UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/05/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022168842
Dossiernummer gemeente: 202200586
De gemeente Geel heeft op 23 december 2022 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning met praktijkruimte tot 3 appartementen. De aanvraag werd op 18 januari 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Mieke Develter wonende te Drijhoek 10 te 2440 Geel en Ruud Van Winkel wonende te Drijhoek 10 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Logen 31
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 674Z
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen in het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein, goedgekeurd op 6 december 2000.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10 april 2012, gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
De afwijking om te bouwen met een plat dak voldoet aan bovenstaande bepaling.
Omdat er in de omgeving zowel gebouwen met schuine als met platte daken staan, is een plat dak op deze plaats passend in het straatbeeld en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het verbouwen van een woning met praktijkruimte tot 3 appartementen.
Het gelijkvloers wordt verbouwd tot een één slaapkamer appartement met een netto
vloeroppervlakte van 65m² dat uitgeeft op een grote tuin. Op het gelijkvloers bevinden zich ook de
fietsenstalling, een parkeerplaats voor een deelwagen als ook de gemeenschappelijke inkom.
Op de verdieping komt een tweede appartement (met twee slaapkamers) van 99m² met een eigen terras van 9m².
Het hellend dak op de bovenste verdieping wordt gesloopt en voorzien van een nieuwe bouwlaag waar plaats is voor een derde appartement (met twee slaapkamer) van 85m² met een terras van 18m².
Voor elk appartement is er en fietsenstaanplaats voorzien. Deze afgesloten fietsenberging bevindt zich vooraan aan de straat. In deze fietsenstalling is er plaats voor 8 fietsen (1 fiets per persoon). De fietsen worden in deze stalling gestald op ongelijke hoogte met een tussenafstand van 40cm en een diepte van 1.8m.
De inkom is in de zijgevel achter de fietsenstalling voorzien zo ontstaat er een overdekte inkom en kunnen de fietsen ook overdekt gestald en genomen worden. Tevens kan men ook droog in en uitstappen in de wagen.
Door de inkomdeur dieper te leggen in de zijgevel kan men de deur openen, fietsen stallen en nemen,
boodschappen in en uitladen, enz. zonder op het voetpad te moeten staan waardoor de passerende
voetgangers en fietsers niet gehinderd worden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 januari 2023 t.e.m. 26 februari 2023. Er werd 1 bezwaarschrift ingediend bij schrijven van een advocatenkantoor.
Inhoud bezwaarschrift
1) Uit de weergegeven profielschetsen blijkt alvast dat cliënt zal geconfronteerd worden met een verhoging van de muur achteraan die de bestaande afscheiding vormt tussen de projectsite en zijn terras. Maar ook
het terras van cliënt aan de voorzijde van zijn woning zal gehinderd worden door de uitbreiding van het bouwvolume.
Deze ‘blinde muur’ achteraan zal tevens dieper komen te liggen dan nu het geval is. Dat blijkt uit zowel de profielschetsen en het inplantingsplannen die de aanvrager bij zijn dossier voegde.
Door dit alles zal cliënt evident beduidend minder licht en zon krijgen op zijn terras en in zijn leefruimte. De schaduwvorming die uit de uitbreidingen en verhogingen volgt, spreekt voor zich. Het terras van cliënt vooraan ligt in noordwestelijke richting en het achterterras van cliënt heeft een zuidoostelijke
oriëntatie.
2) Alles duidt er op dat het voorziene terras op de tweede verdieping tot aan de perceelsgrens van cliënt zal komen en hieraan direct zal palen. De plannen geven aldaar immers een balustrade weer (profielschets) en een dubbele lijn (inplantingsplan). In de mate het terras inderdaad niet is ingekapseld in
het voorziene gebouw en/of geen gesloten ondoorzichtige constructie is richting de perceelsgrens, zal het terras ontegenzeggelijk in strijd zijn met artikel 3.132 Nieuw Burgerlijk Wetboek. Dit betreft een wettelijke erfdienstbaarheid.
Overeenkomstig dit artikel moet een rechte afstand van minstens 1,9 meter van de perceelsgrens worden bewaard voor vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken.
