UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 16/05/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023024502
Dossiernummer gemeente: 202300063
De gemeente Geel heeft op 20 februari 2023 een aanvraag ontvangen voor dossier aangemaakt via het digitaal loket, gelieve een onderwerp in te vullen.... De aanvraag werd op 17 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MATTIMMO INVEST BVBA gevestigd te Berkven 25 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rauwelkoven 9
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 432R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. Dit RUP bevat geen specifieke voorschriften.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een studentenhuis.
De huidige 18 kamers worden verbouwd tot 16 kamers.
5 kamers krijgen eigen sanitaire cel.
11 kamers blijven gem. sanitair gebruiken.
De keuken wordt gerenoveerd.
Het betreft een volledige inpandige verbouwing.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 5 april 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 maart 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Bij de verbouwing van een studentenhuis met 18 kamers naar 16 kamers zullen er enkele nieuwe afvoeren worden aangelegd: afvoeren voor 2 toiletten en voor 2 douches. De nieuwe afvoeren afvalwater moeten correct worden aangesloten worden op de bestaande afvoeren afvalwater zoals op het funderingsplan is voorzien.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Rauwelkoven)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project betreft een inpandige verbouwing, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het verbouwen van een studentenhuis van 18 kamers naar 16 kamers.
Het blijft een gemengd project met deels kamers met eigen sanitair en deel kamers met gemeenschappelijk sanitair.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De impact van de mobiliteit is beperkt.
Er zijn voldoende fietsenstalling en parkeerplaatsen aanwezig op het perceel.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het betreft een inpandige verbouwing.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden:
Er dient strikt voldaan te worden aan het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient strikt voldaan te worden aan het advies van Dienst Openbaar werken, team openbaar domein.
Er dient een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd te worden:
De uitbatingsvergunning vervalt immer indien herschikkingen, omvormingen of bestemmingswijzigingen in de kamerwoning werden uitgevoerd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient strikt voldaan te worden aan het advies van Brandweerzone Kempen.
Er dient strikt voldaan te worden aan het advies van Dienst Openbaar werken, team openbaar domein.
Er dient een nieuwe uitbatingsvergunning aangevraagd te worden:
De uitbatingsvergunning vervalt immer indien herschikkingen, omvormingen of bestemmingswijzigingen in de kamerwoning werden uitgevoerd.