draad) op de bouwlijn. De aanplantingen dienen te gebeuren in overeenstemming met de afstandsregels die voorzien zijn in het Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikel 3.133.
Voor de afbraak kan zowel het voetpad als de rijstrook langs de kant van de woning worden ingenomen. Voetgangers d.m.v. bebording laten oversteken naar voetpad aan de overzijde. Parkeerverbod te plaatsen voor de 2 parkeervakken vanaf het plantvak. Instellen van beurtelings verkeer. Geen afgesloten hekwerk behouden zodat de zichtbaarheid maximaal behouden blijft.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.