De afstand van 1,9 meter tot aan de perceelsgrens zal van toepassing zijn indien een balkon, terras, raam richting perceelsgrens wordt geplaatst, wat hier het geval blijkt te zijn.
3) Thans sluiten de daken van beide panden mooi op elkaar aan en vormen zij een harmonieus geheel. Door het slopen van het hellend dak en het plaatsen van een plat dak zal de overgang abrupt verlopen en niet langer harmonieus zijn.
Cliënt merkt overigens op dat het straatbeeld aan de kant van de straat van de projectsite wordt bepaald door hellende daken en er in dat deel en aan die kant van de straat geen platte daken aanwezig zijn. Het is de unanieme rechtspraak van de RvVb dat de percelen die onmiddellijk rondom de projectsite
gelegen zijn, het meest determinerend zijn voor de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Cliënt vreest daarenboven dat door deze wijzing de dakenovergang kwetsbaarder
zal worden voor diverse bouwtechnische problemen, zoals vochtinfiltratie,
in vergelijking met de bestaande toestand.
4) Ook op het vlak van mobiliteit en parkeerdruk scoort de aanvraag ongunstig.
De aanvraag voorziet immers op de gelijkvloers (slechts) één parkeerplaats voor een deelauto, te gebruiken door de toekomstige bewoners van de appartementen en zelfs eventuele derden.
Overeenkomstig het van toepassing zijnde artikel 15 van de stedelijke parkeerverordening
van Geel dd. 29 maart 2018 had de aanvraag nochtans moeten voorzien in parkeergelegenheden voor het stallen van 3 wagens op de site zelf. Aangezien de dienst ruimtelijke ordening evenwel vroeg om een groene tuinzone van 10 meter te voorzien achter de achtergevel, was dit ongetwijfeld in het huidige concept van de aanvraag niet mogelijk en kwam de aanvrager dan met het idee van de deelauto. Deze wordt voorgesteld als een valabel alternatief voor de vereiste 3 parkeergelegenheden. Dit is werkelijk onzinnig en kafkaiaans.
Cliënt is eerst en vooral van oordeel dat de creatie van extra woongelegenheden (3 gezinnen i.p.v. 1 gezin ) zonder het voorzien van extra parkeergelegenheden op de site zelf, zal leiden tot extra parkeerdruk op de straat. In de kwestieuze straat kan immers slechts aan één zijde worden geparkeerd. Bovendien is het een blauwe zone, waar dus niet enkel bewoners met een bewonerskaart
kunnen parkeren, maar ook derden die de parkeerschijf leggen en alzo 2u ongestoord hun wagen aldaar kunnen parkeren. Elkeen zal bevestigen dat het vandaag de dag al zeer problematisch is om zijn of haar wagen kwijt te geraken in deze straat.
De realiteit is bovendien dat nog altijd weinig mensen gebruik maken van een deelauto en zelf een eigen auto bezitten. Het is volgens cliënt aan droomdenken doen wanneer er van uitgegaan wordt dat de meerderheid van de appartementbewoners op de site geen eigen auto zullen hebben en de deelauto
effectief zullen gebruiken. De bewering in het aanvraagdossier dat de enkele deelwagen 8 voertuigen uit het wegverkeer zal halen, steunt op niets en is sterk met de haren getrokken. Het standpunt van de aanvrager dat de deelwagen zich ook effectief dienstig zal lenen voor een publiek gebruik, is nog
minder geloofwaardig. Deze wagen wordt gesitueerd in het gebouw zelf, rechts vooraan achter een inkomdeur.
5) Er kan tot slot ook nog worden opgemerkt dat het MER-rapport de impact van een bronbemaling die tijdens de latere uitvoeringsfase van het project aan de orde kan zijn, niet heeft onderzocht.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 8 maart 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 2 februari 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 6 maart 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 4 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Het voorzien van een deelwagen is een prima alternatief voor de drie parkeerplaatsen, maar biedt enkel een oplossing voor de langere verplaasingsafsanden. De voorziene fietsenstalling komt niet tegemoet aan de intentie om een future proof ecologisch concept te voorzien. Bewoners van deze appartementen maken misschien bewust de keuze om geen auto te bezitten en zullen dus veel vaker gebruik maken van de fiets en vaak ook meerdere fietsen per persoon hebben (bvb een speed pedelec voor de woon-werkverplaatsing en een gewone fiets voor vrijetijdsverplaatsingen). De fietsenstalling dient dus ruimer, zowel in afmetingen (meer comfort) als in aantal fietsen (1,5 fietsen per hoofdkussen). Bijkomend dienen er minstens twee plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien te worden, aangezien mensen zonder auto vaker een bakfiets gebruiken voor het vervoer van materiaal of om boodschappen te doen. Onder buitenmaatse fietsen verstaan we ook driewielers voor mensen met een beperking.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 18 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Afvalwater
De bestaande aansluiting moet herbruikt worden.
Grijs en zwart water worden best gescheiden gehouden tot net voor de rooilijn zoals ook in het advies van Aquafin beschreven staat. Als men een sifonput wil plaatsen waar men deze afvoeren samenbrengt, moet men deze op eigen terrein plaatsen. De dubbele sifonput zal door stad Geel vervangen worden door een nieuw huisaansluitputje DWA.
Hemelwater
Voor hemelwater is er nog geen aansluiting op het openbare regenwaterstelsel. De riolering is in beheer van Aquafin. Om aan te sluiten op deze collector moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken. De effectieve aansluiting met plaatsing van een huisaansluitputje RWA zal door stad Geel worden gerealiseerd.
Private afvoeren mogen niet in het openbaar domein worden gelegd zoals op het funderingsplan is ingetekend. De twee afvoeren hemelwater moeten op privé worden samengebracht en aangesloten op het nieuwe huisaansluitpujte RWA.
Toegang tot het perceel
De bestaande toegang blijft behouden. Er moet in principe niets gewijzigd worden aan het openbaar domein in functie van de toegankelijkheid van het gebouw.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect is.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een woning met praktijkruimte tot 3 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers een serre afgebroken en een klein bijgebouw bijgezet.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers een uitbreiding van het hoofdgebouw voorzien met een plat dak. In het straatbeeld komen zowel gebouwen voor met schuine daken als met platte daken, zodat het nieuwe gebouw ook past in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Er worden immers 3 appartementen voorzien in plaats van een woning met praktijkruimte. Op het terrein zelf worden voldoende fietsstalplaatsen voorzien en 1 deelauto, die zowel door de bewoners van de appartementen als publiek kan gebruikt worden zodat de parkeerdruk op het openbaar domein niet zal stijgen. Tevens was er al een praktijkruimte waardoor er door de patiënten ook al verkeer werd gegenereerd.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf, die echter beperkt is. Er is geen uitbreiding van het hoofdgebouw, maar de bestaande serre wordt gesloopt en een nieuw bijgebouw wordt opgericht.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 januari 2023 tot en met 26 februari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud bezwaarschrift
Uit de weergegeven profielschetsen blijkt alvast dat cliënt zal geconfronteerd worden met een verhoging van de muur achteraan die de bestaande afscheiding vormt tussen de projectsite en zijn terras. Maar ook
het terras van cliënt aan de voorzijde van zijn woning zal gehinderd worden door de uitbreiding van het bouwvolume.
Deze ‘blinde muur’ achteraan zal tevens dieper komen te liggen dan nu het geval is. Dat blijkt uit zowel de profielschetsen en het inplantingsplannen die de aanvrager bij zijn dossier voegde.
Door dit alles zal cliënt evident beduidend minder licht en zon krijgen op zijn terras en in zijn leefruimte. De schaduwvorming die uit de uitbreidingen en verhogingen volgt, spreekt voor zich. Het terras van cliënt vooraan ligt in noordwestelijke richting en het achterterras van cliënt heeft een zuidoostelijke
oriëntatie.
De ophoging van de muur en het plat dak is ruimtelijk aanvaardbaar. De ophoging van de muur valt binnen de bouwdiepte van 15 die op de verdieping aanvaardbaar is en in de straat zijn nog meerdere gebouwen met een plat dak. Dat er aan deze zijde van de straat enkel schuine daken zijn, impliceert niet dat een plat dak in het algemene straatbeeld een stijlbreuk zou zijn. Een afwisseling van schuine en platte daken brengt een meer levendig beeld in de woningprofielen.
Alles duidt er op dat het voorziene terras op de tweede verdieping tot aan de perceelsgrens van cliënt zal komen en hieraan direct zal palen. De plannen geven aldaar immers een balustrade weer (profielschets) en een dubbele lijn (inplantingsplan). In de mate het terras inderdaad niet is ingekapseld in
het voorziene gebouw en/of geen gesloten ondoorzichtige constructie is richting de perceelsgrens, zal het terras ontegenzeggelijk in strijd zijn met artikel 3.132 Nieuw Burgerlijk Wetboek. Dit betreft een wettelijke erfdienstbaarheid.
Overeenkomstig dit artikel moet een rechte afstand van minstens 1,9 meter van de perceelsgrens worden bewaard voor vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken.
De afstand van 1,9 meter tot aan de perceelsgrens zal van toepassing zijn indien een balkon, terras, raam richting perceelsgrens wordt geplaatst, wat hier het geval blijkt te zijn.
In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat er een afscherming van 1,8 m hoog dient te komen op de tweede verdieping langs de kant van de bezwaarindiener bestaande uit ondoorzichtig glas zodat er wel lichten doorkunnen maar geen zichten. Op deze wijze wordt de privacy van de nabuur gewaarborgd zonder dat deze een beperking van lichtinval zal hebben.
Thans sluiten de daken van beide panden mooi op elkaar aan en vormen zij een harmonieus geheel. Door het slopen van het hellend dak en het plaatsen van een plat dak zal de overgang abrupt verlopen en niet langer harmonieus zijn.
Cliënt merkt overigens op dat het straatbeeld aan de kant van de straat van de projectsite wordt bepaald door hellende daken en er in dat deel en aan die kant van de straat geen platte daken aanwezig zijn. Het is de unanieme rechtspraak van de RvVb dat de percelen die onmiddellijk rondom de projectsite
gelegen zijn, het meest determinerend zijn voor de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Cliënt vreest daarenboven dat door deze wijzing de dakenovergang kwetsbaarder
zal worden voor diverse bouwtechnische problemen, zoals vochtinfiltratie,
in vergelijking met de bestaande toestand.
In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat de bouwheer alle openingen op een correcte manier dient af te sluiten en alle vrijblijvende geveldelen op een duurzame en esthetisch verantwoorde manier dient af te werken.
Tevens wordt opgelegd in de voorwaarden dat bij de afbraak van de bestaande bebouwing de nodige voorzorgsmaatregelen dienen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Ook op het vlak van mobiliteit en parkeerdruk scoort de aanvraag ongunstig.
De aanvraag voorziet immers op de gelijkvloers (slechts) één parkeerplaats voor een deelauto, te gebruiken door de toekomstige bewoners van de appartementen en zelfs eventuele derden.
Overeenkomstig het van toepassing zijnde artikel 15 van de stedelijke parkeerverordening
van Geel dd. 29 maart 2018 had de aanvraag nochtans moeten voorzien in parkeergelegenheden voor het stallen van 3 wagens op de site zelf. Aangezien de dienst ruimtelijke ordening evenwel vroeg om een groene tuinzone van 10 meter te voorzien achter de achtergevel, was dit ongetwijfeld in het huidige concept van de aanvraag niet mogelijk en kwam de aanvrager dan met het idee van de deelauto. Deze wordt voorgesteld als een valabel alternatief voor de vereiste 3 parkeergelegenheden. Dit is werkelijk onzinnig en kafkaiaans.
Cliënt is eerst en vooral van oordeel dat de creatie van extra woongelegenheden (3 gezinnen i.p.v. 1 gezin ) zonder het voorzien van extra parkeergelegenheden op de site zelf, zal leiden tot extra parkeerdruk op de straat. In de kwestieuze straat kan immers slechts aan één zijde worden geparkeerd. Bovendien is het een blauwe zone, waar dus niet enkel bewoners met een bewonerskaart
kunnen parkeren, maar ook derden die de parkeerschijf leggen en alzo 2u ongestoord hun wagen aldaar kunnen parkeren. Elkeen zal bevestigen dat het vandaag de dag al zeer problematisch is om zijn of haar wagen kwijt te geraken in deze straat.
De realiteit is bovendien dat nog altijd weinig mensen gebruik maken van een deelauto en zelf een eigen auto bezitten. Het is volgens cliënt aan droomdenken doen wanneer er van uitgegaan wordt dat de meerderheid van de appartementbewoners op de site geen eigen auto zullen hebben en de deelauto
effectief zullen gebruiken. De bewering in het aanvraagdossier dat de enkele deelwagen 8 voertuigen uit het wegverkeer zal halen, steunt op niets en is sterk met de haren getrokken. Het standpunt van de aanvrager dat de deelwagen zich ook effectief dienstig zal lenen voor een publiek gebruik, is nog
minder geloofwaardig. Deze wagen wordt gesitueerd in het gebouw zelf, rechts vooraan achter een inkomdeur.
Het voorzien van een deelwagen is een prima alternatief voor de drie parkeerplaatsen, maar biedt enkel een oplossing voor de langere verplaatsingsafsanden. Bewoners van deze appartementen maken misschien bewust de keuze om geen auto te bezitten en zullen dus veel vaker gebruik maken van de fiets en vaak ook meerdere fietsen per persoon hebben (bvb een speed pedelec voor de woon-werkverplaatsing en een gewone fiets voor vrijetijdsverplaatsingen).
Er kan tot slot ook nog worden opgemerkt dat het MER-rapport de impact van een bronbemaling die tijdens de latere uitvoeringsfase van het project aan de orde kan zijn, niet heeft onderzocht.
Uit de plannen blijkt dat er geen bronbemaling vereist is. Er dient dan ook geen afweging te worden gemaakt betreffende de gevolgen van een bronbemaling voor de omgeving.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
Er dient een afscherming van 1,8 m hoog te worden geplaatst op de tweede verdieping langs de linkerkant van het dakterras bestaande uit ondoorzichtig glas zodat er wel lichten doorkunnen maar geen zichten.
De bouwheer dient alle openingen op een correcte manier af te sluiten en alle vrijblijvende geveldelen op een duurzame en esthetisch verantwoorde manier af te werken.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Fluvius kan de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer Fluvius zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dienen steeds ten minste 3 parkeerplaatsen (garages, carports) en 8 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. Deze 3 parkeerplaatsen kunnen vervangen worden door 1 deelauto, maar ook die dient dan behouden te worden voor het project. Daar bovenop wordt publiek gebruik van de deelauto toegestaan.
Om de deelwagen praktisch te integreren in het (toekomstig) deelautoproject van Geel dient contact te worden opgenomen met de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De voorziene fietsenstalling komt niet tegemoet aan de intentie om een future proof ecologisch concept te voorzien. Bewoners van deze appartementen maken misschien bewust de keuze om geen auto te bezitten en zullen dus veel vaker gebruik maken van de fiets en vaak ook meerdere fietsen per persoon hebben (bvb een speed pedelec voor de woon-werkverplaatsing en een gewone fiets voor vrijetijdsverplaatsingen). De fietsenstalling dient dus ruimer, zowel in afmetingen (meer comfort) als in aantal fietsen (1,5 fietsen per hoofdkussen). Bijkomend dienen er minstens twee plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien te worden, aangezien mensen zonder auto vaker een bakfiets gebruiken voor het vervoer van materiaal of om boodschappen te doen. Onder buitenmaatse fietsen verstaan we ook driewielers voor mensen met een beperking.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 08/03/2023 met kenmerk BWDP/2023-0031/001/02/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbaar Domein van stad Geel:
Men moet de voorwaarden betreft de riolering (afvalwater – hemelwater), beschreven in het adviesrapport van Aquafin, opvolgen.
Men moet de bestaande aansluiting herbruiken voor het afvalwater. De dubbele sifonput die op het openbaar domein onder de stoep zit, zal door stad Geel vervangen worden door een huisaansluitputje DWA. Als men een sifonput wil plaatsen waar men de afvoeren fecaal en grijs water samenbrengt, moet men deze op eigen terrein plaatsen.
Voor hemelwater is er nog geen aansluiting op het openbare regenwaterstelsel. De riolering is in beheer van Aquafin. Om aan te sluiten op deze collector moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken. De effectieve aansluiting met plaatsing van een huisaansluitputje RWA zal door stad Geel worden gerealiseerd.
Private afvoeren mogen niet in het openbaar domein worden gelegd zoals op het funderingsplan is ingetekend. De twee afvoeren hemelwater moeten op privé worden samengebracht en aangesloten op het nieuwe huisaansluitputje RWA.
Bij een nieuwe aansluiting, in dit geval op het openbare RWA-stelsel, is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
Er dient een afscherming van 1,8 m hoog te worden geplaatst op de tweede verdieping langs de linkerkant van het dakterras bestaande uit ondoorzichtig glas zodat er wel lichten doorkunnen maar geen zichten.
De bouwheer dient alle openingen op een correcte manier af te sluiten en alle vrijblijvende geveldelen op een duurzame en esthetisch verantwoorde manier af te werken.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Fluvius kan de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer Fluvius zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn. Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Er dienen steeds ten minste 3 parkeerplaatsen (garages, carports) en 8 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project. Deze 3 parkeerplaatsen kunnen vervangen worden door 1 deelauto, maar ook die dient dan behouden te worden voor het project. Daar bovenop wordt publiek gebruik van de deelauto toegestaan.
Om de deelwagen praktisch te integreren in het (toekomstig) deelautoproject van Geel dient contact te worden opgenomen met de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De voorziene fietsenstalling komt niet tegemoet aan de intentie om een future proof ecologisch concept te voorzien. Bewoners van deze appartementen maken misschien bewust de keuze om geen auto te bezitten en zullen dus veel vaker gebruik maken van de fiets en vaak ook meerdere fietsen per persoon hebben (bvb een speed pedelec voor de woon-werkverplaatsing en een gewone fiets voor vrijetijdsverplaatsingen). De fietsenstalling dient dus ruimer, zowel in afmetingen (meer comfort) als in aantal fietsen (1,5 fietsen per hoofdkussen). Bijkomend dienen er minstens twee plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien te worden, aangezien mensen zonder auto vaker een bakfiets gebruiken voor het vervoer van materiaal of om boodschappen te doen. Onder buitenmaatse fietsen verstaan we ook driewielers voor mensen met een beperking.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 08/03/2023 met kenmerk BWDP/2023-0031/001/02/PVB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbaar Domein van stad Geel:
Men moet de voorwaarden betreft de riolering (afvalwater – hemelwater), beschreven in het adviesrapport van Aquafin, opvolgen.
Men moet de bestaande aansluiting herbruiken voor het afvalwater. De dubbele sifonput die op het openbaar domein onder de stoep zit, zal door stad Geel vervangen worden door een huisaansluitputje DWA. Als men een sifonput wil plaatsen waar men de afvoeren fecaal en grijs water samenbrengt, moet men deze op eigen terrein plaatsen.
Voor hemelwater is er nog geen aansluiting op het openbare regenwaterstelsel. De riolering is in beheer van Aquafin. Om aan te sluiten op deze collector moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken. De effectieve aansluiting met plaatsing van een huisaansluitputje RWA zal door stad Geel worden gerealiseerd.
Private afvoeren mogen niet in het openbaar domein worden gelegd zoals op het funderingsplan is ingetekend. De twee afvoeren hemelwater moeten op privé worden samengebracht en aangesloten op het nieuwe huisaansluitputje RWA.
Bij een nieuwe aansluiting, in dit geval op het openbare RWA-stelsel, is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.